【正文】 律等服務(wù)機(jī)構(gòu)。（3）以光電子為核心的教育經(jīng)濟(jì)、科技經(jīng)濟(jì)、文化經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)經(jīng)濟(jì)、服務(wù)經(jīng)濟(jì)已有一定基礎(chǔ)，正在蓄勢待發(fā)，迎來招商引資快速發(fā)展高峰期。2022 年，光谷區(qū)域 GDP200 億元，2022 年達(dá)到 280 億元。2022 年，中國XX 光谷光電子國際博覽會(huì)上簽約 58 億元人民幣。按照規(guī)劃，未來 10 年，該區(qū)域?qū)⑿略鋈丝?15 萬人，常住人口 30 萬人，大學(xué)生 20 余萬。（4）光谷區(qū)域商務(wù)中心逐步形成。魯巷廣場商務(wù)中心的地位已經(jīng)確立，將成為向民院路、魯磨路、卓豹路、珞瑜東路、步行街延伸形成光谷區(qū)域的商務(wù)繁華中心。 (1)供給總量大，釋放有節(jié)奏。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，光谷片區(qū)區(qū)域目前在售、在建、已報(bào)規(guī)劃批準(zhǔn)的商品住宅總量約為 600 萬 m2，寫字樓物業(yè) 65 萬 m2，商貿(mào)物業(yè) 15 萬 m2左右。目前在光谷區(qū)域的常住居民約為 10 萬人，如此大的商品住宅供應(yīng)量易造成供給大于需求的局面。對(duì)此，開發(fā)商尤其是大盤普遍采取“小量釋放”策略，一般地，各樓盤分期開發(fā)銷售量在 100～200 個(gè)居住單元之間。使特定時(shí)期的市場供給量適應(yīng)需求量。(2)在空間格局上，交通便捷程度和各地人流密集的程度與樓盤銷售態(tài)勢相關(guān)性很強(qiáng)。一般來說：以魯巷廣場為中心，向四周延伸，距離由近到遠(yuǎn)，銷售成本由低到高。以珞瑜東路為基準(zhǔn)線，由北向南，銷售成本由低到高，實(shí)際入住率由高到低。湯遜湖一帶樓盤實(shí)際入住率只有 15%左右。大單位(高校、研究院所、企業(yè))附近的樓盤以這些單位的客戶為主要支撐購買人群。(3)大盤引領(lǐng)市場走向，競爭激烈，各求特色。萬科、當(dāng)代、保利、南益、長城、宏宇、鑫國等開發(fā)商以大盤的規(guī)模、風(fēng)格、價(jià)格引領(lǐng)光谷區(qū)域房地產(chǎn)市場走向。各開發(fā)項(xiàng)目之間競爭激烈，促使各項(xiàng)目以特色取勝。萬科的“產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化”模式，當(dāng)代的“品質(zhì)優(yōu)先” 、南益的“高成本、高品質(zhì)”理念體現(xiàn)在各自的項(xiàng)目上，其市場表現(xiàn)各異。即使如此，在總體上說，同質(zhì)化競爭的現(xiàn)象仍然相當(dāng)突出。 (4)高收入人群密集支撐該區(qū)域房價(jià)在 30003500 元/m 2。該區(qū)域高等學(xué)校、科研單位、科技企業(yè)、民營企業(yè)，積聚著 XX 市的一批高收入人群。該區(qū)域商品住宅價(jià)格從 3 年前的 2022～2500 元/m 2，隨 XX 市房地產(chǎn)市場大趨勢走到現(xiàn)在的 3000～3500 元/m 2。盡管人們一般認(rèn)為該區(qū)域距離中南商務(wù)圈、徐東商務(wù)圈、漢口諸商務(wù)圈距離較遠(yuǎn)，但房價(jià)仍然不低。預(yù)計(jì)該區(qū)域房價(jià)會(huì)在該價(jià)位穩(wěn)下來相當(dāng)一般時(shí)間。(5)客戶普遍成熟度高，投資意識(shí)和維權(quán)意識(shí)強(qiáng)。光谷區(qū)域房地產(chǎn)市場客戶文化素質(zhì)高，懂專業(yè)、懂法規(guī)、懂產(chǎn)品比別的人多，購房時(shí)重視品質(zhì)、追求生活品味、購買決策謹(jǐn)慎穩(wěn)重。漢口售樓成交，一個(gè)客房平均接待三次，即可簽訂合同；光谷區(qū)域一個(gè)客房平均接待六次才能簽訂合同。光谷區(qū)域高收入人群聚集，尋求投資渠道者比例高，出于對(duì)房地產(chǎn)保值增值特性的認(rèn)知，購房投資成為主要投資方式。光谷區(qū)域高知人群維權(quán)意識(shí)相當(dāng)強(qiáng)，購房者要求參與與監(jiān)督預(yù)購房屋建設(shè)和物業(yè)管理公司的選擇。對(duì)于開發(fā)商行為、建筑工程質(zhì)量、物業(yè)管理到位程度要求較高。通俗一點(diǎn)說：“很挑剔” 。（6）客戶不大相信廣告宣傳，較為相信朋友的傳介，更看重自己的實(shí)際觀察。（7）物業(yè)類型由多層轉(zhuǎn)化為商層占主導(dǎo)地位。人們對(duì)于高層樓宇的三大劣勢——成本高、建筑使用率低、物業(yè)管理費(fèi)高的認(rèn)識(shí)，已逐步轉(zhuǎn)化為高層有電梯方便、高處可視自然景觀和人文景觀良好而 無價(jià)、高處自然通風(fēng)污染少的認(rèn)知，正在適應(yīng)建筑高層時(shí)代的來臨。 三、光谷片區(qū)區(qū)域重點(diǎn)競爭項(xiàng)目分析主要競爭物業(yè)分布概況 本 案洪福家園 紫菘楓林上城名都花園楓橋泊岸學(xué)雅芳鄰 臥龍劍橋春天光谷商務(wù)中心獅城風(fēng)華新都 光谷國際巴黎豪庭現(xiàn)代森林花園宇峰家園陸景苑漢盛關(guān)山春曉漢盛關(guān)山春曉金地陽光城保利花園江南家園 2期柒零社區(qū) 主要競爭物業(yè)價(jià)格分析 3100 元/㎡ 3100 元/㎡3500 元/㎡3300 元/㎡㎡3250 元/㎡3100 元/㎡ 2580 元/㎡ 3300 元//㎡3100 元/㎡漢盛關(guān)山春曉3200 元/㎡3800 元/㎡2900 元/㎡ 2900 元/㎡3300 元/㎡㎡3100 元 /㎡3100 元/㎡3338 元 /㎡武昌核心區(qū)武昌核心區(qū)均價(jià)33003800魯巷核心區(qū)魯巷核心區(qū)均價(jià)31003800光谷核心區(qū)光谷核心區(qū)均價(jià)29003300本 案 主要競爭物業(yè)調(diào)查結(jié)果樓盤名稱 開發(fā)商 地理位置 項(xiàng)目規(guī)模 容積率 綠化率 建筑形式 物業(yè)形態(tài) 總戶數(shù) 停車位 均價(jià) 銷售速度光谷商務(wù)中心湖北東盛房地產(chǎn)有限公司魯磨路和珞瑜路的交叉口占地 畝；建面約 萬㎡ 35% 高層（在 建）大型購物中心、寫字樓、高層住宅—1900（一期800）（寫字樓）4800；（住宅）3680 起租售部籌建階段，即將開始客戶登記臥龍劍橋春天XX 臥龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)珞瑜路葉麻店占地 180畝；建面約 25 萬㎡ 35% 多層、小 高層 住宅、商業(yè)、 辦公 1216 戶 — 3250 元/㎡ 銷售速度一般巴黎豪庭南益置業(yè)（XX ）有限公司珞瑜路與關(guān)山二路交匯處占地 178畝；建面共 30 萬㎡ 40% 小高層，高層（籌建） 高尚住宅 2362 戶 2100 個(gè) 3338 元/㎡2022 年 11 月 6日開盤，當(dāng)日170 套售出現(xiàn)代森林花園湖北現(xiàn)代城市建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司洪山馬鞍山森林公園對(duì)面占地 135畝；建面約 27 萬㎡ 39%小高層,多層,疊加別墅普通住宅 1320 戶 700 個(gè) 3300 元/㎡銷售速度一般，推出 300 套 4 個(gè)月銷售一半柒零社區(qū)XX 市洪華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 洪山民院路當(dāng)代學(xué)生公寓南面占地 42 畝；建面約 5萬㎡ 35% 多層 普通住宅 428 戶 210 個(gè) 3100 元/㎡ 銷售一般江南家園 2 期XX 佳境房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司洪山民院路〔XX 科技學(xué)院旁〕共占地204 畝；二期建面約 萬 45% 多層 小高層 普通住宅768 戶（一期1200 戶） — 3100 元/㎡ 銷售較好 ㎡樓盤名稱 開發(fā)商 地理位置 項(xiàng)目規(guī)模 容積率 綠化率 建筑形式 物業(yè)形態(tài) 總戶數(shù) 停車位 均價(jià) 銷售速度保利花園二期保利（XX）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司洪山關(guān)山一路 74 號(hào)共占地235 畝；二期建面約 萬㎡（總 36 萬） 42% 高層，小高 層，多層 普通住宅 3000 戶 1960 個(gè)2900 元/㎡（近期下調(diào)，前期為 3100元/㎡）于 20228 開盤僅推出一棟，待售金地陽光城 XX 市洪華房地產(chǎn)開發(fā)公司 洪山民族大道與新竹路交匯處占地 210畝；建面約 14 萬㎡（共 萬） 41 % 多層、庭院 洋房 普通住宅 1100 戶 330 個(gè) 3200 元/㎡ 于 2022115 開盤陸景苑二期湖北海陸景置業(yè)發(fā)展有限公司洪山關(guān)山二路與楚雄大道交匯處占地 120畝；建面約 萬㎡ 33 % 多層、小高層 住宅 646 戶 —調(diào)價(jià)中（11 月 16號(hào)前均價(jià)3000 元/㎡）全現(xiàn)房，銷售一般光谷國際 XX 政和實(shí)業(yè)有限公司光谷華光大道珞瑜路路口占地 畝；建面約 10 萬㎡ — 高層（30層） 住宅、商業(yè)、 辦公 1080 戶 — 3100 元/㎡20226 月底開盤，底層 1~3 為中商超市，銷售緩慢漢盛關(guān)山春曉二期XX 漢盛地產(chǎn)有限公司洪山關(guān)山一路特一號(hào)占地 畝；建面約 36% 多層、小高 層 普通住宅 1328 戶 740 個(gè) 2900 元/㎡ 2022910 開盤，銷售一般 18 萬㎡名都花園 3期楓橋泊岸XX 城投房地產(chǎn)開發(fā)公司洪山雄楚大街 450 號(hào)占地共1000 畝，三期建面約 9 萬㎡ 42% 小高層 普通住宅 總套數(shù)4000 戶 — 3500 元/㎡ 202242 開盤，銷售較好樓盤名稱 開發(fā)商 地理位置 項(xiàng)目規(guī)模 容積率 綠化率 建筑形式 物業(yè)形態(tài) 總戶數(shù) 停車位 均價(jià) 銷售速度紫菘楓林上城二期XX 紫菘房地產(chǎn)建筑集團(tuán)股份有限公司洪山雄楚大街與民院路交匯處東側(cè)占地約 70畝，建面約 8 萬㎡ 49% 高層，小高 層 普通住宅 500 戶 360 個(gè) 3100 元/㎡ 二期開盤，一期 6 萬方售罄學(xué)雅芳鄰二期XX 市洪華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 洪山雄楚大道卓刀泉路交匯處東南面占地約 85畝，建面約 16 萬㎡ 40% 小高層，高 層住宅樓、辦公、超市、臨街商鋪835 戶 300 個(gè) 3300 元/㎡ 202268 二期開盤，銷售緩慢獅城風(fēng)華新都 XX 洪發(fā)物業(yè)發(fā)展有限公司武昌洪山區(qū)珞師路 447號(hào)占地 150畝；建面約 16 萬㎡ 30% 小高層 普通住宅 700 戶 — 3300 元/㎡ 2022717 開盤，銷售緩慢洪福家園 XX 洪順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司洪山東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)雄楚大街156 號(hào)占地 30 畝；建面約 10萬㎡5 40% 高層、小高 層 商住樓 700 戶 — 3100 元/㎡ 2022 年 1 月開盤，銷售緩慢宇峰家園湖北宇峰房地產(chǎn)開發(fā)公司洪山關(guān)山二路 19 號(hào)占地約 35畝，建面約 4 萬㎡ 43% 多層、小高 層 普通住宅 432 戶 — 2580 元/㎡ 2022101 開盤，銷售緩慢當(dāng)代國際花園XX 當(dāng)代科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)股洪山關(guān)山二路與城市中占地 825畝；建面 45%小高層、多層、花園洋住宅及辦公樓 3030 戶 3100 個(gè) 3500 元/㎡ 開盤，銷售一般 份有限公司 環(huán)線交匯處 約 萬㎡房光谷坐標(biāo)城湖北長城建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司 關(guān)山大道與南湖南路交匯處占地 437畝；建面約 40 萬㎡ 43% 多層、小高 層、高層 居住、商業(yè) 一體化 3600 戶 3600 個(gè) 3500 元/㎡ 于 20221119 開盤，銷售一般樓盤名稱 開發(fā)商 地理位置 項(xiàng)目規(guī)模 容積率 綠化率 建筑形式 物業(yè)形態(tài) 總戶數(shù) 停車位 均價(jià) 銷售速度萬科城市花園XX 萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司洪山東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)關(guān)山一路南端占地約540 畝；建面約 39萬㎡ 40% 多層、小高 層 普通住宅 700 戶 — 3800 元/㎡廚衛(wèi)裝修交房，2022619 開盤，銷售一般主要競爭項(xiàng)目的高層物業(yè)分析序號(hào) 樓盤名稱 地理位置 樓層棟數(shù) 價(jià)格 營銷推廣主題 主力戶型 銷售進(jìn)度1光谷商務(wù)中心魯巷廣場西北角2 棟 25 層（裙樓1~5 層為底商，6~25 層為寫字樓、住宅）寫字樓 4800 元/㎡；住宅 3680 元/㎡起（層差40 元/㎡） ；均價(jià) 4300 元/㎡；商鋪整體招租住宅——“入住景觀住宅，品味夢想人生” ；商鋪——“擁有黃金店鋪，三代生活無憂” ；寫字樓——“投資高級(jí)寫字樓，身份地位都顯赫”—— 客戶登記階段2 巴黎豪庭 原鼓風(fēng)機(jī) 廠廠址 只推出9 號(hào)樓，都是 11 層小高層；高層還在籌建階段，規(guī)劃 28 層住宅 3200 元/㎡起價(jià)，3338 元/㎡均價(jià)（底商未做）“東湖光谷、生活大師、大眾豪庭”1*1：㎡、㎡2*2：㎡、㎡3*2：130~137㎡（主力戶型）4*2：140㎡~155㎡ 開盤，推出 170 套，已發(fā)出 400 張 VIP卡客戶當(dāng)天購房90 套，銷售速度 一般3 保利花園原湖北電機(jī)廠廠址 18 層住宅 2900 元/㎡均價(jià)；底商 12022 元/㎡（面積60~80㎡）“原生態(tài)新人文數(shù)字化”2*2：79㎡~92 ㎡（83㎡左右主力戶型）3*2：117㎡~143 ㎡（120㎡左右主力戶型）4*2：152 ㎡ 60％左右4 光谷國際華中科技大學(xué)東校區(qū)南側(cè)3 層底商裙樓和 2棟 27 層的塔樓住宅均價(jià) 3100 元/㎡；整體招商（1~3 樓） ，中商已簽合同“締造光谷精神堡壘；創(chuàng)新科技孵化基地；構(gòu)筑城市生態(tài)物業(yè)；多維空間建筑集群”1*1：54㎡、72㎡2*2：81㎡、92㎡（面積在80㎡左右主力戶型，可辦公可居住）小戶型銷售較好5 學(xué)雅芳鄰二期洪山雄楚大道卓刀泉路交