【正文】 活動支持：“布吉城市化與發(fā)展論壇”預(yù)熱期（內(nèi)部認(rèn)購期）品牌導(dǎo)入階段 訴求點：布吉東商業(yè)的高增長潛力、布吉商業(yè)步行街、歐洲風(fēng)情 教育投資、財富管道訴求方式：圖文廣告（整版）、軟性文章廣告示意：3000元，媽媽我要上北大總裁班！ 3000元，東大街就是你的財富管道！ 買大芬油畫鋪王！熱銷期 訴求點：掘金布吉東200萬平方米社區(qū)商業(yè)中心、搶占繁華商業(yè)步行街 教育投資、財富管道或38歲退休、年輕女性 開盤廣告示意：再現(xiàn)華強北商業(yè)傳奇！持續(xù)期 訴求點：歐洲風(fēng)情商業(yè)街形象賣點、主力商家告知 尾銷期 訴求點：營銷促銷活動、搶占布吉東大街最后一桶金！三、媒介發(fā)布媒體特點與選擇A、報紙《深圳特區(qū)報》主流媒體，相對針對機關(guān)和其它企事業(yè)單位和機構(gòu)，主要讀者層面為中、高層管理人員和企業(yè)主等《深圳商報》第二大主流媒體，媒體費用相對低廉，但客戶群層次與深圳特區(qū)報基本相近或重疊，使用中應(yīng)與特區(qū)報有所側(cè)重或選擇?！渡钲谕韴蟆飞钲诎l(fā)行量大的報紙，客戶層面廣泛，主要集中于家庭，適合針對家庭與女性訴求，可考慮在適當(dāng)階段使用，以增加項目針對性?！毒蟆飞钲陉P(guān)外發(fā)行量較大的報紙，費用相對較低。但層次相對低。適合與主流媒體作組合投放?！洱垗徣請蟆飞钲邶垗彽貐^(qū)報紙，發(fā)行量小但可以較好覆蓋龍崗地區(qū)的機關(guān)企事業(yè)單位。價格較低，可少量采用?！赌戏蕉际袌蟆飞钲谳^獨特的報紙，層面廣泛，發(fā)行廣泛。但針對深圳報業(yè)集團的優(yōu)惠限制條款，初期不選擇。但后期可以作組合投放。版面設(shè)計建議：除整版大篇幅廣告規(guī)格之外，建議以下廣告規(guī)格：固定版面——選在A2或A3新聞版，適合傳遞項目推廣前期的市場預(yù)熱并形成市場差異。規(guī)格建議：普通規(guī)格半版豎放——小全版說明：該規(guī)格由于不屬于正常報紙發(fā)布規(guī)格所以其效果易搶眼，且占用個版篇幅較大有小整版的視覺效果，價格適中。連續(xù)發(fā)布效果甚為明顯。B、戶外廣告大型廣告牌發(fā)布地點：項目干道入口、布吉繁華街口、深惠路關(guān)口至桂芳園段、布吉關(guān)口發(fā)布目的：傳遞項目信息、烘托宣傳氣氛、加強視覺沖擊力針對人群：主要干道行車行人、主要在布吉繁華街道行人發(fā)布規(guī)格：待考C、DM直郵發(fā)布目的：配合其他媒體在固定范圍內(nèi)廣泛傳達(dá)信息針對區(qū)域：市內(nèi)高檔寫字樓、布吉各小區(qū)D、派單發(fā)布目的：充分利用關(guān)外人情關(guān)系網(wǎng)內(nèi)部信息傳播快、傳播更有效的特點，建立覆蓋布吉每一條街道，及時準(zhǔn)確的傳遞項目信息，推廣成本也比較低。發(fā)布范圍：布吉鎮(zhèn)所有繁華街道投放形式：銷售人員專門覆蓋性派發(fā)E、車體廣告車體屬于流動的廣告牌，在固定廣告牌相對緊張的形勢下，巴士廣告可作為必要的補充。主要行駛于深南路與深惠路，要求車體優(yōu)良，符合項目要求，巴士在10輛左右。具體線路車待選。F、電臺廣告電臺廣告屬于新興媒體，在部分樓盤的應(yīng)用中已經(jīng)取得了比較高效的傳播作用。其在前期主要作用為加強客戶認(rèn)知，而在后期可通過其進行各種活動傳播。有車一族大多資金比較寬裕。應(yīng)針對性投放其開車時間，在前期配合建立知名度時頻率高些。建議選擇頻率：、建議投放時間：早8：309：30 午11：3012：30 晚17：3019：00建議投放頻次：，后續(xù)期間可降為每天共6次，總持續(xù)時間5個月左右。建議單次投放時間：15秒G、業(yè)主/老客戶 桂芳園前面已銷售5期及另有其它已銷售物業(yè)，大量業(yè)主均有較優(yōu)質(zhì)的潛在客戶。同時該客戶群推廣費用極低。另外，任一投資本項目的業(yè)主均成為項目的新推廣渠道，對在關(guān)外人情網(wǎng)絡(luò)密集的情況下，業(yè)主介紹朋友的方式具有最高的命中率。發(fā)布方式：通過物業(yè)管理處進行派單到戶的形式，通過業(yè)主短信，或組織業(yè)主聯(lián)誼會的形式。發(fā)布頻率：基本是內(nèi)部認(rèn)購期和開盤前二次，或有重大活動可特別邀請。特別注意：老客戶介紹新客戶的獎勵政策一直使用，從不間斷?？傮w發(fā)布安排電臺廣告報紙廣告車體廣告戶外廣告DM派 單說明：紫色為各媒體重點投放時段，紅色為更高密度投放時段，虛線為相對減弱時段，橙色為輔助推廣時段。四、總體費用安排媒體預(yù)算：730萬報紙廣告：595萬電臺廣告：30萬戶外廣告：80萬派單廣告：略車體廣告：20萬DM直郵：5萬現(xiàn)場包裝：（不計入）宣傳物料：30萬活動及展會：30萬機動不可預(yù)見費用：20萬總營銷費用：*3%=810萬元RMB附件：深圳在售投資項目及其模式 龍崗電子世界：（已經(jīng)營3年）TEL：28939333A、均價：一樓：24000元/㎡二樓：22000元/㎡三樓：17000元/㎡管理費：16元/㎡，包水、電、中央空調(diào)費租金：150180元/㎡，各樓層租金水平一樣實用率：45%B、首期款：50%，返租租金不直接扣除C、回報率：5年8%回報，分季度返款D、回購方式：5年后發(fā)展商100%原價回購，不考慮通貨膨脹。分析：A、 發(fā)展商：首期款回收快，實現(xiàn)100%現(xiàn)金流B、 客戶：除了50%的首期款以外，第6年如發(fā)展商回購需一次性付清銀行貸款。從表面看100%回購誘惑很大，實際客戶付出很多C、 數(shù)據(jù)表示：首期款：50%前5年返租抵供余額：8%%=%后5年付銀行：5年*%=%客戶6年總付出=50%+(%%*5年)=75%碧湖商業(yè)街TEL：28910666A、均價：一樓：26000元/㎡二樓：16000元/㎡管理費：16元/㎡，包水、電、中央空調(diào)費實用率：70%星巴克入駐四區(qū)：1F：休閑街區(qū)、步行街區(qū) 2F：風(fēng)情美食街、風(fēng)情酒吧街B、首期款：50%，返租租金不直接扣除C、回報率：5年8%回報，分季度返款D、回購方式：5年后發(fā)展商100%原價回購，不考慮通貨膨脹。分析：D、 發(fā)展商：首期款回收快，實現(xiàn)100%現(xiàn)金流E、 客戶：除了50%的首期款以外，第6年如發(fā)展商回購需一次性付清銀行貸款。從表面看100%回購誘惑很大，實際客戶付出很多F、 數(shù)據(jù)表示：首期款：50%前5年返租抵供余額：8%%=%后5年付銀行：5年*%=%客戶6年總付出=50%+(%%*5年)=75%10月1日開業(yè)信義假日名城（三期街鋪）均價：16000元/㎡，最高價30000元/㎡實用率：92%鋪位規(guī)格：70㎡左右租金水平：100元/㎡層高：6米商鋪面積：3000平方米共十期，第四期八月份認(rèn)籌。華強北東方時代：（1129層）TEL：83019999投資型公寓，5月15日入伙。均價：14000元/㎡管理費：㎡回購：只對一次性付款的客戶，3年后回購，毛坯房100%回購，裝修房扣除裝修費回購。以上為本司關(guān)于桂芳園6期商業(yè)項目的銷售推廣執(zhí)行報告。非常感謝貴司的支持與提供修正意見。本司將以堅持商業(yè)持續(xù)經(jīng)營理念為基礎(chǔ)，為貴司提供最具競爭力的商業(yè)運營全方位解決方案服務(wù)。歡迎光臨本司網(wǎng)站：謝謝！ 深圳市美格行房地產(chǎn)顧問有限公司美格行商業(yè)經(jīng)營管理（深圳）有限公司地址：中國深圳市福田區(qū)車公廟深南大道南側(cè)大慶大廈25層D/E電話：075582984978 傳真：075582984300網(wǎng)址：41 / 4