【正文】 病會克服，以后會呈現(xiàn)慢牛行情。新區(qū)的開發(fā)標(biāo)志著興文縣在城市建設(shè)和城市經(jīng)營方面邁出了新的步伐，更為宜賓市新型城鎮(zhèn)化建設(shè)注入了新的生機(jī)和活力。住建部政策研究中心主任秦虹曾經(jīng)分析認(rèn)為，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（20142020年）》可能會給房地產(chǎn)業(yè)帶來3個新變化：其一，房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)分化，從過去的總體上漲到未來有的地方上漲，有的地方平衡，有的地方可能出現(xiàn)一段時間內(nèi)的低迷甚至是負(fù)增長；其二，新房市場的增速將會下降，二手房市場的需求將會增加；其三，商務(wù)辦公、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游休閑、度假、養(yǎng)生、養(yǎng)老等非傳統(tǒng)房地產(chǎn)，將面臨新的發(fā)展機(jī)遇?；谝陨系慕ㄔO(shè)背景，項目將為消費(fèi)者提供舒適的生活環(huán)境，便利的生活條件和豐富的文化活動。全縣轄8鎮(zhèn)7鄉(xiāng)（其中5個苗族鄉(xiāng)，2006年鄉(xiāng)鎮(zhèn)調(diào)整前為11鎮(zhèn)10鄉(xiāng)），縣內(nèi)多民族雜居，以漢族為主，有苗、回、藏、滿等17個少數(shù)民族；，占總?cè)丝诘?1%。縣城距宜賓市、瀘州市均為105公里。規(guī)劃包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、市政公用和社區(qū)服務(wù)等八大類。規(guī)劃提出，未來，我國將推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，并提出到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右、城鎮(zhèn)化格局更加優(yōu)化、城市發(fā)展模式科學(xué)合理等具體目標(biāo)。光明新城土地開發(fā)是興文縣的重大招商引資項目?！睒I(yè)界人士說，白銀時代是一個長周期，中國的房地產(chǎn)從青少年步入了中青年。目前依舊存在不少催生房地產(chǎn)需求的因素，中國的離婚率逐年上升，每年增加20到30萬個離婚家庭，這也是對住房需求的壓力。按照我國城市發(fā)展和城市現(xiàn)代化建設(shè)要求，至2020年，把宜賓建設(shè)成為融合歷史精華與現(xiàn)代文明為一體的文化名城和以世界級綜合能源服務(wù)基地為特色的經(jīng)濟(jì)繁榮、社會安定、布局合理、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的宜居城市和現(xiàn)代化大城市。、%，、%。當(dāng)前宜賓房地產(chǎn)市場購房需求旺盛，也將主導(dǎo)四季度市場走勢。3）光明春天㎡，其中一期7棟、二期9棟，總建筑面積約20萬㎡。并且距小區(qū)三百米處有中小學(xué)校；(Weakness)分析不確定性：對于在規(guī)劃中的項目，之后的方案能否尚具有一定的不確定性；空氣污染：地塊位于古高路旁，車流量較大，污染較大；區(qū)域位置：該區(qū)域的地塊大多正處于建設(shè)當(dāng)中，區(qū)域成熟度不高。67 C2三室兩廳一衛(wèi)悅居三房，全明設(shè)計；寬敞客廳連接觀景飄窗；廚房連接生活陽臺，居家功能齊全。采用雨污水分流的排水體制，污水集中排至室外的化糞池，經(jīng)過初步的處理后，在排入市政污水管網(wǎng)。照明系統(tǒng)內(nèi)包括正常照明及應(yīng)急照明，車庫、疏散樓梯間、內(nèi)走道、商鋪用房等設(shè)置疏散應(yīng)急照明，應(yīng)急照明由兩路電源切換箱供電，燈具采用自帶蓄電池浮充的應(yīng)急燈，停電時能夠自動點(diǎn)亮30分鐘以上。 節(jié)能設(shè)計方案 設(shè)計依據(jù)及范圍《宜賓市民用建筑熱環(huán)境與節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》《節(jié)能減排綜合性工作方案》《居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》等節(jié)能設(shè)計的范圍包括了本工程建筑及公用設(shè)備的節(jié)能設(shè)計，并考慮采用科技含量較高的節(jié)能產(chǎn)品。 主要污染1. 水污染施工器械設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)產(chǎn)生的冷卻水和洗滌用水，以及施工現(xiàn)場的清洗、建材清洗、混凝土養(yǎng)護(hù)等產(chǎn)生的廢水，其中含有一定的油污泥沙。合理安排施工進(jìn)度，基礎(chǔ)的開挖應(yīng)避免暴雨季節(jié)，防止水土的流失，并提前修筑號護(hù)坡、擋土墻等，防止渣土的流失。5） 從事有害作業(yè)的人員應(yīng)定期進(jìn)行健康檢查。2015年第1季度項目開始預(yù)售。市場經(jīng)濟(jì)條件下，市場交易的商品種類很多，資產(chǎn)作為商品，是市場發(fā)育的重要方面。靜態(tài)指標(biāo)：靜態(tài)指標(biāo)是不按貨幣時間價值進(jìn)行統(tǒng)一換算，而直接按投資項目形成的現(xiàn)金流量進(jìn)行計算的指標(biāo)。%.表22：本金利息償還表序號項目計算期2016201720181期初借款余額2年利率%%%3本年還本付息利息本金3年末本金0計算指標(biāo)利息備付率 財務(wù)效益分析1. 利潤分配本項目的所得稅按利潤總額的25%計提。項目的銷售仍存在較多的競爭對手，并且隨著新區(qū)的發(fā)展，競爭將越來越大。項目所在地的新區(qū)處于建設(shè)發(fā)展的階段，項目的建設(shè)可以加快新區(qū)的發(fā)展，改善周邊的環(huán)境，為新區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，文化教育提供更多的機(jī)會。3）本項目污水主要為居民和公共建筑部分產(chǎn)生的生活污水，廢水經(jīng)市政排水管道送至污水處理廠處理，達(dá)到三級排放標(biāo)準(zhǔn)后排放。擬建項目從功能布局、市場定位、價格定位來說都是在當(dāng)?shù)乇容^合理的，施工期間所造成的污染畢竟都是暫時的，因此，從環(huán)境的角度上來看，項目也是可行的。4） 建筑施工廢水以及生活廢水，應(yīng)經(jīng)過處理后通過城市污水管道排放。只有有針對性的控制不同風(fēng)險才能使企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤的最大化。經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險，經(jīng)濟(jì)環(huán)境指國家、地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的戰(zhàn)略方針、戰(zhàn)略布局、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度等，經(jīng)濟(jì)停滯則房地產(chǎn)市場蕭條；政策環(huán)境風(fēng)險，主要包括土地、住房、金融、稅收、城市規(guī)劃、環(huán)保等政策，政策因素會影響房地產(chǎn)開發(fā)。%計提。第九章 項目財務(wù)評價 評價指標(biāo)的選取項目經(jīng)濟(jì)評價是對工程項目的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行計算、分析、論證，并提出結(jié)論性意見的全過程。表18：資金籌措表資金籌措序號項目2014201520163412341231資金籌措自有資金銀行貸款第八章 項目收入確定 市場法確定基準(zhǔn)價格 市場法1. 概念市場法是一種最簡單、有效的方法，因?yàn)樵u估過程中的資料直接來源于市場，同時又為即將發(fā)生的資產(chǎn)行為評估。2014年4月完成施工圖設(shè)計。2） 對從事有害作業(yè)的人員，應(yīng)進(jìn)行相關(guān)知識的培訓(xùn)，使其掌握從事本工種作業(yè)的基本知識，了解對健康的危害及預(yù)防措施。3. 空氣污染對策為了減少揚(yáng)塵量，開挖土方是，對作業(yè)面適當(dāng)灑水，保持一定的濕度，開挖產(chǎn)生的泥土和 建筑垃圾要及時的運(yùn)走。為節(jié)約能源考慮采用無功功率補(bǔ)償設(shè)備。地下車庫、變配電房及超過100平方米的無窗用房等按照規(guī)范設(shè)置機(jī)械排煙，并劃分防煙分區(qū)。室內(nèi)所有消防給水管道均采用熱鍍鋅焊接鋼管，絲扣、卡箍或法蘭連接。 給排水設(shè)計 設(shè)計依據(jù)《建筑給排水設(shè)計方案》《室外排水設(shè)計規(guī)范》《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》《停車場設(shè)計防火規(guī)范》工程相關(guān)圖紙建筑單位提供的有關(guān)設(shè)計資料 設(shè)計范圍1） 給水系統(tǒng)2） 排水系統(tǒng)3） 雨水系統(tǒng)4） 消防給水系統(tǒng) 設(shè)計方案1） 給水方案水源來自光明大道DN300的市政給水管網(wǎng)，建筑周圍設(shè)DN200的給水環(huán)網(wǎng)，并且分別設(shè)一套倒流防止器。5 E1兩室兩廳一衛(wèi)經(jīng)典小戶；戶型方正，布局合理，無浪費(fèi)面積；明廚明衛(wèi)，雙陽臺設(shè)計。期望戶型調(diào)查情況如圖5：圖5通過上圖可以看出戶型調(diào)查中，期望值最高的是80100平方米的戶型，高達(dá)41%。光明新城迎賓大道與光明大道是新城主干道，也是興文重要交通樞紐，光明大道通往宜賓，迎賓大道通往成貴高鐵的快速通道。預(yù)計一旦引爆購房熱情，四季度成交量環(huán)比有望上升。2. 土地爆冷2015年以來，商品房銷售持續(xù)回暖，但房企對土地開發(fā)投資卻越來越謹(jǐn)慎，今年以來，宜賓八縣兩區(qū)商住用地出讓成功32宗，㎡。一二線重點(diǎn)城市今年市場較為火熱，2016年預(yù)計政策放松空間有限，市場局面主要由庫存降低后的供求相對平來決定。2015年GDP的增長目標(biāo)是7%左右，2015年年底中國大中城市房價同比漲幅不會超過5%到6%，預(yù)計2015年房價增速不會高于GDP增速，也不會高于人均可支配收入的同比漲幅。 表2為可行方案的財務(wù)數(shù)據(jù)匯總。農(nóng)村居民在城鎮(zhèn)有固定生活來源的，允許本人及其共同生活的配偶、子女、父母登記為城鎮(zhèn)居民，已在城鎮(zhèn)購房但戶籍暫未遷出的，其農(nóng)村居民權(quán)益不變，到城鎮(zhèn)購房入戶的，其子女享受購買居住小區(qū)所在招生片區(qū)居民子女同等教育權(quán)利，享受城鎮(zhèn)居民基本公共衛(wèi)生服務(wù)的同等待遇。6）地震效應(yīng)抗震設(shè)防度為6度，屬設(shè)計地第一組。開發(fā)區(qū)定性為集行政文化辦公的生態(tài)居住區(qū)，人口規(guī)模2萬?；浫A置地自2010年7月組建以來，有“半島大院” 、“半島理工” 、“星光天地” 、“星光名城”、“粵華集團(tuán)總部” 等多個項目正在建設(shè)和開發(fā)中。而最新名單于2013年3月在網(wǎng)上發(fā)布，其撤縣設(shè)市名單上又有宜賓市興文縣，并且當(dāng)?shù)卮_有市民表示興文縣召開了一次關(guān)于撤縣設(shè)市的聽證會。4）構(gòu)造場地位于四川盆地邊緣弧形構(gòu)造帶——華夏式構(gòu)造帶，表現(xiàn)為舒緩寬展的褶皺，斷裂極少。根據(jù)宜賓市房管局官網(wǎng)公布信息及本站不完全統(tǒng)計，2015年第14周（4月6日4月12日），宜賓市商品房總簽約量為453套，%；，%；㎡，%,㎡，%。 可行性研究編制依據(jù)及范圍1．編制依據(jù)：l 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》l 《建設(shè)項目選址意見書》l 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》l 《宜賓市建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)批準(zhǔn)書》；l 《宜賓市消防局建設(shè)工程消防設(shè)計的審核意見書》；l 《國家節(jié)能技術(shù)大綱》；l 《投資項目可行性研究指南》l 已批準(zhǔn)的《項目建議書》l 市規(guī)劃局已批準(zhǔn)的《規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書》l 2015年《四川省宜賓市建設(shè)工程綜合基價表》l 2015年《四川省宜賓市安裝工程單位基價表》l 宜賓市工程造價信息相關(guān)資料l 國家及四川省有關(guān)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)l 國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策及長遠(yuǎn)規(guī)劃l 政府主管部門批準(zhǔn)的資源報告，國土開發(fā)規(guī)劃、交通路網(wǎng)規(guī)劃和工業(yè)基地規(guī)劃l 可靠的自然、地理、氣象、水文和地質(zhì)等資料2．工作范圍：本報告通過對本項目進(jìn)行必要的論證，通過市場調(diào)查分析以及對區(qū)域內(nèi)相應(yīng)資源狀況進(jìn)行分析后，確定該建設(shè)項目的建設(shè)規(guī)模以及相應(yīng)的銷售方案，從而研究該項目方案的技術(shù)可行性以及經(jīng)濟(jì)可行性，進(jìn)過調(diào)查分析，對該項目的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益及社會效益進(jìn)行評價，從而得出可行性研究的結(jié)論與建議。在互聯(lián)網(wǎng)+大肆流行下，遠(yuǎn)洋、華遠(yuǎn)等多家房企也紛紛觸網(wǎng)，提出與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)戰(zhàn)略合作。表3：住房現(xiàn)狀城鎮(zhèn)城區(qū)鎮(zhèn)區(qū)總量存量房面積（億平米）20911890存量房套數(shù)（億套）平均值人均住房面積（平米）戶均住房套數(shù)套均住房面積（平米）套均住房間數(shù)約有45%的住房存量是1999年以前建造的，當(dāng)時房地產(chǎn)市場并沒有商業(yè)化，這些住房的居住者很有可能還從未購買過住房，因此將有更強(qiáng)的動力去改善居住條件。8月31日，公積金貸款首付比例下調(diào)至20%。翠屏區(qū)預(yù)售許可數(shù)據(jù)小于成交數(shù)據(jù)，是由于2014年存量房較多,開發(fā)商有意去庫存而放緩報建。 項目競爭環(huán)境調(diào)查光明新區(qū)的住宅小區(qū)正處于發(fā)展期，該工程項目的競爭環(huán)境主要是周邊已建設(shè)完成的樓盤以及正在建設(shè)當(dāng)中的幾個樓盤，由于本項目還未開始建設(shè)，所以主要的競爭對手?jǐn)M定為銷售中的“中央領(lǐng)地”、“龍騰錦程”、“光明春天”三個樓盤。缺點(diǎn)：房價相對于周邊較貴，消費(fèi)者比較處于觀望的狀態(tài)。綠地率為32%。工程區(qū)位于四川盆地亞熱帶氣候西部邊緣區(qū)，并受四川盆地氣候影響，熱而多雨，降雨集中。室內(nèi)消防的給水管均連成環(huán)狀，用閥門分成若干獨(dú)立段。防雷接地及其他強(qiáng)弱電設(shè)備的接地為共用建筑物基礎(chǔ)作為接地體，屋面鋼筋焊接聯(lián)通成避雷網(wǎng)，從第六層開始，利用圈梁內(nèi)的兩根主鋼筋焊接連作為防側(cè)擊雷避雷帶，再利用不少于2根柱內(nèi)直徑大于16m主鋼筋焊接連通作為引下線。適當(dāng)?shù)脑黾油鈮Ρ馗魺嵝阅?，采用保溫砂漿，可以有效減緩熱量進(jìn)入墻體，也可在墻內(nèi)設(shè)置空氣間層或通風(fēng)間層也會有良好的保溫隔熱效果。施工垃圾堆放及清運(yùn)過程中產(chǎn)生揚(yáng)塵。3. 建筑耐火等級為一級，主要的承重構(gòu)件的材料，保護(hù)層厚度的耐火極限滿足規(guī)范要求。執(zhí)行國務(wù)院頒發(fā)的《女職工勞動保護(hù)規(guī)定》。行業(yè)經(jīng)驗(yàn)費(fèi)率3~5%合計7） 管理費(fèi)用表12管理費(fèi)用序號項目取費(fèi)基價（萬元）費(fèi)率總投資（萬元）備注1管理費(fèi)用3%取費(fèi)基價為前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)之和。3. 步驟應(yīng)用市場法可分三個步驟：市場調(diào)查，選擇參照物；因素比較，調(diào)整差異；綜合定價。內(nèi)部收益率（IRR），又稱內(nèi)含報酬率，是指一個投資項目的逐期現(xiàn)金凈流量換算為現(xiàn)值的總和正好等于原始投資額時的折現(xiàn)率。因此，為了減少決策的失誤，需對項目進(jìn)行必要的風(fēng)險分析。 風(fēng)險防范措施1）宏觀環(huán)境風(fēng)險對策由于宏觀環(huán)境是投資者幾乎不能控制的，而且宏觀環(huán)境一旦發(fā)生變化，往往會對項目產(chǎn)生重大的影響，所以項目的投資者一方面要時時關(guān)注宏觀環(huán)境，宏觀環(huán)境一旦發(fā)生變化，要及時采取應(yīng)對措施，以最大限度的減少項目的損失；另一方面，可以通過購買工程保險、發(fā)行股票和尋找投資合伙人的方式來轉(zhuǎn)移風(fēng)險。前期項目中可能會出現(xiàn)拆遷安置的問題，投資方應(yīng)該積極與政府合作，協(xié)助解決安置問題，盡量保證不耽誤項目的順利進(jìn)行。建筑垃圾按相關(guān)規(guī)定由建筑公司清運(yùn)至指定地點(diǎn)。第十三章 結(jié)論與建議項目的財務(wù)評價中。在項目建成后，出現(xiàn)的社會風(fēng)險可能是受損補(bǔ)償方面的問題，這就要靠物業(yè)公司的管理素質(zhì)，同樣也是可以避免的。同時時刻關(guān)注競爭對手的動向，對于較有競爭力的項目要隨時做好應(yīng)對的準(zhǔn)備。盈虧平衡點(diǎn)（BEP）=總投資/（銷售收入銷售稅金及附加） =（）=% %時，*%=?！　?評價指標(biāo)的計算 評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù) 項目的計算期定為3年，經(jīng)營期2年。具體情況見下表19：表19：戶型對比表估價對象實(shí)例1實(shí)例2實(shí)例3星光小區(qū)B1戶型龍騰錦城B戶型中央領(lǐng)地A3戶型大龍城B戶型開盤日期2013年8月21日2015年2月8日2014年10月20日交易價格3500元/平方米3750