【正文】 生故障是，另一路電源能夠積蓄供電。住戶內(nèi)的衛(wèi)生間應(yīng)做局部等電位連接。興文夏季氣溫較高，因此每套住戶應(yīng)預(yù)留空調(diào)安裝位置，并且空調(diào)的冷凝水集中排放。采用節(jié)能建筑體型系數(shù)和窗墻比，窗戶采用雙層玻璃，窗戶的大小與空調(diào)的負(fù)荷有較大關(guān)系，應(yīng)適當(dāng)控制窗墻比。 環(huán)境保護(hù) 設(shè)計(jì)依據(jù)及范圍《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》《中華人民共和國水污染防治法》《中華人民共和國大氣污染防治法》《中華人民共和國環(huán)境噪聲防治法》《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》建設(shè)單位對(duì)環(huán)境保護(hù)的要求設(shè)計(jì)范圍主要是建筑運(yùn)行過程中產(chǎn)生的生產(chǎn)污水、生活污水、廚房廢氣及設(shè)備噪音控制。5. 化學(xué)用品污染施工過程中有一些化學(xué)產(chǎn)品的使用，如卷材、汽油、油漆涂料等，由此增加了化學(xué)傷害和對(duì)現(xiàn)場(chǎng)土壤和水體的污染。4. 廢棄物污染對(duì)策對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行及時(shí)的清理，建筑垃圾要及時(shí)運(yùn)走，對(duì)生活垃圾定期送往附近的垃圾站進(jìn)行處理。5. 建筑內(nèi)的疏散走道、樓梯間、機(jī)房、車庫等均設(shè)有應(yīng)急照明和疏散標(biāo)志燈。勞動(dòng)防護(hù)用品的采購執(zhí)行物質(zhì)采購管理辦法的規(guī)定，項(xiàng)目部應(yīng)有勞動(dòng)防護(hù)用品的發(fā)放記錄。3） 對(duì)女職工進(jìn)行定期的健康檢查。2016年11月完成項(xiàng)目的建設(shè)及竣工驗(yàn)收。全部的建設(shè)投資在建設(shè)期內(nèi)投入使用。2. 前提1） 需要有一個(gè)充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)。具體情況見下表19：表19：戶型對(duì)比表估價(jià)對(duì)象實(shí)例1實(shí)例2實(shí)例3星光小區(qū)B1戶型龍騰錦城B戶型中央領(lǐng)地A3戶型大龍城B戶型開盤日期2013年8月21日2015年2月8日2014年10月20日交易價(jià)格3500元/平方米3750元/平方米3600元/平方米區(qū)域因素交通情況交通狀況類似，均有3路公交及其他客運(yùn)經(jīng)過，位于交通主道旁，其中龍騰錦城距離老城區(qū)較近公共設(shè)施都位于處于發(fā)展階段的光明新區(qū)，新區(qū)內(nèi)交通便利，學(xué)校，醫(yī)院，廣場(chǎng)等設(shè)施齊全基礎(chǔ)設(shè)施七通一平朝向坐北朝南坐北朝南坐南朝北坐南朝北建筑面積㎡㎡㎡㎡建筑結(jié)構(gòu)框剪戶型三室兩廳雙衛(wèi)裝修狀況清水房毛坯清水房毛坯建筑類型小高層高層高層高層 調(diào)整差異與實(shí)例相比，交易的日期除龍騰錦城外，都比較相近，與被比較對(duì)象也較為相似，同一戶型的建筑面積雖有不同但也大體相似。而經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)最主要的目的是考察項(xiàng)目的盈利能力和清償能力。　　 評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算 評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù) 項(xiàng)目的計(jì)算期定為3年，經(jīng)營期2年。該項(xiàng)目向銀行貸款10000萬元，2016年開始采用等額還本付息法還款，2018年還清。盈虧平衡點(diǎn)（BEP）=總投資/（銷售收入銷售稅金及附加） =（）=% %時(shí)，*%=。市場(chǎng)需求風(fēng)險(xiǎn)，需求是影響房地產(chǎn)銷售的關(guān)鍵因素，需求的大小是相對(duì)應(yīng)供給量而言的，供給增加，需求減少，銷售就會(huì)遇到困難；價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)品定價(jià)高則單位面積收益高，但過高的售價(jià)，會(huì)嚴(yán)重影響銷售。同時(shí)時(shí)刻關(guān)注競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的動(dòng)向，對(duì)于較有競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目要隨時(shí)做好應(yīng)對(duì)的準(zhǔn)備。隨著住宅的銷售，項(xiàng)目對(duì)于環(huán)境的設(shè)計(jì)和建設(shè)將會(huì)影響和改善周邊的環(huán)境，同時(shí)也會(huì)提高居民的生活質(zhì)量。在項(xiàng)目建成后，出現(xiàn)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)可能是受損補(bǔ)償方面的問題，這就要靠物業(yè)公司的管理素質(zhì)，同樣也是可以避免的。第十三章 結(jié)論與建議項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中。市場(chǎng)處于不斷的變化中，項(xiàng)目本身同時(shí)也具有較多的風(fēng)險(xiǎn)因素，因此，項(xiàng)目要如預(yù)期目標(biāo)完成就需要各方面的協(xié)調(diào)配合，為此有以下一些建議來更好地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)：1. 做好資金的籌集工作根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度嚴(yán)。建筑垃圾按相關(guān)規(guī)定由建筑公司清運(yùn)至指定地點(diǎn)。 建成后環(huán)境影響1）項(xiàng)目建成投入使用后，空氣污染因素主要是汽車尾氣，汽車尾氣高峰時(shí)段內(nèi)排放速率皆低于《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)周圍環(huán)境影響較小。前期項(xiàng)目中可能會(huì)出現(xiàn)拆遷安置的問題，投資方應(yīng)該積極與政府合作，協(xié)助解決安置問題，盡量保證不耽誤項(xiàng)目的順利進(jìn)行。第十一章 項(xiàng)目社會(huì)影響評(píng)價(jià) 社會(huì)影響分析提升房地產(chǎn)的發(fā)展水平，滿足居民的住房需求，隨著城市化的進(jìn)程加快，人們對(duì)于住房的要求也十分高，該項(xiàng)目恰好能夠滿足需求。 風(fēng)險(xiǎn)防范措施1）宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策由于宏觀環(huán)境是投資者幾乎不能控制的，而且宏觀環(huán)境一旦發(fā)生變化，往往會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生重大的影響，所以項(xiàng)目的投資者一方面要時(shí)時(shí)關(guān)注宏觀環(huán)境，宏觀環(huán)境一旦發(fā)生變化，要及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施，以最大限度的減少項(xiàng)目的損失；另一方面，可以通過購買工程保險(xiǎn)、發(fā)行股票和尋找投資合伙人的方式來轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。在這期間，國家可能會(huì)實(shí)施有關(guān)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)整政策，如將利率提高，將會(huì)對(duì)投資有所影響。因此，為了減少?zèng)Q策的失誤，需對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)分析。所得稅稅率為25%，從累計(jì)凈現(xiàn)金流量為正的年度開始征收，基數(shù)為銷售利潤。內(nèi)部收益率（IRR），又稱內(nèi)含報(bào)酬率，是指一個(gè)投資項(xiàng)目的逐期現(xiàn)金凈流量換算為現(xiàn)值的總和正好等于原始投資額時(shí)的折現(xiàn)率。是工程項(xiàng)目可行性研究工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容，也是最終可行性研究報(bào)告的一個(gè)重要組成部分。3. 步驟應(yīng)用市場(chǎng)法可分三個(gè)步驟：市場(chǎng)調(diào)查，選擇參照物；因素比較，調(diào)整差異；綜合定價(jià)。但是，市場(chǎng)法的應(yīng)用與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立和發(fā)展、資產(chǎn)的市場(chǎng)化程度密切相關(guān)。行業(yè)經(jīng)驗(yàn)費(fèi)率3~5%合計(jì)7） 管理費(fèi)用表12管理費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目取費(fèi)基價(jià)（萬元）費(fèi)率總投資（萬元）備注1管理費(fèi)用3%取費(fèi)基價(jià)為前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)之和。2014年56月完成工程招標(biāo)、施工手續(xù)、土地平整等工作。執(zhí)行國務(wù)院頒發(fā)的《女職工勞動(dòng)保護(hù)規(guī)定》。3） 建立必要的規(guī)章制度，并定期檢查其落實(shí)情況。3. 建筑耐火等級(jí)為一級(jí)，主要的承重構(gòu)件的材料，保護(hù)層厚度的耐火極限滿足規(guī)范要求。運(yùn)輸車輛不宜裝載過滿，采取遮蓋密閉的措施，及時(shí)清理散落在路面上的建材，灑水壓塵，以減少運(yùn)輸過程中的揚(yáng)塵。施工垃圾堆放及清運(yùn)過程中產(chǎn)生揚(yáng)塵。采用節(jié)水型的衛(wèi)生潔具，合理限定配水點(diǎn)水壓，局部采用雨水集中收集用于綠化及景觀。適當(dāng)?shù)脑黾油鈮Ρ馗魺嵝阅?，采用保溫砂漿，可以有效減緩熱量進(jìn)入墻體，也可在墻內(nèi)設(shè)置空氣間層或通風(fēng)間層也會(huì)有良好的保溫隔熱效果。不滿足自然排煙的防煙樓梯間，高層前室及地下樓梯間設(shè)置加壓送風(fēng)系統(tǒng)。防雷接地及其他強(qiáng)弱電設(shè)備的接地為共用建筑物基礎(chǔ)作為接地體，屋面鋼筋焊接聯(lián)通成避雷網(wǎng)，從第六層開始，利用圈梁內(nèi)的兩根主鋼筋焊接連作為防側(cè)擊雷避雷帶，再利用不少于2根柱內(nèi)直徑大于16m主鋼筋焊接連通作為引下線。 變配電及通訊設(shè)計(jì)方案 設(shè)計(jì)依據(jù)1.《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》2.《民用建筑電器設(shè)計(jì)規(guī)范》3.《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》 設(shè)計(jì)方案小區(qū)內(nèi)的一般電力和照明用電為三級(jí)負(fù)荷，消防泵、噴淋機(jī)，排煙風(fēng)機(jī)、送風(fēng)機(jī)、消防電梯、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警機(jī)器裝置的負(fù)荷為二級(jí)負(fù)荷，生活泵、普通客梯等也為二級(jí)負(fù)荷。室內(nèi)消防的給水管均連成環(huán)狀，用閥門分成若干獨(dú)立段。室外采用生活用水和消防用水合用的管道系統(tǒng)。工程區(qū)位于四川盆地亞熱帶氣候西部邊緣區(qū)，并受四川盆地氣候影響，熱而多雨，降雨集中。6A1四室兩廳雙衛(wèi)舒適三房設(shè)計(jì)，超大贈(zèng)送面積；；主臥享獨(dú)立衛(wèi)生間，大飄窗設(shè)計(jì)。綠地率為32%。另外,100120平方米的戶型也較多，相比之下，其余兩種戶型選擇的人相對(duì)較少。缺點(diǎn)：房?jī)r(jià)相對(duì)于周邊較貴，消費(fèi)者比較處于觀望的狀態(tài)。缺點(diǎn)：空氣污染大，物業(yè)方面缺乏管理，業(yè)主時(shí)常反應(yīng)。 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境調(diào)查光明新區(qū)的住宅小區(qū)正處于發(fā)展期，該工程項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境主要是周邊已建設(shè)完成的樓盤以及正在建設(shè)當(dāng)中的幾個(gè)樓盤，由于本項(xiàng)目還未開始建設(shè)，所以主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?jǐn)M定為銷售中的“中央領(lǐng)地”、“龍騰錦程”、“光明春天”三個(gè)樓盤。目前，雖然市場(chǎng)環(huán)境比去年有所寬松，但是大批投資性購房者重回樓市的可能性并不大，購房需求仍然是以剛需和改善型客戶為主。翠屏區(qū)預(yù)售許可數(shù)據(jù)小于成交數(shù)據(jù)，是由于2014年存量房較多,開發(fā)商有意去庫存而放緩報(bào)建。而且翠屏區(qū)僅成功出讓3宗，宜賓縣成功出讓5宗，成功出讓宗數(shù)最多的居然是長寧縣（8宗）。8月31日，公積金貸款首付比例下調(diào)至20%。大部分三四線城市庫存壓力大，且 2015 年表現(xiàn)低迷，預(yù)計(jì)寬松的政策將繼續(xù)加碼。表3：住房現(xiàn)狀城鎮(zhèn)城區(qū)鎮(zhèn)區(qū)總量存量房面積（億平米）20911890存量房套數(shù)（億套）平均值人均住房面積（平米）戶均住房套數(shù)套均住房面積（平米）套均住房間數(shù)約有45%的住房存量是1999年以前建造的，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有商業(yè)化，這些住房的居住者很有可能還從未購買過住房，因此將有更強(qiáng)的動(dòng)力去改善居住條件。根據(jù)中國房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析報(bào)告的數(shù)據(jù)，二季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落。在互聯(lián)網(wǎng)+大肆流行下，遠(yuǎn)洋、華遠(yuǎn)等多家房企也紛紛觸網(wǎng)，提出與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)戰(zhàn)略合作。表2 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)匯總表基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（萬元）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)不確定性分析結(jié)論項(xiàng)目成本內(nèi)部收益率14%盈虧平衡百分比%凈現(xiàn)值（萬元）銷售收入?yún)R總動(dòng)態(tài)投資回收期（年）敏感性分析結(jié)論根據(jù)敏感性分析數(shù)據(jù)分析得到，本方案財(cái)務(wù)對(duì)建安工程費(fèi)的變化相對(duì)敏感，但尚在承受范圍內(nèi)。 可行性研究編制依據(jù)及范圍1．編制依據(jù)：l 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》l 《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》l 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》l 《宜賓市建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)批準(zhǔn)書》；l 《宜賓市消防局建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)的審核意見書》；l 《國家節(jié)能技術(shù)大綱》；l 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》l 已批準(zhǔn)的《項(xiàng)目建議書》l 市規(guī)劃局已批準(zhǔn)的《規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書》l 2015年《四川省宜賓市建設(shè)工程綜合基價(jià)表》l 2015年《四川省宜賓市安裝工程單位基價(jià)表》l 宜賓市工程造價(jià)信息相關(guān)資料l 國家及四川省有關(guān)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)l 國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策及長遠(yuǎn)規(guī)劃l 政府主管部門批準(zhǔn)的資源報(bào)告，國土開發(fā)規(guī)劃、交通路網(wǎng)規(guī)劃和工業(yè)基地規(guī)劃l 可靠的自然、地理、氣象、水文和地質(zhì)等資料2．工作范圍：本報(bào)告通過對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行必要的論證，通過市場(chǎng)調(diào)查分析以及對(duì)區(qū)域內(nèi)相應(yīng)資源狀況進(jìn)行分析后，確定該建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模以及相應(yīng)的銷售方案，從而研究該項(xiàng)目方案的技術(shù)可行性以及經(jīng)濟(jì)可行性，進(jìn)過調(diào)查分析，對(duì)該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益及社會(huì)效益進(jìn)行評(píng)價(jià)，從而得出可行性研究的結(jié)論與建議。本項(xiàng)目的建設(shè)，有利于提高光明新區(qū)的人口容積率，同時(shí)加快起城城市化的發(fā)展進(jìn)程，進(jìn)一步的優(yōu)化新區(qū)的居住環(huán)境，符合國家及宜賓市的政策要求。根據(jù)宜賓市房管局官網(wǎng)公布信息及本站不完全統(tǒng)計(jì)，2015年第14周（4月6日4月12日），宜賓市商品房總簽約量為453套，%；，%；㎡，%,㎡，%。7）場(chǎng)地的穩(wěn)定性與適宜性場(chǎng)地內(nèi)及其附近無滑坡、危巖和崩塌、泥石流、采空區(qū)、地面沉降、活動(dòng)斷裂等不良地質(zhì)作用和地質(zhì)災(zāi)害，場(chǎng)地穩(wěn)定，適宜該工程建設(shè)。4）構(gòu)造場(chǎng)地位于四川盆地邊緣弧形構(gòu)造帶——華夏式構(gòu)造帶，表現(xiàn)為舒緩寬展的褶皺，斷裂極少。其一是為部分在新區(qū)工作的行政、文化和醫(yī)療等工作的白領(lǐng)人士提供高層次的居??；其二是滿足中心城少量外遷居住需求，提供高品質(zhì)高檔次的居住地；其三是提供原有村莊居民的安置居住區(qū)，原則上就近安置，提供統(tǒng)一規(guī)劃的農(nóng)民新村。而最新名單于2013年3月在網(wǎng)上發(fā)布，其撤縣設(shè)市名單上又有宜賓市興文縣，并且當(dāng)?shù)卮_有市民表示興文縣召開了一次關(guān)于撤縣設(shè)市的聽證會(huì)。公司以鑄造百年品牌為核心，以打造高端住宅、城市休閑商業(yè)為導(dǎo)向，通過專業(yè)化、科學(xué)化的有效運(yùn)營，為客戶提供高品質(zhì)產(chǎn)品，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的最大效能和價(jià)值?；浫A置地自2010年7月組建以來，有“半島大院” 、“半島理工” 、“星光天地” 、“星光名城”、“粵華集團(tuán)總部” 等多個(gè)項(xiàng)目正在建設(shè)和開發(fā)中。隨后，中國城鎮(zhèn)規(guī)劃網(wǎng)上于2013年1月、2013年3月、2013年4月、2014年2月又分別發(fā)布了新的全國撤縣設(shè)市的名單，其中均涉及興文。開發(fā)區(qū)定性為集行政文化辦公的生態(tài)居住區(qū)，人口規(guī)模2萬。3）地層場(chǎng)地內(nèi)地層主要由第四系人工填土、耕土、粉質(zhì)粘土、紅粘土，三疊系下統(tǒng)嘉陵江組石灰?guī)r組成。6）地震效應(yīng)抗震設(shè)防度為6度，屬設(shè)計(jì)地第一組。新型城鎮(zhèn)化對(duì)樓市來說是個(gè)巨大的利好，那是一定的。農(nóng)村居民在城鎮(zhèn)有固定生活來源的，允許本人及其共同生活的配偶、子女、父母登記為城鎮(zhèn)居民，已在城鎮(zhèn)購房但戶籍暫未遷出的，其農(nóng)村居民權(quán)益不變，到城鎮(zhèn)購房入戶的，其子女享受購買居住小區(qū)所在招生片區(qū)居民子女同等教育權(quán)利，享受城鎮(zhèn)居民基本公共衛(wèi)生服務(wù)的同等待遇。而星光小區(qū)項(xiàng)目的建成，是興文縣新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的有益補(bǔ)充，同時(shí)也對(duì)光明新區(qū)城市化建設(shè)起著積極促進(jìn)的作用，并且項(xiàng)目的建成也會(huì)為興文縣帶來經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)縣城經(jīng)濟(jì)旅游的發(fā)展。 表2為可行方案的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)匯總。3）拿地、蓋房子，那是傳統(tǒng)思維以往房地產(chǎn)開發(fā)商通過做加法、不斷擴(kuò)大規(guī)模來實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L，如今萬達(dá)、萬科等龍頭房企都相繼提出轉(zhuǎn)型走輕資產(chǎn)道路。2015年GDP的增長目標(biāo)是7%左右，2015年年底中國大中城市房?jī)r(jià)同比漲幅不會(huì)超過5%到6%，預(yù)計(jì)2015年房?jī)r(jià)增速不會(huì)高于GDP增速，也不會(huì)高于人均可支配收入的同比漲幅。加上二孩政策的全面放開，預(yù)計(jì)2016年一、二線城市改善性住房需求有望表現(xiàn)強(qiáng)勁。一二線重點(diǎn)城市今年市場(chǎng)較為火熱，2016年預(yù)計(jì)政策放松空間有限，市場(chǎng)局面主要由庫存降低后的供求相對(duì)平來決定。2）首付政策：，進(jìn)一步刺激住房需求。2. 土地爆冷2015年以來，商品房銷售持續(xù)回暖，但房企對(duì)土地開發(fā)投資卻越來越謹(jǐn)慎，今年以來，宜賓八縣兩區(qū)商住用地出讓成功32宗，㎡。從供求關(guān)系來看，2015年前三季度總體呈現(xiàn)供求平衡的態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)一旦引爆購房熱情，四季度成交量環(huán)比有望上升。價(jià)格上，各房企在年末必會(huì)