【正文】 2 元 ，全 市 城 鄉(xiāng) 居 民 儲 蓄 余 額 億 元 ，人 均 儲 蓄 額11284 元 。由 此 可 見 ，隨 著 經(jīng) 濟 的 發(fā) 展 蘇 州 市 的 人 均 購 買 力 已 有了 大 幅 度 的 提 高 。需 要 指 出 的 是 由 于 蘇 州 下 轄 的 六 個 市 均 為 全 國經(jīng) 濟 綜 合 實 力 百 強 縣 ，其 人 均 收 入 和 蘇 州 市 區(qū) 不 相 上 下 ，且 有 雙休 日 進 城 購 物 的 習 慣 ，再 加 上 外 地 流 動 人 口 和 集 團 購 買 力 等 ，蘇州 市 的 現(xiàn) 實 社 會 購 買 力 及 購 買 力 潛 力 較 大 。1991991998 年蘇 州 人 口 、人 均 收 入 和 人 均 消 費 支 出 及 今 后 5 年 的 預 測 。詳 見 表3－ 2：20 / 64 表 32表 33蘇 州 人 口 、 人 均 收 入 和 人 均 消 費 支 出 現(xiàn) 狀 及2022 年 預 測 表 年 份項 目 單 位 1996 1997 1998 2022全 市 人 口 萬 人 －市 區(qū) 居 民 人 均 可 支 配 收 入 元 6165 7479 7812 10454農(nóng) 民 人 均 收 入 元 4574 4924 5089 6810市 區(qū) 居 民 人 均 收 入 元 5264 5955 6289 8027資 料 來 源 ：《蘇 州 利 用 外 商 投 資 發(fā) 展 商 業(yè) 總 體 規(guī) 劃 》從 發(fā) 展 的 觀 點 看 ，伴 隨 著 蘇 州 經(jīng) 濟 的 發(fā) 展 和 收 入 的 多 元 化 ，城 鄉(xiāng) 居 民 收 入 將 有 較 快 的 提 高 ，且 略 高 于 國 民 生 產(chǎn) 總 值 的 增 速 。收 入 的 增 多 ，將 促 進 社 會 商 品 購 買 力 的 迅 速 提 高 以 及 居 民 消 費 的變 化 ，將 有 助 于 超 市 業(yè) 的 發(fā) 展 與 繁 榮 。預 計 2022 年 、2020 年 市 區(qū)居 民 生 活 費 收 入 及 總 收 入 等 情 況 詳 見 表 3－ 3。2022 年 、 2020 年 市 區(qū) 居 民 生 活 費 收 入 及 總 收 入 等 情 況 表市 區(qū) 居 民 人 人 均 生 活 費 年 收 入 市 區(qū) 期 末 人 口 數(shù) 年 份項 目 金 額 （ 元 ） 年 增 長 率 （ ％ ） 萬 人 年 增 長 率 （ ％ ）市 區(qū) 居 民 生 活 費年 總 收 入 （ 億 元 ）2022 10700 15 140 2022 33200 12 120 2020 78600 9 240 資 料 來 源 ：《蘇 州 市 商 業(yè) “九 五 ”計 劃 和 2020 年 長 期 發(fā) 展 規(guī) 劃 》二 、 蘇 州 工 業(yè) 園 區(qū) 消 費 環(huán) 境 蘇 州 工 業(yè) 園 區(qū) 目 前 尚 無 大 型 超 市 等 商 業(yè) 網(wǎng) 點蘇 州 工 業(yè) 園 區(qū) 開 發(fā) 建 設 5 年 來 ，在 首 期 開 發(fā) 區(qū) 內(nèi) 相 繼 建 成 了各 類 住 宅 、商 貿(mào) 和 公 益 設 施 建 筑 萬 平 方 米 ，以 及 一 批 商 店 、賓 館 、學 校 、銀 行 、醫(yī) 療 診 所 和 具 有 綜 合 服 務 功 能 的 鄰 里 中 心 。目前 園 區(qū) 常 住 人 口 已 超 過 18 萬 ，再 加 上 附 近 的 里 河 、東 環(huán) 、東 港 、宏 葑 、徐 家 浜 、楊 枝 塘 等 新 村 小 區(qū) 人 口 將 更 多 。隨 著 園 區(qū) 的 建 設 和發(fā) 展 原 有 的 商 業(yè) 網(wǎng) 點 已 經(jīng) 明 顯 不 能 滿 足 人 們 生 活 水 平 發(fā) 展 的 需 要 ，因 此 ，在 園 區(qū) 和 古 城 區(qū) 的 交 界 處 建 一 個 大 型 超 市 不 僅 可 以 彌 補 這一 區(qū) 域 商 業(yè) 網(wǎng) 點 的 不 足 ，方 便 附 近 居 民 的 購 買 ，也 符 合 園 區(qū) 發(fā) 展的 需 要 和 國 務 院 對 蘇 州 工 業(yè) 園 區(qū) 建 設 有 關 批 復 的 精 神 。 蘇 州 工 業(yè) 園 區(qū) 市 場 消 費 潛 力 較 大根 據(jù) 園 區(qū) 發(fā) 展 規(guī) 劃 要 求 ，到 2022 年 ，將 形 成 規(guī) 模 用 地 39 平 方公 里 ，人 口 規(guī) 模 30 萬 ，環(huán) 境 優(yōu) 美 的 高 新 技 術 開 發(fā) 區(qū) 。根 據(jù) 《中 國 —新 加 坡 蘇 州 工 業(yè) 園 二 期 建 設 指 導 詳 細 規(guī) 劃 》，中 新 合 作 園 區(qū) 最 終 用地 為 公 頃 ，人 口 達 60 萬 人 。近 幾 年 內(nèi) 將 有 大 批 大 型 工 業(yè) 企21 / 64業(yè) 和 大 量 人 口 進 入 蘇 州 工 業(yè) 園 區(qū) ；同 時 94 年 5 月 后 ，婁 葑 、跨 塘 、斜 塘 、唯 亭 、勝 浦 五 個 鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 分 別 從 郊 區(qū) 和 吳 縣 劃 歸 蘇 州 工 業(yè) 園 區(qū) 管理 ，其 在 開 發(fā) 區(qū) 以 外 的 用 地 作 為 園 區(qū) 周 邊 地 區(qū) 的 性 質(zhì) 存 在 ，范 圍 約200 平 方 公 里 ，根 據(jù) 其 后 制 定 的 蘇 州 工 業(yè) 園 區(qū) 周 邊 地 區(qū) 五 鄉(xiāng) 鎮(zhèn) （鄉(xiāng) ）鎮(zhèn) 域 規(guī) 劃 ，遠 期 發(fā) 展 規(guī) 劃 (2022 年 )其 鎮(zhèn) 域 人 口 從 96 年 的 萬人 增 加 到 萬 人 ，其 中 鎮(zhèn) 區(qū) 人 口 為 萬 人 。本超市擬建在蘇州工業(yè)園區(qū)與蘇州古城區(qū)的結合部，周圍三公里范圍內(nèi)即有常住人口近 20萬。隨著園區(qū)的開發(fā)建設，古城區(qū)人口向園區(qū)的遷移，該地區(qū)的人氣將越來越旺。按 1998年蘇州市人均生活消費品支出 5177 元計算，加上流動人口，本區(qū)域的年消費品銷售總額至少在 15 億，具有相當可觀的潛在的市場購買力，是開辦大型超市的有利市場因素。三 、 歐 尚 超 市 的 市 場 競 爭 優(yōu) 勢 歐 尚 超 市 商 品 供 應 優(yōu) 勢隨 著 商 品 經(jīng) 濟 的 發(fā) 展 ， 國 內(nèi) 市 場 商 品 繁 多 ， 供 應 充 足 。 國 內(nèi) 名 優(yōu) 新 特 產(chǎn) 品 和 “三 資 企 業(yè) ”產(chǎn) 品 在 市 場 競 爭 中 顯 山 露 水 ， 紛 紛 進 入 消 費 品 市 場 ， 極 大 豐 富 了 市 場 供 應 。 為 確 保 名 優(yōu)產(chǎn) 品 的 供 應 ， 歐 尚 集 團 在 上 海 專 門 設 立 了 采 購 中 心 ， 負 責 歐 尚 集 團 在 中 國 超 市 商 品 的 統(tǒng)一 采 購 ， 由 于 歐 尚 集 團 市 場 采 購 力 較 強 ， 進 行 商 品 統(tǒng) 一 采 購 可 使 商 品 的 采 購 成 本 大 大 降低 。 同 時 采 購 中 心 負 有 對 消 費 者 需 求 商 品 進 行 市 場 分 析 的 職 責 ， 因 此 歐 尚 超 市 的 商 品 品種 構 成 符 合 消 費 者 的 消 費 與 購 物 傾 向 。 此 外 ， 由 于 歐 尚 集 團 公 司 是 一 家 跨 國 商 業(yè) 集 團 ，在 美 國 、 墨 西 哥 、 阿 根 廷 、 葡 萄 牙 、 波 蘭 、 意 大 利 、 西 班 牙 、 匈 牙 利 、 泰 國 等 國 均 有 自己 的 分 店 和 采 購 中 心 ， 形 成 全 球 性 超 市 連 鎖 經(jīng) 銷 網(wǎng) 。 本 項 目 所 需 國 外 商 品 將 通 過 歐 尚 集團 公 司 國 外 配 銷 網(wǎng) 絡 進 行 采 購 。 本 項 目 具 有 較 強 的 商 品 供 應 優(yōu) 勢 。 歐 尚 超 市 商 品 銷 售 優(yōu) 勢歐 尚 超 市 在 經(jīng) 營 上 具 有 大 批 量 銷 售 和 小 批 量 銷 售 兼 顧 的 特 點 ，無 論 是 零 售 商 還 是 個 體 消 費 者 ，均 能 在 歐 尚 超 市 購 得 其 所 需 的 各種 商 品 （包 括 食 品 、非 食 品 等 ）。商 品 價 格 低 廉 、品 質(zhì) 優(yōu) 良 、商 品 繁多 ，成 為 歐 尚 超 市 在 全 球 廣 受 歡 迎 的 關 鍵 因 素 。同 時 本 項 目 引 進歐 尚 集 團 超 前 的 服 務 理 念 和 先 進 的 管 理 模 式 ，本 項 目 具 有 較 強 的商 品 銷 售 優(yōu) 勢 。從 以 上 分 析 中 可 以 看 出 ，蘇 州 地 區(qū) 投 資 環(huán) 境 和 消 費 環(huán) 境 較 好 ，再 加 上 歐 尚 超 市 優(yōu) 質(zhì) 的 服 務 和 先 進 的 管 理 模 式 ，歐 尚 超 市 具 有 較強 的 市 場 競 爭 優(yōu) 勢 ，市 場 發(fā) 展 潛 力 較 大 。22 / 64第 四 章 項 目 選 址 與 建 設 條 件第 一 節(jié) 項 目 選 址蘇 州 市 位 于 長 江 三 角 洲 中 部 、江 蘇 省 南 部 ，東 經(jīng) 120227ˊ，北緯 31039ˊ。東 臨 上 海 ，南 接 浙 江 ，西 傍 無 錫 ，北 依 長 江 。全 市 總 面積 8488 平 方 公 里 ，其 中 平 原 占 55％ ，水 面 占 42％ ，丘 陵 占 3％ 。境 內(nèi) 河 流 縱 橫 ，湖 泊 眾 多 ，京 杭 運 河 貫 通 南 北 ，望 虞 河 、婁 江 、太浦 河 等 連 接 東 西 ，太 湖 、陽 澄 湖 、昆 承 湖 、淀 山 湖 鑲 嵌 其 間 。蘇 州地 區(qū) 的 區(qū) 位 優(yōu) 勢 十 分 明 顯 ，交 通 十 分 便 捷 ，京 滬 鐵 路 、滬 寧 高 速 公路 橫 穿 東 西 ，3120318 國 道 在 這 里 交 匯 ，蘇 州 至 上 海 虹 橋 機場 還 有 快 速 干 道 （蘇 滬 機 場 路 ）。地 處 長 江 下 游 的 張 家 港 、太 倉 港 、常 熟 港 3 個 國 家 一 類 口 岸 已 初 具 規(guī) 模 。客 流 量 的 大 小 直 接 影 響 商 業(yè) 項 目 的 成 敗 ，而 地 理 位 置 、居 住人 口 、交 通 狀 況 等 則 是 決 定 客 流 量 大 小 的 關 鍵 因 素 。本 項 目 經(jīng) 反復 論 證 ，決 定 定 址 于 蘇 州 工 業(yè) 園 區(qū) 金 雞 湖 路 口 。該 地 為 中 新 合 作蘇 州 工 業(yè) 園 區(qū) 啟 動 區(qū) 和 蘇 州 古 城 區(qū) 的 交 界 處 ，蘇 州 城 東 交 通 主 干道 東 環(huán) 路 邊 ，距 蘇 州 － 上 海 虹 橋 機 場 快 速 道 路 只 有 200 米 ，連 接江 、浙 兩 省 的 蘇 、嘉 、杭 高 速 公 路 以 高 架 形 式 從 地 塊 東 側(cè) 通 過 ，且在 一 公 里 外 有 互 通 出 口 。周 圍 有 東 環(huán) 、東 港 、宏 葑 、楊 枝 塘 、里 河 、夏 園 等 新 村 ，另 有 園 區(qū) 內(nèi) 新 建 的 新 城 花 園 、新 加 花 園 、都 市 花 園 等住 宅 小 區(qū) ，常 住 人 口 近 20 萬 。該地區(qū)自來水、污水處理、供氣、供熱、供電等基礎設施良好，交通運輸方便，流動人口眾多，加上蘇州工業(yè)園區(qū)的消費群體無論是在經(jīng)濟收入和消費水平上在蘇州都是首屈一指，因此，在此地開辦大型綜合超市具有得天獨厚的地理、交通、人氣等優(yōu)勢，有著良好的發(fā)展前途。本 項 目 區(qū) 位 圖 詳 見 附 圖 1。23 / 64表 41第 二 節(jié) 項 目 建 設 條 件一 、 當 地 社 會 經(jīng) 濟 條 件 蘇 州 地 區(qū) 社 會 經(jīng) 濟 條 件改 革 開 放 以 來 ，蘇 州 的 經(jīng) 濟 和 社 會 發(fā) 生 了 巨 大 的 變 化 ，人 民的 生 活 水 平 不 斷 提 高 。蘇 州 市 國 民 經(jīng) 濟 得 以 快 速 穩(wěn) 定 健 康 的 發(fā) 展 。1999 年 ，蘇 州 的 國 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 達 1358 億 元 ，在 全 國 地 級 市 中 名列 第 一 。財 政 收 入 為 109 億 元 ；外 貿(mào) 進 出 口 總 額 億 元 ，其 中出 口 億 元 。年 接 待 境 外 旅 游 者 44 萬 人 次 ，旅 游 外 匯 收 入 億 美 元 ；接 待 國 內(nèi) 旅 游 者 1142 萬 人 次 ，旅 游 收 入 91 億 元 。全 市 職工 人 均 工 資 9401 元 ，農(nóng) 民 人 均 收 入 5089 元 ，城 市 居 民 可 支 配 收入 為 7812 元 。所 轄 六 個 縣 級 市 全 部 進 入 全 國 經(jīng) 濟 實 力 百 強 縣 （市 ）。蘇 州 在 全 省 、全 國 的 地 位 及 蘇 州 國 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 的 增 長 情 況 詳 見表 4－ 4－ 2。蘇 州 在 全 省 及 全 國 的 地 位蘇 州 在 全 省 的 地 位國 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 居 全 省 第 一 位進 出 口 總 額 居 全 省 第 一 位財 政 收 入 居 全 省 第 二 位蘇 州 在 全 國 的 地 位國 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 居 全 國 第 七 位財 政 收 入 居 全 國 第 十 位資 料 來 源 ：《蘇 州 統(tǒng) 計 年 鑒 》1999 年蘇 州 市 19941998 年 國 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 情 況 表表 42 單 位 :億 元 年 份名 稱 1994 1995 1996 1997 1998五 年 平 均增 長 速 度國 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 （當 年 價 ） %第 一 產(chǎn) 業(yè) %第 二 產(chǎn) 業(yè) %第 三 產(chǎn) 業(yè) %資 料 來 源 ：《蘇 州 統(tǒng) 計 年 鑒 》1999 年近 年 來 ，蘇 州 市 的 對 外 貿(mào) 易 發(fā) 展 十