【正文】 需要80人。園區(qū)的勞動(dòng)人員來(lái)源主要通過(guò)以下幾種途徑：獵頭公司、媒介廣告、高校招聘、內(nèi)部推薦等。 （二）人員培訓(xùn)和激勵(lì)園區(qū)管理層要為員工創(chuàng)造適時(shí)的訓(xùn)練展示自己的機(jī)會(huì)。除了向員工提供崗位技能培訓(xùn)以外，還要激勵(lì)他們的團(tuán)隊(duì)精神以及拓展他們的綜合知識(shí)。培訓(xùn)的形式主要包括：脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、自我啟發(fā)。脫產(chǎn)培訓(xùn)針對(duì)管理中共性的、有必要讓員工理解和掌握的東西（如工作必須的技能、知識(shí)、服務(wù)理念等），對(duì)員工進(jìn)行的集中脫產(chǎn)培訓(xùn)和研修。在職培訓(xùn)是指在日常工作對(duì)員工的培養(yǎng)訓(xùn)練，即通過(guò)制定工作計(jì)劃、分配調(diào)整工作、聽(tīng)取匯報(bào)和意見(jiàn)、評(píng)價(jià)考核業(yè)績(jī)、推進(jìn)工作改善、幫助解決問(wèn)題等途徑對(duì)員工進(jìn)行的指導(dǎo)。自我啟發(fā)是指員工自己加強(qiáng)學(xué)習(xí)、提高修養(yǎng)，不斷開(kāi)發(fā)和提高自身能力。培訓(xùn)積分制度。員工參加各種培訓(xùn)并獲得結(jié)業(yè)以后，可以向人力資源部門申報(bào)積分，積分將是員工在培訓(xùn)期間的全面記錄。年度累計(jì)積分的多少是員工晉級(jí)或晉升的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。不同類別的員工積分要求不同。第八章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期限為保證工業(yè)園區(qū)規(guī)劃的有序?qū)嵤?、?guī)劃的可操作性和資金的有效利用，實(shí)現(xiàn)園區(qū)的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，工業(yè)園區(qū)規(guī)劃實(shí)施分近期和遠(yuǎn)期兩期進(jìn)行。本次規(guī)劃的規(guī)劃基期為2008年，規(guī)劃期限為2008—2020年。其中：近期：2008—2010年；遠(yuǎn)期：2011—2020年。二、項(xiàng)目近期建設(shè)計(jì)劃（一）近期建設(shè)概況充分貫徹現(xiàn)代、集約等主題，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，有計(jì)劃有步驟地完成近期建設(shè)的各項(xiàng)內(nèi)容，形成合理的工業(yè)園區(qū)發(fā)展格局，為實(shí)現(xiàn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)發(fā)展總目標(biāo)打好基礎(chǔ)。 近期建設(shè)重點(diǎn)加強(qiáng)工業(yè)園區(qū)內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施的配套水平，積極建設(shè)道路交通、給水、污水排放、供電等城市基礎(chǔ)設(shè)施，以保證工業(yè)園區(qū)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，為工業(yè)園區(qū)初步開(kāi)發(fā)建設(shè)提供支撐條件。積極推動(dòng)石化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)，提出有效的政策支持，為石化產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。（二）近期建設(shè)重大項(xiàng)目道路近期重點(diǎn)建設(shè)道路：A1路、B1路、BDC1路。給水近期工業(yè)園區(qū)給水建設(shè)主要是鋪設(shè)輸水管及配水管，與主城區(qū)管網(wǎng)系統(tǒng)銜接，埋設(shè)S202的輸水管，：埋設(shè)B1路、B2路、D2路的配水管，供給近期進(jìn)駐企業(yè)的用水。排水近期興建污水處理廠一期工程，設(shè)計(jì)處理能力10000T/日，埋設(shè)B3路上的截流管，D2路、S202上的污水干管，建立污水排放的基本骨架。園林綠化.結(jié)合近期路網(wǎng)建設(shè)，種植道路兩側(cè)綠化隔離帶。防災(zāi)、環(huán)衛(wèi)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站一座，位于一期石化工業(yè)建設(shè)區(qū)內(nèi)，建設(shè)專業(yè)消防站一座，位于A1路和C1路路交口處，環(huán)衛(wèi)設(shè)施基本沿用主城區(qū)設(shè)施，遠(yuǎn)期進(jìn)行增建或增容。用地開(kāi)發(fā)結(jié)合重大項(xiàng)目，近期重點(diǎn)開(kāi)發(fā)：，不進(jìn)行大面積的建設(shè)，主要以服務(wù)于近期建設(shè)項(xiàng)目為目的，逐步開(kāi)發(fā)。主要建設(shè)項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目規(guī)模投資估算（萬(wàn)元）時(shí)序備注A1路3199m31992008B1路2008B2路849m8492008D2路3501m35012008C1路1985m19852008消防站標(biāo)準(zhǔn)4502008一所污水處理廠10000T/日30002008一期垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站3002009　行政中心1萬(wàn)平方米15002010一期第九章 投資風(fēng)險(xiǎn)與防范措施 一、政策風(fēng)險(xiǎn)及防范措施工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)不可避免地要面對(duì)國(guó)家和地方的政策風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)潛在的政策風(fēng)險(xiǎn)，主要的防范措施有：加強(qiáng)對(duì)有關(guān)政策、法規(guī)的研究，掌握國(guó)家法規(guī)政策的最新動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整公司的發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略； 加快項(xiàng)目手續(xù)報(bào)批及建設(shè)速度，縮短項(xiàng)目運(yùn)作周期，減少政策變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)； 充分利用當(dāng)?shù)氐膬?yōu)惠政策，提高企業(yè)的實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。二、資金風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 該園區(qū)建設(shè)規(guī)模較大，需要投入大量的資金，在資金運(yùn)作方面存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，我們需要采取以下措施： 對(duì)一期（啟動(dòng)期）項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理運(yùn)作，分批滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，準(zhǔn)確合理預(yù)算資金使用量，明確資金籌措辦法和來(lái)源后再實(shí)施開(kāi)發(fā)；建立科學(xué)的項(xiàng)目建設(shè)發(fā)展機(jī)制，仔細(xì)認(rèn)真地做好項(xiàng)目建設(shè)的前期準(zhǔn)備工作，合理安排建設(shè)時(shí)序，有效利用資金，減少資金浪費(fèi)。三、管理風(fēng)險(xiǎn)及防范措施該園區(qū)建設(shè)時(shí)間較長(zhǎng)，需要做許多而又繁雜的工作，這樣，在在管理上就存在風(fēng)險(xiǎn)。在管理上如有不慎，一個(gè)管理環(huán)節(jié)的失誤可能就會(huì)導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，所以，我們有必要對(duì)此采取防范措施。針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)，專門建立具有充分彈性、敏感性和適應(yīng)性的組織機(jī)構(gòu)，同時(shí)建立合理的監(jiān)督制約機(jī)制；提高管理者自身素質(zhì)，掌握先進(jìn)的管理知識(shí)和科學(xué)技術(shù)知識(shí)，培養(yǎng)創(chuàng)新意識(shí)；不斷總結(jié)管理經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，始終保持高度的重視四、人才風(fēng)險(xiǎn)及防范措施工業(yè)園區(qū)規(guī)劃和建設(shè)都需要專業(yè)的技術(shù)人才和管理人才，隨著項(xiàng)目進(jìn)展，在技術(shù)、管理、資本運(yùn)營(yíng)等方面對(duì)高級(jí)管理人才的需求不斷增加，有沒(méi)有一批項(xiàng)目所需的人才，能不能保持人才結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定和優(yōu)化，這些方面都存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，主要采取以下措施：搭建好企業(yè)的硬件平臺(tái)，建立適合專業(yè)人才的激勵(lì)機(jī)制，建立獎(jiǎng)勵(lì)基金，完善用人制度，給真正有能力的人才一個(gè)充分發(fā)揮和施展的空間，用環(huán)境吸引更多的優(yōu)秀人才的加入；為員工的發(fā)展提供公平的平臺(tái)和機(jī)會(huì)，加強(qiáng)人才培養(yǎng)和再教育工作，創(chuàng)造良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，通過(guò)不斷學(xué)習(xí)和交流使員工綜合素質(zhì)提高，不斷提高企業(yè)的凝聚力和創(chuàng)造力，培養(yǎng)企業(yè)團(tuán)隊(duì)精神，為企業(yè)的高速發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基石。第十章 投資估算與資金籌措一、投資估算（一）估算依據(jù)《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（國(guó)家發(fā)改委頒、試用版）；《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建設(shè)部發(fā)布）；《甘肅省建筑工程概算定額地區(qū)基價(jià)》（DBJD250062001）；《甘肅省安裝工程概算定額地區(qū)基價(jià)》（DBJD250082001）；《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（2002年修訂本）；項(xiàng)目區(qū)建筑工程2004年基本單價(jià)；項(xiàng)目區(qū)自然及社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)資料等。（二）投資估算，其中：，經(jīng)營(yíng)資金80萬(wàn)元。達(dá)到規(guī)劃要求所需投入的資金。詳細(xì)情況分述如下： 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資采取分項(xiàng)工程估算法和項(xiàng)目區(qū)當(dāng)前土地基價(jià)，對(duì)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資進(jìn)行估算。經(jīng)估算，其中：（1），其中：道路工程：，；供水工程：，；排水（雨水、污水）工程：，；供電工程：；通訊工程：；供熱工程：；污水處理工程：；前期場(chǎng)地平整：。（2），其中：土地費(fèi)用：，其中：拆遷補(bǔ)償費(fèi)，，；土地出讓價(jià)款，60萬(wàn)元/公頃，為 萬(wàn)元。規(guī)劃、可行性研究及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：，按園區(qū)土建工程的2%計(jì)；地質(zhì)探測(cè)、測(cè)繪等費(fèi)：，；園區(qū)管理及公用設(shè)施配套費(fèi)：；工程監(jiān)理費(fèi)：，%計(jì)；（3）預(yù)備費(fèi)：，其中：基本預(yù)備費(fèi)：，按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用的8%計(jì)算；漲價(jià)預(yù)備費(fèi)：項(xiàng)目不計(jì)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算為37500萬(wàn)元，其中：建筑工程費(fèi)用為28000萬(wàn)元（有些工程含設(shè)備購(gòu)置安裝費(fèi)用），設(shè)備運(yùn)輸及安裝費(fèi)用為4000萬(wàn)元，其他費(fèi)用為5500萬(wàn)元。（4）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅根據(jù)國(guó)家財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)財(cái)稅計(jì)[99]299號(hào)文《關(guān)于固定資產(chǎn)投資方向稅的通知》精神，本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅為零。 建設(shè)期利息申請(qǐng)銀行借款本金為50000萬(wàn)元，分兩期借款，每期借款按5年計(jì)息，%。 經(jīng)營(yíng)資金按項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間最大運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的30%估算，估算正常年經(jīng)營(yíng)資金為80萬(wàn)元。以上情況詳見(jiàn)附表882。二、資金籌措方案與使用計(jì)劃（一）資金籌措方案本園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)具有邊開(kāi)發(fā)、邊建設(shè)、便投資、邊經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，建設(shè)、經(jīng)營(yíng)往往交織在一起。按項(xiàng)目分兩期（近期建設(shè)期5年，遠(yuǎn)期建設(shè)期為8年）計(jì)13年建設(shè)方案，進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)投資的資金籌措。項(xiàng)目建設(shè)初期，因進(jìn)行園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程投資，需為以后的開(kāi)發(fā)作鋪墊，故第一期分年度投資的力度較大，年度投資需要占項(xiàng)目總投資的10%左右，第二期分年度投資占項(xiàng)目總投資的5%左右。，其中： 自籌資金據(jù)相關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)自籌資金的比例不小于33%。 申請(qǐng)銀行貸款在第一期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，其中本金為25000萬(wàn)元，；在第二期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，其中本金為25000萬(wàn)元。占項(xiàng)目總投資的52%。 申請(qǐng)國(guó)家投資，占項(xiàng)目總投資的15%。項(xiàng)目建設(shè)分期資金來(lái)源情況如下：項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源情況表序號(hào)資金來(lái)源近期投資（萬(wàn)元）遠(yuǎn)期投資（萬(wàn)元）合計(jì)（萬(wàn)元）占總投資比例1自籌資金33%2銀行借款55%3國(guó)家投資15%合計(jì)100%（二）資金使用計(jì)劃按項(xiàng)目建設(shè)方案及實(shí)施進(jìn)度、合理、有序的安排建設(shè)資金。 自籌資金的使用主要用于前期工作費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，在后期用于工程費(fèi)用投資。 銀行借款的使用用于開(kāi)發(fā)建設(shè)的工程費(fèi)用、土地費(fèi)用。 國(guó)家資金的使用用于當(dāng)期工程費(fèi)用的投資。以上各資金的分年度使用情況詳見(jiàn)附表81。第十一章 財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)一、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的依據(jù)及參數(shù) 從園區(qū)投資目的來(lái)看，主要是創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)設(shè)施硬件條件和相應(yīng)管理軟件條件，提高生產(chǎn)、管理、服務(wù)的便利性和創(chuàng)造良好的生活條件，為招商引資和實(shí)現(xiàn)土地的增值做鋪墊，因此項(xiàng)目園區(qū)開(kāi)發(fā)投資的最直接效益體現(xiàn)在土地的增值方面。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要是考察開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈利能力、債務(wù)資金的清償能力和資金平衡情況，以判斷開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。綜合評(píng)價(jià)是以園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)為基礎(chǔ)，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響，運(yùn)用效益和費(fèi)用指標(biāo)評(píng)價(jià)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)對(duì)XX區(qū)及XX市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響，從區(qū)域經(jīng)濟(jì)方面評(píng)價(jià)項(xiàng)目建設(shè)的財(cái)務(wù)可行性。（一）本經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的依據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）；《甘肅農(nóng)村年鑒》（2006年）；（二）經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的參數(shù)項(xiàng)目計(jì)算期為13年；項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基準(zhǔn)收益率為10%，綜合評(píng)價(jià)基準(zhǔn)收益率為12%；%；土地增值稅稅率為30%；所的說(shuō)稅率為25%；土地開(kāi)發(fā)營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城市建設(shè)維護(hù)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為3%。二、項(xiàng)目收入、稅金及附加（一）項(xiàng)目收入根據(jù)建設(shè)方案擬定的開(kāi)發(fā)方案，決定土地來(lái)源與開(kāi)發(fā)計(jì)劃，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓計(jì)劃，確定分年度的收入。土地來(lái)源及使用計(jì)劃見(jiàn)附表91。經(jīng)開(kāi)發(fā)后，%。%。園區(qū)開(kāi)發(fā)土地平衡情況見(jiàn)下表。園區(qū)開(kāi)發(fā)土地平衡表項(xiàng)目可出讓的土地其中：工業(yè)公共及商業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地公用及綠地小計(jì)比例100%總面積近期0812年————遠(yuǎn)期1320年按開(kāi)發(fā)計(jì)劃確定的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓計(jì)劃見(jiàn)附表92。項(xiàng)目收入為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入（按不優(yōu)惠政策計(jì)算）見(jiàn)附表93，土地收入較其開(kāi)發(fā)建設(shè)滯后一年。（二）稅金及附加營(yíng)業(yè)稅：按當(dāng)期收入的5%計(jì)提。城建稅：按當(dāng)期營(yíng)業(yè)稅的7%計(jì)提。教育費(fèi)附加：按當(dāng)期營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)提。三、開(kāi)發(fā)成本估算（一）開(kāi)發(fā)建設(shè)投資收回和轉(zhuǎn)換土地使用權(quán)費(fèi)用本項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，，由于開(kāi)發(fā)建設(shè)投資與各年度土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓計(jì)劃不一致，各年度的投資與收益很難對(duì)應(yīng)起來(lái)，無(wú)法精確計(jì)算各年度的投資與成本、效益，為體現(xiàn)項(xiàng)目的整體性，按各年度的土地開(kāi)發(fā)比例分?jǐn)傢?xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總投資，以計(jì)算出各年度開(kāi)發(fā)建設(shè)投資回收資金。轉(zhuǎn)換土地產(chǎn)權(quán)費(fèi)用。，按當(dāng)前土地基價(jià)及拆遷補(bǔ)償?shù)雀黜?xiàng)費(fèi)用，各年度轉(zhuǎn)換土地使用權(quán)的費(fèi)用按各年度土地來(lái)源比例進(jìn)行分?jǐn)?。以上情況詳見(jiàn)附表94.（二）管理費(fèi)用本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間，%計(jì)，由于管理人員工資、辦公經(jīng)費(fèi)和學(xué)習(xí)培訓(xùn)等費(fèi)用。（三）銷售費(fèi)用項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間，開(kāi)發(fā)土地的所形成的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)用按項(xiàng)目年收入的1%計(jì)，主要用于項(xiàng)目銷售人員工資、舉辦各種銷售宣傳活動(dòng)、土地項(xiàng)目洽談等方面的支出。（四）人員工資園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，將有一定的公共設(shè)施、非營(yíng)利機(jī)構(gòu)等在園區(qū)開(kāi)展工作與活動(dòng)，需要安排一定數(shù)量的人員進(jìn)行公共性質(zhì)的服務(wù)工作，項(xiàng)目園區(qū)預(yù)計(jì)需要80人，年工資福利合計(jì)為104萬(wàn)元。（五）財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是運(yùn)營(yíng)期間銀行貸款利息。（六）維修費(fèi)用年度土地開(kāi)發(fā)完成后，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)化前發(fā)生的維修方面的費(fèi)用，按當(dāng)年基礎(chǔ)設(shè)施投資的2%計(jì)算。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算分年度詳細(xì)情況見(jiàn)附表94.四、項(xiàng)目利潤(rùn)估算（一）土地增值稅土地增值稅按照國(guó)家規(guī)定的四級(jí)超額累進(jìn)稅率計(jì)算。在項(xiàng)目中，、合計(jì)總的扣除項(xiàng)目金額 ，土地增值稅稅率僅有30%一項(xiàng)。各年度土地增值稅詳細(xì)情況見(jiàn)附表95。（二）項(xiàng)目損益分析項(xiàng)目損益估算見(jiàn)附表95。從表中可以看出，。企業(yè)所得稅按25%征收，總計(jì)為 。計(jì)算主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目投資利潤(rùn)率：2%資本金利潤(rùn)率：25%五、財(cái)務(wù)盈利能力分析編制了全部投資現(xiàn)金流量表（附表96）和自有資金現(xiàn)金流量表（附表97），對(duì)全部投資和自有資金投資的現(xiàn)金流量進(jìn)行了分析。（一）全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）：% （稅后）：%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=10%）（稅前）： （稅后）：投資回收期（靜態(tài)）（稅前）： （稅后）：投資回收期（動(dòng)態(tài)）（稅前）： （稅后）：（二）自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：%財(cái)務(wù)凈