【正文】 體通路 —— SP活動建議 B類客戶 A類客戶 Page 56 目 錄 1. 項目定位 2. 營銷策略 3. 銷售定價 4. 推廣個案參考 5. 客戶鎖定 6. 媒體通路 7. 附件 ? 各階段執(zhí)行 ? 媒體計劃表 Page 57 根據(jù)工程進度及銷售蓄水期準備 , 銷售周期分配如下 : ① 假定開盤日為 08年 4月 28日 ② 銷售周期為 8個月（ 08年 5月 —— 08年 12月） 階段執(zhí)行 —— 結(jié)合銷售周期的媒體階段投放 08年 4月 28日 08年 5月 28日 08年 10月 18日 開 盤 08年 2月 20日 售樓處進場 09年 蓄水期 開盤期 第一強銷期 持續(xù)期 尾盤期 08年 12月 1日 第二強銷期 08年 8月 18日 客戶篩選 3 4/5 2 1頂層復(fù)式 剩余房源 08年 2月 29日 外立面落成 Page 58 蓄水期： 2022年 2月底 — 2022年 4月 27日 重點：蓄水，積累客戶，確保開盤熱銷 ，廣告發(fā)布有較多限制，建議以渠道媒體為主，配合少量的軟新聞。 ： 1） DTZ渠道推廣： ① 數(shù)據(jù)庫資源： 〃 內(nèi)部季刊 〃 高端客戶數(shù)據(jù)庫投放（ 800010000個） ② 媒體發(fā)布：媒體發(fā)布： 專業(yè)論壇、媒體采訪等形式，借助 DTZ的專業(yè)口徑、借助上海灘花園已經(jīng)建立的市場形象提高板塊知曉度。（ 3月底開始投放，具體見媒體投放計劃表） 2）戶外廣告：圍墻廣告、 樓幅 Page 59 媒體 投放時間 頻率 刊列價 折扣價 短信 3月下旬， 4月中旬各一次（ 20萬條 /次） 2次 40,000元 （ 9折） 36,000元 高端物業(yè) DM投遞 《 第一社區(qū) 》 扉頁跨頁 4月一次 1次 50,000元 (9折 ) 45,000元 境外報紙境內(nèi)封套 4月（大封套） 1個月 350,000元 （ 8折） 280,000元 合計 440,000元 361,000元 蓄水期： 2022年 2月底 — 2022年 4月 27日 重點：蓄水，積累客戶，確保開盤熱銷 3）媒體推廣 ： Page 60 開盤期： 2022年 4月 28日 — 2022年 5月 27日 重點： 3熱銷，短期快速去化，為后續(xù)推案奠基 1. 推案量：第一批房源推出， 3 2. 費用預(yù)算： 1） DTZ渠道推廣 ： a、 DTZ客戶渠道中推廣、帶看 b、 DTZ內(nèi)部季刊推廣 2） 戶外廣告 ： a) 戶外高炮（見戶外建議篇） b) 引導(dǎo)旗 ：（約 50萬 /月 持續(xù) 34周期） 在復(fù)興東路、中華路項目周邊段；華山路，北外灘、陸家嘴濱江等主干道上發(fā)布 3） 樣板房開放 \ 開盤 SP活動 —— 媒體發(fā)布會（約 3050萬，具體見媒體投放計劃表） Page 61 媒體 投放版面 時間 刊列價 折扣價 東方早報 八聯(lián)版特刊 1088,000元 ( )288,000元 東方早報 頭版 1/3彩色硬廣 200,000元 ( )124,000元 東方早報 1/3版新聞軟文 58,000元 贈送 東方早報 A整版封底彩色硬廣 180,000元 ( )111,600元 東方早報 1/3版新聞軟文 58,000元 贈送 東方早報 A整版封底彩色硬廣 180,000元 ( )111,600元 高端物業(yè) DM投遞 《 第一社區(qū) 》 扉頁跨頁 5月 50,000元 (9折 ) 45,000元 境外報紙境內(nèi)封套 5月（大封套） 1個月 350,000元 （ 8折） 280,000元 上海樓市 封面整版彩色 138,000元 (8折 ) 110,400元 上海樓市 封二整版彩色 88,000元 (8折 ) 70,400元 上海樓市 內(nèi)頁整版彩色 50,000元 (8折 ) 40,000元 合計 2,496,000元 1,133,800元 3） 平面廣告 ： 開盤期： 2022年 4月 28日 — 2022年 5月 27日 Page 62 第一強銷期： 2022年 5月 28日 — 2022年 8月 17日 重點：客戶積累，租售并舉 1. 推案量：第二批房源推出， 45 2. 費用預(yù)算： 1） DTZ渠道推廣： ① DTZ在自身的客戶渠道中推廣、帶看 ② DTZ內(nèi)部季刊推廣 DTZ利用多年豪宅項目成功運作所積累的大量有效客戶資源，有針對性地進行項目推廣，直接帶看。 現(xiàn)場租賃前景及投資回報看板展示。 2） 戶外廣告 : a) 戶外高炮、燈箱、建筑燈光、項目圍墻廣告： 延用 b)引導(dǎo)旗 ：（約 50萬 /月 持續(xù) 23周期） 在復(fù)興東路、中華路項目周邊段；華山路，北外灘、陸家嘴濱江等主干道上發(fā)布 3） SP活動 —— 投資峰會 7月中旬各一次 （費用：約 10萬 /次，活動內(nèi)容見 SP建議篇） Page 63 3） 平面廣告 ： 第一強銷期： 2022年 5月 28日 — 2022年 8月 17日 媒體 投放版面 時間 刊列價 折扣價 東方早報 八聯(lián)版特刊 1088,000元 ( )288,000元 東方早報 A整版封底彩色硬廣 180,000元 ( )111,600元 東方早報 1/4版新聞軟文 32,000元 贈送 東方早報 A整版封底彩色硬廣 180,000元 ( )111,600元 東方早報 1/4版新聞軟文 32,000元 贈送 高端物業(yè) DM投遞 《 第一社區(qū) 》 扉頁跨頁 6月 50,000元 (9折 ) 45,000元 短信（ 20萬條 /次） 7 月下旬各一次 2次 40,000元 （ 9折） 36,000元 上海樓市 海上名家 86,000元 贈送 上海樓市 內(nèi)頁整版彩色 50,000元 (8折 ) 40,000元 上海樓市 內(nèi)頁整版彩色 50,000元 (8折 ) 40,000元 合計 1,788,000元 641,000元 Page 64 第二強銷期： 2022年 8月 18日 — 2022年 10月 17日 重點：推 2，抬升價格 ：第三批房源推出， 2，配合外立面落成 1） DTZ渠道推廣： ① DTZ在自身的客戶渠道中推廣、帶看 ② DTZ內(nèi)部季刊推廣 DTZ利用多年豪宅項目成功運作所積累的大量有效客戶資源，有針對性地進行項目推廣，直接帶看。 2） 戶外廣告 : 樓幅、戶外看板更換畫面 3） SP活動 —— 長三角商會聯(lián)誼 9月下旬各一次 （費用：約 25萬 /次，活動內(nèi)容見 SP建議篇） Page 65 媒體 投放版面 時間 刊列價 折扣價 東方早報 跨版特刊 277,000元 (5折 )141,000元 東方早報 A整版封底彩色硬廣 180,000元 ( )111,600元 東方早報 異型版新聞軟文 64,000元 贈送 東方早報 A整版封底彩色硬廣 180,000元 ( )111,600元 東方早報 1/3版新聞軟文 58,000元 贈送 上海樓市 封底整版彩色 88,000元 (8折 ) 70,400元 上海樓市 目錄整版彩色 70,000元 (8折 ) 56,000元 浙商、蘇商媒體廣告 目錄整版彩色 結(jié)合 SP 費用統(tǒng)一計入 SP活動 合計 917,000元 499,9400元 3） 平面廣告 ： 第二強銷期： 2022年 8月 18日 — 2022年 10月 17日 Page 66 持續(xù)期： 2022年 10月 18日 — 2022年 11月 30日 重點：樹立產(chǎn)品稀缺性，利潤最大化 ：第四批房源推出， 1及其他樓宇頂層復(fù)式 1） DTZ渠道推廣： ① DTZ在自身的客戶渠道中推廣、帶看 ② DTZ內(nèi)部季刊推廣 DTZ利用多年豪宅項目成功運作所積累的大量有效客戶資源，有針對性地進行項目推廣，直接帶看。 2） 戶外廣告 : 樓幅更換畫面 3） SP活動 —— 高檔商場展示 10月中一周 （費用：約 40萬 /次，活動內(nèi)容見 SP建議篇） Page 67 4） 平面廣告 ： 媒體 投放版面 時間 刊列價 折扣價 東方早報 頭版 1/3彩色硬廣 200,000元 ( )124,000元 東方早報 1/4版新聞軟文 58,000元 贈送 東方早報 1/4版新聞軟文 58,000元 贈送 東方早報 1/4版新聞軟文 58,000元 贈送 上海樓市 內(nèi)頁整版彩色 50,000元 (8折 ) 40,000元 合計 424,000元 164,000元 持續(xù)期： 2022年 10月 18日 — 2022年 11月 30日 Page 68 尾盤期： 2022年 12月 1日 — 2022年 12月 31日 ：提升項目形象、擴大市場 影響，提升開發(fā)商品牌 ： 剩余房源去化 1） 平面廣告 ： 媒體 投放版面 時間 刊列價 折扣價 東方早報 軟新聞（ 600字） 32,000元 贈送 東方早報 軟新聞（ 600字） 32,000元 贈送 東方早報 軟新聞（ 600字） 32,000元 贈送 東方早報 軟新聞（ 600字） 32,000元 贈送 上海樓市 封二整版彩色 88,000元 (8折 ) 70,400元 上海樓市 地產(chǎn)之星 86,000元 贈送 合計 302,000元 70,400元 Page 69 Thank You！