【正文】 的指標(biāo)。本項(xiàng)目對(duì)投資回收期（靜態(tài)）作為評(píng)價(jià)指標(biāo)。動(dòng)態(tài)指標(biāo)：　動(dòng)態(tài)指標(biāo)是對(duì)投資項(xiàng)目形成的現(xiàn)金流量按貨幣時(shí)間價(jià)值進(jìn)行統(tǒng)一換算的基礎(chǔ)上進(jìn)行計(jì)算的各項(xiàng)指標(biāo)，本項(xiàng)目選擇凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率作為評(píng)價(jià)指標(biāo)。凈現(xiàn)值（NPV）是按企業(yè)要求達(dá)到的折現(xiàn)率將各年的凈現(xiàn)金流量換算到0年之值的總和。NPV=A_1/(1+i)+A_2/(1+i)^2+\cdots+A_n/(1+i)^nA_0，如果凈現(xiàn)值為正值，說明該方案可實(shí)現(xiàn)的收益率大于所用的折現(xiàn)率；如果為負(fù)值，說明該方案可實(shí)現(xiàn)的收益率小于所用的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率（IRR），又稱內(nèi)含報(bào)酬率，是指一個(gè)投資項(xiàng)目的逐期現(xiàn)金凈流量換算為現(xiàn)值的總和正好等于原始投資額時(shí)的折現(xiàn)率。計(jì)算公式：r即為內(nèi)部報(bào)酬率?！　?評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算 評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù) 項(xiàng)目的計(jì)算期定為3年，經(jīng)營期2年?；鶞?zhǔn)收益率取10%。 項(xiàng)目利潤估算凈利潤為銷售的收入扣除掉總投資、稅金及其附加、土地增值稅后的余額。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度，從第一年開始銷售工作，預(yù)計(jì)在項(xiàng)目建成3年后銷售完畢。其中城市建設(shè)維護(hù)稅為5%，教育費(fèi)附加為3%，地方教育費(fèi)附加為2%，營業(yè)稅稅率按收入的3%宜賓市有關(guān)規(guī)定，自2011年3月19日起，預(yù)征率調(diào)整為：%，％，％。%計(jì)提。所得稅稅率為25%，從累計(jì)凈現(xiàn)金流量為正的年度開始征收，基數(shù)為銷售利潤。表21：利潤估算表單位（萬元）2014年2015年2016年合計(jì)00%0%0%0%00%00 本項(xiàng)目將住宅、商用、%，表明項(xiàng)目有很強(qiáng)的盈利能力，在財(cái)務(wù)上是可行的。該項(xiàng)目向銀行貸款10000萬元，2016年開始采用等額還本付息法還款，2018年還清。%.表22：本金利息償還表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期2016201720181期初借款余額2年利率%%%3本年還本付息利息本金3年末本金0計(jì)算指標(biāo)利息備付率 財(cái)務(wù)效益分析1. 利潤分配本項(xiàng)目的所得稅按利潤總額的25%計(jì)提。稅后利潤由三部分組成：可分配利潤、盈余公積金、公益金，其中盈余公積金按稅后利潤的10%計(jì)提，公益金按稅后利潤的5%計(jì)提。項(xiàng)目損益表見下表：表23項(xiàng)目損益表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)損益（萬元）201420152016201720181項(xiàng)目收入住宅車庫商鋪45002項(xiàng)目成本3銀行貸款償還4經(jīng)營稅金及附加5土地增值稅6利潤總額7所得稅8稅后利潤盈余公積金10%公益金5%可分配利潤現(xiàn)金流量表是由現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出兩部分組成，通過反映房地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營期內(nèi)的現(xiàn)金流入和流出的具體情況，從而對(duì)項(xiàng)目的回收期（靜態(tài)、動(dòng)態(tài)）、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算，現(xiàn)金流量表如下：表24：現(xiàn)金流量表單位（萬元） 序號(hào)項(xiàng)目2014201520161現(xiàn)金流入2現(xiàn)金流出項(xiàng)目成本稅金及附加土地增值稅3所得稅前的現(xiàn)金流量4累計(jì)所得稅前現(xiàn)金流量5所得稅（25%）6稅后凈現(xiàn)金流量7累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量計(jì)算指標(biāo)：l 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：（基準(zhǔn)收益率10%）l 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：14%，大于10%l 靜態(tài)投資回收期：l 動(dòng)態(tài)投資回收期：（基準(zhǔn)收益率10%）由以上指標(biāo)可以看出，項(xiàng)目可行。第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析作為房地產(chǎn)項(xiàng)目，外部環(huán)境是處于不斷地變化當(dāng)中的。各種環(huán)境因素的變化都會(huì)影響到項(xiàng)目的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性。因此，為了減少?zèng)Q策的失誤，需對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)分析。 盈虧平衡分析，。盈虧平衡點(diǎn)（BEP）=總投資/（銷售收入銷售稅金及附加） =（）=% %時(shí)，*%=。超過此收入有盈利，小于此收入將虧損，對(duì)于本項(xiàng)目來說，此風(fēng)險(xiǎn)可以接受。 敏感性分析敏感性分析是指在研究和預(yù)測項(xiàng)目的主要變量發(fā)生變化時(shí)，導(dǎo)致項(xiàng)目投資效益的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)發(fā)生變化的敏感程度的一種分析方法?？偼顿Y、成本及銷售價(jià)格等屬于預(yù)測，既然是預(yù)測自然存在著很多的不確定性，一旦發(fā)生變化，將會(huì)對(duì)后面的指標(biāo)產(chǎn)生一定的影響，所以有必要在一定的變化幅度內(nèi)對(duì)其進(jìn)行敏感性分析 ： 表25：敏感性分析表不確定性因素不確定性因素變化率內(nèi)部收益率敏感度系數(shù)總投資15%8%10%10%5%13%5%15%10%17%15%19%不確定性因素不確定性因素變化率內(nèi)部收益率敏感度系數(shù)銷售價(jià)格15%20%10%18%5%15%5%13%10%10%15%6%圖7：敏感性分析圖由圖表中可以看出，銷售價(jià)格這一敏感因素的上下波動(dòng)對(duì)指標(biāo)的影響最大，總體來看，項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較好 風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施 風(fēng)險(xiǎn)分析1） 宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)中有包括經(jīng)濟(jì)、政治等的社會(huì)環(huán)境問題。政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，指發(fā)生戰(zhàn)爭、工潮和社會(huì)動(dòng)蕩等社會(huì)性政治事件給項(xiàng)目開發(fā)帶來的可能經(jīng)濟(jì)損失；社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，社會(huì)環(huán)境包括社會(huì)安定情況、風(fēng)俗習(xí)慣、公眾素養(yǎng)等，產(chǎn)品不適合當(dāng)?shù)丨h(huán)境，會(huì)面臨消費(fèi)者不認(rèn)可的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境指國家、地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的戰(zhàn)略方針、戰(zhàn)略布局、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度等，經(jīng)濟(jì)停滯則房地產(chǎn)市場蕭條；政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，主要包括土地、住房、金融、稅收、城市規(guī)劃、環(huán)保等政策，政策因素會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)。在這期間，國家可能會(huì)實(shí)施有關(guān)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)整政策，如將利率提高，將會(huì)對(duì)投資有所影響。2） 市場風(fēng)險(xiǎn)如今，縣城的房地產(chǎn)市場雖有所擴(kuò)大和發(fā)展，但更是由于市場的擴(kuò)大，市場需求同樣在減小。市場需求風(fēng)險(xiǎn)，需求是影響房地產(chǎn)銷售的關(guān)鍵因素，需求的大小是相對(duì)應(yīng)供給量而言的，供給增加，需求減少，銷售就會(huì)遇到困難；價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)品定價(jià)高則單位面積收益高，但過高的售價(jià)，會(huì)嚴(yán)重影響銷售。項(xiàng)目的銷售仍存在較多的競爭對(duì)手，并且隨著新區(qū)的發(fā)展，競爭將越來越大。3） 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)資金有巨額需求，融資渠道成為房地產(chǎn)開發(fā)的重要制約；利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要籌資渠道，利率的變化對(duì)項(xiàng)目成本影響較大，利率變化對(duì)市場需求也有較大影響，利率過高，將削弱居民購買力。在項(xiàng)目的后期開發(fā)過程中，如果存在資金的不足，將會(huì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)行造成很大的影響。4） 自身風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的自身風(fēng)險(xiǎn)包括了幾部分。發(fā)包風(fēng)險(xiǎn)，包括招標(biāo)模式風(fēng)險(xiǎn)、承包方式風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)包合同風(fēng)險(xiǎn)和工程索賠風(fēng)險(xiǎn)；工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目管理者未按規(guī)定程序?qū)嵤┵|(zhì)量控制，承包商施工方法不當(dāng)，技術(shù)落后，偷工減料等會(huì)影響項(xiàng)目質(zhì)量；工期拖延風(fēng)險(xiǎn)，工期拖延會(huì)錯(cuò)過最佳銷售時(shí)機(jī)，很有可能造成銷售價(jià)格的降低，從而導(dǎo)致利潤的減少。 風(fēng)險(xiǎn)防范措施1）宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策由于宏觀環(huán)境是投資者幾乎不能控制的，而且宏觀環(huán)境一旦發(fā)生變化，往往會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生重大的影響，所以項(xiàng)目的投資者一方面要時(shí)時(shí)關(guān)注宏觀環(huán)境，宏觀環(huán)境一旦發(fā)生變化，要及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施，以最大限度的減少項(xiàng)目的損失；另一方面，可以通過購買工程保險(xiǎn)、發(fā)行股票和尋找投資合伙人的方式來轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。 2）市場風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 首先，市場需求對(duì)于房地產(chǎn)的銷售有很大影響，由于我國當(dāng)前處于快速城鎮(zhèn)化的階段，對(duì)住宅樓的需求較大，所以只要保證項(xiàng)目的質(zhì)量，做好必要的宣傳，可以把銷售的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，其次，產(chǎn)品定價(jià)也是影響項(xiàng)目收益的重要因素，投資者應(yīng)該做好市場調(diào)研工作，結(jié)合有關(guān)專家的判斷，確定合理的產(chǎn)品售價(jià)，不但能將住宅全部售出，而且獲得較高的單位面積收益。同時(shí)時(shí)刻關(guān)注競爭對(duì)手的動(dòng)向，對(duì)于較有競爭力的項(xiàng)目要隨時(shí)做好應(yīng)對(duì)的準(zhǔn)備。3）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 要應(yīng)對(duì)資金方面的問題，一方面項(xiàng)目開發(fā)前要確保有足夠的資金來滿足施工的要求，并且選擇合適的融資方式和合理的融資結(jié)構(gòu)使資金成本降到最低，另一方面由于利率的變化對(duì)于項(xiàng)目成本和居民的購買力均有較大的影響，所以投資者要隨時(shí)關(guān)注利率的變化，采取必要的措施減少利率變化所產(chǎn)生的不利影響。4）自身風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，選擇一支高素質(zhì)、多學(xué)科的施工隊(duì)伍，加強(qiáng)工程管理力度，嚴(yán)格控制施工過程，保證工程質(zhì)量。嚴(yán)格按照工期要求施工，盡量避免工期拖延所帶來的損失。 風(fēng)險(xiǎn)結(jié)論綜上所述，項(xiàng)目開發(fā)投資者應(yīng)該靈活運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)回避，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，風(fēng)險(xiǎn)控制，風(fēng)險(xiǎn)分散等方法，對(duì)于主要的風(fēng)險(xiǎn)如宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)和資金風(fēng)險(xiǎn)要重點(diǎn)考慮，采取必要的措施防止該風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目的不利影響，對(duì)于次要風(fēng)險(xiǎn)如區(qū)域環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)要嚴(yán)格控制各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，并專門補(bǔ)充各項(xiàng)控制措施，對(duì)于最次風(fēng)險(xiǎn)如土地風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)和設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)較低，企業(yè)一般可以承擔(dān)該風(fēng)險(xiǎn)，不必專門增加控制措施。只有有針對(duì)性的控制不同風(fēng)險(xiǎn)才能使企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤的最大化。第十一章 項(xiàng)目社會(huì)影響評(píng)價(jià) 社會(huì)影響分析提升房地產(chǎn)的發(fā)展水平，滿足居民的住房需求，隨著城市化的進(jìn)程加快，人們對(duì)于住房的要求也十分高，該項(xiàng)目恰好能夠滿足需求。不同于生產(chǎn)性的建設(shè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目的投資回收期較短，項(xiàng)目的建設(shè)運(yùn)營將會(huì)帶動(dòng)周邊的家政服務(wù)、物業(yè)管理、信息咨詢等行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)第三服務(wù)業(yè)的發(fā)展，為當(dāng)?shù)靥峁┝烁嗟木蜆I(yè)機(jī)會(huì)。隨著住宅的銷售，項(xiàng)目對(duì)于環(huán)境的設(shè)計(jì)和建設(shè)將會(huì)影響和改善周邊的環(huán)境，同時(shí)也會(huì)提高居民的生活質(zhì)量。項(xiàng)目所在地的新區(qū)處于建設(shè)發(fā)展的階段，項(xiàng)目的建設(shè)可以加快新區(qū)的發(fā)展，改善周邊的環(huán)境，為新區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，文化教育提供更多的機(jī)會(huì)。同時(shí)為興文旅游業(yè)的發(fā)展起到促進(jìn)的作用。 社會(huì)適應(yīng)性分析項(xiàng)目的建設(shè)符合新區(qū)的建設(shè)步伐及要求，設(shè)計(jì)、環(huán)境等均符合標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目完成后可以進(jìn)一步改善新區(qū)的環(huán)境，帶動(dòng)當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)的發(fā)展，同時(shí)可以為消費(fèi)者提供一個(gè)選擇的機(jī)會(huì)，在一定程度上對(duì)改善環(huán)境，增加就業(yè)和加快發(fā)展步伐上起到了積極作用。 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析是對(duì)可能影響項(xiàng)目的各種社會(huì)因素進(jìn)行識(shí)別和排序，選擇影響面積大，持續(xù)時(shí)間長，并容易導(dǎo)致較大社會(huì)矛盾的因素進(jìn)行預(yù)測，分析可能出現(xiàn)這種風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)環(huán)境和條件。前期項(xiàng)目中可能會(huì)出現(xiàn)拆遷安置的問題，投資方應(yīng)該積極與政府合作，協(xié)助解決安置問題，盡量保證不耽誤項(xiàng)目的順利進(jìn)行。施工期間的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)主要是施工擾民，但是只要施工方，監(jiān)理方加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場的管理，這方面的影響是可以盡量避免的。在項(xiàng)目建成后，出現(xiàn)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)可能是受損補(bǔ)償方面的問題，這就要靠物業(yè)公司的管理素質(zhì)，同樣也是可以避免的。第十二章 環(huán)境評(píng)價(jià) 建設(shè)期環(huán)境影響1） 施工場地在施工期間會(huì)在周圍堆放建筑材料和工程廢土，散裝粉（粒）狀材料的裝卸過程以及運(yùn)輸車輛在運(yùn)載散裝建材時(shí)會(huì)產(chǎn)生揚(yáng)塵，造成空氣污染。2） 項(xiàng)目在建設(shè)期間，將動(dòng)用施工設(shè)備和機(jī)械，主要包括挖掘機(jī)、推土機(jī)、裝載機(jī)、塔吊等。因此施工期間建筑施工噪聲、施工設(shè)備噪聲會(huì)對(duì)產(chǎn)生一定噪聲影響。3） 施工期間會(huì)產(chǎn)生少量的生活垃圾以及建筑垃圾，產(chǎn)生的生活垃圾和建筑垃圾應(yīng)做到及時(shí)清運(yùn)，保證對(duì)環(huán)境影響較小。4） 建筑施工廢水以及生活廢水，應(yīng)經(jīng)過處理后通過城市污水管道排放。 建成后環(huán)境影響1）項(xiàng)目建成投入使用后，空氣污染因素主要是汽車尾氣，汽車尾氣高峰時(shí)段內(nèi)排放速率皆低于《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)周圍環(huán)境影響較小。2）項(xiàng)目建成投產(chǎn)使用后，噪聲主要來源是地下車庫產(chǎn)生的噪聲，地下車庫產(chǎn)生的噪聲通過吸、隔聲處理后，基本不會(huì)對(duì)附近住戶產(chǎn)生影響。3）本項(xiàng)目污水主要為居民和公共建筑部分產(chǎn)生的生活污水，廢水經(jīng)市政排水管道送至污水處理廠處理，達(dá)到三級(jí)排放標(biāo)準(zhǔn)后排放。項(xiàng)目污水處理達(dá)三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)排放后對(duì)地表水水質(zhì)影響較小。4）項(xiàng)目施工期產(chǎn)生的固體廢物主要為建筑垃圾。居民入住后，產(chǎn)生的固體廢棄物為裝修垃圾和日常生活垃圾。建筑垃圾按相關(guān)規(guī)定由建筑公司清運(yùn)至指定地點(diǎn)。小區(qū)設(shè)置垃圾收集設(shè)施，由專職保潔人員及時(shí)清理、消毒、運(yùn)送到城市垃圾處理站統(tǒng)一處理。第十三章 結(jié)論與建議項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，。項(xiàng)目的盈利指標(biāo)較好，內(nèi)部收益率為14%，并且具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因此該項(xiàng)目是可行的。項(xiàng)目擁有良好的市場前景，目前。光明新區(qū)在建工程仍有幾處，建好在售的兩處，由此看來，市場機(jī)會(huì)仍然還有許多，每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目主打的人群以及特色各不相同，雖說有較大的競爭力，但該項(xiàng)目的地理優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢仍足以與之競爭。項(xiàng)目擁有良好的社會(huì)效益，隨著城市發(fā)展的需要和人們品味的提高，對(duì)人性化的設(shè)計(jì)，健康舒適的環(huán)境有了更大的需求，項(xiàng)目有利于提升當(dāng)?shù)氐木幼∷剑瑵M足大家的消費(fèi)需求。擬建項(xiàng)目從功能布局、市場定位、價(jià)格定位來說都是在當(dāng)?shù)乇容^合理的，施工期間所造成的污染畢竟都是暫時(shí)的，因此，從環(huán)境的角度上來看，項(xiàng)目也是可行的。市場處于不斷的變化中，項(xiàng)目本身同時(shí)也具有較多的風(fēng)險(xiǎn)因素，因此，項(xiàng)目要如預(yù)期目標(biāo)完成就需要各方面的協(xié)調(diào)配合，為此有以下一些建議來更好地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)：1. 做好資金的籌集工作根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度