【正文】 年份客房入住數(shù)年份客房入住數(shù)年份客房入住數(shù)第4年25974第8年25974第1年23976第5年25974第9年25974第2年25974第6年25974第10年25974第3年25974第7年25974●餐廳：餐廳容量達(dá)到50桌（以平均10人每桌計(jì)算）。改造完成后餐廳上座率第1年可達(dá)到55%，即年消費(fèi)人數(shù)（或上座人數(shù)）為：50桌間360天55%=9900人；第二年起可達(dá)到60%即10800人。各年消費(fèi)人數(shù)見(jiàn)下表：年消費(fèi)人數(shù)規(guī)劃(單位:人) 年份銷量年份產(chǎn)量年份產(chǎn)量第4年10800第8年10800第1年9900第5年10800第9年10800第2年10800第6年10800第10年10800第3年10800第7年10800●其他收入本項(xiàng)目除客房和餐廳經(jīng)營(yíng)收入外,另茶樓、桑拿洗浴、卡拉OK、棋牌、會(huì)議及商務(wù)服務(wù)等其他收入按年均150萬(wàn)元估算。基準(zhǔn)收益率本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率取12%。投資與折舊 ，折舊分20年平均進(jìn)行，不計(jì)殘值。價(jià)格與營(yíng)運(yùn)成本客房共111間，其中：豪華標(biāo)準(zhǔn)間93間，住宿價(jià)格為218元/間(已考慮價(jià)格優(yōu)惠及折扣因素，下同)；豪華單間15間，住宿價(jià)格為260元/間；豪華套房3間，住宿價(jià)格為460元/間。綜上，客房按230元/間/天的加權(quán)平均價(jià)格計(jì)算。餐廳按人均消費(fèi)50元/次計(jì)算（考慮到目前的物價(jià)水平及今后的價(jià)格上漲因素）?？头堪?%的成本費(fèi)用估算，餐飲業(yè)務(wù)按45%的直接成本估算；企業(yè)定員60人, 。修理費(fèi)按折舊費(fèi)的2%計(jì)取。%計(jì)取。銷售費(fèi)用按銷售收入的1%計(jì)取。稅金及附加按照國(guó)家相關(guān)稅收政策規(guī)定，企業(yè)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加、堤圍防護(hù)費(fèi)。%。所得稅按利潤(rùn)總額的33%計(jì)算。財(cái)務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目融資規(guī)模為700萬(wàn)元，貸款期3年，%上浮30%/年執(zhí)行（暫定）,%，取10%計(jì)算。成本經(jīng)計(jì)算。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)計(jì)算指標(biāo)匯總結(jié)果：見(jiàn)下表財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)計(jì)算指標(biāo)匯總表序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值一基礎(chǔ)數(shù)據(jù)　　1總投資元固定資產(chǎn)及其它投資元建設(shè)期利息元流動(dòng)資金元2年均營(yíng)運(yùn)收入元3銷售價(jià)格元　4年均營(yíng)運(yùn)成本費(fèi)用元5年均折舊元6年均營(yíng)運(yùn)稅金及附加元7年均利潤(rùn)總額元8年均所得稅元9年均稅后利潤(rùn)元二評(píng)價(jià)指標(biāo)　　1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前)　%　財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后)　%2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前)元 　財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后)元 3靜態(tài)投資回收期（稅前)年　靜態(tài)投資回收期（稅后)年4動(dòng)態(tài)投資回收期（稅前)年　動(dòng)態(tài)投資回收期（稅后)年5平均投資利潤(rùn)率%6平均投資利稅率%7貸款償還期年　38盈虧平衡點(diǎn)（產(chǎn)量)%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%，%，超過(guò)設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（i=12%），因此項(xiàng)目是可行的。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值取折現(xiàn)率12%計(jì)算， 萬(wàn)元，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值比較理想。投資回收期（不含建設(shè)期，下同）, ；，與行業(yè)內(nèi)同類項(xiàng)目相當(dāng), 因此是可行的。投資效果系數(shù)％，％，投資回報(bào)較為理想。全部財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)詳見(jiàn)附表。貸款償還期本項(xiàng)目貸款額度為700萬(wàn)元，貸款償還期為3年，還款資金來(lái)源為稅后利潤(rùn)及折舊攤銷，償還能力有保障。盈虧平衡分析盈虧平衡點(diǎn)按下述公式進(jìn)行計(jì)算： 年固定總成本年銷售收入年銷售稅金年可變成本盈虧平衡點(diǎn)= 100%=%以上數(shù)據(jù)表明，%時(shí)便可以實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)、抗波動(dòng)能力較強(qiáng)。敏感性分析為了測(cè)算本項(xiàng)目可能承受風(fēng)險(xiǎn)的程度，并找出影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的敏感因素，對(duì)成本、投資、營(yíng)運(yùn)規(guī)模等不確定因素進(jìn)行敏感分析。從分析中可以看出：成本是最敏感的因素，它的變動(dòng)所引起的評(píng)價(jià)指標(biāo)變動(dòng)幅較大，但成本受企業(yè)自身管理及市場(chǎng)因素支撐不可能過(guò)高，故其變化的可能及變幅都不會(huì)很大，因此其風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)不大。本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析，采取了保守謹(jǐn)慎的原則，充分考慮了近年來(lái)企業(yè)成本因素，以及謹(jǐn)慎預(yù)計(jì)了未來(lái)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)。同時(shí)對(duì)企業(yè)享受的一些優(yōu)惠政策未加考慮，因此企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)狀況要優(yōu)于本項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益分析。第十章 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目屬于酒店業(yè)。其運(yùn)作在客觀上具有行業(yè)特色的市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，受市場(chǎng)供求關(guān)系的支配和影響。我國(guó)酒店業(yè)經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放后三十年的發(fā)展，市場(chǎng)機(jī)制逐漸成熟，目前處于激烈的完全市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)上各規(guī)模大小的酒店經(jīng)營(yíng)主體均不同程度地強(qiáng)化了市場(chǎng)觀念，在經(jīng)營(yíng)理念、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、服務(wù)提供上日趨市場(chǎng)化，以適應(yīng)生存和發(fā)展的需要。目前,X本地規(guī)模較大的賓館酒店和其他不同所有制形式的中小型餐飲住宿單位也具有各自的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；同時(shí),看好X旅游市場(chǎng)，準(zhǔn)備進(jìn)入的國(guó)內(nèi)外同類經(jīng)營(yíng)者在今后也不可避免，所以公司的發(fā)展面臨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng),存在著一定的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目工程建設(shè)期預(yù)計(jì)歷時(shí)1年有余，在建設(shè)期內(nèi)，賓館的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和全面改造還未完成，賓館還未能完全投入正常使用和運(yùn)營(yíng)，預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益還無(wú)法體現(xiàn)；同時(shí)，由于本項(xiàng)目的部份資金是向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，流動(dòng)負(fù)債數(shù)額較大,財(cái)務(wù)費(fèi)用也較高，可能對(duì)企業(yè)短期現(xiàn)金流量和資金運(yùn)轉(zhuǎn)能力產(chǎn)生一定影響。融資風(fēng)險(xiǎn)公司本次擬通過(guò)部份融資的方式完成項(xiàng)目的整體改造工程。項(xiàng)目的順利實(shí)施, 能迅速擴(kuò)大本公司的經(jīng)營(yíng)規(guī)模,降低成本,產(chǎn)生應(yīng)有的投資效益，增強(qiáng)發(fā)展后勁，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展。但若由于種種不可預(yù)見(jiàn)原因?qū)е氯谫Y目標(biāo)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，致使項(xiàng)目不能如期建成投入運(yùn)營(yíng),則可能對(duì)本公司的經(jīng)營(yíng)狀況和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展產(chǎn)生影響。針對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn),公司將采取如下對(duì)策：行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)建立起適應(yīng)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展的管理體系和營(yíng)運(yùn)模式，提高公司決策和管理水平；盡早完成星級(jí)酒店的申報(bào)和掛牌；制定全面、切實(shí)可行的市場(chǎng)營(yíng)銷策略, 加強(qiáng)品牌形象建設(shè)，狠抓市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和宣傳促銷工作，樹(shù)立自身的特色和口碑；建立健全績(jī)效考核機(jī)制，加強(qiáng)員工的培訓(xùn)；提升酒店的服務(wù)水平和服務(wù)形象，不斷保持和強(qiáng)化酒店在市場(chǎng)上的特色和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；多渠道與旅行社建立長(zhǎng)期廣泛的戰(zhàn)略聯(lián)盟，穩(wěn)定鞏固現(xiàn)有客戶,積極發(fā)展和吸引更多的新客戶,提高市場(chǎng)占有率，增強(qiáng)抵御行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的能力。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策統(tǒng)籌規(guī)劃，嚴(yán)格實(shí)施，保證項(xiàng)目按進(jìn)度實(shí)施并如期建成并投入運(yùn)營(yíng)，盡快產(chǎn)生應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)效益；加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理,推行財(cái)務(wù)預(yù)算制度，降低各項(xiàng)費(fèi)用,挖掘內(nèi)部潛力,降低營(yíng)運(yùn)成本。加大應(yīng)收款回收力度, 改善企業(yè)財(cái)務(wù)狀況。融資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策將融資工作提到公司當(dāng)前的關(guān)鍵戰(zhàn)略地位，加大融資工作力度，積極配合金融機(jī)構(gòu)，確保項(xiàng)目按期建成并投入運(yùn)營(yíng)，促進(jìn)項(xiàng)目盡早建成并達(dá)到預(yù)期投資收益。第十一章 項(xiàng)目投資可行性論證結(jié)論國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)的不斷深入，推動(dòng)了西部社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。旅游業(yè)是當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)中發(fā)展勢(shì)頭最強(qiáng)勁的新興產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，帶動(dòng)性強(qiáng)，屬于消耗資源最少、最具經(jīng)濟(jì)活力的外向型朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)已成為各國(guó)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、擴(kuò)大就業(yè)的主要渠道。二十世紀(jì)九十年代以來(lái)，我國(guó)旅游市場(chǎng)及旅游產(chǎn)業(yè)取得了前所未有的發(fā)展，現(xiàn)已成為世界最大的國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)。旅游已成為我國(guó)國(guó)民生活中的重要組成部分。旅游業(yè)的發(fā)展，極大的帶動(dòng)了與旅游相關(guān)的酒店及餐飲服務(wù)業(yè)的發(fā)展。旅游市場(chǎng)的持續(xù)增長(zhǎng)和旅游產(chǎn)業(yè)的不斷壯大必將使旅游業(yè)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施特別是產(chǎn)業(yè)鏈上相關(guān)配套設(shè)施的需求進(jìn)一步增強(qiáng)。就X市而言，其以得天獨(dú)厚的旅游資源優(yōu)勢(shì)在X旅游市場(chǎng)占有舉足輕重的地位，廣泛吸引海內(nèi)海游客，但與X其他地方相似，旅游配套設(shè)施嚴(yán)重滯后遠(yuǎn)跟不上旅游市場(chǎng)的高速發(fā)展，但從另一方面看，也為旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)如酒店餐飲業(yè)等帶來(lái)了難得的歷史發(fā)展機(jī)遇。X源賓館本次實(shí)施的整體改造項(xiàng)目，是依據(jù)國(guó)家和地方產(chǎn)業(yè)政策形勢(shì)和市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)而采取的戰(zhàn)略舉措。項(xiàng)目的實(shí)施，順應(yīng)了我國(guó)旅游市場(chǎng)發(fā)展的大環(huán)境，有利于抓住X旅游市場(chǎng)高速發(fā)展的機(jī)遇，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益；有利于重組企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)，整合企業(yè)資源，最大限度地發(fā)揮賓館的整體效能，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；有利于強(qiáng)化和提升公司的品牌效應(yīng)，率先在當(dāng)?shù)貥?shù)立業(yè)內(nèi)“典范”企業(yè)和“標(biāo)竿”企業(yè)形象，促進(jìn)企業(yè)的上規(guī)模、上檔次；有利于有效降低項(xiàng)目的綜合開(kāi)發(fā)成本，促進(jìn)企業(yè)將資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)換為效益優(yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)目規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁，推動(dòng)企業(yè)的做大做強(qiáng)。本項(xiàng)目基礎(chǔ)條件較好, 技術(shù)成熟可靠，項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)進(jìn)程安排科學(xué)，規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，有可靠的組織、技術(shù)保證體系，準(zhǔn)備工作充分，可操作性強(qiáng)。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、設(shè)備選型合理，經(jīng)費(fèi)預(yù)算、計(jì)算方法正確。實(shí)施本次整體改造工程，企業(yè)在前期已投入1452萬(wàn)元的基礎(chǔ)上。改造工程完成后，；%。%。 %。%。 %。項(xiàng)目盈利能力、清償能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力均較強(qiáng)，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)較為理想, 經(jīng)濟(jì)效益良好。同時(shí)，本項(xiàng)目每年為地方創(chuàng)造大量的稅收,增加當(dāng)?shù)刂苯雍烷g接就業(yè)機(jī)會(huì),帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)，可獲得政府的積極支持。綜上，該項(xiàng)目順應(yīng)了國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和地方經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展戰(zhàn)略，適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。項(xiàng)目投資省、見(jiàn)效快、效益高。實(shí)施本項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)效益良好、社會(huì)效益顯著。本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的，從社會(huì)意義講是必要的。主要附表：1． 投資估算表2． 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表3． 流動(dòng)資金估算表4． 總成本費(fèi)用估算表5． 現(xiàn)金流量表（全部）6． 損益表7． 還款付息表8． 折舊表9． 年產(chǎn)量表10． 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表11． 現(xiàn)金流量表(自有資金)12． 敏感性分析表(成本、投資、生產(chǎn)負(fù)荷敏感性分析)1 其他相關(guān)投資經(jīng)濟(jì)分析表47