【正文】 技術規(guī)范和標準l 國家經濟建設的方針、政策及長遠規(guī)劃l 政府主管部門批準的資源報告，國土開發(fā)規(guī)劃、交通路網規(guī)劃和工業(yè)基地規(guī)劃l 可靠的自然、地理、氣象、水文和地質等資料2．工作范圍：本報告通過對本項目進行必要的論證，通過市場調查分析以及對區(qū)域內相應資源狀況進行分析后，確定該建設項目的建設規(guī)模以及相應的銷售方案，從而研究該項目方案的技術可行性以及經濟可行性，進過調查分析，對該項目的經濟效益、環(huán)境效益及社會效益進行評價，從而得出可行性研究的結論與建議。新城呈“三縱六橫” 城市形態(tài)，將打造一條由“體育中心及多層社區(qū)風情旅游街文化主題公園市民中心”組成的“Z”字形開放空間廊道；構建三大商業(yè)文化板塊：新老城區(qū)幾何中心位置商業(yè)綜合體、文化主題公園以西的風情旅游街和500米商業(yè)步行街；配套三到四座酒店及光明大道以北、圍繞文化主題公園的僰苗文化區(qū)及風情旅游街等旅游集散接待設施；設置中小學校、醫(yī)院、文體中心等公共設施；充分融合現(xiàn)代和僰苗文化元素。新區(qū)的開發(fā)標志著興文縣在城市建設和城市經營方面邁出了新的步伐，更為宜賓市新型城鎮(zhèn)化建設注入了新的生機和活力。全市各區(qū)縣大力發(fā)展縣域經濟，統(tǒng)籌推進城鄉(xiāng)一體化建設，有力促進本地經濟社會全面協(xié)調發(fā)展。本項目的建設，有利于提高光明新區(qū)的人口容積率，同時加快起城城市化的發(fā)展進程，進一步的優(yōu)化新區(qū)的居住環(huán)境，符合國家及宜賓市的政策要求。鼓勵農村居民進城鎮(zhèn)購房。發(fā)揮金融機構的支持作用。落實稅費優(yōu)惠政策，棚戶區(qū)改造居民通過政府服務平臺個人首次購買90平方米以下改造安置住房，按1%的稅費計征契稅；購買超過90平方米，但符合普通住房標準的改造安置住房，按法定稅費減半計征契稅。根據(jù)宜賓市房管局官網公布信息及本站不完全統(tǒng)計，2015年第14周（4月6日4月12日），宜賓市商品房總簽約量為453套，%；，%；㎡，%,㎡，%。但預測能否實現(xiàn)還要打上一個問號，因為農業(yè)轉移人口能否在城市買得起房是個問題，農業(yè)轉移人口能給哪些城市帶來住房需求也還有待觀察。住建部政策研究中心主任秦虹曾經分析認為，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（20142020年）》可能會給房地產業(yè)帶來3個新變化：其一，房地產市場將會出現(xiàn)分化，從過去的總體上漲到未來有的地方上漲，有的地方平衡，有的地方可能出現(xiàn)一段時間內的低迷甚至是負增長；其二，新房市場的增速將會下降，二手房市場的需求將會增加；其三，商務辦公、產業(yè)地產、旅游休閑、度假、養(yǎng)生、養(yǎng)老等非傳統(tǒng)房地產，將面臨新的發(fā)展機遇。 項目建設的必要性 1) 項目建設符合國家政策國務院發(fā)布《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（20142020年）》。7）場地的穩(wěn)定性與適宜性場地內及其附近無滑坡、危巖和崩塌、泥石流、采空區(qū)、地面沉降、活動斷裂等不良地質作用和地質災害，場地穩(wěn)定，適宜該工程建設。水文地質條件較簡單。場地地勢較低，地表水排泄不暢，洪期易匯集大量地表水，地表水對基礎施工影響較大。5）水文地質工程區(qū)位于四川盆地亞熱帶氣候西部邊緣區(qū)，并受四川盆地氣候影響，熱而多雨，降雨集中。4）構造場地位于四川盆地邊緣弧形構造帶——華夏式構造帶，表現(xiàn)為舒緩寬展的褶皺，斷裂極少。2）氣候屬于亞熱帶季風氣候，常年平均氣溫18℃，一年內無霜期長達340~360天，；，年相對濕度81~85%，秋節(jié)最高達86%；主導風向：西北風?；谝陨系慕ㄔO背景，項目將為消費者提供舒適的生活環(huán)境，便利的生活條件和豐富的文化活動。居住用地中的公共服務設施依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》規(guī)定，同時考慮充分利用規(guī)劃區(qū)外的居住配套設施，有效利用城市資源，保證合理的服務半徑。其一是為部分在新區(qū)工作的行政、文化和醫(yī)療等工作的白領人士提供高層次的居?。黄涠菨M足中心城少量外遷居住需求，提供高品質高檔次的居住地；其三是提供原有村莊居民的安置居住區(qū)，原則上就近安置，提供統(tǒng)一規(guī)劃的農民新村。位于縣城南部30公里的石林鎮(zhèn)內的天泉洞中心風景區(qū)，蜚聲中外。開發(fā)區(qū)四周群山環(huán)抱，地勢較為平坦略呈南北高，中部低；西部高，東部低，海拔最低高程347米，用地建設條件較好。光明壩新城開發(fā)區(qū)（以下簡稱開發(fā)區(qū)）位于興文縣城城市中心區(qū)西側，與城市舊城區(qū)以望城坡城市通道相連，以老城區(qū)為發(fā)展基礎、向西拓展城市發(fā)展空間的區(qū)域形成的城市行政、文化中心。而最新名單于2013年3月在網上發(fā)布，其撤縣設市名單上又有宜賓市興文縣，并且當?shù)卮_有市民表示興文縣召開了一次關于撤縣設市的聽證會。在2010年4月新疆城鎮(zhèn)規(guī)劃網上和新疆兵團城鎮(zhèn)規(guī)劃博客網上就發(fā)布了興文想要撤縣設市（縣級市）的消息。全縣轄8鎮(zhèn)7鄉(xiāng)（其中5個苗族鄉(xiāng)，2006年鄉(xiāng)鎮(zhèn)調整前為11鎮(zhèn)10鄉(xiāng)），縣內多民族雜居，以漢族為主，有苗、回、藏、滿等17個少數(shù)民族；，占總人口的11%。 項目提出的背景興文縣位于四川盆地南緣，川滇黔結合部，東南與瀘州市敘永縣、南與云南省威信縣接壤，西鄰宜賓市珙縣、西北接長寧縣，北與江安縣、瀘州市納溪區(qū)共界。公司以鑄造百年品牌為核心，以打造高端住宅、城市休閑商業(yè)為導向，通過專業(yè)化、科學化的有效運營，為客戶提供高品質產品，以實現(xiàn)房地產開發(fā)經營的最大效能和價值。集團現(xiàn)有控股企業(yè)十余家粵華置地是集房地產開發(fā)、商業(yè)投資運營、物業(yè)經營管理為一體的綜合性地產企業(yè)，由宜賓粵華置地有限公司、宜賓粵華商業(yè)管理有限公司、宜賓粵華房地產開發(fā)有限公司、四川長隆置地有限公司、四川正嘉物業(yè)管理有限公司組成，總注冊資金近一億元。興文縣星光小區(qū)設計方案第一章 總論 項目概況l 項目名稱：興文縣星光小區(qū)項目l 項目擬建地址：宜賓市興文縣光明新區(qū)，北為玉屏大道，南為光明大道，東為建武路，西為九絲路l 項目性質：新建l 占地面積：63畝l 建筑面積：l 建設內容：本工程項目共7棟，地下1層，地上最高18層，最低15層，地下一層為停車場l 開發(fā)單位簡介：粵華集團?；浫A集團是一家集重型裝備、機械、鑄造、紡織、餐飲、建材、房地產為一體的多元化大型企業(yè)集團?；浫A置地自2010年7月組建以來，有“半島大院” 、“半島理工” 、“星光天地” 、“星光名城”、“粵華集團總部” 等多個項目正在建設和開發(fā)中?？h城距宜賓市、瀘州市均為105公里?？h城中城鎮(zhèn)，城區(qū)人口5萬人，面積4平方公里。隨后，中國城鎮(zhèn)規(guī)劃網上于2013年1月、2013年3月、2013年4月、2014年2月又分別發(fā)布了新的全國撤縣設市的名單，其中均涉及興文。由此證明興文縣撤縣設市的可能性很大。開發(fā)區(qū)南至青杠林求雨山腳現(xiàn)狀過境公路S309外側，北至規(guī)劃新過境公路S309南側，東至望城坡東坡腳轉盤處，西至新舊過境公路交叉口。興文縣境內名勝古跡較多，國家級風景名勝區(qū)興文縣石海洞鄉(xiāng)和幽雅靜謐的省級博望山風光。開發(fā)區(qū)定性為集行政文化辦公的生態(tài)居住區(qū)，人口規(guī)模2萬。居住小區(qū)配套設施根據(jù)規(guī)范設置，同時兼顧有效利用規(guī)劃區(qū)外的配套設施，規(guī)劃包括中學1所、小學1所、幼兒園3所、農貿市場2處等，且對其用地位置與規(guī)模進行了明確規(guī)定。規(guī)劃包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務、金融郵電、市政公用和社區(qū)服務等八大類。 項目開發(fā)建設條件 1）位置和地形星光小區(qū)項目位于興文縣光明新區(qū)，北為玉屏大道，南為光明大道，東為建武路，西為九絲路，場地為典型的溶蝕槽谷地貌。3）地層場地內地層主要由第四系人工填土、耕土、粉質粘土、紅粘土，三疊系下統(tǒng)嘉陵江組石灰?guī)r組成。構造呈現(xiàn)為由北東逐漸向東偏轉的弧形褶皺，總的趨勢為北東東向。場地為典型的溶蝕槽谷地貌，下伏石灰?guī)r巖溶弱中等發(fā)育，場地四周無地表水體。場地環(huán)境為Ⅲ類。6）地震效應抗震設防度為6度，屬設計地第一組。8）地基的均勻性該場地內土層結構較簡單，基巖埋藏深度差異大，為不均勻巖土地基。規(guī)劃提出，未來，我國將推進以人為核心的城鎮(zhèn)化，并提出到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達到60%左右、城鎮(zhèn)化格局更加優(yōu)化、城市發(fā)展模式科學合理等具體目標。有鑒于此，她大膽預測，新規(guī)劃將會帶來60%的新增住房需求。新型城鎮(zhèn)化對樓市來說是個巨大的利好，那是一定的。2) 項目建設響應宜賓市政策大力推進危舊房棚戶區(qū)改造貨幣安置；加大征地拆遷安置還房中的貨幣安置力度，鼓勵開發(fā)企業(yè)讓利等措施，推動利用存量商品住房作為棚戶區(qū)改造和征地拆遷安置房工作，逐步實行收儲、采購商品住房作為公共盤貨住房等保障性住房。對個人通過政府服務平臺購買存量商品住房的，按有關規(guī)定享受契稅優(yōu)惠。對貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%；對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通自住房，銀行業(yè)金融機構按首套房貸款政策執(zhí)行；金融機構對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為40%；對擁有兩套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買普通自住房，銀行業(yè)金融機構應根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素確定首付款比例和貸款利率水平。農村居民在城鎮(zhèn)有固定生活來源的，允許本人及其共同生活的配偶、子女、父母登記為城鎮(zhèn)居民，已在城鎮(zhèn)購房但戶籍暫未遷出的，其農村居民權益不變，到城鎮(zhèn)購房入戶的，其子女享受購買居住小區(qū)所在招生片區(qū)居民子女同等教育權利，享受城鎮(zhèn)居民基本公共衛(wèi)生服務的同等待遇。3) 光明新區(qū)城市化發(fā)展的需要光明新區(qū)開發(fā)于2010年6月正式開工建設，宜賓市委、市政府把新型城鎮(zhèn)化建設作為擴大內需、調整優(yōu)化經濟結構的重要依托，按照“全域宜賓”的思路，全力實施大開放、大開發(fā)和大發(fā)展戰(zhàn)略，創(chuàng)新城市經營機制，加快城市建設進程。光明新城土地開發(fā)是興文縣的重大招商引資項目。由此推進城市基礎設施和公共服務設施建設，增強城市功能，提升城市品位，彰顯城市形象，光明新城將會被打造成宜賓新型城鎮(zhèn)化建設的精品工程，為加快宜賓新型城鎮(zhèn)化進程再立新功。而星光小區(qū)項目的建成，是興文縣新型城鎮(zhèn)化建設的有益補充，同時也對光明新區(qū)城市化建設起著積極促進的作用，并且項目的建成也會為興文縣帶來經濟效益，促進縣城經濟旅游的發(fā)展。 項目主要技術經濟指標表1：主要技術經濟指標項目概況單位數(shù)值㎡42000㎡116350㎡㎡㎡㎡846%32% 結論目前，光明新區(qū)正處于發(fā)展建設階段，能否在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的時期迅速發(fā)展，從而實現(xiàn)興文縣經濟，旅游的進一步跨越，需要政府及各行各業(yè)的配合協(xié)調發(fā)展。規(guī)劃中包括興文縣文體中心建設項目、中學1所、小學1所、幼兒園3所、農貿市場2處等。將有機會為當?shù)氐穆糜伟l(fā)展事業(yè)起很大的推動作用。 表2為可行方案的財務數(shù)據(jù)匯總。銀行貸款10000靜態(tài)投資回收期（年）經營稅金及附加投資利潤率%土地增值稅資本金利潤率%所得稅稅后利潤第二章 市場分析與預測 全國房地產市場分析1）房地產白銀時代告別野蠻生長 中國的房地產市場已經告別黃金時代，步入白銀時代?！睒I(yè)界人士說，白銀時代是一個長周期，中國的房地產從青少年步入了中青年。而眼下，房地產正通過集體轉型告別野蠻生長。3）拿地、蓋房子，那是傳統(tǒng)思維以往房地產開發(fā)商通過做加法、不斷擴大規(guī)模來實現(xiàn)業(yè)績增長，如今萬達、萬科等龍頭房企都相繼提出轉型走輕資產道路。中國市場已經由過去賣方市場變成買方市場，由過去的壓房價到去庫存，從忽悠消費者的時代變成了考驗供應者的時代，我們的企業(yè)要轉型，就要符合市場和政策的要求。中南建設集團董事、中南地產集團總裁陳小平也認為，作為房地產企業(yè)，應站在顧客的角度判斷突圍的方向，最終活下去的，必然是迎合消費者需求，不斷注重產品創(chuàng)新的企業(yè)。4）用房地產拉動經濟已經很難一線和部分二線城市房價迅速反彈，引發(fā)人們對房價過快上漲的擔憂。2015年GDP的增長目標是7%左右，2015年年底中國大中城市房價同比漲幅不會超過5%到6%，預計2015年房價增速不會高于GDP增速，也不會高于人均可支配收入的同比漲幅。對于三季度房地產表現(xiàn)，預計仍然以去庫存為主。目前依舊存在不少催生房地產需求的因素，中國的離婚率逐年上升，每年增加20到30萬個離婚家庭，這也是對住房需求的壓力。 房地產產業(yè)的發(fā)展前景2016年，一、二線城市的改善型住房需求有望占主導地位。加上二孩政策的全面放開，預計2016年一、二線城市改善性住房需求有望表現(xiàn)強勁。此外，已擁有一套住房的改善型購房者的住房負擔能力要比首次購房者高得多。結婚首次購房的人數(shù)正在小幅下降。如圖1所示，隨著新婚夫婦數(shù)量增速持續(xù)放緩，結婚購房的高峰期將會過去。一二線重點城市今年市場較為火熱，2016年預計政策放松空間有限，市場局面主要由庫存降低后的供求相對平來決定。去庫存是2016年房地產市場的重要任務。按照我國城市發(fā)展和城市現(xiàn)代化建設要求，至2020年，把宜賓建設成為融合歷史精華與現(xiàn)代文明為一體的文化名城和以世界級綜合能源服務基地為特色的經濟繁榮、社會安定、布局合理、設施完善、環(huán)境優(yōu)美的宜居城市和現(xiàn)代化大城市。4月13日，四川放寬公積金提取、貸款條件，提高公積金貸款額度。2）首付政策：，進一步刺激住房需求。9月22日，公積金異地貸款政策出臺。但是宜賓人民對密集出臺的政策并不買賬，除直接補貼是看得見摸得著以外，其余政策刺激并不是那么強烈。而縱觀今年，樓市雖較去年有所回暖，但是政策落地時間偏長，見效更慢，而購房者對政策的理解也有缺陷。2. 土地爆冷2015年以來，商品房銷售持續(xù)回暖，但房企對土地開發(fā)投資卻越來越謹慎，今年以來，宜賓八縣兩區(qū)商住用地出讓成功32宗，㎡。另據(jù)宜賓市政府信息公開電子政務辦公布數(shù)據(jù)顯示。、%，、%。3. 供求逆轉 圖2如圖2所示，2015年19月，宜賓各區(qū)縣取得預售許可量23920套，㎡。從供求關系來看，2015年前三季度總體呈現(xiàn)供求平衡的態(tài)勢。整個宜賓樓市從過去的供應量“總體偏緊”，發(fā)展到目前的“總體偏松，部分過剩”。4. 價穩(wěn)量升圖3縱觀今年住宅成交價格走勢，翠屏區(qū)、宜賓縣一直穩(wěn)中