【正文】 的指標。本項目對投資回收期（靜態(tài)）作為評價指標。動態(tài)指標：　動態(tài)指標是對投資項目形成的現(xiàn)金流量按貨幣時間價值進行統(tǒng)一換算的基礎上進行計算的各項指標，本項目選擇凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率作為評價指標。凈現(xiàn)值（NPV）是按企業(yè)要求達到的折現(xiàn)率將各年的凈現(xiàn)金流量換算到0年之值的總和。NPV=A_1/(1+i)+A_2/(1+i)^2+\cdots+A_n/(1+i)^nA_0，如果凈現(xiàn)值為正值，說明該方案可實現(xiàn)的收益率大于所用的折現(xiàn)率；如果為負值，說明該方案可實現(xiàn)的收益率小于所用的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率（IRR），又稱內(nèi)含報酬率，是指一個投資項目的逐期現(xiàn)金凈流量換算為現(xiàn)值的總和正好等于原始投資額時的折現(xiàn)率。計算公式：r即為內(nèi)部報酬率?！　?評價指標的計算 評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù) 項目的計算期定為3年，經(jīng)營期2年?；鶞适找媛嗜?0%。 項目利潤估算凈利潤為銷售的收入扣除掉總投資、稅金及其附加、土地增值稅后的余額。根據(jù)項目的實施進度，從第一年開始銷售工作，預計在項目建成3年后銷售完畢。其中城市建設維護稅為5%，教育費附加為3%，地方教育費附加為2%，營業(yè)稅稅率按收入的3%宜賓市有關(guān)規(guī)定，自2011年3月19日起，預征率調(diào)整為：%，％，％。%計提。所得稅稅率為25%，從累計凈現(xiàn)金流量為正的年度開始征收，基數(shù)為銷售利潤。表21：利潤估算表單位（萬元）2014年2015年2016年合計00%0%0%0%00%00 本項目將住宅、商用、%，表明項目有很強的盈利能力，在財務上是可行的。該項目向銀行貸款10000萬元，2016年開始采用等額還本付息法還款，2018年還清。%.表22：本金利息償還表序號項目計算期2016201720181期初借款余額2年利率%%%3本年還本付息利息本金3年末本金0計算指標利息備付率 財務效益分析1. 利潤分配本項目的所得稅按利潤總額的25%計提。稅后利潤由三部分組成：可分配利潤、盈余公積金、公益金，其中盈余公積金按稅后利潤的10%計提，公益金按稅后利潤的5%計提。項目損益表見下表：表23項目損益表序號項目合計損益（萬元）201420152016201720181項目收入住宅車庫商鋪45002項目成本3銀行貸款償還4經(jīng)營稅金及附加5土地增值稅6利潤總額7所得稅8稅后利潤盈余公積金10%公益金5%可分配利潤現(xiàn)金流量表是由現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出兩部分組成，通過反映房地產(chǎn)項目在經(jīng)營期內(nèi)的現(xiàn)金流入和流出的具體情況，從而對項目的回收期（靜態(tài)、動態(tài)）、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等指標進行計算，現(xiàn)金流量表如下：表24：現(xiàn)金流量表單位（萬元） 序號項目2014201520161現(xiàn)金流入2現(xiàn)金流出項目成本稅金及附加土地增值稅3所得稅前的現(xiàn)金流量4累計所得稅前現(xiàn)金流量5所得稅（25%）6稅后凈現(xiàn)金流量7累計所得稅后凈現(xiàn)金流量計算指標：l 財務凈現(xiàn)值：（基準收益率10%）l 財務內(nèi)部收益率：14%，大于10%l 靜態(tài)投資回收期：l 動態(tài)投資回收期：（基準收益率10%）由以上指標可以看出，項目可行。第十章 風險分析作為房地產(chǎn)項目，外部環(huán)境是處于不斷地變化當中的。各種環(huán)境因素的變化都會影響到項目的數(shù)據(jù)準確性。因此，為了減少決策的失誤，需對項目進行必要的風險分析。 盈虧平衡分析，。盈虧平衡點（BEP）=總投資/（銷售收入銷售稅金及附加） =（）=% %時，*%=。超過此收入有盈利，小于此收入將虧損，對于本項目來說，此風險可以接受。 敏感性分析敏感性分析是指在研究和預測項目的主要變量發(fā)生變化時，導致項目投資效益的經(jīng)濟指標發(fā)生變化的敏感程度的一種分析方法?？偼顿Y、成本及銷售價格等屬于預測，既然是預測自然存在著很多的不確定性，一旦發(fā)生變化，將會對后面的指標產(chǎn)生一定的影響，所以有必要在一定的變化幅度內(nèi)對其進行敏感性分析 ： 表25：敏感性分析表不確定性因素不確定性因素變化率內(nèi)部收益率敏感度系數(shù)總投資15%8%10%10%5%13%5%15%10%17%15%19%不確定性因素不確定性因素變化率內(nèi)部收益率敏感度系數(shù)銷售價格15%20%10%18%5%15%5%13%10%10%15%6%圖7：敏感性分析圖由圖表中可以看出，銷售價格這一敏感因素的上下波動對指標的影響最大，總體來看，項目的抗風險能力較好 風險分析及防范措施 風險分析1） 宏觀環(huán)境風險宏觀環(huán)境風險中有包括經(jīng)濟、政治等的社會環(huán)境問題。政治環(huán)境風險，指發(fā)生戰(zhàn)爭、工潮和社會動蕩等社會性政治事件給項目開發(fā)帶來的可能經(jīng)濟損失；社會環(huán)境風險，社會環(huán)境包括社會安定情況、風俗習慣、公眾素養(yǎng)等，產(chǎn)品不適合當?shù)丨h(huán)境，會面臨消費者不認可的風險。經(jīng)濟環(huán)境風險，經(jīng)濟環(huán)境指國家、地區(qū)經(jīng)濟建設的戰(zhàn)略方針、戰(zhàn)略布局、經(jīng)濟發(fā)展速度等，經(jīng)濟停滯則房地產(chǎn)市場蕭條；政策環(huán)境風險，主要包括土地、住房、金融、稅收、城市規(guī)劃、環(huán)保等政策，政策因素會影響房地產(chǎn)開發(fā)。在這期間，國家可能會實施有關(guān)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)整政策，如將利率提高，將會對投資有所影響。2） 市場風險如今，縣城的房地產(chǎn)市場雖有所擴大和發(fā)展，但更是由于市場的擴大，市場需求同樣在減小。市場需求風險，需求是影響房地產(chǎn)銷售的關(guān)鍵因素，需求的大小是相對應供給量而言的，供給增加，需求減少，銷售就會遇到困難；價格風險，產(chǎn)品定價高則單位面積收益高，但過高的售價，會嚴重影響銷售。項目的銷售仍存在較多的競爭對手，并且隨著新區(qū)的發(fā)展，競爭將越來越大。3） 財務風險房地產(chǎn)開發(fā)對資金有巨額需求，融資渠道成為房地產(chǎn)開發(fā)的重要制約；利率變動風險，銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要籌資渠道，利率的變化對項目成本影響較大，利率變化對市場需求也有較大影響，利率過高，將削弱居民購買力。在項目的后期開發(fā)過程中，如果存在資金的不足，將會對整個項目的運行造成很大的影響。4） 自身風險 項目的自身風險包括了幾部分。發(fā)包風險，包括招標模式風險、承包方式風險、發(fā)包合同風險和工程索賠風險；工程質(zhì)量風險，項目管理者未按規(guī)定程序?qū)嵤┵|(zhì)量控制，承包商施工方法不當，技術(shù)落后，偷工減料等會影響項目質(zhì)量；工期拖延風險，工期拖延會錯過最佳銷售時機，很有可能造成銷售價格的降低，從而導致利潤的減少。 風險防范措施1）宏觀環(huán)境風險對策由于宏觀環(huán)境是投資者幾乎不能控制的，而且宏觀環(huán)境一旦發(fā)生變化，往往會對項目產(chǎn)生重大的影響，所以項目的投資者一方面要時時關(guān)注宏觀環(huán)境，宏觀環(huán)境一旦發(fā)生變化，要及時采取應對措施，以最大限度的減少項目的損失；另一方面，可以通過購買工程保險、發(fā)行股票和尋找投資合伙人的方式來轉(zhuǎn)移風險。 2）市場風險對策 首先，市場需求對于房地產(chǎn)的銷售有很大影響，由于我國當前處于快速城鎮(zhèn)化的階段，對住宅樓的需求較大，所以只要保證項目的質(zhì)量，做好必要的宣傳，可以把銷售的風險降到最低，其次，產(chǎn)品定價也是影響項目收益的重要因素，投資者應該做好市場調(diào)研工作，結(jié)合有關(guān)專家的判斷，確定合理的產(chǎn)品售價，不但能將住宅全部售出，而且獲得較高的單位面積收益。同時時刻關(guān)注競爭對手的動向，對于較有競爭力的項目要隨時做好應對的準備。3）財務風險對策 要應對資金方面的問題，一方面項目開發(fā)前要確保有足夠的資金來滿足施工的要求，并且選擇合適的融資方式和合理的融資結(jié)構(gòu)使資金成本降到最低，另一方面由于利率的變化對于項目成本和居民的購買力均有較大的影響，所以投資者要隨時關(guān)注利率的變化，采取必要的措施減少利率變化所產(chǎn)生的不利影響。4）自身風險對策 加強風險控制，選擇一支高素質(zhì)、多學科的施工隊伍，加強工程管理力度，嚴格控制施工過程，保證工程質(zhì)量。嚴格按照工期要求施工，盡量避免工期拖延所帶來的損失。 風險結(jié)論綜上所述，項目開發(fā)投資者應該靈活運用風險回避，風險轉(zhuǎn)移，風險控制，風險分散等方法，對于主要的風險如宏觀環(huán)境風險和資金風險要重點考慮，采取必要的措施防止該風險對項目的不利影響，對于次要風險如區(qū)域環(huán)境風險和市場風險要嚴格控制各項風險，并專門補充各項控制措施，對于最次風險如土地風險、工程風險和設計風險的風險等級較低，企業(yè)一般可以承擔該風險，不必專門增加控制措施。只有有針對性的控制不同風險才能使企業(yè)實現(xiàn)利潤的最大化。第十一章 項目社會影響評價 社會影響分析提升房地產(chǎn)的發(fā)展水平，滿足居民的住房需求，隨著城市化的進程加快，人們對于住房的要求也十分高，該項目恰好能夠滿足需求。不同于生產(chǎn)性的建設項目，該項目的投資回收期較短，項目的建設運營將會帶動周邊的家政服務、物業(yè)管理、信息咨詢等行業(yè)的發(fā)展，促進第三服務業(yè)的發(fā)展，為當?shù)靥峁┝烁嗟木蜆I(yè)機會。隨著住宅的銷售，項目對于環(huán)境的設計和建設將會影響和改善周邊的環(huán)境，同時也會提高居民的生活質(zhì)量。項目所在地的新區(qū)處于建設發(fā)展的階段，項目的建設可以加快新區(qū)的發(fā)展，改善周邊的環(huán)境，為新區(qū)的基礎設施，文化教育提供更多的機會。同時為興文旅游業(yè)的發(fā)展起到促進的作用。 社會適應性分析項目的建設符合新區(qū)的建設步伐及要求，設計、環(huán)境等均符合標準。項目完成后可以進一步改善新區(qū)的環(huán)境，帶動當?shù)爻鞘薪ㄔO的發(fā)展，同時可以為消費者提供一個選擇的機會，在一定程度上對改善環(huán)境，增加就業(yè)和加快發(fā)展步伐上起到了積極作用。 社會風險分析社會風險分析是對可能影響項目的各種社會因素進行識別和排序，選擇影響面積大，持續(xù)時間長，并容易導致較大社會矛盾的因素進行預測，分析可能出現(xiàn)這種風險的社會環(huán)境和條件。前期項目中可能會出現(xiàn)拆遷安置的問題，投資方應該積極與政府合作，協(xié)助解決安置問題，盡量保證不耽誤項目的順利進行。施工期間的社會風險主要是施工擾民，但是只要施工方，監(jiān)理方加強對施工現(xiàn)場的管理，這方面的影響是可以盡量避免的。在項目建成后，出現(xiàn)的社會風險可能是受損補償方面的問題，這就要靠物業(yè)公司的管理素質(zhì)，同樣也是可以避免的。第十二章 環(huán)境評價 建設期環(huán)境影響1） 施工場地在施工期間會在周圍堆放建筑材料和工程廢土，散裝粉（粒）狀材料的裝卸過程以及運輸車輛在運載散裝建材時會產(chǎn)生揚塵，造成空氣污染。2） 項目在建設期間，將動用施工設備和機械，主要包括挖掘機、推土機、裝載機、塔吊等。因此施工期間建筑施工噪聲、施工設備噪聲會對產(chǎn)生一定噪聲影響。3） 施工期間會產(chǎn)生少量的生活垃圾以及建筑垃圾，產(chǎn)生的生活垃圾和建筑垃圾應做到及時清運，保證對環(huán)境影響較小。4） 建筑施工廢水以及生活廢水，應經(jīng)過處理后通過城市污水管道排放。 建成后環(huán)境影響1）項目建成投入使用后，空氣污染因素主要是汽車尾氣，汽車尾氣高峰時段內(nèi)排放速率皆低于《大氣污染物綜合排放標準》二級標準，對周圍環(huán)境影響較小。2）項目建成投產(chǎn)使用后，噪聲主要來源是地下車庫產(chǎn)生的噪聲，地下車庫產(chǎn)生的噪聲通過吸、隔聲處理后，基本不會對附近住戶產(chǎn)生影響。3）本項目污水主要為居民和公共建筑部分產(chǎn)生的生活污水，廢水經(jīng)市政排水管道送至污水處理廠處理，達到三級排放標準后排放。項目污水處理達三級標準排放后對地表水水質(zhì)影響較小。4）項目施工期產(chǎn)生的固體廢物主要為建筑垃圾。居民入住后，產(chǎn)生的固體廢棄物為裝修垃圾和日常生活垃圾。建筑垃圾按相關(guān)規(guī)定由建筑公司清運至指定地點。小區(qū)設置垃圾收集設施，由專職保潔人員及時清理、消毒、運送到城市垃圾處理站統(tǒng)一處理。第十三章 結(jié)論與建議項目的財務評價中，。項目的盈利指標較好，內(nèi)部收益率為14%，并且具有較好的抗風險能力，因此該項目是可行的。項目擁有良好的市場前景，目前。光明新區(qū)在建工程仍有幾處，建好在售的兩處，由此看來，市場機會仍然還有許多，每個房地產(chǎn)項目主打的人群以及特色各不相同，雖說有較大的競爭力，但該項目的地理優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢仍足以與之競爭。項目擁有良好的社會效益，隨著城市發(fā)展的需要和人們品味的提高，對人性化的設計，健康舒適的環(huán)境有了更大的需求，項目有利于提升當?shù)氐木幼∷?，滿足大家的消費需求。擬建項目從功能布局、市場定位、價格定位來說都是在當?shù)乇容^合理的，施工期間所造成的污染畢竟都是暫時的，因此，從環(huán)境的角度上來看，項目也是可行的。市場處于不斷的變化中，項目本身同時也具有較多的風險因素，因此，項目要如預期目標完成就需要各方面的協(xié)調(diào)配合，為此有以下一些建議來更好地實現(xiàn)項目的預期目標：1. 做好資金的籌集工作根據(jù)項目的實施進度