【正文】 魚門酒樓、東豪海鮮酒樓……二、招商策略——以最快速度領(lǐng)先對手，利用地段優(yōu)勢展開一線品牌商戶（第一性、階段唯一性）爭奪戰(zhàn)，壓倒競爭項目。品牌先行——提前進行品牌客戶競爭；招商思路——超市、高端商業(yè)雙管齊下、多層次互補；借助外力——立足本地資源，現(xiàn)場加佛山、廣州外場協(xié)同營銷；招商操作——批量招商、嚴控品牌；招商推廣——利用政府支撐，聯(lián)合政府高調(diào)招商、壓倒本地市場；商業(yè)驅(qū)動商家意向招商啟動簽約儀式投資前景投入使用客戶調(diào)整火爆經(jīng)營商鋪銷售住宅銷售形成人氣28 / 35——雙管齊下基礎(chǔ)商業(yè)決定上層（高端業(yè)態(tài)）高度，上層（高端業(yè)態(tài)）影響基礎(chǔ)商業(yè)高度。建議依據(jù)：（1）百貨作為項目主力店，成為項目商業(yè)基礎(chǔ)，基礎(chǔ)的高低決定項目整體的檔次和商業(yè)高度，影響其他零售的品牌、檔次和形象高度；（2）高端零售品牌的存在價值為提升項目的高度和形象，同時又可以反過來影響百貨的進駐品牌高度；（3）高端零售品牌成為項目形象和檔次制高點，能否引進一線知名品牌，成為能否與項目商圈的競爭對手拉開檔次的重要因素；由于結(jié)論：百貨、高端代表業(yè)態(tài)的相互促進和影響，建議雙管齊下?！鄳?yīng)變方案互補，三線互動層次分析：情況一：品牌百貨、高端零售品牌同步啟動、同時表達較大意向，最有利方案；情況二：品牌百貨意向較大，高端零售品牌意向觀望，則引入主力店后，再跟進品牌零售，在高基礎(chǔ)上進行檔次和形象拔高；情況三：品牌百貨、高端零售品牌同時意向觀望，則重點突破其中一個，利用較大優(yōu)惠措施促使進駐，然后再各個擊破；5. 撬動一切商業(yè)資源，為了項目成功項目商業(yè)高度重視本地商圈市場需求、又局部高于本地市場，最終成功招商，必須撬動所有商業(yè)資源！29 / 35第六部分 經(jīng)濟效益分析一、項目二次規(guī)劃建設(shè)投入預(yù)算表一： 《金沙灣廣場二次規(guī)劃建設(shè)投入預(yù)算表》序號 科目 內(nèi)容 單價/元 數(shù)量 單位 小計/萬元 說明地下停車場和外廣場 100 7269 ㎡ 73 2 處并賬折算13 層 900 14001 ㎡ 1260 每層 4667㎡1 物業(yè)裝修45 層 　 　 　 0 作為大項目合作方投入2 電梯 手扶梯+觀光梯 270000 6 臺 162 　3 中央空調(diào) 15 層 208 23335 ㎡ 485 分層安裝中央空調(diào)4 收銀系統(tǒng) 硬件+軟件 20220 15 臺 30 軟件+硬件+綜合布線等5 監(jiān)控系統(tǒng) 室內(nèi)外公共防盜 400000 1 套 40 　6 語音廣播系統(tǒng) 　 150000 1 套 15 　7 車輛管理系統(tǒng) 　 100000 1 套 10 　合計 　 　 　 　 　 2075 　8 前期開辦費 已含項目推廣費 4000000 1 項 400 　總計 　 　 　 　 　 2475 　30 / 35二、項目管理架構(gòu)及人員編制預(yù)算表二： 《金沙灣廣場管理架構(gòu)及人員編制表》序號 部門 崗位 人數(shù) 月薪 年度計薪月 小計/元 說明保安員 21 1900 478800 詳見《金沙灣廣場保安部人 員編制表》領(lǐng)班 3 2300 82800 　1 保安部主管 1 3500 42022 　電工 3 2100 75600 　泥水工 1 2022 24000 　2 物業(yè)維修部主管 1 3500 42022 　保潔員 6 1300 93600 　3 保潔部主管 1 3000 36000 　客服員 3 2022 72022 　4 客服部主管 1 3500 42022 　收銀員 26 1800 561600 12 臺收銀機收銀領(lǐng)班 2 2300 55200 　會計 1 3000 36000 　出納 2 2500 60000 　結(jié)算員 2 2300 55200 　5 財務(wù)部主管 1 5000 60000 　運營總監(jiān) 1 0 0 　物業(yè)總監(jiān) 1 0 0 　營銷總監(jiān) 1 0 0 　客服總監(jiān) 1 0 0 　6 運營部文員 1 2022 12 24000 　合計 　 　 80 　 　 1840800 　7 社保+福利 　 　 8% 　 147264 　實際開支 　 　 　 　 　 1988064 　31 / 35三、項目保安部、保潔部人員以及收銀機配置數(shù)量的預(yù)算表三： 《金沙灣廣場保安部人員編制表》 表四：《廣場保潔部人員編制表》保安編制 樓層 定員 班次 小計 合計 樓層 定員5 1 2 5 0 4 1 2 4 1 3 2 4 3 1 2 1 2 2 2 1 2 4 1 0 白班（08:0024:00）車庫和外場 2 2 4 18 車庫和外場 2 5 0 0 領(lǐng)班 1 4 0 0 合計 7 3 0 0 表五：《廣場收銀機配置編制表》2 0 0 12 樓 共 6 臺1 0 0 35 樓 共 6 臺白班（00:0008:00）車庫和外場 6 1 6 6 合計 共 12 臺總計人數(shù) 　 　 　 　 24 備注：與客商合作方式的影響收銀機數(shù)量四、項目經(jīng)營收益預(yù)算表八：金沙廣場運營測算 單位：萬元年份 2102 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2020 202132 / 35出租率 70% 90% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%租金收入 882 1134 1260 1323 1455 1601 1761 1937 2131 2344 管理費 392 504 560 616 678 745 820 902 992 1091 廣告收入 10 10 11 11 15 15 20 20 25 25 停車場收入 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 其他收入 5 5 10 10 12 12 15 15 20 20 收入合計 1289 1653 1841 1960 2160 2373 2616 2874 3168 3480 營運服務(wù)費 90 116 129 137 151 166 183 201 222 244 稅務(wù)營業(yè)稅 72 93 103 110 121 133 146 161 177 195 公用水電費 77 99 110 118 130 142 157 172 190 209 維修維保費 64 83 92 98 108 119 131 144 158 174 市場推廣費 129 149 147 137 43 47 52 57 63 70 行政費用 26 33 37 39 43 47 52 57 63 70 工資福利 199 199 199 207 215 224 233 242 252 262 可控成本維修基金 39 50 55 59 65 71 78 86 95 104 支付項目租金 1400 1400 1400 1400 1400 1470 1544 1621 1702 1787 支出合計 2097 2221 2273 2305 2276 2420 2577 2742 2923 3114 營業(yè)利潤（EBITDA） 808 568 432 345 116 47 39 132 245 367 平均租金（元/㎡） 45 45 45 47 52 57 63 69 76 84 平均管理費（元/㎡） 20 20 20 22 24 27 29 32 35 39 備注 “ 租入固定資產(chǎn)”按 30 年有效期計算； 10 年之內(nèi)的會計年份；3. 項目“租入固定資產(chǎn)”條件：按建筑面積 15 層的總面積計算，第 15 年：每月 50 元/㎡（含稅），第 6 年開始：每年遞增 5%；； 10 年均價計算，按對應(yīng)年份實際額度計算。第七部分 招商營運合作方案一、項目合作階段（一）第一階段提交實操招商方案完成招商方案和租金執(zhí)行價格梯度表，完成本方案的細化和論證數(shù)據(jù)的實際操作的商業(yè)價值，主要包括：，對金沙灣廣場 30 分鐘車程范圍內(nèi)的組團商用物業(yè)進行調(diào)查。、消費水平和發(fā)展趨勢以及消費群體構(gòu)成調(diào)查。（二）第二階段招商代理實施。，全面負責(zé)項目招商工作。，根據(jù)其租賃條件和建筑要求提出調(diào)整意見，并促成簽約。，根據(jù)閣下或閣下成立的公司認可的法律文件，按程序和閣下書面授權(quán)內(nèi)容，代表閣下或或閣下成立的公司與簽定《認租書》、《商品房租賃合同》，并組織開展其它租后跟進服務(wù)工作直至開業(yè)止。，及時把握區(qū)域主要競爭對手動態(tài)。，包括硬件配套、管理服務(wù)、營銷計劃及技巧、宣傳包裝方式、組織管理辦法等。，并監(jiān)督制作以下文本：價目表、裝修標準、付款方式、展覽板、宣傳單張、服務(wù)管理手冊等所有宣傳資料。對廣告公司提交各媒體軟文、廣告的創(chuàng)意和文案提出建議和意見。（三）第三階段團隊受聘運作：閣下在第一階段，需要完成對金沙灣廣場項目進行經(jīng)營管理的公司注冊。，代表我公司全權(quán)進駐并負責(zé)金沙灣廣場的日常經(jīng)營管理工作：營運總監(jiān)：一名，負責(zé)項目后期經(jīng)營管理；物業(yè)經(jīng)理：一名，負責(zé)物業(yè)保安、清潔和消防、物業(yè)維護管理；客服經(jīng)理：一名，負責(zé)賣場現(xiàn)場經(jīng)營管理；策劃經(jīng)理：一名，負責(zé)策劃推廣宣傳工作。34 / 35，完成受聘簽約后，搭建項目組織架構(gòu)，開展人員招聘和培訓(xùn)，導(dǎo)入管理模式、管理制度、作業(yè)流程和監(jiān)控平臺，進入項目管理。 二、項目合作方式（一）方式一：分階段合作階段 內(nèi)容 計費標準與備注第一階段 提交實操招商方案總費用￥20 萬元。達成合作意向，雙簽定合作合同 5 個工作日內(nèi)，閣下支付￥10 萬元作為策劃招商方案費啟動資金。在我方完成方案所涉及的調(diào)查論證分析，經(jīng)閣下對方案核心內(nèi)容逐項認可簽字后，支付余額￥10 萬元。第二階段 招商代理實施項目全面招商開始前一個月由貴司預(yù)支人民幣10 萬元作為組建團隊的啟動費用，該 10 萬元在項目全面招商后至正式開業(yè)內(nèi) 10 個工作日內(nèi)，按均攤的比例在當(dāng)月應(yīng)結(jié)的代理費中逐月抵扣，如在協(xié)議終止前仍未結(jié)清則在最后一期代理費中一次性清算。招商代理費按標準月租金額（即減免租金期過后的正常月租金）的 2 倍計提標準；如以保底租金加分成形式簽約的商鋪，代理費按照在保底租金基礎(chǔ)上增加 50%后的金額計提。如以純分成形式簽約的商鋪，代理費按照商鋪所在樓層的平均租金單價標準計提。主力店租賃代理費按 3 倍平均保底月租金計算。我司促成租戶簽署《商鋪租賃合同》的同時，組織客戶簽署《商鋪物業(yè)管理合同》，收取物業(yè)管理費押金，并按《商鋪物業(yè)管理合同》約定的標準月物業(yè)管理費的 1 倍計提代理費。第三階段 團隊受聘運作 按當(dāng)月營業(yè)收入總額的 7%計提作為我公司的項目營運管理費用。合作期 5 年一個周期。35 / 35（二）方式二：全程深度運營合作?！肮?公司”或“公司+人員”的方式合作。，我方就全程進入直至合同終止。：招商期+開業(yè)后 5 年整內(nèi)，每 5 年為一個周期續(xù)簽合同。：（1）我方：我公司派駐核心人員，代表我公司全權(quán)進駐并負責(zé)金沙灣廣場的日常經(jīng)營管理工作：營運總監(jiān)：一名，負責(zé)項目后期經(jīng)營管理；物業(yè)經(jīng)理：一名，負責(zé)物業(yè)保安、清潔和消防、物業(yè)維護管理；客服經(jīng)理：一名，負責(zé)賣場現(xiàn)場經(jīng)營管理；策劃經(jīng)理：一名，負責(zé)策劃推廣宣傳工作。，完成受聘簽約后，搭建項目組織架構(gòu)，開展人員招聘和培訓(xùn)，導(dǎo)入管理模式、管理制度、作業(yè)流程和監(jiān)控平臺，進入項目管理。（2）閣下：:為雙方簽訂服務(wù)合同后，直至開業(yè)當(dāng)日止為招商期。在招商期內(nèi)，閣下按稅后每月￥8 萬元的標準支付給我公司作為服務(wù)費。 5 年整內(nèi)：按當(dāng)月營業(yè)收入總額的 7%計提作為我公司的項目營運管理費用。合作期 5 年一個周期。C．如果閣下在招商期內(nèi)單方違約，則按“方式一：分階段合作”的計算標準的 2 倍金額作為支付給我方的違約金。如果閣下在開業(yè)后 5 年整內(nèi)單方違約的，按當(dāng)月營業(yè)收入總額的 7%計提的總額的 2 倍作為支付我公司的違約金。