【正文】 魚門酒樓、東豪海鮮酒樓……二、招商策略——以最快速度領(lǐng)先對(duì)手，利用地段優(yōu)勢(shì)展開一線品牌商戶（第一性、階段唯一性）爭(zhēng)奪戰(zhàn)，壓倒競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。品牌先行——提前進(jìn)行品牌客戶競(jìng)爭(zhēng)；招商思路——超市、高端商業(yè)雙管齊下、多層次互補(bǔ)；借助外力——立足本地資源，現(xiàn)場(chǎng)加佛山、廣州外場(chǎng)協(xié)同營銷；招商操作——批量招商、嚴(yán)控品牌；招商推廣——利用政府支撐，聯(lián)合政府高調(diào)招商、壓倒本地市場(chǎng)；商業(yè)驅(qū)動(dòng)商家意向招商啟動(dòng)簽約儀式投資前景投入使用客戶調(diào)整火爆經(jīng)營商鋪銷售住宅銷售形成人氣28 / 35——雙管齊下基礎(chǔ)商業(yè)決定上層（高端業(yè)態(tài)）高度，上層（高端業(yè)態(tài)）影響基礎(chǔ)商業(yè)高度。建議依據(jù)：（1）百貨作為項(xiàng)目主力店，成為項(xiàng)目商業(yè)基礎(chǔ)，基礎(chǔ)的高低決定項(xiàng)目整體的檔次和商業(yè)高度，影響其他零售的品牌、檔次和形象高度；（2）高端零售品牌的存在價(jià)值為提升項(xiàng)目的高度和形象，同時(shí)又可以反過來影響百貨的進(jìn)駐品牌高度；（3）高端零售品牌成為項(xiàng)目形象和檔次制高點(diǎn)，能否引進(jìn)一線知名品牌，成為能否與項(xiàng)目商圈的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手拉開檔次的重要因素；由于結(jié)論：百貨、高端代表業(yè)態(tài)的相互促進(jìn)和影響，建議雙管齊下。——多應(yīng)變方案互補(bǔ)，三線互動(dòng)層次分析：情況一：品牌百貨、高端零售品牌同步啟動(dòng)、同時(shí)表達(dá)較大意向，最有利方案；情況二：品牌百貨意向較大，高端零售品牌意向觀望，則引入主力店后，再跟進(jìn)品牌零售，在高基礎(chǔ)上進(jìn)行檔次和形象拔高；情況三：品牌百貨、高端零售品牌同時(shí)意向觀望，則重點(diǎn)突破其中一個(gè)，利用較大優(yōu)惠措施促使進(jìn)駐，然后再各個(gè)擊破；5. 撬動(dòng)一切商業(yè)資源，為了項(xiàng)目成功項(xiàng)目商業(yè)高度重視本地商圈市場(chǎng)需求、又局部高于本地市場(chǎng)，最終成功招商，必須撬動(dòng)所有商業(yè)資源！29 / 35第六部分 經(jīng)濟(jì)效益分析一、項(xiàng)目二次規(guī)劃建設(shè)投入預(yù)算表一： 《金沙灣廣場(chǎng)二次規(guī)劃建設(shè)投入預(yù)算表》序號(hào) 科目 內(nèi)容 單價(jià)/元 數(shù)量 單位 小計(jì)/萬元 說明地下停車場(chǎng)和外廣場(chǎng) 100 7269 ㎡ 73 2 處并賬折算13 層 900 14001 ㎡ 1260 每層 4667㎡1 物業(yè)裝修45 層 　 　 　 0 作為大項(xiàng)目合作方投入2 電梯 手扶梯+觀光梯 270000 6 臺(tái) 162 　3 中央空調(diào) 15 層 208 23335 ㎡ 485 分層安裝中央空調(diào)4 收銀系統(tǒng) 硬件+軟件 20220 15 臺(tái) 30 軟件+硬件+綜合布線等5 監(jiān)控系統(tǒng) 室內(nèi)外公共防盜 400000 1 套 40 　6 語音廣播系統(tǒng) 　 150000 1 套 15 　7 車輛管理系統(tǒng) 　 100000 1 套 10 　合計(jì) 　 　 　 　 　 2075 　8 前期開辦費(fèi) 已含項(xiàng)目推廣費(fèi) 4000000 1 項(xiàng) 400 　總計(jì) 　 　 　 　 　 2475 　30 / 35二、項(xiàng)目管理架構(gòu)及人員編制預(yù)算表二： 《金沙灣廣場(chǎng)管理架構(gòu)及人員編制表》序號(hào) 部門 崗位 人數(shù) 月薪 年度計(jì)薪月 小計(jì)/元 說明保安員 21 1900 478800 詳見《金沙灣廣場(chǎng)保安部人 員編制表》領(lǐng)班 3 2300 82800 　1 保安部主管 1 3500 42022 　電工 3 2100 75600 　泥水工 1 2022 24000 　2 物業(yè)維修部主管 1 3500 42022 　保潔員 6 1300 93600 　3 保潔部主管 1 3000 36000 　客服員 3 2022 72022 　4 客服部主管 1 3500 42022 　收銀員 26 1800 561600 12 臺(tái)收銀機(jī)收銀領(lǐng)班 2 2300 55200 　會(huì)計(jì) 1 3000 36000 　出納 2 2500 60000 　結(jié)算員 2 2300 55200 　5 財(cái)務(wù)部主管 1 5000 60000 　運(yùn)營總監(jiān) 1 0 0 　物業(yè)總監(jiān) 1 0 0 　營銷總監(jiān) 1 0 0 　客服總監(jiān) 1 0 0 　6 運(yùn)營部文員 1 2022 12 24000 　合計(jì) 　 　 80 　 　 1840800 　7 社保+福利 　 　 8% 　 147264 　實(shí)際開支 　 　 　 　 　 1988064 　31 / 35三、項(xiàng)目保安部、保潔部人員以及收銀機(jī)配置數(shù)量的預(yù)算表三： 《金沙灣廣場(chǎng)保安部人員編制表》 表四：《廣場(chǎng)保潔部人員編制表》保安編制 樓層 定員 班次 小計(jì) 合計(jì) 樓層 定員5 1 2 5 0 4 1 2 4 1 3 2 4 3 1 2 1 2 2 2 1 2 4 1 0 白班（08:0024:00）車庫和外場(chǎng) 2 2 4 18 車庫和外場(chǎng) 2 5 0 0 領(lǐng)班 1 4 0 0 合計(jì) 7 3 0 0 表五：《廣場(chǎng)收銀機(jī)配置編制表》2 0 0 12 樓 共 6 臺(tái)1 0 0 35 樓 共 6 臺(tái)白班（00:0008:00）車庫和外場(chǎng) 6 1 6 6 合計(jì) 共 12 臺(tái)總計(jì)人數(shù) 　 　 　 　 24 備注：與客商合作方式的影響收銀機(jī)數(shù)量四、項(xiàng)目經(jīng)營收益預(yù)算表八：金沙廣場(chǎng)運(yùn)營測(cè)算 單位：萬元年份 2102 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2020 202132 / 35出租率 70% 90% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%租金收入 882 1134 1260 1323 1455 1601 1761 1937 2131 2344 管理費(fèi) 392 504 560 616 678 745 820 902 992 1091 廣告收入 10 10 11 11 15 15 20 20 25 25 停車場(chǎng)收入 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 其他收入 5 5 10 10 12 12 15 15 20 20 收入合計(jì) 1289 1653 1841 1960 2160 2373 2616 2874 3168 3480 營運(yùn)服務(wù)費(fèi) 90 116 129 137 151 166 183 201 222 244 稅務(wù)營業(yè)稅 72 93 103 110 121 133 146 161 177 195 公用水電費(fèi) 77 99 110 118 130 142 157 172 190 209 維修維保費(fèi) 64 83 92 98 108 119 131 144 158 174 市場(chǎng)推廣費(fèi) 129 149 147 137 43 47 52 57 63 70 行政費(fèi)用 26 33 37 39 43 47 52 57 63 70 工資福利 199 199 199 207 215 224 233 242 252 262 可控成本維修基金 39 50 55 59 65 71 78 86 95 104 支付項(xiàng)目租金 1400 1400 1400 1400 1400 1470 1544 1621 1702 1787 支出合計(jì) 2097 2221 2273 2305 2276 2420 2577 2742 2923 3114 營業(yè)利潤（EBITDA） 808 568 432 345 116 47 39 132 245 367 平均租金（元/㎡） 45 45 45 47 52 57 63 69 76 84 平均管理費(fèi)（元/㎡） 20 20 20 22 24 27 29 32 35 39 備注 “ 租入固定資產(chǎn)”按 30 年有效期計(jì)算； 10 年之內(nèi)的會(huì)計(jì)年份；3. 項(xiàng)目“租入固定資產(chǎn)”條件：按建筑面積 15 層的總面積計(jì)算，第 15 年：每月 50 元/㎡（含稅），第 6 年開始：每年遞增 5%；； 10 年均價(jià)計(jì)算，按對(duì)應(yīng)年份實(shí)際額度計(jì)算。第七部分 招商營運(yùn)合作方案一、項(xiàng)目合作階段（一）第一階段提交實(shí)操招商方案完成招商方案和租金執(zhí)行價(jià)格梯度表，完成本方案的細(xì)化和論證數(shù)據(jù)的實(shí)際操作的商業(yè)價(jià)值，主要包括：，對(duì)金沙灣廣場(chǎng) 30 分鐘車程范圍內(nèi)的組團(tuán)商用物業(yè)進(jìn)行調(diào)查。、消費(fèi)水平和發(fā)展趨勢(shì)以及消費(fèi)群體構(gòu)成調(diào)查。（二）第二階段招商代理實(shí)施。，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商工作。，根據(jù)其租賃條件和建筑要求提出調(diào)整意見，并促成簽約。，根據(jù)閣下或閣下成立的公司認(rèn)可的法律文件，按程序和閣下書面授權(quán)內(nèi)容，代表閣下或或閣下成立的公司與簽定《認(rèn)租書》、《商品房租賃合同》，并組織開展其它租后跟進(jìn)服務(wù)工作直至開業(yè)止。，及時(shí)把握區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)態(tài)。，包括硬件配套、管理服務(wù)、營銷計(jì)劃及技巧、宣傳包裝方式、組織管理辦法等。，并監(jiān)督制作以下文本：價(jià)目表、裝修標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、展覽板、宣傳單張、服務(wù)管理手冊(cè)等所有宣傳資料。對(duì)廣告公司提交各媒體軟文、廣告的創(chuàng)意和文案提出建議和意見。（三）第三階段團(tuán)隊(duì)受聘運(yùn)作：閣下在第一階段，需要完成對(duì)金沙灣廣場(chǎng)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營管理的公司注冊(cè)。，代表我公司全權(quán)進(jìn)駐并負(fù)責(zé)金沙灣廣場(chǎng)的日常經(jīng)營管理工作：營運(yùn)總監(jiān)：一名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目后期經(jīng)營管理；物業(yè)經(jīng)理：一名，負(fù)責(zé)物業(yè)保安、清潔和消防、物業(yè)維護(hù)管理；客服經(jīng)理：一名，負(fù)責(zé)賣場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)營管理；策劃經(jīng)理：一名，負(fù)責(zé)策劃推廣宣傳工作。34 / 35，完成受聘簽約后，搭建項(xiàng)目組織架構(gòu)，開展人員招聘和培訓(xùn)，導(dǎo)入管理模式、管理制度、作業(yè)流程和監(jiān)控平臺(tái)，進(jìn)入項(xiàng)目管理。 二、項(xiàng)目合作方式（一）方式一：分階段合作階段 內(nèi)容 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與備注第一階段 提交實(shí)操招商方案總費(fèi)用￥20 萬元。達(dá)成合作意向，雙簽定合作合同 5 個(gè)工作日內(nèi)，閣下支付￥10 萬元作為策劃招商方案費(fèi)啟動(dòng)資金。在我方完成方案所涉及的調(diào)查論證分析，經(jīng)閣下對(duì)方案核心內(nèi)容逐項(xiàng)認(rèn)可簽字后，支付余額￥10 萬元。第二階段 招商代理實(shí)施項(xiàng)目全面招商開始前一個(gè)月由貴司預(yù)支人民幣10 萬元作為組建團(tuán)隊(duì)的啟動(dòng)費(fèi)用，該 10 萬元在項(xiàng)目全面招商后至正式開業(yè)內(nèi) 10 個(gè)工作日內(nèi)，按均攤的比例在當(dāng)月應(yīng)結(jié)的代理費(fèi)中逐月抵扣，如在協(xié)議終止前仍未結(jié)清則在最后一期代理費(fèi)中一次性清算。招商代理費(fèi)按標(biāo)準(zhǔn)月租金額（即減免租金期過后的正常月租金）的 2 倍計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)；如以保底租金加分成形式簽約的商鋪，代理費(fèi)按照在保底租金基礎(chǔ)上增加 50%后的金額計(jì)提。如以純分成形式簽約的商鋪，代理費(fèi)按照商鋪所在樓層的平均租金單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)提。主力店租賃代理費(fèi)按 3 倍平均保底月租金計(jì)算。我司促成租戶簽署《商鋪?zhàn)赓U合同》的同時(shí)，組織客戶簽署《商鋪物業(yè)管理合同》，收取物業(yè)管理費(fèi)押金，并按《商鋪物業(yè)管理合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)月物業(yè)管理費(fèi)的 1 倍計(jì)提代理費(fèi)。第三階段 團(tuán)隊(duì)受聘運(yùn)作 按當(dāng)月營業(yè)收入總額的 7%計(jì)提作為我公司的項(xiàng)目營運(yùn)管理費(fèi)用。合作期 5 年一個(gè)周期。35 / 35（二）方式二：全程深度運(yùn)營合作?！肮?公司”或“公司+人員”的方式合作。，我方就全程進(jìn)入直至合同終止。：招商期+開業(yè)后 5 年整內(nèi)，每 5 年為一個(gè)周期續(xù)簽合同。：（1）我方：我公司派駐核心人員，代表我公司全權(quán)進(jìn)駐并負(fù)責(zé)金沙灣廣場(chǎng)的日常經(jīng)營管理工作：營運(yùn)總監(jiān)：一名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目后期經(jīng)營管理；物業(yè)經(jīng)理：一名，負(fù)責(zé)物業(yè)保安、清潔和消防、物業(yè)維護(hù)管理；客服經(jīng)理：一名，負(fù)責(zé)賣場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)營管理；策劃經(jīng)理：一名，負(fù)責(zé)策劃推廣宣傳工作。，完成受聘簽約后，搭建項(xiàng)目組織架構(gòu)，開展人員招聘和培訓(xùn)，導(dǎo)入管理模式、管理制度、作業(yè)流程和監(jiān)控平臺(tái)，進(jìn)入項(xiàng)目管理。（2）閣下：:為雙方簽訂服務(wù)合同后，直至開業(yè)當(dāng)日止為招商期。在招商期內(nèi)，閣下按稅后每月￥8 萬元的標(biāo)準(zhǔn)支付給我公司作為服務(wù)費(fèi)。 5 年整內(nèi)：按當(dāng)月營業(yè)收入總額的 7%計(jì)提作為我公司的項(xiàng)目營運(yùn)管理費(fèi)用。合作期 5 年一個(gè)周期。C．如果閣下在招商期內(nèi)單方違約，則按“方式一：分階段合作”的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的 2 倍金額作為支付給我方的違約金。如果閣下在開業(yè)后 5 年整內(nèi)單方違約的，按當(dāng)月營業(yè)收入總額的 7%計(jì)提的總額的 2 倍作為支付我公司的違約金。