【正文】 .. . . ..目 錄前 言第一章、市場(chǎng)調(diào)研及分析一、城市房地產(chǎn)投資環(huán)境分析二、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況三、商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究及項(xiàng)目競(jìng)爭市場(chǎng)分析第二章、項(xiàng)目定位及商業(yè)經(jīng)營方向分析一、產(chǎn)品分析二、項(xiàng)目定位三、商業(yè)經(jīng)營方向分析四、項(xiàng)目發(fā)展前景預(yù)測(cè)第三章、項(xiàng)目SWOT分析一、項(xiàng)目SWOT分析二、對(duì)策第四章、招商方案的擬定一、招商策略制定二、前期準(zhǔn)備三、主力商家招商四、品牌店招商五、招商執(zhí)行的提升和改善第五章、項(xiàng)目建議一、項(xiàng)目產(chǎn)品建議二、招商執(zhí)行建議前 言一個(gè)城市商業(yè)綜合體的成功運(yùn)作，離不開全面的市場(chǎng)調(diào)研、精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位、合理的整體布局、先進(jìn)的營銷策劃等；而營銷工作的關(guān)鍵在于如何永續(xù)招商，和前期的業(yè)態(tài)布局的優(yōu)化、調(diào)整、不斷提升品質(zhì)和規(guī)劃經(jīng)營引領(lǐng)消費(fèi)，及早建立能夠抵御風(fēng)險(xiǎn)的防范機(jī)制，及日后逐漸完善的商業(yè)、物業(yè)、互動(dòng)共榮的管理，唯如此，永泰大廈才能獲得預(yù)期的投資回報(bào)，投資者獲得適當(dāng)?shù)淖饨鹗找?，?jīng)營者獲得合理的利潤空間?！坝捞┐髲B”工程即將達(dá)到主體結(jié)構(gòu)完成，全面招商在即，有必要對(duì)前期的業(yè)態(tài)布局和招商思路作理性的分析總結(jié)，這是因?yàn)橛捞┐髲B將步入集團(tuán)公司的矩陣拓展型模式，在永泰大廈，營銷理念導(dǎo)入了銷售先行,售后返租，招商實(shí)施，商業(yè)物業(yè)自行組團(tuán)，經(jīng)營管理的格局。整個(gè)流程是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工程，應(yīng)不斷優(yōu)化，梳理提升，審視、改善并超越現(xiàn)狀，使之成為企業(yè)規(guī)范行為的標(biāo)準(zhǔn)化流程，以利在董事會(huì)和經(jīng)理室的決策領(lǐng)導(dǎo)下，把理念轉(zhuǎn)化為實(shí)務(wù)，把管理經(jīng)驗(yàn)轉(zhuǎn)化為執(zhí)行模式，注重加強(qiáng)品質(zhì)教育和過程控制，使“永泰大廈”為日后開拓市場(chǎng)的克隆之母本，力爭在“永泰大廈” 全面開業(yè)的三年內(nèi)，把永泰大廈旗下的商業(yè)、物業(yè)管理公司打造成江蘇乃至全國知名的品牌企業(yè)，達(dá)到環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的最佳結(jié)合！諾亞公司將秉承“專業(yè)動(dòng)人，服務(wù)感人”和“永泰成功，我們必成功” 的服務(wù)理念，竭誠為永泰大廈不斷的提供全方位、多樣化的服務(wù)，“合作多贏”，共同發(fā)展。第一章、市場(chǎng)調(diào)研及分析一、城市房地產(chǎn)投資環(huán)境分析城市發(fā)展研究■昆山概況 1）昆山市：昆山市位于江蘇省東部，東鄰上海，西接蘇州，北鄰太倉；是江蘇省的東大門。1989年撤縣設(shè)市，總面積927平方公里，境內(nèi)地勢(shì)平坦，河流縱橫，土壤肥沃，物產(chǎn)富饒，這里是“百戲之祖曲的發(fā)源地，千年古鎮(zhèn)周莊被譽(yù)為“中國第一水鄉(xiāng)”，享譽(yù)海內(nèi)外。昆山物產(chǎn)豐饒，盛產(chǎn)馳名中外的陽澄湖清水大閘蟹，素有江南“魚米之鄉(xiāng)”美稱。2）昆山市城市規(guī)劃與布局：昆山市轄10個(gè)鎮(zhèn)：玉山鎮(zhèn)、巴城鎮(zhèn)、周市鎮(zhèn)、陸家鎮(zhèn)、花橋鎮(zhèn)、淀山湖鎮(zhèn)、張浦鎮(zhèn)、周莊鎮(zhèn)、千燈鎮(zhèn)、錦溪鎮(zhèn)。昆山市現(xiàn)有戶籍人口65萬左右 ；昆山市現(xiàn)有流動(dòng)人口70萬人左右；昆山市現(xiàn)有常住總?cè)丝诩s135萬人左右。12個(gè)園區(qū)：中科昆山高科技產(chǎn)業(yè)園、中國留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、清華（昆山）科技園、昆山市沿滬產(chǎn)業(yè)帶、昆山模具產(chǎn)業(yè)基地、昆山旅游度假區(qū)、昆山國家農(nóng)業(yè)示范區(qū)、昆山高新技術(shù)服務(wù)中心、昆山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、昆山出口加工區(qū)、花橋國際商務(wù)城。3）交通現(xiàn)狀及規(guī)劃：昆山：昆山地處中國東南沿海長江三角洲的東部，東距上海50公里，西鄰蘇州37公里。航空:上海虹橋機(jī)場(chǎng)（距45公里，約半小時(shí)車程），上海浦東機(jī)場(chǎng)（距100公里，）。港口:上海港（中國最大港口、距離60公里）、張家港（距100公里）、太倉瀏家港（距35公里），貨物經(jīng)區(qū)內(nèi)水道運(yùn)達(dá)以上各港口可直接出口。 鐵路: 京滬鐵路穿越開發(fā)區(qū)，并在區(qū)內(nèi)設(shè)有二等客貨運(yùn)輸站。 公路: 蘇昆太高速公路、滬寧高速公路、蘇滬高速公路、機(jī)場(chǎng)路、312國道、339省道、224省道、342省道穿越其境?！龌蜴?zhèn)基本狀況花橋鎮(zhèn)概況花橋鎮(zhèn)區(qū)域環(huán)境花橋鎮(zhèn)地處蘇滬交界處，位于上海郊區(qū)環(huán)線內(nèi)，東靠上海國際汽車城和浦東新區(qū)，西鄰昆山國家級(jí)開發(fā)區(qū)和蘇州新加坡工業(yè)園。素有“江蘇東大門、上海后花園”之稱，是昆山市的汽配商貿(mào)物流重鎮(zhèn)?；蜴?zhèn)規(guī)劃總面積50平方公里，人口45000人，已形成四大支柱產(chǎn)業(yè)即汽車零配件產(chǎn)業(yè)、高科技電子產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)、傳統(tǒng)工業(yè)產(chǎn)業(yè)。 花橋鎮(zhèn)距上海市中心34公里，距虹橋機(jī)場(chǎng)25公里，距上海浦東國際機(jī)場(chǎng)65公里，距吳淞集裝箱碼頭30公里，距昆山市區(qū)16公里，距蘇州市50公里。依托滬寧高速公路（上?？缛虢K的第一個(gè)交流道口就設(shè)在花橋境內(nèi)）、312國道（東起上海西至新疆）、滬寧鐵路和同三國道（北起黑龍江的同江南至海南的三亞）、上海郊區(qū)環(huán)線（A30，在花橋境內(nèi)與滬寧高速公路互通）以及擬建中的京滬高速鐵路、軌道交通（上海市中心至安亭上海國際汽車城），組成了花橋鎮(zhèn)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)?；蜴?zhèn)區(qū)位圖宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：■花橋人口分析（截至2004年底）■花橋GDP增長分析（截至2004年底）■花橋交通：花橋地理位置得天獨(dú)厚，區(qū)域內(nèi)各級(jí)道路縱橫交錯(cuò)，且與上海、江蘇其它地區(qū)融為一體。宏觀層面上，花橋交通條件十分便捷，擁有商務(wù)辦公發(fā)展所必須的最高交通可達(dá)性。陸運(yùn)：鐵路方面，滬寧鐵路、京滬高速鐵路東西向穿越，離華東地區(qū)最大鐵路編組站——南翔鐵路編組站18公里；滬寧城際鐵路已立項(xiàng)建設(shè)，并在花橋設(shè)站。公路方面，滬寧高速公路東西向穿越并有花橋、陸家兩個(gè)樞紐；沿海大通道同三高速公路南北向穿越并與滬寧高速公路互通；蘇滬高速公路機(jī)場(chǎng)路樞紐距離僅10公里；另外312國道東西向穿越全境。2007年9月28日開通花橋國際商務(wù)城到上海虹橋機(jī)場(chǎng)、到浦東機(jī)場(chǎng)跨省公交化班線，以及另一條公交線路為花橋國際商務(wù)城到上海人民廣場(chǎng)。這2條線由昆山長途汽車客運(yùn)有限公司和昆山全通巴士公司營運(yùn)，2條線安排的是大巴士車，共有8對(duì)車輛。水運(yùn)：距離上海洋山深水港100公里，上海吳淞江集裝箱碼頭38公里，吳淞江橫貫境內(nèi)?？者\(yùn)：距上海虹橋國際機(jī)場(chǎng)、高速鐵路虹橋樞紐25公里；浦東國際機(jī)場(chǎng)80公里。永泰周遍人車流統(tǒng)計(jì)10月10號(hào) 15：30—16：30上A30路口：機(jī)動(dòng)車307小時(shí)10月11號(hào) 9：30—10：30312國道出江蘇：機(jī)動(dòng)車786 輛/小時(shí)轎車225輛/小時(shí)面包車 99輛/小時(shí)貨車 434輛/小時(shí)客車 10輛/小時(shí) 公交 9輛/小時(shí)出租車 9輛/小時(shí)非機(jī)動(dòng)車 84輛/小時(shí)行人 11 人/小時(shí)10月11號(hào) 13：30—14：30312國道進(jìn)上海機(jī)動(dòng)車 593輛/小時(shí)非機(jī)動(dòng)車 80輛/小時(shí)行人 18人/小時(shí)■花橋國際商務(wù)城區(qū)位花橋國際商務(wù)城所在區(qū)域?yàn)樵ド绞袞|南部的花橋鎮(zhèn)，東接上海市汽車工業(yè)城安亭鎮(zhèn)，西以吳淞江為界與昆山千燈鎮(zhèn)相望，南與上海市青浦區(qū)連接，北與昆山市陸家鎮(zhèn)和上海市嘉定區(qū)相連?；蛑苯优c上海市接壤，素稱江蘇“東大門”，是江蘇嵌入上海的一塊寶地，享有上海的地理優(yōu)勢(shì)及江蘇的優(yōu)惠政策。同時(shí)，花橋鎮(zhèn)處于上海浦東、昆山、蘇州新加坡工業(yè)園三個(gè)國家級(jí)開發(fā)區(qū)之間，距上海市中心34公里，蘇州市中心53公里，昆山市中心16公里，是滬寧發(fā)展軸和沿滬發(fā)展軸交匯的重要節(jié)點(diǎn)。拋開行政界線，從經(jīng)濟(jì)地理角度看，花橋位于上海都市經(jīng)濟(jì)區(qū)較核心的區(qū)域。上海大都市區(qū)的范圍被定義為以上海為中心、以100km為半徑的輻射圈，包括上海市、蘇州市和嘉興轄屬縣市構(gòu)成的扇形區(qū)域。在此區(qū)域內(nèi)，經(jīng)濟(jì)信息的交流往來十分密切。昆山作為蘇南經(jīng)濟(jì)區(qū)最先起步的地區(qū)之一，城市經(jīng)濟(jì)特別是外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，并且一直保持著強(qiáng)勁的增長勢(shì)頭。通過對(duì)昆山所轄10個(gè)鎮(zhèn)和一個(gè)開發(fā)區(qū)的橫向比較分析來看，昆山市的首位度較高，玉山鎮(zhèn)和開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量占到全市的一半以上，其他各鎮(zhèn)中，陸家、張浦、周市、花橋的GDP較高，體現(xiàn)出明顯的地理分布特征。首先是這些鎮(zhèn)直接臨近昆山主城區(qū)和開發(fā)區(qū)，第二是位于昆山朝上海的方向?；螂m不與昆山中心城區(qū)直接相鄰，但是距離已經(jīng)十分臨近，同時(shí)直接與上海接壤的地緣條件將是其最突出的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。■花橋周邊區(qū)域關(guān)系圖■花橋國際商務(wù)區(qū)概況2000年12月，江蘇省外經(jīng)貿(mào)廳和昆山市政府共同做出“建設(shè)江蘇花橋國際商務(wù)中心”的決策，商務(wù)中心集國內(nèi)外商貿(mào)辦公、展示展銷、倉儲(chǔ)物流為一體，是依托上海、接軌國際、服務(wù)華東、輻射全國的現(xiàn)代商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)的功能區(qū)?；驀H商務(wù)城地處蘇滬交界處昆山市花橋鎮(zhèn)，地域面積50平方公里，距離上海市中心不到25公里，西鄰昆山國家級(jí)開發(fā)區(qū)，東靠上海國際汽車城，正好處于滬寧經(jīng)濟(jì)走廊這一上海對(duì)外經(jīng)濟(jì)主通道的第一節(jié)點(diǎn)?；驀H商務(wù)城對(duì)外交通十分便利，距虹橋機(jī)場(chǎng)僅25公里，浦東機(jī)場(chǎng)80公里，滬寧高速、同三高速(A30)、312國道均交匯于此并相互貫通，滬寧鐵路、京滬高速鐵路在此經(jīng)過，滬寧城際鐵路已立項(xiàng)建設(shè)，正在規(guī)劃中的蘇州至上海的軌道交通也將在此實(shí)現(xiàn)同站換乘。2005年8月，江蘇省委省政府根據(jù)全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段性變化的新特點(diǎn)和國際服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移的新態(tài)勢(shì)，對(duì)全省加速現(xiàn)代服務(wù)業(yè)作出全面部署，建設(shè)花橋國際商務(wù)城成為其中一項(xiàng)重要戰(zhàn)略舉措。根據(jù)部署，花橋國際商務(wù)城將按照融入上海、面向世界、服務(wù)江蘇的總定位，發(fā)揮上海的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、江蘇的政策優(yōu)勢(shì)、昆山的成本優(yōu)勢(shì)，高起點(diǎn)規(guī)劃，大手筆建設(shè)，最終建成江蘇省內(nèi)、上海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)、滬寧線上以國際性商務(wù)服務(wù)為主要產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代商務(wù)城。一年來，花橋國際商務(wù)城聘請(qǐng)了美國麥肯錫公司、上海城市規(guī)劃院同步推進(jìn)商務(wù)城的功能策劃和規(guī)劃工作，將商務(wù)城50平方公里分為啟動(dòng)區(qū)、配套區(qū)、物流區(qū)、控制區(qū)等四大功能區(qū)，首期重點(diǎn)開發(fā)11平方公里啟動(dòng)區(qū)?！龌驀H商務(wù)城將重點(diǎn)吸引三大特色產(chǎn)業(yè)一是制造企業(yè)的區(qū)域性總部，包括研發(fā)中心、采購中心、營銷中心、管理服務(wù)中心等；二是大公司業(yè)務(wù)流程中的后臺(tái)處理中心，包括運(yùn)營支持、供應(yīng)鏈處理、客戶管理中心以及銀行、證券、保險(xiǎn)等大型金融機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)結(jié)算中心、客戶呼叫中心等；三是跨國公司業(yè)務(wù)流程的外移外包，包括網(wǎng)絡(luò)管理、辦公系統(tǒng)支持、企業(yè)應(yīng)用軟件研發(fā)制定等IT流程業(yè)務(wù)。同時(shí)，引進(jìn)與之相配的酒店、商業(yè)、展覽展示和文化、居住等項(xiàng)目。力爭通過810年的努力，將花橋國際商務(wù)城建設(shè)成為國內(nèi)一流的集聚現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)的功能區(qū)，成為江蘇發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的示范區(qū)?！龌驀H商務(wù)城喜獲碩果：18個(gè)商務(wù)功能項(xiàng)目同時(shí)開工。 18個(gè)項(xiàng)目包括港匯國際廣場(chǎng)、綠地企業(yè)總部基地、寶灣國際物流中心、中茵總部辦公區(qū)等8個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和功能性項(xiàng)目，建筑面積達(dá)78萬平方米。8個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和功能性項(xiàng)目的開工將加快花橋商務(wù)城今后商務(wù)、商貿(mào)、商住等要素的合理配置，增強(qiáng)商務(wù)城發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的競(jìng)爭力。截至目前，商務(wù)城已聚集了東方海外、日本迅銷研發(fā)采購中心、亞太廣場(chǎng)等30多個(gè)具有一定規(guī)模的服務(wù)業(yè)項(xiàng)目，總投資額達(dá)200億元，總開工面積達(dá)230萬平方米。 18個(gè)項(xiàng)目還包括曹安公路改造工程、中央公園、綜合管網(wǎng)工程、消防特勤中心等10個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施和配套項(xiàng)目，總投資超過8億元。10個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施和配套項(xiàng)目的開工將確?；驀H商務(wù)城在今年“出形象、出功能”?！鲎罡呓ㄖ_(dá)330米一、規(guī)劃定位為既是重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、BPO業(yè)務(wù)以及科技研發(fā)等產(chǎn)業(yè)的具有國際水準(zhǔn)的國際化商務(wù)園，又是 生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、城市環(huán)境優(yōu)良、配套設(shè)施齊全、充滿活力和吸引力的能夠提供高品質(zhì)服務(wù)的區(qū)域城市中心。二、規(guī)劃總建筑面積362萬平方米，最高建筑達(dá)330米，最高容積率12，百米以上高樓41棟。三、規(guī)劃策略引入白色地段和混合用地理念，靈活適應(yīng)市場(chǎng)，增強(qiáng)規(guī)劃的可操作性和彈性空間；構(gòu)建新型綠色生態(tài)城市，倡導(dǎo)雨水收集、中水回用、直飲水、清潔能源、綠色建材等生態(tài)節(jié)能技術(shù)的使用及人性化的綠色交通體系。四、采用圈層式布局——中央公園＋黃金商務(wù)區(qū)為內(nèi)核，生活配套分置兩側(cè)，生態(tài)商務(wù)園外圍環(huán)繞,形成重點(diǎn)突出、層次豐富、特色鮮明的城市框架。五、交通體系采用格狀道路系統(tǒng)，構(gòu)建高密度、小尺度的道路網(wǎng)絡(luò)，倡導(dǎo)公交先導(dǎo)，構(gòu)建輕軌、BRT快速公交、常規(guī)公交等多種方式性結(jié)合的公共交通體系?！龌驀H商務(wù)城將重點(diǎn)吸引三大特色產(chǎn)業(yè)一是制造企業(yè)的區(qū)域性總部，包括研發(fā)中心、采購中心、營銷中心、管理服務(wù)中心等；二是大公司業(yè)務(wù)流程中的后臺(tái)處理中心，包括運(yùn)營支持、供應(yīng)鏈處理、客戶管理中心以及銀行、證券、保險(xiǎn)等大型金融機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)結(jié)算中心、客戶呼叫中心等；三是跨國公司業(yè)務(wù)流程的外移外包，包括網(wǎng)絡(luò)管理、辦公系統(tǒng)支持、企業(yè)應(yīng)用軟件研發(fā)制定等IT流程業(yè)務(wù)。同時(shí)，引進(jìn)與之相配的酒店、商業(yè)、展覽展示和文化、居住等項(xiàng)目。力爭通過810年的努力，將花橋國際商務(wù)城建設(shè)成為國內(nèi)一流的集聚現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)的功能區(qū)，成為江蘇發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的示范區(qū)?！龌驀H商務(wù)城喜獲碩果：18個(gè)商務(wù)功能項(xiàng)目同時(shí)開工。 18個(gè)項(xiàng)目包括港匯