【正文】 照我國城市發(fā)展和城市現(xiàn)代化建設(shè)要求，至2020年，把宜賓建設(shè)成為融合歷史精華與現(xiàn)代文明為一體的文化名城和以世界級綜合能源服務(wù)基地為特色的經(jīng)濟繁榮、社會安定、布局合理、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的宜居城市和現(xiàn)代化大城市。結(jié)婚首次購房的人數(shù)正在小幅下降。目前依舊存在不少催生房地產(chǎn)需求的因素，中國的離婚率逐年上升，每年增加20到30萬個離婚家庭，這也是對住房需求的壓力。中南建設(shè)集團董事、中南地產(chǎn)集團總裁陳小平也認為，作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)站在顧客的角度判斷突圍的方向，最終活下去的，必然是迎合消費者需求，不斷注重產(chǎn)品創(chuàng)新的企業(yè)?！睒I(yè)界人士說，白銀時代是一個長周期，中國的房地產(chǎn)從青少年步入了中青年。規(guī)劃中包括興文縣文體中心建設(shè)項目、中學1所、小學1所、幼兒園3所、農(nóng)貿(mào)市場2處等。光明新城土地開發(fā)是興文縣的重大招商引資項目。對個人通過政府服務(wù)平臺購買存量商品住房的，按有關(guān)規(guī)定享受契稅優(yōu)惠。規(guī)劃提出，未來，我國將推進以人為核心的城鎮(zhèn)化，并提出到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達到60%左右、城鎮(zhèn)化格局更加優(yōu)化、城市發(fā)展模式科學合理等具體目標。場地為典型的溶蝕槽谷地貌，下伏石灰?guī)r巖溶弱中等發(fā)育，場地四周無地表水體。規(guī)劃包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、市政公用和社區(qū)服務(wù)等八大類。開發(fā)區(qū)南至青杠林求雨山腳現(xiàn)狀過境公路S309外側(cè)，北至規(guī)劃新過境公路S309南側(cè)，東至望城坡東坡腳轉(zhuǎn)盤處，西至新舊過境公路交叉口?？h城距宜賓市、瀘州市均為105公里。興文縣星光小區(qū)設(shè)計方案第一章 總論 項目概況l 項目名稱：興文縣星光小區(qū)項目l 項目擬建地址：宜賓市興文縣光明新區(qū)，北為玉屏大道，南為光明大道，東為建武路，西為九絲路l 項目性質(zhì)：新建l 占地面積：63畝l 建筑面積：l 建設(shè)內(nèi)容：本工程項目共7棟，地下1層，地上最高18層，最低15層，地下一層為停車場l 開發(fā)單位簡介：粵華集團。全縣轄8鎮(zhèn)7鄉(xiāng)（其中5個苗族鄉(xiāng)，2006年鄉(xiāng)鎮(zhèn)調(diào)整前為11鎮(zhèn)10鄉(xiāng)），縣內(nèi)多民族雜居，以漢族為主，有苗、回、藏、滿等17個少數(shù)民族；，占總?cè)丝诘?1%。開發(fā)區(qū)四周群山環(huán)抱，地勢較為平坦略呈南北高，中部低；西部高，東部低，海拔最低高程347米，用地建設(shè)條件較好?；谝陨系慕ㄔO(shè)背景，項目將為消費者提供舒適的生活環(huán)境，便利的生活條件和豐富的文化活動。場地地勢較低，地表水排泄不暢，洪期易匯集大量地表水，地表水對基礎(chǔ)施工影響較大。住建部政策研究中心主任秦虹曾經(jīng)分析認為，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（20142020年）》可能會給房地產(chǎn)業(yè)帶來3個新變化：其一，房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)分化，從過去的總體上漲到未來有的地方上漲，有的地方平衡，有的地方可能出現(xiàn)一段時間內(nèi)的低迷甚至是負增長；其二，新房市場的增速將會下降，二手房市場的需求將會增加；其三，商務(wù)辦公、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游休閑、度假、養(yǎng)生、養(yǎng)老等非傳統(tǒng)房地產(chǎn)，將面臨新的發(fā)展機遇。發(fā)揮金融機構(gòu)的支持作用。新區(qū)的開發(fā)標志著興文縣在城市建設(shè)和城市經(jīng)營方面邁出了新的步伐，更為宜賓市新型城鎮(zhèn)化建設(shè)注入了新的生機和活力。項目所位于的光明新區(qū)處于發(fā)展初期，周邊有建設(shè)中龍騰錦城、苗城印象、中央領(lǐng)地等樓盤，都將為光明新城帶來眾多的娛樂、休閑的場所。青少年時代是野蠻生長，進入中青年之后這些毛病會克服，以后會呈現(xiàn)慢牛行情。　　花樣年控股集團董事局主席潘軍結(jié)合企業(yè)近幾年的轉(zhuǎn)型之路指出，要轉(zhuǎn)型，企業(yè)人員結(jié)構(gòu)比例的調(diào)整很重要，在移動互聯(lián)網(wǎng)時代，要注重用戶體驗。人們的平均壽命延長，老齡化程度不斷提高會增加人們對住宅的需求，中國城鄉(xiāng)住房的比例仍然很低，還需要進行大量的改善，這些因素都會使得房地產(chǎn)在未來保持一定的速度增長，但是要想用房地產(chǎn)投資拉動中國經(jīng)濟已經(jīng)很難。首次購房者的一大群體是正要或剛剛結(jié)婚的年輕夫婦。1. 政策支撐2015年對宜賓市房地產(chǎn)市場有所影響的政策，包含了： 1）金融信貸政策：央行年內(nèi)四次降息，利率低至歷史低水平，而四次降準則釋放了資金流動性，進一步改善了房企融資環(huán)境，保證房地產(chǎn)投資額穩(wěn)中有升。但可以對比下0809年，央行也是五次降息、四次降準，09年宜賓樓市十分火爆。一切跡象均表明，開發(fā)商拿地愈加謹慎，投資熱情逐漸減退。今年的各區(qū)縣住宅成交量大幅波動，年初的低迷在3月得到緩解。從供應(yīng)來看，前三季度供應(yīng)基數(shù)較高，預(yù)計今年四季度新增供應(yīng)有所上升。小區(qū)的建筑大多屬于高層樓間距不大，可能導(dǎo)致光線的不足。㎡，商業(yè)約3萬㎡；規(guī)劃住宅總戶數(shù)1201戶，1339個車位，健康環(huán)保型。 調(diào)查方法和內(nèi)容在對其進行調(diào)查前，先通過對房地產(chǎn)市場的初步分析，了解了興文縣已經(jīng)購房的居民對于商品房的各種需求的情況，同時對當?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展的走勢進行了調(diào)查，在此基礎(chǔ)上，對當?shù)鼐用襁M行了詢問調(diào)查，主要對不同年齡階段的人群進行了對于喜歡的戶型，住房的風格，物業(yè)的類型和建議等等。缺少商業(yè)區(qū)：該項目商業(yè)部分較少，就住宅來說過于單一。住宅戶型主打中大戶型，多種多樣，能夠滿足不同消費層次的需求。合計7 結(jié)構(gòu)設(shè)計方案 結(jié)構(gòu)設(shè)計依據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標準》《工程結(jié)構(gòu)可靠性設(shè)計統(tǒng)一標準》《建筑工程抗震設(shè)防分類標準》《混凝土結(jié)構(gòu)耐久性設(shè)計規(guī)范》《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)程》《鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》《建筑基樁檢測技術(shù)規(guī)范》《工業(yè)建筑防腐蝕設(shè)計規(guī)范》《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》《宜賓市住宅設(shè)計標準》 自然條件場地內(nèi)地層主要由第四系人工填土、耕土、粉質(zhì)粘土、紅粘土，三疊系下統(tǒng)嘉陵江組石灰?guī)r組成。水文地質(zhì)條件較簡單。地下汽車庫排水以及地下設(shè)備機房內(nèi)的廢水分別排由集水井收集，再由潛水泵分別提升至室外檢查井中，潛水泵由集水井池內(nèi)的水位繼電器自動控制啟閉。報警閥、水力警鈴及壓力開關(guān)的運行情況也都能在消防控制中心的控制屏上顯示出來。商業(yè)用房及辦公用房的照度為300LX，設(shè)備方照度為100LX，車庫為50LX。智能化部分包括：1） 防盜對講系統(tǒng)，應(yīng)附設(shè)紅外報警探測器、報警按鈕等；2） 小區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)3） 電子巡更警系統(tǒng)，使保安人員按照預(yù)定的時間及線路巡邏；4） 寬帶網(wǎng)接入系統(tǒng)，在區(qū)域內(nèi)形成告訴局域網(wǎng)，寬帶網(wǎng)絡(luò)的出口采用光纜，每戶住宅內(nèi)設(shè)一個數(shù)據(jù)點，出口縣采用RJ45標準口；5） 停車場自動管理系統(tǒng)6） 電話系統(tǒng)，市話光纖引入?yún)^(qū)域內(nèi)設(shè)置的光纖進線機房，每戶引入23條線路；7） 有線電視網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，由樓層分線箱引入后，分配至各個電視終端；8） 三表自動抄送系統(tǒng)，自動抄送水電氣三表，提高物業(yè)的管理效率及水平。 主要節(jié)能措施本項目將嚴格按照國家相關(guān)規(guī)范的要求，采用負荷節(jié)能標準的的設(shè)計標準、設(shè)計規(guī)范。盡可能充分地采用自然光，使用節(jié)能照明燈具，室外采用節(jié)能型鈉光源照明，在公共樓梯安裝電子演示開關(guān)。生活廢水包括了食堂用水、沖廁水及洗滌廢水。施工單位應(yīng)加強對生活污水的管理，嚴禁直接排入環(huán)境，現(xiàn)場產(chǎn)生的清洗水、養(yǎng)護水、試驗水以及車輛洗滌水等不隨便排入環(huán)境。5. 化學用品污染對策施工現(xiàn)場對于專用的油漆及化學用品庫，專人保管負責，防止化學用品污染水體或土壤。7. 施工期間應(yīng)按照安全操作規(guī)程進行文明施工，加強對施工現(xiàn)場的管理，提醒施工人員及過路行人注意安全，并抓好施工的安全教育。4. 建立緊急情況下的應(yīng)急預(yù)案1) 項目在施工前必須制定緊急預(yù)案，并建立應(yīng)急響應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)小組。 實施進度安排項目主要工作包括報批、項目立項、設(shè)計、施工準備、建設(shè)施工、竣工驗收及銷售工作等。進度計劃表如表5：表5：進度計劃表第七部分 投資估算及資金籌措 投資估算 投資估算相關(guān)說明1. 說明投資估算是指在投資決策的過程中，根據(jù)一定的資料及方法，對建設(shè)項目的投資數(shù)額進行評估。其中自有資金投入（，向銀行貸款（不包括利息）10000萬元人民幣。資產(chǎn)市場上，資產(chǎn)交易越頻繁，與被評估資產(chǎn)相類似資產(chǎn)的價格越容易獲得。 綜合定價不同樓棟，或者同一樓棟的不同層高，價格依舊存在差異，即水平價差及垂直價差。本項目對投資回收期（靜態(tài)）作為評價指標。 項目利潤估算凈利潤為銷售的收入扣除掉總投資、稅金及其附加、土地增值稅后的余額。稅后利潤由三部分組成：可分配利潤、盈余公積金、公益金，其中盈余公積金按稅后利潤的10%計提，公益金按稅后利潤的5%計提。 敏感性分析敏感性分析是指在研究和預(yù)測項目的主要變量發(fā)生變化時，導(dǎo)致項目投資效益的經(jīng)濟指標發(fā)生變化的敏感程度的一種分析方法。3） 財務(wù)風險房地產(chǎn)開發(fā)對資金有巨額需求，融資渠道成為房地產(chǎn)開發(fā)的重要制約；利率變動風險，銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要籌資渠道，利率的變化對項目成本影響較大，利率變化對市場需求也有較大影響，利率過高，將削弱居民購買力。4）自身風險對策 加強風險控制，選擇一支高素質(zhì)、多學科的施工隊伍，加強工程管理力度，嚴格控制施工過程，保證工程質(zhì)量。同時為興文旅游業(yè)的發(fā)展起到促進的作用。2） 項目在建設(shè)期間，將動用施工設(shè)備和機械，主要包括挖掘機、推土機、裝載機、塔吊等。項目擁有良好的市場前景，目前。項目擁有良好的社會效益，隨著城市發(fā)展的需要和人們品味的提高，對人性化的設(shè)計，健康舒適的環(huán)境有了更大的需求，項目有利于提升當?shù)氐木幼∷?，滿足大家的消費需求。4）項目施工期產(chǎn)生的固體廢物主要為建筑垃圾。3） 施工期間會產(chǎn)生少量的生活垃圾以及建筑垃圾，產(chǎn)生的生活垃圾和建筑垃圾應(yīng)做到及時清運，保證對環(huán)境影響較小。項目完成后可以進一步改善新區(qū)的環(huán)境，帶動當?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)的發(fā)展，同時可以為消費者提供一個選擇的機會，在一定程度上對改善環(huán)境，增加就業(yè)和加快發(fā)展步伐上起到了積極作用。 風險結(jié)論綜上所述，項目開發(fā)投資者應(yīng)該靈活運用風險回避，風險轉(zhuǎn)移，風險控制，風險分散等方法，對于主要的風險如宏觀環(huán)境風險和資金風險要重點考慮，采取必要的措施防止該風險對項目的不利影響，對于次要風險如區(qū)域環(huán)境風險和市場風險要嚴格控制各項風險，并專門補充各項控制措施，對于最次風險如土地風險、工程風險和設(shè)計風險的風險等級較低，企業(yè)一般可以承擔該風險，不必專門增加控制措施。4） 自身風險 項目的自身風險包括了幾部分。政治環(huán)境風險，指發(fā)生戰(zhàn)爭、工潮和社會動蕩等社會性政治事件給項目開發(fā)帶來的可能經(jīng)濟損失；社會環(huán)境風險，社會環(huán)境包括社會安定情況、風俗習慣、公眾素養(yǎng)等，產(chǎn)品不適合當?shù)丨h(huán)境，會面臨消費者不認可的風險。第十章 風險分析作為房地產(chǎn)項目，外部環(huán)境是處于不斷地變化當中的。其中城市建設(shè)維護稅為5%，教育費附加為3%，地方教育費附加為2%，營業(yè)稅稅率按收入的3%宜賓市有關(guān)規(guī)定，自2011年3月19日起，預(yù)征率調(diào)整為：%，％，％。凈現(xiàn)值（NPV）是按企業(yè)要求達到的折現(xiàn)率將各年的凈現(xiàn)金流量換算到0年之值的總和。另外，房屋的朝向，周圍的景觀環(huán)境及噪音也是價格的重要影響因素，綜合考慮以上因素，初步的定價如下：表20：戶型定價表戶型所在樓號建筑面積（㎡）實得面積（㎡）均價（元/平方米）總價（萬元）A1（四室兩廳雙衛(wèi)）6（正面）3850A2（三室兩廳一衛(wèi)）6（背面）3400C1（三室兩廳雙衛(wèi)）6（背面）34507（背面）3400C2（三室兩廳一衛(wèi)）73400B1（三室兩廳雙衛(wèi)）1370033750D1（三室兩廳一衛(wèi)）43550E1（兩室兩廳一衛(wèi)）53350商業(yè)網(wǎng)點3360012500車庫合計小區(qū)內(nèi)車庫有887個車位，由于車位現(xiàn)狀較差，定價不高，平均每個車位定為8萬，預(yù)計可收入7096萬元。運用市場法，重要的是能夠找到與被評估資產(chǎn)相同或相類似的參照物。 建設(shè)期利息按照：建設(shè)期計利息=∑[(上一年年末借款本息累計+本年借款額／2)年利率)計算。2. 估算依據(jù)（1）四川省房屋建筑與裝飾工程工程量計算規(guī)范（2013）[9]；（2）市政工程投資估算指標（2008）[10]；（3）《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（4）四川省建設(shè)工程工程量清單計價定額裝飾裝修工程（2015）[11]；（5）四川省建設(shè)工程工程量清單計價定額建筑工程（2015）[13]；（6）《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定》的通知發(fā)改價格[2007]670號[14]；（7）《基本建設(shè)財務(wù)管理規(guī)定》；（8）《建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》計價格[1999]1283號[16]；（9）《投資項目經(jīng)濟咨詢評估指南》；（10）成都市建設(shè)工程造價管理站《關(guān)于發(fā)布房屋建筑工程建安造價最低控制指標的通知》；（11）本項目類似工程的相關(guān)造價費用水平；（12）其他有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的相關(guān)收費標準。2014年3月完成初步設(shè)計、規(guī)劃方案。3) 應(yīng)急預(yù)案應(yīng)傳達到所有應(yīng)知人員，對有關(guān)人員進行應(yīng)急防護知識的培訓，必要時進行演練。定期制定維修保養(yǎng)制度；3） 腳手架、井宇架、安全網(wǎng)搭設(shè)完畢必須經(jīng)工長檢驗合格方可使用，使用期間要指定專人維修保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)有變形傾斜、搖晃等情況，要及時加固處理；4） 對于施工現(xiàn)場的工作人員，應(yīng)根據(jù)工種和需要供給職工定用的有效的防護用品，嚴禁赤腳或穿拖鞋、高跟鞋進入現(xiàn)場，高空；作業(yè)不得穿硬底和帶釘易滑的鞋靴；5） 加強季節(jié)性勞保工作，做好防暑降溫保健工作，夏季要防暑降溫，冬季要防寒防凍，組織醫(yī)務(wù)人員深入工地，進行巡回醫(yī)療和防治觀察，對于高溫作業(yè)和夏季露天作業(yè)的人員要供應(yīng)足夠的合乎衛(wèi)生要求的清涼飲料；6） 雨季和臺風到來之前，應(yīng)組織有關(guān)人員對臨時設(shè)施和電氣設(shè)備、腳手架、起重設(shè)備等進行全面的檢修加固3. 有害工種的職業(yè)危害監(jiān)護1） 確定有害作業(yè)的范圍，公司項目部應(yīng)建立有害作業(yè)人員臺賬。電梯井、管道井的開孔及防火分隔滿足規(guī)范要求，樓梯間設(shè)置乙級防火門，管道