【正文】 病會(huì)克服，以后會(huì)呈現(xiàn)慢牛行情。新區(qū)的開發(fā)標(biāo)志著興文縣在城市建設(shè)和城市經(jīng)營(yíng)方面邁出了新的步伐，更為宜賓市新型城鎮(zhèn)化建設(shè)注入了新的生機(jī)和活力。住建部政策研究中心主任秦虹曾經(jīng)分析認(rèn)為，《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（20142020年）》可能會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來3個(gè)新變化：其一，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)分化，從過去的總體上漲到未來有的地方上漲，有的地方平衡，有的地方可能出現(xiàn)一段時(shí)間內(nèi)的低迷甚至是負(fù)增長(zhǎng)；其二，新房市場(chǎng)的增速將會(huì)下降，二手房市場(chǎng)的需求將會(huì)增加；其三，商務(wù)辦公、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游休閑、度假、養(yǎng)生、養(yǎng)老等非傳統(tǒng)房地產(chǎn)，將面臨新的發(fā)展機(jī)遇?；谝陨系慕ㄔO(shè)背景，項(xiàng)目將為消費(fèi)者提供舒適的生活環(huán)境，便利的生活條件和豐富的文化活動(dòng)。全縣轄8鎮(zhèn)7鄉(xiāng)（其中5個(gè)苗族鄉(xiāng)，2006年鄉(xiāng)鎮(zhèn)調(diào)整前為11鎮(zhèn)10鄉(xiāng)），縣內(nèi)多民族雜居，以漢族為主，有苗、回、藏、滿等17個(gè)少數(shù)民族；，占總?cè)丝诘?1%?？h城距宜賓市、瀘州市均為105公里。規(guī)劃包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、市政公用和社區(qū)服務(wù)等八大類。規(guī)劃提出，未來，我國(guó)將推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，并提出到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右、城鎮(zhèn)化格局更加優(yōu)化、城市發(fā)展模式科學(xué)合理等具體目標(biāo)。光明新城土地開發(fā)是興文縣的重大招商引資項(xiàng)目?！睒I(yè)界人士說，白銀時(shí)代是一個(gè)長(zhǎng)周期，中國(guó)的房地產(chǎn)從青少年步入了中青年。目前依舊存在不少催生房地產(chǎn)需求的因素，中國(guó)的離婚率逐年上升，每年增加20到30萬個(gè)離婚家庭，這也是對(duì)住房需求的壓力。按照我國(guó)城市發(fā)展和城市現(xiàn)代化建設(shè)要求，至2020年，把宜賓建設(shè)成為融合歷史精華與現(xiàn)代文明為一體的文化名城和以世界級(jí)綜合能源服務(wù)基地為特色的經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)安定、布局合理、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的宜居城市和現(xiàn)代化大城市。、%，、%。當(dāng)前宜賓房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房需求旺盛，也將主導(dǎo)四季度市場(chǎng)走勢(shì)。3）光明春天㎡，其中一期7棟、二期9棟，總建筑面積約20萬㎡。并且距小區(qū)三百米處有中小學(xué)校；(Weakness)分析不確定性：對(duì)于在規(guī)劃中的項(xiàng)目，之后的方案能否尚具有一定的不確定性；空氣污染：地塊位于古高路旁，車流量較大，污染較大；區(qū)域位置：該區(qū)域的地塊大多正處于建設(shè)當(dāng)中，區(qū)域成熟度不高。67 C2三室兩廳一衛(wèi)悅居三房，全明設(shè)計(jì)；寬敞客廳連接觀景飄窗；廚房連接生活陽(yáng)臺(tái)，居家功能齊全。采用雨污水分流的排水體制，污水集中排至室外的化糞池，經(jīng)過初步的處理后，在排入市政污水管網(wǎng)。照明系統(tǒng)內(nèi)包括正常照明及應(yīng)急照明，車庫(kù)、疏散樓梯間、內(nèi)走道、商鋪用房等設(shè)置疏散應(yīng)急照明，應(yīng)急照明由兩路電源切換箱供電，燈具采用自帶蓄電池浮充的應(yīng)急燈，停電時(shí)能夠自動(dòng)點(diǎn)亮30分鐘以上。 節(jié)能設(shè)計(jì)方案 設(shè)計(jì)依據(jù)及范圍《宜賓市民用建筑熱環(huán)境與節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》《節(jié)能減排綜合性工作方案》《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》等節(jié)能設(shè)計(jì)的范圍包括了本工程建筑及公用設(shè)備的節(jié)能設(shè)計(jì)，并考慮采用科技含量較高的節(jié)能產(chǎn)品。 主要污染1. 水污染施工器械設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)產(chǎn)生的冷卻水和洗滌用水，以及施工現(xiàn)場(chǎng)的清洗、建材清洗、混凝土養(yǎng)護(hù)等產(chǎn)生的廢水，其中含有一定的油污泥沙。合理安排施工進(jìn)度，基礎(chǔ)的開挖應(yīng)避免暴雨季節(jié)，防止水土的流失，并提前修筑號(hào)護(hù)坡、擋土墻等，防止渣土的流失。5） 從事有害作業(yè)的人員應(yīng)定期進(jìn)行健康檢查。2015年第1季度項(xiàng)目開始預(yù)售。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)交易的商品種類很多，資產(chǎn)作為商品，是市場(chǎng)發(fā)育的重要方面。靜態(tài)指標(biāo)：靜態(tài)指標(biāo)是不按貨幣時(shí)間價(jià)值進(jìn)行統(tǒng)一換算，而直接按投資項(xiàng)目形成的現(xiàn)金流量進(jìn)行計(jì)算的指標(biāo)。%.表22：本金利息償還表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期2016201720181期初借款余額2年利率%%%3本年還本付息利息本金3年末本金0計(jì)算指標(biāo)利息備付率 財(cái)務(wù)效益分析1. 利潤(rùn)分配本項(xiàng)目的所得稅按利潤(rùn)總額的25%計(jì)提。項(xiàng)目的銷售仍存在較多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，并且隨著新區(qū)的發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)將越來越大。項(xiàng)目所在地的新區(qū)處于建設(shè)發(fā)展的階段，項(xiàng)目的建設(shè)可以加快新區(qū)的發(fā)展，改善周邊的環(huán)境，為新區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，文化教育提供更多的機(jī)會(huì)。3）本項(xiàng)目污水主要為居民和公共建筑部分產(chǎn)生的生活污水，廢水經(jīng)市政排水管道送至污水處理廠處理，達(dá)到三級(jí)排放標(biāo)準(zhǔn)后排放。擬建項(xiàng)目從功能布局、市場(chǎng)定位、價(jià)格定位來說都是在當(dāng)?shù)乇容^合理的，施工期間所造成的污染畢竟都是暫時(shí)的，因此，從環(huán)境的角度上來看，項(xiàng)目也是可行的。4） 建筑施工廢水以及生活廢水，應(yīng)經(jīng)過處理后通過城市污水管道排放。只有有針對(duì)性的控制不同風(fēng)險(xiǎn)才能使企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境指國(guó)家、地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的戰(zhàn)略方針、戰(zhàn)略布局、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度等，經(jīng)濟(jì)停滯則房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條；政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，主要包括土地、住房、金融、稅收、城市規(guī)劃、環(huán)保等政策，政策因素會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)。%計(jì)提。第九章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是對(duì)工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行計(jì)算、分析、論證，并提出結(jié)論性意見的全過程。表18：資金籌措表資金籌措序號(hào)項(xiàng)目2014201520163412341231資金籌措自有資金銀行貸款第八章 項(xiàng)目收入確定 市場(chǎng)法確定基準(zhǔn)價(jià)格 市場(chǎng)法1. 概念市場(chǎng)法是一種最簡(jiǎn)單、有效的方法，因?yàn)樵u(píng)估過程中的資料直接來源于市場(chǎng)，同時(shí)又為即將發(fā)生的資產(chǎn)行為評(píng)估。2014年4月完成施工圖設(shè)計(jì)。2） 對(duì)從事有害作業(yè)的人員，應(yīng)進(jìn)行相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)，使其掌握從事本工種作業(yè)的基本知識(shí)，了解對(duì)健康的危害及預(yù)防措施。3. 空氣污染對(duì)策為了減少揚(yáng)塵量，開挖土方是，對(duì)作業(yè)面適當(dāng)灑水，保持一定的濕度，開挖產(chǎn)生的泥土和 建筑垃圾要及時(shí)的運(yùn)走。為節(jié)約能源考慮采用無功功率補(bǔ)償設(shè)備。地下車庫(kù)、變配電房及超過100平方米的無窗用房等按照規(guī)范設(shè)置機(jī)械排煙，并劃分防煙分區(qū)。室內(nèi)所有消防給水管道均采用熱鍍鋅焊接鋼管，絲扣、卡箍或法蘭連接。 給排水設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑給排水設(shè)計(jì)方案》《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》《停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》工程相關(guān)圖紙建筑單位提供的有關(guān)設(shè)計(jì)資料 設(shè)計(jì)范圍1） 給水系統(tǒng)2） 排水系統(tǒng)3） 雨水系統(tǒng)4） 消防給水系統(tǒng) 設(shè)計(jì)方案1） 給水方案水源來自光明大道DN300的市政給水管網(wǎng)，建筑周圍設(shè)DN200的給水環(huán)網(wǎng)，并且分別設(shè)一套倒流防止器。5 E1兩室兩廳一衛(wèi)經(jīng)典小戶；戶型方正，布局合理，無浪費(fèi)面積；明廚明衛(wèi)，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。期望戶型調(diào)查情況如圖5：圖5通過上圖可以看出戶型調(diào)查中，期望值最高的是80100平方米的戶型，高達(dá)41%。光明新城迎賓大道與光明大道是新城主干道，也是興文重要交通樞紐，光明大道通往宜賓，迎賓大道通往成貴高鐵的快速通道。預(yù)計(jì)一旦引爆購(gòu)房熱情，四季度成交量環(huán)比有望上升。2. 土地爆冷2015年以來，商品房銷售持續(xù)回暖，但房企對(duì)土地開發(fā)投資卻越來越謹(jǐn)慎，今年以來，宜賓八縣兩區(qū)商住用地出讓成功32宗，㎡。一二線重點(diǎn)城市今年市場(chǎng)較為火熱，2016年預(yù)計(jì)政策放松空間有限，市場(chǎng)局面主要由庫(kù)存降低后的供求相對(duì)平來決定。2015年GDP的增長(zhǎng)目標(biāo)是7%左右，2015年年底中國(guó)大中城市房?jī)r(jià)同比漲幅不會(huì)超過5%到6%，預(yù)計(jì)2015年房?jī)r(jià)增速不會(huì)高于GDP增速，也不會(huì)高于人均可支配收入的同比漲幅。 表2為可行方案的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)匯總。農(nóng)村居民在城鎮(zhèn)有固定生活來源的，允許本人及其共同生活的配偶、子女、父母登記為城鎮(zhèn)居民，已在城鎮(zhèn)購(gòu)房但戶籍暫未遷出的，其農(nóng)村居民權(quán)益不變，到城鎮(zhèn)購(gòu)房入戶的，其子女享受購(gòu)買居住小區(qū)所在招生片區(qū)居民子女同等教育權(quán)利，享受城鎮(zhèn)居民基本公共衛(wèi)生服務(wù)的同等待遇。6）地震效應(yīng)抗震設(shè)防度為6度，屬設(shè)計(jì)地第一組。開發(fā)區(qū)定性為集行政文化辦公的生態(tài)居住區(qū)，人口規(guī)模2萬?；浫A置地自2010年7月組建以來，有“半島大院” 、“半島理工” 、“星光天地” 、“星光名城”、“粵華集團(tuán)總部” 等多個(gè)項(xiàng)目正在建設(shè)和開發(fā)中。而最新名單于2013年3月在網(wǎng)上發(fā)布，其撤縣設(shè)市名單上又有宜賓市興文縣，并且當(dāng)?shù)卮_有市民表示興文縣召開了一次關(guān)于撤縣設(shè)市的聽證會(huì)。4）構(gòu)造場(chǎng)地位于四川盆地邊緣弧形構(gòu)造帶——華夏式構(gòu)造帶，表現(xiàn)為舒緩寬展的褶皺，斷裂極少。根據(jù)宜賓市房管局官網(wǎng)公布信息及本站不完全統(tǒng)計(jì)，2015年第14周（4月6日4月12日），宜賓市商品房總簽約量為453套，%；，%；㎡，%,㎡，%。 可行性研究編制依據(jù)及范圍1．編制依據(jù)：l 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》l 《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》l 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》l 《宜賓市建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)批準(zhǔn)書》；l 《宜賓市消防局建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)的審核意見書》；l 《國(guó)家節(jié)能技術(shù)大綱》；l 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》l 已批準(zhǔn)的《項(xiàng)目建議書》l 市規(guī)劃局已批準(zhǔn)的《規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書》l 2015年《四川省宜賓市建設(shè)工程綜合基價(jià)表》l 2015年《四川省宜賓市安裝工程單位基價(jià)表》l 宜賓市工程造價(jià)信息相關(guān)資料l 國(guó)家及四川省有關(guān)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)l 國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策及長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃l 政府主管部門批準(zhǔn)的資源報(bào)告，國(guó)土開發(fā)規(guī)劃、交通路網(wǎng)規(guī)劃和工業(yè)基地規(guī)劃l 可靠的自然、地理、氣象、水文和地質(zhì)等資料2．工作范圍：本報(bào)告通過對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行必要的論證，通過市場(chǎng)調(diào)查分析以及對(duì)區(qū)域內(nèi)相應(yīng)資源狀況進(jìn)行分析后，確定該建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模以及相應(yīng)的銷售方案，從而研究該項(xiàng)目方案的技術(shù)可行性以及經(jīng)濟(jì)可行性，進(jìn)過調(diào)查分析，對(duì)該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益及社會(huì)效益進(jìn)行評(píng)價(jià)，從而得出可行性研究的結(jié)論與建議。在互聯(lián)網(wǎng)+大肆流行下，遠(yuǎn)洋、華遠(yuǎn)等多家房企也紛紛觸網(wǎng)，提出與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)戰(zhàn)略合作。表3：住房現(xiàn)狀城鎮(zhèn)城區(qū)鎮(zhèn)區(qū)總量存量房面積（億平米）20911890存量房套數(shù)（億套）平均值人均住房面積（平米）戶均住房套數(shù)套均住房面積（平米）套均住房間數(shù)約有45%的住房存量是1999年以前建造的，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有商業(yè)化，這些住房的居住者很有可能還從未購(gòu)買過住房，因此將有更強(qiáng)的動(dòng)力去改善居住條件。8月31日，公積金貸款首付比例下調(diào)至20%。翠屏區(qū)預(yù)售許可數(shù)據(jù)小于成交數(shù)據(jù)，是由于2014年存量房較多,開發(fā)商有意去庫(kù)存而放緩報(bào)建。 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境調(diào)查光明新區(qū)的住宅小區(qū)正處于發(fā)展期，該工程項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境主要是周邊已建設(shè)完成的樓盤以及正在建設(shè)當(dāng)中的幾個(gè)樓盤，由于本項(xiàng)目還未開始建設(shè)，所以主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?jǐn)M定為銷售中的“中央領(lǐng)地”、“龍騰錦程”、“光明春天”三個(gè)樓盤。缺點(diǎn)：房?jī)r(jià)相對(duì)于周邊較貴，消費(fèi)者比較處于觀望的狀態(tài)。綠地率為32%。工程區(qū)位于四川盆地亞熱帶氣候西部邊緣區(qū)，并受四川盆地氣候影響，熱而多雨，降雨集中。室內(nèi)消防的給水管均連成環(huán)狀，用閥門分成若干獨(dú)立段。防雷接地及其他強(qiáng)弱電設(shè)備的接地為共用建筑物基礎(chǔ)作為接地體，屋面鋼筋焊接聯(lián)通成避雷網(wǎng)，從第六層開始，利用圈梁內(nèi)的兩根主鋼筋焊接連作為防側(cè)擊雷避雷帶，再利用不少于2根柱內(nèi)直徑大于16m主鋼筋焊接連通作為引下線。適當(dāng)?shù)脑黾油鈮Ρ馗魺嵝阅?，采用保溫砂漿，可以有效減緩熱量進(jìn)入墻體，也可在墻內(nèi)設(shè)置空氣間層或通風(fēng)間層也會(huì)有良好的保溫隔熱效果。施工垃圾堆放及清運(yùn)過程中產(chǎn)生揚(yáng)塵。3. 建筑耐火等級(jí)為一級(jí)，主要的承重構(gòu)件的材料，保護(hù)層厚度的耐火極限滿足規(guī)范要求。執(zhí)行國(guó)務(wù)院頒發(fā)的《女職工勞動(dòng)保護(hù)規(guī)定》。行業(yè)經(jīng)驗(yàn)費(fèi)率3~5%合計(jì)7） 管理費(fèi)用表12管理費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目取費(fèi)基價(jià)（萬元）費(fèi)率總投資（萬元）備注1管理費(fèi)用3%取費(fèi)基價(jià)為前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)之和。3. 步驟應(yīng)用市場(chǎng)法可分三個(gè)步驟：市場(chǎng)調(diào)查，選擇參照物；因素比較，調(diào)整差異；綜合定價(jià)。內(nèi)部收益率（IRR），又稱內(nèi)含報(bào)酬率，是指一個(gè)投資項(xiàng)目的逐期現(xiàn)金凈流量換算為現(xiàn)值的總和正好等于原始投資額時(shí)的折現(xiàn)率。因此，為了減少?zèng)Q策的失誤，需對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)分析。 風(fēng)險(xiǎn)防范措施1）宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策由于宏觀環(huán)境是投資者幾乎不能控制的，而且宏觀環(huán)境一旦發(fā)生變化，往往會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生重大的影響，所以項(xiàng)目的投資者一方面要時(shí)時(shí)關(guān)注宏觀環(huán)境，宏觀環(huán)境一旦發(fā)生變化，要及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施，以最大限度的減少項(xiàng)目的損失；另一方面，可以通過購(gòu)買工程保險(xiǎn)、發(fā)行股票和尋找投資合伙人的方式來轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。前期項(xiàng)目中可能會(huì)出現(xiàn)拆遷安置的問題，投資方應(yīng)該積極與政府合作，協(xié)助解決安置問題，盡量保證不耽誤項(xiàng)目的順利進(jìn)行。建筑垃圾按相關(guān)規(guī)定由建筑公司清運(yùn)至指定地點(diǎn)。第十三章 結(jié)論與建議項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中。在項(xiàng)目建成后，出現(xiàn)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)可能是受損補(bǔ)償方面的問題，這就要靠物業(yè)公司的管理素質(zhì)，同樣也是可以避免的。同時(shí)時(shí)刻關(guān)注競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的動(dòng)向，對(duì)于較有競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目要隨時(shí)做好應(yīng)對(duì)的準(zhǔn)備。盈虧平衡點(diǎn)（BEP）=總投資/（銷售收入銷售稅金及附加） =（）=% %時(shí)，*%=?！　?評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算 評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù) 項(xiàng)目的計(jì)算期定為3年，經(jīng)營(yíng)期2年。具體情況見下表19：表19：戶型對(duì)比表估價(jià)對(duì)象實(shí)例1實(shí)例2實(shí)例3星光小區(qū)B1戶型龍騰錦城B戶型中央領(lǐng)地A3戶型大龍城B戶型開盤日期2013年8月21日2015年2月8日2014年10月20日交易價(jià)格3500元/平方米3750