【正文】 5道路10萬元 5綠化30萬元 5智能化20萬元 5外水外電20萬元 5公建10萬元管理費：（800＋＋270＋2974+90) 3%=126萬元營銷策劃、廣告費： 6652萬元5%=營業(yè)稅： 6652萬元%=不可預見費：（800＋＋270＋2974+ 90＋+)5% =245萬元貸款利息：（800＋＋270＋2974+ 90＋+＋245) %2 =共計：（800＋＋270＋2974+ 90＋+＋245＋) ＝(二)、資金來源及籌措根據(jù)項目投資估算，項目資金籌措方案為自籌,開發(fā)建設資金為自有資金并通過預售滾動開發(fā)解決,必要時考慮在建工程貸款。七、項目開發(fā)方案及開發(fā)實施步驟（一）、項目開發(fā)方案某公司河西帝皇燈具超市項目采取統(tǒng)一規(guī)劃、配套先行、計劃嚴密、滾動發(fā)展、優(yōu)質(zhì)高效的開發(fā)建設戰(zhàn)略方案，爭取在二OO七年將燈具城裙樓部分交付營業(yè)，在二OO八年將項目整體交付使用。本項目擬在兩年之內(nèi)滾動開發(fā)完成，預計首期工程費用800萬元，其中流動資金500萬元，其余資金預售滾動開發(fā)。（二）、開發(fā)建設實施步驟本項目擬分三個階段實施開發(fā)建設前期準備階段：2006年11月25日至2007年2月5日，確定組織機構(gòu)，確定規(guī)劃方案，建筑設計方案，編制項目可行性研究報告，申報建設計劃，確定實施方案。第二階段：項目施工準備階段：2007年1月5日至2007年2月5日，完成三通一平，完成前期施工圖紙，確定施工隊伍和施工方案，辦理報建手續(xù)和施工用水用電手續(xù)。分期開發(fā)建設階段：2007年3月28日起按計劃分期滾動開發(fā)，在完成各期開發(fā)的同時，作好房屋預售工作，回收購房款滾動開發(fā)。八、項目實施的保證措施加強宣傳攻勢，通過各種媒體大力宣傳河西帝皇燈具超市項目，加強與燈具經(jīng)營戶的溝通與協(xié)調(diào)，加大營銷工作力度，作好銷售服務，抓緊銷售進度，保證房款及時回收，為項目分期滾動開發(fā)創(chuàng)造條件。認真細致地作好河西帝皇燈具超市的開發(fā)建設的前期準備工作，提高規(guī)劃設計水平，保證項目設計品質(zhì)，同時盡量降低工程造價成本和開發(fā)成本，提高項目的市場競爭力。精心組織施工，優(yōu)化施工方案，保障安全生產(chǎn)，加強管理，保證工程質(zhì)量，加快資金周轉(zhuǎn)，降低管理費用和財務成本。積極爭取政策允許范圍的優(yōu)惠政策，使購房業(yè)主獲得真正的實惠。及時跟進做好物業(yè)管理工作，解除項目經(jīng)營客戶的后顧之憂，真正體現(xiàn)項目規(guī)劃設計的優(yōu)越性和示范性。九、社會效益和經(jīng)濟效益及環(huán)境效益社會效益分析河西帝皇燈具超市項目開發(fā)完成后，能促進某城市建設發(fā)展，提升河西新區(qū)整體形象，特別是能滿某燈具經(jīng)營戶向河西轉(zhuǎn)移經(jīng)營的迫切需要，為完善河西市場結(jié)構(gòu)作出貢獻。（1）、項目建成后，將給某市的市容市貌、社會治安、交通秩序、商貿(mào)市場規(guī)范均帶來積極的影響；（2）、項目建成后，圍繞項目從事運輸、倉儲、經(jīng)商的各類人員增多，可吸納安置農(nóng)村、城鎮(zhèn)閑散和下崗人員，提供就業(yè)機會，推動服務業(yè)的發(fā)展，增加市民收入，拉動內(nèi)需，有利于社會的穩(wěn)定；（3）、項目建成后，每年可給地方財稅費創(chuàng)造大量收入，形成某新的經(jīng)濟增長點；（4）、項目建成后，可輻射周邊市縣1000萬人口的區(qū)域，吸引大量外地人士投資立業(yè)，促進某成為五省周邊中心城市地位。經(jīng)濟效益分析A、利潤銷售收入：6652萬元商業(yè)裙樓：120002600元/m2=3120萬元配套塔樓：188001400元/m2=2632萬元 地下倉庫及車庫：60001500=900萬元開發(fā)成本：利潤：6652－=利潤率：B、敏感性風險分析①、建設投資的敏感性分析②、平均售價的敏感性分析項目敏感性分析顯示，當建設投資增加5%或平均售價減少5%時，%%的利潤，當建設投資減少5%或銷售價格增加5%時，%%。可見本項目盈利能力及抗風險能力很強.環(huán)境效益分析河西帝皇燈具超市綠化率達到30%，規(guī)劃了商業(yè)裙樓以上的天臺花園,使配套的塔樓擁有較好的綠化環(huán)境，不僅使空氣清新，還可減少區(qū)內(nèi)的噪音污染。區(qū)內(nèi)采用分流制排水，生活污水經(jīng)凈化處理后再排出，而雨水可以作為小區(qū)內(nèi)人工水池的循環(huán)用水，不僅可緩解水污染，更能節(jié)約水能源。十、結(jié)論與建議經(jīng)過以上分析，某開發(fā)公司河西帝皇燈具超市所處的地理位置優(yōu)越，交通方便，環(huán)境優(yōu)雅，基礎設施配套完善，項目資金落實，具備開發(fā)條件。本報告的測算是在多方考察區(qū)域周邊及城市房地產(chǎn)市場的基礎上，確定其預售價的。這很大程度上一依賴目前全市房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和未來幾年我國的政治、經(jīng)濟和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。鑒于某市目前及今后相當長一段時間內(nèi)市場的變化，售價將是最敏感的因素之一，同時物業(yè)的質(zhì)量與開發(fā)管理水平對在激烈市場競爭中能保持良好的售價水平至關(guān)重要，發(fā)展商應密切的注意市場變化，選擇合適的市場策略外，還要組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊伍，從設計、招投標、施工、營銷到物業(yè)管理均能達到較好的水平，以利用優(yōu)勢，抓住機會，減少風險，達到項目盈利的目的，并得到良好的社會環(huán)境效益。協(xié)調(diào)好水、電、交通、通訊等市政設施的配套聯(lián)網(wǎng)，亦是項目發(fā)展過程中不可忽視的重要問題。由于某燈具經(jīng)營商本身有強烈要求,市場銷售有很好的需求和潛力，項目建成后能產(chǎn)生良好的社會和經(jīng)濟效益，具有較強的抗風險能力，開發(fā)前景較為樂觀。為了更好地建設河西帝皇燈具超市項目，完善河西市場結(jié)構(gòu),滿足燈具經(jīng)營戶的內(nèi)在需要,提升河西整體形象，促進某市的經(jīng)濟發(fā)展，我公司將督促本項目提高規(guī)劃質(zhì)量，加快工程進度，爭取早日完成河西帝皇燈具超市項目的開發(fā)。 某開發(fā)有限公司 二○○六年十一月二十六日