【正文】 表）。（1）商住樓面積、售價預測按住宅用地兼容商業(yè)用地，占可出讓土地的比例各為85%，15%。售價參照同類項目的情況，結(jié)合項目的區(qū)位、環(huán)境和時間等因素，根據(jù)目前該地鄰邊中檔多層住宅平均市場售價，該地區(qū)域為35004500元/平方米，商業(yè)用房平均市場售價60007000元/平方米。（2）銷售收入測算按住宅，商業(yè)用房全部出售測算。（3）建筑工程費用估算參照龍泉驛區(qū)目前房地產(chǎn)開發(fā)建安工程費平均水平和類似項目情況，建筑工程費用、基礎配套設施費用等單價按1500元/平方米。（4）管理、銷售、財務費用管理、銷售、財務費用按銷售收入的5%測算。（5）其他費用其他費用按建安工程費與基礎配套設施之和的5%測算。（6）稅收稅收按營業(yè)稅及附加按銷售額的5%測算。（7）房產(chǎn)契稅房產(chǎn)契稅按銷售收入的2%測算。（8）利潤計算利潤為房地產(chǎn)開發(fā)商從項目開發(fā)中獲取的合理回報，投資利潤率是評價一宗房地產(chǎn)開發(fā)項目效益的基準指標，根據(jù)本項目區(qū)域周邊房地產(chǎn)市場情況測算，%。該土地的投資利潤率與行業(yè)平均利潤水平相當。該宗土地區(qū)域位置緊臨**市三環(huán)路,對面與**市最大的一個主題體育公園(占地10平方公里)遙遙相對,該區(qū)域是龍泉驛區(qū)政府近期重點著力打造最佳人居環(huán)境區(qū)域，隨著該宗土地周邊配套基礎設施的完善，未來的房地產(chǎn)銷售價格還將有極大的升值空間。假設地價出讓開發(fā)分析表：序號項 目內(nèi)容或金額備 注1容積率小高層　2住宅面積(萬M2)34按謹慎原則，單價3500元/M23商業(yè)面積(萬M2)6按謹慎原則，單價6000元/M24住宅銷售收入(億元)　5商業(yè)面積銷售收入(億元)　6預計銷售總額(億元)　7建筑工程及配套費(億元)6　單價按1500/ M28土地成本(億元)5假設該地購置成本250萬元/畝9管理銷售財務等費用(億元)按第６項的5%10其他費用(億元)按第７項的6％11稅費(億元)按第６項的５％12房產(chǎn)契稅(億元)按第６項的２％13總成本(億元)　14利潤(億元)　15投資利潤率%　（四）價格預測結(jié)果通過比較法預測結(jié)果為：該宗地預計出讓價為253萬元/畝；假設開發(fā)法測算結(jié)果為：該宗地以250萬元/畝出讓，開發(fā)商獲得的投資利潤率與行業(yè)平均水平相當?？紤]需求因素、時間因素和地塊位置，測算的土地價格為可以被開發(fā)商接受的合理地價。第十章 工程建設管理方案**經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)電器工業(yè)園配套基礎設施建設項目是一項涉及面廣、投資大的城市基礎設施建設工程，因此，加強項目的過程管理是提高工程質(zhì)量和效益的必由之路。一、落實配套資金項目在執(zhí)行過程中，必須具有嚴格的配套資金計劃，具備完善的資金管理制度，并憑借經(jīng)濟、行政和法律三種約束手段，把配套資金落到實處。二、強化執(zhí)行階段的監(jiān)管工作業(yè)主根據(jù)項目的管理特點和要求，確定項目高質(zhì)量的管理人員，凡具備該資格的從業(yè)人員才有可能從事項目的管理工作。充分利用經(jīng)濟合同法規(guī)各級項目責任人的權(quán)利和義務，有效避免各級責任人間的沖突和矛盾，加強各級責任人間的協(xié)調(diào)與配合，使“責、權(quán)、利”相對等、“借、用、還”相統(tǒng)一的原則得以充分體現(xiàn)。對貸款的引進、使用及償還等環(huán)節(jié)實施全過程有效監(jiān)控，促進貸款良性運作。 招標采購工作是項目管理的核心環(huán)節(jié)，直接影響項目的進度和質(zhì)量。需加強對項目招標采購的監(jiān)督管理。三、加強建設管理建設管理工作的重點是：工程質(zhì)量、工程進度和工程投資。業(yè)主或授權(quán)行使項目建設的公司，應做好項目的組織協(xié)調(diào)工作，確保項目按合同工期、投資、質(zhì)量完成。編制建設管理計劃及資金計劃、審查施工圖紙是否滿足設計文件和規(guī)范要求，以及投資方提出的一些特殊的功能和技術(shù)要求。采用公開招標確定工程承建商，簽訂施工合同。采用公開招標確定工程監(jiān)理單位，簽訂監(jiān)理合同。審批承建商提交的施工組織設計、施工進度計劃、施工方案、施工質(zhì)量保證體系等技術(shù)文件，并檢查落實。檢查承建商執(zhí)行工程施工合同過程中的技術(shù)規(guī)范，作好投資、進度、質(zhì)量和合同管理工作。檢查工程所采用由投資方招標確定的供貨商提供的主要設備和關鍵材料是否符合設計圖紙和合同所規(guī)定的質(zhì)量標準，并作好其他材料的招標采購工作。作好資金管理，按進度作好結(jié)算工程提款工作，節(jié)約投資。根據(jù)工程進度情況，審核承建商進度及付款申請，簽發(fā)工程付款憑證、支付工程款。組織竣工驗收。組織工程審計。1審查接收承建商及監(jiān)理公司規(guī)整的技術(shù)業(yè)務資料，建立技術(shù)經(jīng)濟檔案。四、加強項目投資管理項目的投資控制著重是在承發(fā)包階段和施工階段采取有效措施，隨時糾正發(fā)生的偏差，把工程造價的發(fā)生控制在批準的造價限額以內(nèi)，以求在工程項目建設中取得較好的投資效益和社會效益。項目建設過程中，首先確定造價控制目標，制定工程費用支出計劃并付諸實施，在計劃執(zhí)行過程中對其進行跟蹤檢查，收集有關反映費用支出的數(shù)據(jù)，將實際費用支出額與計劃費用支出額進行比較，發(fā)現(xiàn)實際支出額與計劃支出額之間的偏差，并分析產(chǎn)生偏差的原因，采取有效措施加以控制，以保證造控制目標的實現(xiàn)。五、加強質(zhì)量管理工程質(zhì)量達到國家現(xiàn)行規(guī)范要求，并經(jīng)驗收合格。質(zhì)量管理內(nèi)容主要為以下幾個方面：審查監(jiān)理、施工單位的資格和質(zhì)量保證條件；組織和建立本項目的質(zhì)量控制體系，完善質(zhì)量保證體系；對工程質(zhì)量進行跟蹤、檢查、監(jiān)督、控制；質(zhì)量事故的報告和處置；督促、檢查工程建設是否符合設計圖紙要求；督促、檢查工程建設是否符合國家有關的規(guī)范要求；督促、檢查工程材料是否符合要求。六、加強工程進度管理在施工承包合同、監(jiān)理合同中寫進有關工期、進度、進度違約金等條款，通過招標的優(yōu)惠條件鼓勵施工單位加快進度，控制對投資的投放速度，控制對物資的供應，建立相應的獎勵和懲罰措施等。依據(jù)規(guī)劃、控制和協(xié)調(diào)等管理職能手段，在工程的準備及實施的全過程中，對工程進度進行控制。根據(jù)目標工期編制合理的項目進度計劃，定期收集反映實際進度的有關數(shù)據(jù)，同時進行現(xiàn)場實地檢查。七、加強合同管理合同管理是工程建設管理的重要內(nèi)容之一，是控制工程投資、進度質(zhì)量的基本依據(jù)。由于建設工程投入的資金數(shù)額大，技術(shù)面廣、復雜、施工周期長，使用的人力物力多，涉及的單位多等原因，有必要將建設工程合同作為一個系統(tǒng)工程進行科學管理，從而提高工程項目的經(jīng)濟效益和社會效益。因此，工程實施過程中的每個項目，均要以合同形式確定雙方或多方的責、權(quán)、利，以保證工程項目和工作任務的實現(xiàn)。在項目建設管理過程中，制定具體的《合同管理辦法》，對合同管理的原則、范圍、主要內(nèi)容、合同管理的組織原則及職責、合同承辦人的職責、對合同的訂立、審查及履行的監(jiān)督檢查，都提出了具體要求，對合同的變更、轉(zhuǎn)讓、解除、糾紛等做出符合法律規(guī)定的程序要求和解決辦法，使合同管理有章可循。市場經(jīng)濟必須嚴格按照合同辦事，在工程建設招標、材料供應招標、監(jiān)理招標中應按照合同法和工程建設有關管理制度和規(guī)章與中標單位簽訂完善的合同條款，并嚴格按照合同進行管理，以保證項目經(jīng)營管理活動的順利進行，提高工程管理水平，實現(xiàn)項目工程投資、進度、質(zhì)量、環(huán)保等目標，取得良好的社會和經(jīng)濟效益。八、加強協(xié)調(diào)管理協(xié)調(diào)工作是項目管理的重點，也是保證工程順利實施的關鍵，在整個工程實施過程中，建設項目組織與外部各關聯(lián)單位之間，建設項目組織內(nèi)部各單位、各部門之間，專業(yè)與專業(yè)間、環(huán)節(jié)與環(huán)節(jié)間，以及建設項目與周圍環(huán)境、其它市政建設工程間存在著相互聯(lián)系、相互制約的關系和矛盾，特別是工期緊迫，需進行多頭、平行作業(yè)的情況下尤為突出。因此，要取得一個建設項目的成功，就必須通過積極有效的組織協(xié)調(diào)、排除障礙、解決矛盾，以保證實現(xiàn)建設項目的各項預期目標。九、加強安全建設管理本項目為重大城市基礎設施建設項目，工程范圍均在城市周邊人口稠密地區(qū)，地面建筑結(jié)構(gòu)多樣，地下管線交錯復雜，工程內(nèi)容涉及大量溝槽施工，工期跨度較大，施工安全管理的好壞將直接影響到該項目的經(jīng)濟和社會效益。首先，監(jiān)督和要求施工單位建立健全工程項目安全生產(chǎn)制度。必須建立有符合該項目特點的安全生產(chǎn)制度，參與項目的管理、監(jiān)理、施工及相關人員都必須認真執(zhí)行制度的規(guī)定和要求。工程項目安全生產(chǎn)制度要符合國家、地方、相關行業(yè)及單位的有關安全生產(chǎn)政策、法規(guī)、條例、規(guī)范和標準。其次，做好安全檢查。對安全檢查結(jié)果必須認真對待，需要整改的必須限定整改完成時間，落實整改方案和責任人。十、資金管理項目建設資金應按銀行要求開設專用帳戶，?？顚Ｓ谩Ｖ贫吭掠每钣媱?，確保建設資金足額、恰當、適時用于工程建設。**市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)在基礎設施建設過程中，已經(jīng)成功運用過銀行貸款資金，所取得的經(jīng)驗完全能夠滿足貸款資金的管理要求。 十一、招標方案項目設計、工程勘察、工程施工、監(jiān)理、重要材料的采購全部招標,重要設備的采購部分招標。（一）招標組織形式項目采用委托招標，由項目業(yè)主委托具有相應資質(zhì)，從事過類似工程且信譽良好的招標代理機構(gòu)代理招標。將遵循公平、公正、公開、誠信的原則確定中標單位，施工企業(yè)應具有市政二級以上資質(zhì)，監(jiān)理企業(yè)應具有乙級以上資質(zhì)。（二）招標方式項目將采用公開招標方式。在國家和省市指定媒介發(fā)布招標公告在中國采購與招標網(wǎng)（：//）公開發(fā)布工程設計、勘察、施工、監(jiān)理、重要材料、重要設備等的招標公告。通過正式的招投標程序，分別進行資格預審－投標邀請－招標文件－現(xiàn)場踏勘－標前預備會－正式開標－綜合評標等，確定中標單位。接受行政主管監(jiān)督部門對招投標活動的監(jiān)督，確定中標人后，中標通知書與簽訂合同報相關部門備案。（三）項目招標事項核準表項 目招標范圍招標組織形式招標方式不采用全部招標部分 招標自行 招標委托招標公開招標邀請 招標招標方式勘 察全部招標　　委托招標公開招標　　設 計全部招標　　委托招標公開招標　　建筑工程全部招標　　委托招標公開招標　　安裝工程監(jiān) 理全部招標　　委托招標公開招標　　重要材料全部招標　　委托招標公開招標　　..電器工業(yè)園配套基礎設施建設項目可行性研究報告 第十一章 工程建設期**經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)電器工業(yè)園基礎設施建設工程，主要工作包括前期準備工作、道路建設、雨污管網(wǎng)等建設、供水、供電等市政配套工程建設、綠化等公共設施建設。項目建設實施計劃視工作順序及資金組織情況而定，建設期30個月，具體安排如下：一、第一年進行前期工作并開始實施部分拆遷及工程建設。二、第二年完成道路、各類管網(wǎng)建設及配套公共設施建設、部分綠化工程，分期分批進行征地拆遷安置。三、建設期后6個月完成綠化等工程。建設內(nèi)容第一年（12個月）第二年（12個月）第三年（6個月）16月712月16月712月１6月前期工作、部分拆遷及工程　　　　　完成道路、各類管網(wǎng)建設及配套公共設施建設、部分綠化工程　　　　綠化工程等　　　　第十二章 投資估算及資金籌措一、投資估算的依據(jù)《全國市政工程投資估算指標》上、中、下冊；《四川省市政工程計價定額》；《四川省市政工程間接費用定額》；SGD32000（一）（二）基礎設施工程預算定額；建筑工程計價定額；業(yè)主提供的項目工程量；項目周邊地區(qū)類似工程的建設投資指標；《**市龍泉驛區(qū)征地補償安置辦法》其他相關資料二、投資估算的范圍：包括規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的道路及隨道路建設的雨水、污水管網(wǎng)、路燈工程、道路綠化、交通標志、標識、以及土地取得費、前期工作費、建設單位管理費、預備費、建設期利息等。三、投資估算（一）工程量依據(jù)工程量依據(jù)本報告第六章確定。（二）投資估算方法參考相關市政基礎設施定額，采用投資指標估算法進行估算。（三）估算說明工程建設投資主要包括道路工程及隨道路建設的雨、污水管網(wǎng)、路燈工程、道路綠化、交通標志、。其中：（1）**經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)電器工業(yè)園配套基礎設施A線道路工程主要包括：土石方、基礎、路面、路牌標識以及隨道路建設的雨、污水管網(wǎng)、路燈工程、道路綠化等。（2）**經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)電器工業(yè)園配套基礎設施B線道路工程主要包括：土石方、基礎、路面、路牌標識以及隨道路建設的雨、污水管網(wǎng)、路燈工程、道路綠化等。（3）**經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)電器工業(yè)園配套基礎設施C線道路工程主要包括：土石方、基礎、路面、路牌標識以及隨道路建設的雨、污水管網(wǎng)、路燈工程、道路綠化等。（4）**經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)電器工業(yè)園配套基礎設施D線道路工程主要包括：土石方、基礎、路面、路牌標識以及隨道路建設的雨、污水管網(wǎng)、路燈工程、道路綠化等。（5）**經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)電器工業(yè)園配套基礎設施E線道路工程主要包括：土石方、基礎、路面、路牌標識以及隨道路建設的雨、污水管網(wǎng)、路燈工程、道路綠化等。（6）**經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)電器工業(yè)園配套基礎設施F線道路工程主要包括：土石方、基礎、路面、路牌標識以及隨道路建設的雨、污水管網(wǎng)、路燈工程、道路綠化等。類 別名 稱 標準　?。ㄔ€） 說 明土地補償青苗附著物補償8,000按龍府發(fā)[2004]90文關于征地安置拆遷實施辦法地上物補償10,000按50平方米／畝200元／平方米補償人員安置人員安置補償30,000按《