【正文】 路2神州通信自營(yíng)三星路自營(yíng)自營(yíng)中國(guó)移動(dòng)130三星路2移動(dòng)通信130三星路2話吧180曹新路家電維修110三星路2東方摩托配件90三星路2輪胎200曹新路利華維修180曹新路3輪胎140曹新路電動(dòng)車自行車行150三星路2電動(dòng)車直銷160曹新路2化妝品美堂化妝品90三星路3雅芳180曹新路業(yè) 態(tài)店 名營(yíng)業(yè)面積㎡位 置年租（萬元）元/㎡/天五金建材批發(fā)市場(chǎng)90三星路2五金建材90三星路3日豐管業(yè)90三星路2五金批發(fā)70三星路4五金裝潢店20三星路2五金店20三星路五金建材批發(fā)130三星路2仁力標(biāo)準(zhǔn)件180曹新路3日豐實(shí)業(yè)（管材）180曹新路3阿華五金建材180曹新路3百合門窗裝飾180曹新路通風(fēng)設(shè)備180曹新路窗簾布藝180曹新路皇冠窗簾160曹新路美涂士漆200曹新路3五金建材160曹新路2藝術(shù)裝潢店160曹新路2彩鋼160曹新路2美容美發(fā)夢(mèng)之花休閑中心90三星路3美發(fā)120三星路3美發(fā)90三星路3花之雨休閑中心160三星路炫彩造型吧130三星路2理發(fā)150三星路3享緣休閑中心130三星路2金達(dá)來休閑中心130三星路2青春年華美發(fā)180曹新路2點(diǎn)綴造型160曹新路業(yè) 態(tài)店 名營(yíng)業(yè)面積㎡位 置年租（萬元）元/㎡/天雜貨便利煙花爆竹自營(yíng)三星路自營(yíng)自營(yíng)雜貨店150三星路3煙花爆竹專賣120三星路3煙花爆竹專賣80三星路曹安副食品批發(fā)160曹新路雜貨店自營(yíng)曹新路自營(yíng)自營(yíng)家具魚具店自營(yíng)曹新路自營(yíng)自營(yíng)櫥柜160曹新路家具160曹新路2家具160曹新路2藥店曹安藥房240三星路4九州通大藥房200曹新路4雙鶴堂180曹新路3數(shù)碼數(shù)碼照相80三星路明基電腦120三星路2書店大陸文教180曹新路4網(wǎng)吧陽陽休閑網(wǎng)吧300曹新路5網(wǎng)吧400曹新路6中介勞務(wù)公司80三星路好家宜房產(chǎn)160曹新路愛三博房產(chǎn)160曹新路2根據(jù)現(xiàn)有業(yè)態(tài)的租金價(jià)格水平，建議本項(xiàng)目的租金價(jià)格水平可作如下設(shè)置：樓層面積（m2）月租金回報(bào)（元/m2/天）月租金回報(bào)（萬元/月）年租金回報(bào)（萬元/年）F11634F21634F31634F41634F51634各樓層租金價(jià)格建議租價(jià)以建筑面積算地下一層:5元/車位/小時(shí)首 層:二 層:三 層:四 層:五 層：六－十層：十一－十九層：天面:待定三、招商條件●以純租金形式為主，風(fēng)險(xiǎn)較低；●合作分成，保底分成形成為輔助，主要針對(duì)臨時(shí)商品展示推廣及開業(yè)前部分商鋪招商等方面。●租賃期限，根據(jù)各行業(yè)而定：行 業(yè)租 期所占比例百貨零售業(yè)23年70%35年30%飲食娛樂業(yè)58年90%810年10%●免租裝修期○飲食娛樂業(yè)約60120日○百貨零售業(yè)約3050日○辦公行業(yè)約4560日○酒店行業(yè)約90－120日四、面積去化速率配比（去化周期2008年招商起始期：附件：寫字樓分析在進(jìn)行房地產(chǎn)需求研究時(shí)，我們經(jīng)常會(huì)從諸如“價(jià)格”、“開間及格局”、“位置”、“軟硬件配置”等層面進(jìn)行探討，當(dāng)然，從這些分析指標(biāo)入手沒有錯(cuò)，但常常我們會(huì)發(fā)現(xiàn)最終的研究結(jié)構(gòu)并不能解決什么問題，那么究竟原因何在呢？其實(shí)企業(yè)/機(jī)構(gòu)在選擇辦公物業(yè)時(shí)，有更內(nèi)在決定因素，只有把握這些內(nèi)在的自變量，才可以真正洞察整個(gè)市場(chǎng)的走勢(shì)，以及不同行業(yè)的需求變化趨勢(shì)以及在辦公物業(yè)市場(chǎng)中的地位。寫字樓的需求模式，主要取決于以下一些變量： ：在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大中城市，寫字樓物業(yè)價(jià)格和租金已經(jīng)不菲，月供及利息/租金已經(jīng)在企業(yè)的費(fèi)用中占有較大的比重，企業(yè)對(duì)寫字樓的購(gòu)買能力以及租賃能力很大程度上取決于行業(yè)的景氣程度，行業(yè)景氣程度分為兩個(gè)層次：第一，是不同行業(yè)之間的景氣程度。第二，是同一行業(yè)之內(nèi)不同企業(yè)地景氣程度，景氣的企業(yè)可能忙不過來，而不景氣的企業(yè)閑得發(fā)慌。 ，一般來講景氣程度高的行業(yè)對(duì)寫字樓的需求會(huì)高于景氣程度低的行業(yè)；其次，對(duì)于同一行業(yè)而言，景氣的企業(yè)對(duì)寫字樓的需求高于不景氣的行業(yè)。 ：人員規(guī)模與辦公面積息息相關(guān)，值得注意的是，當(dāng)景氣指數(shù)發(fā)生變化的時(shí)候，通常會(huì)導(dǎo)致企業(yè)人員規(guī)模發(fā)生變化，進(jìn)而導(dǎo)致對(duì)辦公面積的需求發(fā)生變化，具體表現(xiàn)如下： 當(dāng)行業(yè)或者企業(yè)的景氣指數(shù)上升時(shí)，企業(yè)通常會(huì)做出如下舉動(dòng)： →擴(kuò)充目前的辦公場(chǎng)所； →選擇更高級(jí)的辦公場(chǎng)所； →招募更多的員工； →或者聯(lián)合采取以上的行動(dòng)； 當(dāng)行業(yè)或者企業(yè)的景氣指數(shù)下降時(shí)，企業(yè)通常相應(yīng)會(huì)有如下反應(yīng)： →縮減目前的辦公場(chǎng)所； →選擇低檔次的辦公場(chǎng)所； →裁員； →或者聯(lián)合采取以上的行動(dòng)； ：寫字樓的售價(jià)/租金與寫字樓的等級(jí)一一對(duì)應(yīng)，所有租金指數(shù)分析是寫字樓市場(chǎng)分析的重要指標(biāo)之一，在這里不再贅述。不同行業(yè)、不同企業(yè)之所以對(duì)寫字樓的價(jià)格接受程度不同的關(guān)鍵原因在于，不同行業(yè)的行業(yè)利潤(rùn)率、同行業(yè)不同企業(yè)的利潤(rùn)率存在差異，利潤(rùn)率高的行業(yè)和企業(yè)對(duì)于寫字樓的售價(jià)/租金的接受能力明顯高于利潤(rùn)率低的行業(yè)和企業(yè)；另外租金/物業(yè)購(gòu)置成本在公司整體運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中的比例，以及租金對(duì)公司整體運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的彈性系數(shù)也不一樣。具體來講，租金/物業(yè)購(gòu)置成本如果在公司整體運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中的比例比較低，企業(yè)對(duì)于高檔物業(yè)的選擇能力比較強(qiáng)，相反則比較弱；同時(shí)，如果租金對(duì)企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用彈性系數(shù)比較大，企業(yè)景氣指數(shù)發(fā)生變化時(shí)，企業(yè)改變辦公需求的可能性越高；這種用戶的穩(wěn)定性比較差； 對(duì)客戶及下游資源供應(yīng)商的依賴程度：寫字樓的目標(biāo)用戶絕大部分屬于服務(wù)行業(yè)，服務(wù)行業(yè)比較看重的一點(diǎn)就是和客戶溝通的方便程度以及溝通的成本，比如某個(gè)咨詢公司的主要客戶都在CBD辦公，那么該企業(yè)遲早會(huì)搬進(jìn)CBD或者選擇周邊的物業(yè)，當(dāng)然除了“方便與客戶溝通”以外，有些行業(yè)必須以來于特定的資源，而且這些資源對(duì)于企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，那么這些用戶會(huì)選擇離這些資源最近的物業(yè)；綜合以上兩類用戶，我們可以按照“客戶導(dǎo)向”和“資源導(dǎo)向”的側(cè)重不同，將用戶分為： →客戶導(dǎo)向型：“以客戶為中心”，關(guān)注和客戶的“溝通便利程度”和“溝通成本”； →資源導(dǎo)向型：關(guān)鍵性資源對(duì)企業(yè)的發(fā)展和業(yè)務(wù)開展起至關(guān)重要的作用； 企業(yè)的客戶分布或者資源分布一旦確定，企業(yè)對(duì)辦公物業(yè)的區(qū)位/位置的選擇基本確定。 （對(duì)交通的要求）：任何企業(yè)都離不開員工，所以任何有具體辦公地點(diǎn)的企業(yè)都必須考慮一個(gè)問題： 形象要求：企業(yè)和結(jié)構(gòu)，我們可以將其擬人化看成一個(gè)人，一個(gè)城市、一個(gè)區(qū)域、一個(gè)寫字樓都有其自身獨(dú)特的形象，企業(yè)在選擇物業(yè)時(shí)，不會(huì)選擇和自身定位和形象相沖突或者不匹配的項(xiàng)目，這很好理解，中國(guó)有句古話“物以類聚，人以群分”，該法則已經(jīng)被住宅市場(chǎng)運(yùn)用得淋漓盡致，對(duì)于寫字樓市場(chǎng)，同樣適用。企業(yè)對(duì)辦公物業(yè)形象的需求包括以下3個(gè)層次： →區(qū)域形象：這里的區(qū)域形象是指在某個(gè)城市內(nèi)存在若干個(gè)寫字樓熱點(diǎn)區(qū)域，比如北京的CBD、金融街、中關(guān)村；一般來講，存在若干個(gè)區(qū)域的城市，不同區(qū)域之間特點(diǎn)和形象存在巨大差異，企業(yè)在選擇辦公地點(diǎn)時(shí)，首先會(huì)考慮區(qū)域形象，國(guó)際性跨國(guó)公司對(duì)區(qū)域形象非常重視；這也是北京目前不同區(qū)域用戶特點(diǎn)十分分明的內(nèi)在原因之一； →物業(yè)自身形象：不同物業(yè)自身的形象對(duì)于寫字樓用戶選擇項(xiàng)目的影響程度也非常大，同時(shí)區(qū)域形象最終由具體的物業(yè)項(xiàng)目來體現(xiàn)； →物業(yè)內(nèi)部其他公司形象：就象許多人在買房時(shí)，經(jīng)常會(huì)關(guān)注同住一個(gè)社區(qū)是都是什么人一樣，同一物業(yè)的用戶其實(shí)存在一定的相似性，許多公司希望和自己層次、規(guī)模、知名度相當(dāng)?shù)墓疽黄疝k公，所以開發(fā)商在選擇用戶時(shí)，必須掌握好火候，否則釣到手的大魚也會(huì)溜掉； （優(yōu)惠、稅務(wù)）：寫字樓市場(chǎng)需求中的相當(dāng)一部分來源于新開辦和新注冊(cè)的企業(yè)，但在許多大中城市普遍存在這樣一個(gè)想象：企業(yè)注冊(cè)地點(diǎn)和辦公地點(diǎn)的相分離，比如在北京，中關(guān)村科技園區(qū)中相當(dāng)一部分企業(yè)由于稅收政策優(yōu)惠，每年吸引了許多入住園區(qū)，然而奇怪的是，相當(dāng)一部分企業(yè)并沒有選擇在區(qū)內(nèi)辦公，可見政策因素對(duì)于寫字樓市場(chǎng)的影響，在區(qū)域形象欠缺和商務(wù)氛圍不濃的情況下，很難起到真正的推動(dòng)作用。 寫字樓招租是對(duì)寫字樓進(jìn)行市場(chǎng)研究與定位、招商招租的全過程寫字樓出租能夠使寫字樓投資者擁有比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流和長(zhǎng)久的收益。不同檔次的寫字樓出租存在一定的經(jīng)營(yíng)方式差異。頂級(jí)寫字樓出租實(shí)施團(tuán)隊(duì)招租戰(zhàn)略。頂級(jí)寫字樓的投資者有非常強(qiáng)的資金實(shí)力、很高的知名度和美譽(yù)度，對(duì)寫字樓的地段、硬件及配套服務(wù)有非常高的要求。他們將這樣的寫字樓當(dāng)作王牌推出，只租不售，對(duì)客戶入住資格有嚴(yán)格的要求。他們靠王牌客戶支撐頂級(jí)寫字樓的形象，以頂級(jí)寫字樓形象招商招租。寫字樓形象與客戶形象互為影響。項(xiàng)目建設(shè)理念在于推出城市標(biāo)志性建筑物，招商招租推廣初期采用媒體組合影響方式，旨在擴(kuò)大知名度；招商招租中期進(jìn)一步擴(kuò)大標(biāo)志性外立面形象影響度，充分利用業(yè)內(nèi)口碑傳播，巧妙地制造新聞和開展公共關(guān)系，一般由投資商自己的團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)招商招租，鮮有中介合作。招商招租對(duì)其團(tuán)隊(duì)的策劃能力和推廣能力有很高的要求。北京原動(dòng)藍(lán)海軟件有限公司對(duì)頂級(jí)寫字樓招商招租團(tuán)隊(duì)建設(shè)準(zhǔn)備了相應(yīng)的策略建議，并將每一個(gè)小團(tuán)隊(duì)作為“1”，建立一對(duì)一注冊(cè)招租模式，還準(zhǔn)備了非常管用的招商招租策略，這將作為軟件購(gòu)買的贈(zèng)品轉(zhuǎn)移給用戶。甲級(jí)寫字樓出租實(shí)施專業(yè)推廣招租戰(zhàn)略。甲級(jí)寫字樓一般是區(qū)域內(nèi)的標(biāo)志性建筑，采用全部出租和部分出租相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)方式。甲級(jí)寫字樓樓盤應(yīng)當(dāng)在形成“商務(wù)生態(tài)圈”和客戶專業(yè)聚集群效應(yīng)上，要求主題明確，不以金貴著稱，而以商業(yè)扎堆效應(yīng)吸引客戶，實(shí)施專業(yè)推廣策略。主題商業(yè)項(xiàng)目既細(xì)分了市場(chǎng)，也甄別了客戶群，可以很好的將目標(biāo)客戶群吸引過來。負(fù)責(zé)招租的團(tuán)隊(duì)和代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在專業(yè)推廣方面具有很強(qiáng)的能力。北京原動(dòng)藍(lán)海軟件有限公司的軟件支持開發(fā)商的每一個(gè)招租小組、銷售代理機(jī)構(gòu)和老顧客開展專業(yè)招租。其他寫字樓出租實(shí)施多路招租戰(zhàn)略。所謂多路，是指多渠道推廣和吸納客戶。這些渠道可以是開發(fā)商的銷售代表、契約式推銷員、銷售代理公司、老顧客等，突出單兵作戰(zhàn)。主要借助大眾媒體進(jìn)行宣傳。北京原動(dòng)藍(lán)海軟件有限公司的軟件支持開發(fā)商采用前、中、后臺(tái)招租職能分離的招商招租流程，讓每一個(gè)分銷成員敢于對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行前期投入，提高招租成功率和避免分銷成員之間的“搶單”。結(jié) 束 語我司深信，無論是否接受委托，都會(huì)將此次機(jī)會(huì)作為未來與貴司合作過程中的工作動(dòng)力與發(fā)展新起點(diǎn)；我們堅(jiān)信，無論項(xiàng)目難度大小，在貴司與我司的共同努力下，“花橋永泰大廈”商業(yè)項(xiàng)目將成為花橋商務(wù)城的精品商業(yè)物業(yè)，并將努力把我司先進(jìn)的操盤經(jīng)驗(yàn)與花橋商務(wù)城的實(shí)際情況相結(jié)合，創(chuàng)造出一個(gè)行之有效、富有特色的運(yùn)作模式，以取得政府、開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)戶及連鎖企業(yè)的多方認(rèn)可。對(duì)于本招商策劃報(bào)告中的不足之處，敬請(qǐng)貴司提出寶貴建議和意見，以便作進(jìn)一步調(diào)整和完善，以期能夠?qū)τ捞┐髲B的招商事宜成功運(yùn)作。專呈送達(dá)，順祝商祺！ 蘇州諾亞房地產(chǎn)咨詢有限公司 2007年12月27日寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。是狼就要練好牙，是羊就要練好腿。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來越容易。不奮斗就是每天都很容易，可一年一年越來越難。能干的人，不在情緒上計(jì)較，只在做事上認(rèn)真；無能的人！不在做事上認(rèn)真，只在情緒上計(jì)較。拼一個(gè)春夏秋冬！贏一個(gè)無悔人生！早安！—————獻(xiàn)給所有努力的人.學(xué)習(xí)好