【正文】 工作。(三)、招商試營業(yè)或開業(yè)階段（2013年9月至年底）項(xiàng)目商業(yè)招商試營業(yè)或開業(yè)第十一章 投資分期及各期投資安排 本項(xiàng)目的開發(fā)期為24個月。第一期8個月，第二期5個月，,第三期8個月,第一期工程 ① 時間：② 目標(biāo)：完成商貿(mào)綜合服務(wù)中心主要公共設(shè)施建設(shè)，綜合服務(wù)大樓、特色農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的土建工程等項(xiàng)目。 ③ 該期總投資為1700 億元，資金來源于直接投資、銀行貨款、工程墊款、項(xiàng)目預(yù)售、及滾動投入5個部分。其中，直接投資20%、銀行貸款40%、工程墊款15%、項(xiàng)目預(yù)售15%、滾動投入10%。 ④ 直接投資主要來源：一是項(xiàng)目及土地轉(zhuǎn)讓（招商）的收入，二是招商引資，由其他經(jīng)營戶直接投入，合計1700萬元。 ⑤ 銀行貸款：包括公司以項(xiàng)目經(jīng)營權(quán)、項(xiàng)目收益權(quán)、土地等質(zhì)押、抵押進(jìn)行的項(xiàng)目貸款，包括項(xiàng)目招商，引入企業(yè)直接投資后，企業(yè)的貸款。 ⑤ 投資啟動過程 2011 年10 月至12 月，通過詳規(guī)評審后，初步啟動特色農(nóng)業(yè)批發(fā)市場項(xiàng)目建設(shè)，并面向全縣開始招商。 2012 年1 月至3月，全面啟動招商，開展銀行融資，全面啟動招商項(xiàng)目建設(shè)。 2012年3月至2012 年10 月，完成一期工程項(xiàng)目工程建設(shè)。 第二期工程 ① 時間：,② 目標(biāo)：完成詳規(guī)內(nèi)主要項(xiàng)目的招商及大部分項(xiàng)目工程，同時開發(fā)配套城鎮(zhèn)設(shè)施，初步建成某縣農(nóng)產(chǎn)品商貿(mào)綜合服務(wù)中心。 ③ 項(xiàng)目總投資：3850萬元。 ④ 項(xiàng)目完成：特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)品批發(fā)市場、倉儲區(qū)、物流配送中心餐飲服務(wù)等項(xiàng)目建設(shè)。 第三期工程 ① 時間：② 目標(biāo)：在規(guī)劃范圍內(nèi)進(jìn)行更精細(xì)的開發(fā)，全面完善第二期的項(xiàng)目及配套設(shè)施，完成輔助設(shè)施及配套工程建設(shè)。 ③完成項(xiàng)目：停車場、道路、廣場、綠化、給排水、供電、供熱、消防等各類項(xiàng)目。 第十二章 投資估算與資金籌措 投資估算依據(jù)（1）2006年國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）。（2）2000年《安徽省建筑工程概算定額》及2000年《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額安徽省估價表》。（3）根據(jù)本項(xiàng)目工藝及其他配套專業(yè)設(shè)計提供的數(shù)據(jù)資料，以及同類型生產(chǎn)企業(yè)建設(shè)資料進(jìn)行估算。（4）安徽省發(fā)改委編制的《安徽省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》項(xiàng)目總投資6230萬元，具體為（1） 主體工程（5540萬元）農(nóng)產(chǎn)品綜合服務(wù)大樓：建筑面積5000平方米，投資約1700萬元；特色農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場：建筑面積2600平方米，940萬元；倉儲區(qū)：建筑面積4200平方米，1000萬元；物流配送中心：建筑面積3500平方米，650萬元；餐飲服務(wù)：建筑面積2000平方米，1250萬元。（2）輔助工程(230萬元)停車場，道路，廣場建設(shè)面積1500平方米，投資200萬元；綠地建設(shè)面積1000平方米，投資30萬元（3）配套工程(180萬元)給排水、供電、供熱等地下管線建設(shè)按100元/平方米，建設(shè)面積按總建筑面積20%計算，投資150萬元；消防系統(tǒng)投資30萬元。（4）其他部分投資（280萬元）1）設(shè)備購置及安裝工程費(fèi)估算投資50萬元2）工程建設(shè)其他費(fèi)用包括：建設(shè)單位管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、勘察設(shè)計費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、土地費(fèi)用，投資100萬元。3） 預(yù)備費(fèi)用估算投資80萬元4） 其他費(fèi)用估算投資50萬元 資金籌措方式與來源項(xiàng)目估算投資6040萬元，資金來源通過招商引資和項(xiàng)目單位自籌解決，其中招商引資1812萬元，占總投資的30%；項(xiàng)目單位自籌4228萬元，占總投資的70%。第十三章 效益分析提高市場經(jīng)濟(jì)效益通過某縣農(nóng)業(yè)加工園商貿(mào)綜合服務(wù)中心的建設(shè)，可新增200家廠商入市交易，經(jīng)營范圍擴(kuò)大，經(jīng)營品種增加，服務(wù)功能增強(qiáng)，批發(fā)市場將日趨繁榮。預(yù)計中心各大市場年交易額將在800萬元，包括價格因素，項(xiàng)目建成后成交量可達(dá)5個億元，上繳國家稅收200萬元以上，中心年收入300萬元，投資回收期限為5年。市場內(nèi)如網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)等其他各類收入尚不包括在內(nèi)。促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，養(yǎng)殖基地20多個，年出欄優(yōu)質(zhì)牲豬20多萬頭，禽蛋總產(chǎn)5500噸，隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的加快，市場與各類農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地的聯(lián)系將更加密切，通過市場的服務(wù)和供求導(dǎo)向，加快各類農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地的建設(shè)，提高農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量，完善市場購銷體制，降低生產(chǎn)成本，加速農(nóng)產(chǎn)品流通，促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化迅速發(fā)展。促進(jìn)全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展隨著全縣產(chǎn)業(yè)投入的加大，市場內(nèi)綜合服務(wù)也會隨之活躍，大規(guī)模的物流配送，餐飲服務(wù)，商品交易將會有效地降低基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、加工園區(qū)建設(shè)的成本投入；由于購銷量的增加，將會有效提高政府的財稅收入，同時拉動交通、運(yùn)輸、飲食等各類中介機(jī)構(gòu)服務(wù)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，有利的促進(jìn)全縣經(jīng)濟(jì)建設(shè)，全面推動姑孰建設(shè)進(jìn)程。促進(jìn)農(nóng)民增收按照生態(tài)環(huán)保型經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和“三品農(nóng)業(yè)”發(fā)展要求，市場競爭將日趨激烈，農(nóng)民安全質(zhì)量意識會得到較大程度地提高，自覺的采用先進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)，按標(biāo)準(zhǔn)化形式生產(chǎn)，全面提高農(nóng)產(chǎn)品安全質(zhì)量。 通過各大專業(yè)批發(fā)市場的流通將會有效降低農(nóng)業(yè)在種子、用藥、施肥上的投入，每年將直接為農(nóng)民減負(fù)增收1050萬元。本項(xiàng)目建設(shè)期為30個月，根據(jù)建設(shè)內(nèi)容及開發(fā)進(jìn)度，以12個月為一個投資周期，則各階段建設(shè)投資分期投入的比例分別為40%、40%、20%。項(xiàng)目在建設(shè)當(dāng)年就開始投入預(yù)運(yùn)營，經(jīng)測算項(xiàng)目投資財務(wù)凈現(xiàn)值125,751萬元，財務(wù)內(nèi)部收益率為18%?！〉谑恼? 結(jié) 論某縣農(nóng)業(yè)加工園商貿(mào)綜合服務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目，符合國家農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化政策，符合某縣生態(tài)環(huán)保效益型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，充分發(fā)揮了現(xiàn)有市場設(shè)備、設(shè)施、技術(shù)和地理位置等優(yōu)勢。通過項(xiàng)目的建設(shè)，并提高現(xiàn)代化的綜合服務(wù)能力，能有效地促進(jìn)某縣農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高農(nóng)副產(chǎn)品在國際國內(nèi)市場的競爭力，搞活生產(chǎn)、生活資料供應(yīng)流通市場，增加了農(nóng)民收入，為市本級財源建設(shè)提供新的增長亮點(diǎn)。本項(xiàng)目技術(shù)成熟，運(yùn)作方式符合WTO的規(guī)則，并且投資風(fēng)險小、見效快、技術(shù)難度和設(shè)備設(shè)施要求不高，具有良好的社會效益和明顯的經(jīng)濟(jì)效益，具有較強(qiáng)的可行性，建議盡快實(shí)施，搞好項(xiàng)目規(guī)劃和項(xiàng)目備案等相關(guān)工作，幫助項(xiàng)目盡快實(shí)施。35農(nóng)產(chǎn)品加工園商貿(mào)綜合服務(wù)中心項(xiàng)目可行性研究報告