【正文】 ；7） 有線電視網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，由樓層分線箱引入后，分配至各個電視終端；8） 三表自動抄送系統(tǒng)，自動抄送水電氣三表，提高物業(yè)的管理效率及水平。不滿足自然排煙的防煙樓梯間，高層前室及地下樓梯間設(shè)置加壓送風(fēng)系統(tǒng)。 主要節(jié)能措施本項目將嚴(yán)格按照國家相關(guān)規(guī)范的要求，采用負(fù)荷節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計規(guī)范。適當(dāng)?shù)脑黾油鈮Ρ馗魺嵝阅?，采用保溫砂漿，可以有效減緩熱量進入墻體，也可在墻內(nèi)設(shè)置空氣間層或通風(fēng)間層也會有良好的保溫隔熱效果。盡可能充分地采用自然光，使用節(jié)能照明燈具，室外采用節(jié)能型鈉光源照明，在公共樓梯安裝電子演示開關(guān)。采用節(jié)水型的衛(wèi)生潔具，合理限定配水點水壓，局部采用雨水集中收集用于綠化及景觀。生活廢水包括了食堂用水、沖廁水及洗滌廢水。施工垃圾堆放及清運過程中產(chǎn)生揚塵。施工單位應(yīng)加強對生活污水的管理，嚴(yán)禁直接排入環(huán)境，現(xiàn)場產(chǎn)生的清洗水、養(yǎng)護水、試驗水以及車輛洗滌水等不隨便排入環(huán)境。運輸車輛不宜裝載過滿，采取遮蓋密閉的措施，及時清理散落在路面上的建材，灑水壓塵，以減少運輸過程中的揚塵。5. 化學(xué)用品污染對策施工現(xiàn)場對于專用的油漆及化學(xué)用品庫，專人保管負(fù)責(zé)，防止化學(xué)用品污染水體或土壤。3. 建筑耐火等級為一級，主要的承重構(gòu)件的材料，保護層厚度的耐火極限滿足規(guī)范要求。7. 施工期間應(yīng)按照安全操作規(guī)程進行文明施工，加強對施工現(xiàn)場的管理，提醒施工人員及過路行人注意安全，并抓好施工的安全教育。3） 建立必要的規(guī)章制度，并定期檢查其落實情況。4. 建立緊急情況下的應(yīng)急預(yù)案1) 項目在施工前必須制定緊急預(yù)案，并建立應(yīng)急響應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)小組。執(zhí)行國務(wù)院頒發(fā)的《女職工勞動保護規(guī)定》。 實施進度安排項目主要工作包括報批、項目立項、設(shè)計、施工準(zhǔn)備、建設(shè)施工、竣工驗收及銷售工作等。2014年56月完成工程招標(biāo)、施工手續(xù)、土地平整等工作。進度計劃表如表5：表5：進度計劃表第七部分 投資估算及資金籌措 投資估算 投資估算相關(guān)說明1. 說明投資估算是指在投資決策的過程中，根據(jù)一定的資料及方法，對建設(shè)項目的投資數(shù)額進行評估。行業(yè)經(jīng)驗費率3~5%合計7） 管理費用表12管理費用序號項目取費基價（萬元）費率總投資（萬元）備注1管理費用3%取費基價為前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、不可預(yù)見費之和。其中自有資金投入（，向銀行貸款（不包括利息）10000萬元人民幣。但是，市場法的應(yīng)用與市場經(jīng)濟的建立和發(fā)展、資產(chǎn)的市場化程度密切相關(guān)。資產(chǎn)市場上，資產(chǎn)交易越頻繁，與被評估資產(chǎn)相類似資產(chǎn)的價格越容易獲得。3. 步驟應(yīng)用市場法可分三個步驟：市場調(diào)查，選擇參照物；因素比較，調(diào)整差異；綜合定價。 綜合定價不同樓棟，或者同一樓棟的不同層高，價格依舊存在差異，即水平價差及垂直價差。是工程項目可行性研究工作的一項重要內(nèi)容，也是最終可行性研究報告的一個重要組成部分。本項目對投資回收期（靜態(tài)）作為評價指標(biāo)。內(nèi)部收益率（IRR），又稱內(nèi)含報酬率，是指一個投資項目的逐期現(xiàn)金凈流量換算為現(xiàn)值的總和正好等于原始投資額時的折現(xiàn)率。 項目利潤估算凈利潤為銷售的收入扣除掉總投資、稅金及其附加、土地增值稅后的余額。所得稅稅率為25%，從累計凈現(xiàn)金流量為正的年度開始征收，基數(shù)為銷售利潤。稅后利潤由三部分組成：可分配利潤、盈余公積金、公益金，其中盈余公積金按稅后利潤的10%計提，公益金按稅后利潤的5%計提。因此，為了減少決策的失誤，需對項目進行必要的風(fēng)險分析。 敏感性分析敏感性分析是指在研究和預(yù)測項目的主要變量發(fā)生變化時，導(dǎo)致項目投資效益的經(jīng)濟指標(biāo)發(fā)生變化的敏感程度的一種分析方法。在這期間，國家可能會實施有關(guān)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)整政策，如將利率提高，將會對投資有所影響。3） 財務(wù)風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)對資金有巨額需求，融資渠道成為房地產(chǎn)開發(fā)的重要制約；利率變動風(fēng)險，銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要籌資渠道，利率的變化對項目成本影響較大，利率變化對市場需求也有較大影響，利率過高，將削弱居民購買力。 風(fēng)險防范措施1）宏觀環(huán)境風(fēng)險對策由于宏觀環(huán)境是投資者幾乎不能控制的，而且宏觀環(huán)境一旦發(fā)生變化，往往會對項目產(chǎn)生重大的影響，所以項目的投資者一方面要時時關(guān)注宏觀環(huán)境，宏觀環(huán)境一旦發(fā)生變化，要及時采取應(yīng)對措施，以最大限度的減少項目的損失；另一方面，可以通過購買工程保險、發(fā)行股票和尋找投資合伙人的方式來轉(zhuǎn)移風(fēng)險。4）自身風(fēng)險對策 加強風(fēng)險控制，選擇一支高素質(zhì)、多學(xué)科的施工隊伍，加強工程管理力度，嚴(yán)格控制施工過程，保證工程質(zhì)量。第十一章 項目社會影響評價 社會影響分析提升房地產(chǎn)的發(fā)展水平，滿足居民的住房需求，隨著城市化的進程加快，人們對于住房的要求也十分高，該項目恰好能夠滿足需求。同時為興文旅游業(yè)的發(fā)展起到促進的作用。前期項目中可能會出現(xiàn)拆遷安置的問題，投資方應(yīng)該積極與政府合作，協(xié)助解決安置問題，盡量保證不耽誤項目的順利進行。2） 項目在建設(shè)期間，將動用施工設(shè)備和機械，主要包括挖掘機、推土機、裝載機、塔吊等。 建成后環(huán)境影響1）項目建成投入使用后，空氣污染因素主要是汽車尾氣，汽車尾氣高峰時段內(nèi)排放速率皆低于《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》二級標(biāo)準(zhǔn)，對周圍環(huán)境影響較小。建筑垃圾按相關(guān)規(guī)定由建筑公司清運至指定地點。項目擁有良好的市場前景，目前。市場處于不斷的變化中，項目本身同時也具有較多的風(fēng)險因素，因此，項目要如預(yù)期目標(biāo)完成就需要各方面的協(xié)調(diào)配合，為此有以下一些建議來更好地實現(xiàn)項目的預(yù)期目標(biāo)：1. 做好資金的籌集工作根據(jù)項目的實施進度嚴(yán)。項目擁有良好的社會效益，隨著城市發(fā)展的需要和人們品味的提高，對人性化的設(shè)計，健康舒適的環(huán)境有了更大的需求，項目有利于提升當(dāng)?shù)氐木幼∷?，滿足大家的消費需求。第十三章 結(jié)論與建議項目的財務(wù)評價中。4）項目施工期產(chǎn)生的固體廢物主要為建筑垃圾。3） 施工期間會產(chǎn)生少量的生活垃圾以及建筑垃圾，產(chǎn)生的生活垃圾和建筑垃圾應(yīng)做到及時清運，保證對環(huán)境影響較小。在項目建成后，出現(xiàn)的社會風(fēng)險可能是受損補償方面的問題，這就要靠物業(yè)公司的管理素質(zhì)，同樣也是可以避免的。項目完成后可以進一步改善新區(qū)的環(huán)境，帶動當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)的發(fā)展，同時可以為消費者提供一個選擇的機會，在一定程度上對改善環(huán)境，增加就業(yè)和加快發(fā)展步伐上起到了積極作用。隨著住宅的銷售，項目對于環(huán)境的設(shè)計和建設(shè)將會影響和改善周邊的環(huán)境，同時也會提高居民的生活質(zhì)量。 風(fēng)險結(jié)論綜上所述，項目開發(fā)投資者應(yīng)該靈活運用風(fēng)險回避，風(fēng)險轉(zhuǎn)移，風(fēng)險控制，風(fēng)險分散等方法，對于主要的風(fēng)險如宏觀環(huán)境風(fēng)險和資金風(fēng)險要重點考慮，采取必要的措施防止該風(fēng)險對項目的不利影響，對于次要風(fēng)險如區(qū)域環(huán)境風(fēng)險和市場風(fēng)險要嚴(yán)格控制各項風(fēng)險，并專門補充各項控制措施，對于最次風(fēng)險如土地風(fēng)險、工程風(fēng)險和設(shè)計風(fēng)險的風(fēng)險等級較低，企業(yè)一般可以承擔(dān)該風(fēng)險，不必專門增加控制措施。同時時刻關(guān)注競爭對手的動向，對于較有競爭力的項目要隨時做好應(yīng)對的準(zhǔn)備。4） 自身風(fēng)險 項目的自身風(fēng)險包括了幾部分。市場需求風(fēng)險，需求是影響房地產(chǎn)銷售的關(guān)鍵因素，需求的大小是相對應(yīng)供給量而言的，供給增加，需求減少，銷售就會遇到困難；價格風(fēng)險，產(chǎn)品定價高則單位面積收益高，但過高的售價，會嚴(yán)重影響銷售。政治環(huán)境風(fēng)險，指發(fā)生戰(zhàn)爭、工潮和社會動蕩等社會性政治事件給項目開發(fā)帶來的可能經(jīng)濟損失；社會環(huán)境風(fēng)險，社會環(huán)境包括社會安定情況、風(fēng)俗習(xí)慣、公眾素養(yǎng)等，產(chǎn)品不適合當(dāng)?shù)丨h(huán)境，會面臨消費者不認(rèn)可的風(fēng)險。盈虧平衡點（BEP）=總投資/（銷售收入銷售稅金及附加） =（）=% %時，*%=。第十章 風(fēng)險分析作為房地產(chǎn)項目，外部環(huán)境是處于不斷地變化當(dāng)中的。該項目向銀行貸款10000萬元，2016年開始采用等額還本付息法還款，2018年還清。其中城市建設(shè)維護稅為5%，教育費附加為3%，地方教育費附加為2%，營業(yè)稅稅率按收入的3%宜賓市有關(guān)規(guī)定，自2011年3月19日起，預(yù)征率調(diào)整為：%，％，％?！　?評價指標(biāo)的計算 評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù) 項目的計算期定為3年，經(jīng)營期2年。凈現(xiàn)值（NPV）是按企業(yè)要求達到的折現(xiàn)率將各年的凈現(xiàn)金流量換算到0年之值的總和。而經(jīng)濟評價最主要的目的是考察項目的盈利能力和清償能力。另外，房屋的朝向，周圍的景觀環(huán)境及噪音也是價格的重要影響因素，綜合考慮以上因素，初步的定價如下：表20：戶型定價表戶型所在樓號建筑面積（㎡）實得面積（㎡）均價（元/平方米）總價（萬元）A1（四室兩廳雙衛(wèi)）6（正面）3850A2（三室兩廳一衛(wèi)）6（背面）3400C1（三室兩廳雙衛(wèi)）6（背面）34507（背面）3400C2（三室兩廳一衛(wèi)）73400B1（三室兩廳雙衛(wèi)）1370033750D1（三室兩廳一衛(wèi)）43550E1（兩室兩廳一衛(wèi)）53350商業(yè)網(wǎng)點3360012500車庫合計小區(qū)內(nèi)車庫有887個車位，由于車位現(xiàn)狀較差，定價不高，平均每個車位定為8萬，預(yù)計可收入7096萬元。具體情況見下表19：表19：戶型對比表估價對象實例1實例2實例3星光小區(qū)B1戶型龍騰錦城B戶型中央領(lǐng)地A3戶型大龍城B戶型開盤日期2013年8月21日2015年2月8日2014年10月20日交易價格3500元/平方米3750元/平方米3600元/平方米區(qū)域因素交通情況交通狀況類似，均有3路公交及其他客運經(jīng)過，位于交通主道旁，其中龍騰錦城距離老城區(qū)較近公共設(shè)施都位于處于發(fā)展階段的光明新區(qū)，新區(qū)內(nèi)交通便利，學(xué)校，醫(yī)院，廣場等設(shè)施齊全基礎(chǔ)設(shè)施七通一平朝向坐北朝南坐北朝南坐南朝北坐南朝北建筑面積㎡㎡㎡㎡建筑結(jié)構(gòu)框剪戶型三室兩廳雙衛(wèi)裝修狀況清水房毛坯清水房毛坯建筑類型小高層高層高層高層 調(diào)整差異與實例相比，交易的日期除龍騰錦城外，都比較相近，與被比較對象也較為相似，同一戶型的建筑面積雖有不同但也大體相似。運用市場法，重要的是能夠找到與被評估資產(chǎn)相同或相類似的參照物。2. 前提1） 需要有一個充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場。 建設(shè)期利息按照：建設(shè)期計利息=∑[(上一年年末借款本息累計+本年借款額／2)年利率)計算。全部的建設(shè)投資在建設(shè)期內(nèi)投入使用。2. 估算依據(jù)（1）四川省房屋建筑與裝飾工程工程量計算規(guī)范（2013）[9]；（2）市政工程投資估算指標(biāo)（2008）[10]；（3）《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（4）四川省建設(shè)工程工程量清單計價定額裝飾裝修工程（2015）[11]；（5）四川省建設(shè)工程工程量清單計價定額建筑工程（2015）[13]；（6）《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定》的通知發(fā)改價格[2007]670號[14]；（7）《基本建設(shè)財務(wù)管理規(guī)定》；（8）《建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》計價格[1999]1283號[16]；（9）《投資項目經(jīng)濟咨詢評估指南》；（10）成都市建設(shè)工程造價管理站《關(guān)于發(fā)布房屋建筑工程建安造價最低控制指標(biāo)的通知》；（11）本項目類似工程的相關(guān)造價費用水平；（12）其他有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)。2016年11月完成項目的建設(shè)及竣工驗收。2014年3月完成初步設(shè)計、規(guī)劃方案。3） 對女職工進行定期的健康檢查。3) 應(yīng)急預(yù)案應(yīng)傳達到所有應(yīng)知人員，對有關(guān)人員進行應(yīng)急防護知識的培訓(xùn)，必要時進行演練。勞動防護用品的采購執(zhí)行物質(zhì)采購管理辦法的規(guī)定，項目部應(yīng)有勞動防護用品的發(fā)放記錄。定期制定維修保養(yǎng)制度；3） 腳手架、井宇架、安全網(wǎng)搭設(shè)完畢必須經(jīng)工長檢驗合格方可使用，使用期間要指定專人維修保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)有變形傾斜、搖晃等情況，要及時加固處理；4） 對于施工現(xiàn)場的工作人員，應(yīng)根據(jù)工種和需要供給職工定用的有效的防護用品，嚴(yán)禁赤腳或穿拖鞋、高跟鞋進入現(xiàn)場，高空；作業(yè)不得穿硬底和帶釘易滑的鞋靴；5） 加強季節(jié)性勞保工作，做好防暑降溫保健工作，夏季要防暑降溫，冬季要防寒防凍，組織醫(yī)務(wù)人員深入工地，進行巡回醫(yī)療和防治觀察，對于高溫作業(yè)和夏季露天作業(yè)的人員要供應(yīng)足夠的合乎衛(wèi)生要求的清涼飲料；6） 雨季和臺風(fēng)到來之前，應(yīng)組織有關(guān)人員對臨時設(shè)施和電氣設(shè)備、腳手架、起重設(shè)備等進行全面的檢修加固3. 有害工種的職業(yè)危害監(jiān)護1） 確定有害作業(yè)的范圍，公司項目部應(yīng)建立有害作業(yè)人員臺賬。5. 建筑內(nèi)的疏散走道、樓梯間、機房、車庫等均設(shè)有應(yīng)急照明和疏散標(biāo)志燈。電梯井、管道井的開孔及防火分隔滿足規(guī)范要求，樓梯間設(shè)置乙級防火門，管道門設(shè)置丙級防火門。4. 廢棄物污染對策對施工現(xiàn)場進行及時的清理，建筑垃圾要及時運走，對生活垃圾定期送往附近的垃圾站進行處理。對建筑材料的運輸盡量在白天進行，注意控制車輛的鳴笛。5. 化學(xué)用品污染施工過程中有一些化學(xué)產(chǎn)品的使用，如卷材、汽油、油漆涂料等，由此增加了化學(xué)傷害和對現(xiàn)場土壤和水體的污染。3. 空氣污染建筑材料入水泥，砂子及土方等在裝卸、運輸、對方的過程中，因為風(fēng)力的作用產(chǎn)生的揚塵污染。 環(huán)境保護 設(shè)計依據(jù)及范圍《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》《中華人民共和國水污染防治法》《中華人民共和國大氣污染防治法》《中華人民共和國環(huán)境噪聲防治法》《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》建設(shè)單位對環(huán)境保護的要求設(shè)計范圍主要是建筑運行過程中產(chǎn)生的生產(chǎn)污水、生活污水、廚房廢氣及設(shè)備噪音控制。照明光源除特殊裝飾效果燈具除外，盡量采用以高效節(jié)能燈為主，備用照明采用可控