【正文】 。折扣后均價（元/m2）實際項目銷售均價900—15％855m2920—25％874940—25％893940—25％893950—10％以上各期優(yōu)惠折扣以每期中最大優(yōu)惠額計算，實際銷售均價會比上表略高。如銷售量達不到每期期望值，則應加大廣告投入提高宣傳力度，分析當時市場調整營銷策略；如銷售量較早達到目標值，則應及時減少優(yōu)惠折扣，提高銷售價格。七、入市推廣建議（一）入市環(huán)境分析今年白云南湖新區(qū)將會動工修建，連結貴陽市金陽新區(qū)的高等級公路也將建成通車。這樣就可能會有大面積的住宅小區(qū)跟風而上，本小區(qū)如不在較短時間內被市場所消化，將會受到后續(xù)物業(yè)的沖擊，對開發(fā)商的長遠發(fā)展很不利。因而及早入市可以降低市場風險。況且，本項目與白云區(qū)在售樓盤相比較具有多國綜合園林、大型會所、后現(xiàn)代簡約仿生建筑等獨特買點。在市場的差異化競爭中占有非常有利的優(yōu)勢。（二）首期銷售目標盡快回籠資金通過小區(qū)道路建設，小區(qū)環(huán)境的塑造，體現(xiàn)出小區(qū)整體風格的美好前景，為后期的銷售做好鋪墊通過會所的外部包裝和各種配套設施的宣傳，加大客戶對物業(yè)的羨慕程度通過突出項目的高質素、低售價形成反差，營造出項目的良好購買熱潮，樹立品牌效應（三）首期入市定價原則項目首次推出市場，為測試市場反應通常先推出少量單位作內部認購，根據(jù)內部認購反應情況適當調整銷售策略、銷售價格后再進行公開發(fā)售。內部認購選擇推出環(huán)境質素相對較差之樓宇，另遵循“低開高走”定價原則，將首度開盤售價定至最低，但總體均價應在874元/m2以上。（四）入市銷售形式借助國際風箏節(jié)推出項目項目擬定開盤期正是白云國際風箏節(jié)的舉辦期間，正好給本案一個提高知名度的大好時機。仔細策劃風箏節(jié)期間的開盤活動，力求在市面上引起較大的反響。舉辦小型小區(qū)游園活動我們的園林是一個獨到的賣點，先做園林有利于樹立樓盤形象，促進買家的購買信心。在開盤期間舉辦這樣的園林觀賞活動，可以吸引眾多的準客戶的圍觀，使項目一舉成名。巡回展銷會由于項目所處位置離市中心較遠，采用巡回展銷會可更直接的向客戶傳遞信息，介紹樓盤。每次展銷會前，敝司都會提供詳盡的策劃方案和負責展銷會的工作布置。現(xiàn)場銷售客戶購買商品房最終都會通過現(xiàn)場參觀，感受項目的位置、環(huán)境、建筑風格、建筑質量等各方面質素后方可決定。本項目如4月份銷售，則園林環(huán)境已見雛形，現(xiàn)場促銷作用相當大。因而現(xiàn)場包裝相當重要，售樓處一定要體現(xiàn)樓盤氣勢、建筑風格?，F(xiàn)場銷售是整合營銷模式中最重要的一環(huán)。新聞炒作于開盤前半個月，以大量的軟、硬性新聞向外界透露發(fā)布項目的銷售信息，介紹項目的各項賣點。八、項目媒體組合（一）貴陽市房地產宣傳媒體分析房地產業(yè)作為新興的國民經濟支柱產業(yè)，在國家政策的扶持下，近一兩年于全國各地得以快速發(fā)展。貴陽市的房地產業(yè)發(fā)展速度在全國都是排前幾位的，到今年房市從格還在上揚。貴陽從事地產開發(fā)的人也越來越多，自然就會選擇各種廣告媒體。目前，在貴陽進房地產信息傳播的媒體主要有報紙、單張、電臺、電視、戶外廣告等，其中尤以報紙廣告為主。報紙廣告以覆蓋面廣，可傳播一些詳細的數(shù)據(jù)及可讀性高等特點，是產品宣傳推廣最為重要的廣告媒體?！顿F州都市報》與《貴陽晚報》是房開商最愛采用的信息傳播載體，也是貴陽地產信息傳播最佳的兩份報紙！今年房交會前后《貴州商報》以其低廉的價格吸引了不少廣告，其小報內容逐漸被市民所接受，發(fā)行量逐漸加大，市場影響力正被開發(fā)商所認同。單張這是一種類似小報的專項宣傳媒體，可單面、雙面印刷，主要采用夾報、郵寄和直遞這三種方式傳達給目標人群。這種方式其特點為針對性強、專題性強，對特定的目標客戶宣傳力度較大。電臺雖然電視的普及使較少人收聽電臺，但亦有相當部分經營零售業(yè)的商戶、工業(yè)生產廠商、駕坐車人士、中老年人等因工作需要或生活作息均有收聽電臺的習慣，故上述人士均有機會接觸電臺廣告，其中就有著我們許多的潛在客戶。而電臺廣告制作及投放費用較為低廉，因此借助電臺廣告媒體為項目宣傳不容忽視。貴陽市收聽率較高的電臺基本情況：A、貴州音樂廣播電臺（）整點信息特約：臺標45—50秒24次/天 B、貴州交通廣播電臺（）高密度廣告：整點信息每次30秒12次/天廣告穿插時段：8:30AM—22:30PM；，可打C、貴陽新聞廣播電臺（、AM999千赫）高密度廣告：每次45秒12次/天，電視電視廣告具有視、聽、讀的綜合效果與強烈的感觀刺激，感染力很強，并且信息儲量大，具有演示功能。宣傳面也特別廣。但電視廣告時間選擇余地小，一般只在晚上黃金時間收效才大，且廣告時間短，需與報紙廣告相互配合，到互為補充。A、貴州有線影視頻道這是貴陽市收視率比較高的頻道之一。可以實行冠名的方式，6萬元可做兩個30秒和兩個5秒廣告（衛(wèi)一插播），折。B、貴州有線生活頻道“世紀家園”房地產直播節(jié)目收視率較高。每周從周二到周日播出八次，每次節(jié)目30分鐘，（包制作）。C、貴州有線圖文電視頻道《筑城房訊》，（包制作），每次30秒，每天四次。另10秒/天送一年或60秒/月送二個月的企業(yè)形象。戶外廣告戶外廣告最大的優(yōu)點是長期置于戶外，可使過往人群重復記憶，故而宣傳效果較為理想。但該類廣告?zhèn)鞑サ男畔⒘坎淮螅啡送且粧叨^，只能適合于作樓盤的形象推廣。現(xiàn)在最常用的戶外廣告有車身廣告、燈箱廣告、路牌廣告等。車身廣告：4000元/塊?年（雙面），不含設計噴繪制作費燈箱廣告：330元m2?月（包設計、制作、發(fā)布、安裝、維修、每天6小時電費）路牌廣告：戶外噴繪150元/m2（不含設計、安裝費）（二）白云區(qū)媒體分析白云電視臺：圖文制作600元純字幕300元時間1’30″每晚8：00開播，可以任選時段，300元/日廣播價位是電視價位的一半白云報，整版3000元，一周兩期（三）項目媒體組合進行項目宣傳并非在所有的宣傳媒體上加大投入量就能取得較好的效果。我們需要尋求的是一種花費最小，效果最理想的媒體有機組合?，F(xiàn)將本案推廣過程中的媒體組合安排如下：籌備期項目前的準備工作相當多且繁雜，在這一時期應做部分宣傳和做好項目后期宣傳的資料準備。如售樓部、示范單位的建造、銷售物料（如售樓書、模型、展板等）、電臺稿的定稿制作、電視片的制作、電視廣告的制作、戶外廣告的設計等。媒體組合（1）新聞撰稿（2）工地圍墻廣告（3）戶外廣告內部認購期由于本項目尚未真正推出市場發(fā)售，故在此階段應營造良好的聲勢，逐步建立起項目品牌形象，同時為項目下期銷售奠定堅實基礎。媒體組合：（1）工地圍墻廣告（2）報紙廣告（3）戶外廣告（4）電視廣告（白云電視臺）（5）新聞發(fā)布會公開發(fā)售期在前兩期的宣傳推廣下，項目形象得到建立，此階段應展開全面促銷推廣。媒體組合：（1）工地圍墻廣告（2）派發(fā)單張（3）戶外廣告（吸收區(qū)域性客戶）（4）報紙廣告（擴大廣告受眾范圍）鞏固前階段的市場形象，增加促銷性元素，將項目之優(yōu)勢特色賣點清晰的公諸于市場，此階段報紙廣告占較大比重。（5）電視廣告促銷性電視廣告，廣告內容應盡可能的豐富，以配合銷售工作的展開。（6）電臺廣告投放次數(shù)頻密，展開大規(guī)模宣傳攻勢。４、強銷期此時項目形象已在客戶心中基本確立，而且借助發(fā)售期的銷售勢頭，加強客戶對物業(yè)的認同度，從而達到大量銷售的目的。媒體組合：（１）戶外廣告（２）工地圍墻（３）報紙廣告廣告訴求點轉向工程度量、實物房屋、物業(yè)管理等。（４）電視廣告減少電視廣告播放次數(shù)５、清盤期物業(yè)銷售接近尾聲，減免電臺廣告、電視廣告、報紙作重點宣傳，力求短期清盤。媒體組合：戶外廣告在小區(qū)實物環(huán)境、物管上多做文章。報紙訴求重點應在交樓前的準備工作和交樓前后的各種活動。以上僅為敝司一計劃性安排，在實際操盤中可據(jù)情況改動。項目品牌培育分析決策（一）項目命名及標志設計項目的主題定位確立了其名稱及標志都應具有較強的現(xiàn)代氣息和時代韻味。貴司所定的“時代新居”的名稱，能夠巧妙的與南湖新區(qū)的建設相結合，比較適合目前白云整個城區(qū)的發(fā)展方向，而不失與建筑設計風格相結合，敝司非常認同。敝司針對這一命名及主題定位，為此項目設計了如下標志供貴司參考。簡約的房屋構架代表時代新居新穎、別致、時代氣息強烈的戶型以及整體構造?！吧綗o水不活”，浪花代表時代新居所獨有的一種靈氣，也代表一種浪潮，時代的浪潮，而時代新居就是建于這個時代的浪尖，橘紅則體現(xiàn)了一咱溫馨，一種家的感覺兩個未封口的橢圓相互交錯，給人以時光隧道的感覺，配以多種色彩，代表了這個光怪陸離的時代，顯得時代氣息強烈。而這多種色彩的融合讓想到了那繁花似錦，春意昂然的美好季節(jié)，也代表了多種園林風格、異域文化的一種交融。穿過時光隧道，穿過世外桃源的入口，且融合了異國的情調，“初極窄，復行十余步，豁然開朗”，代表了公司的一種理念，對房屋品質的一種追求，對美好生活的一種向往，對時代浪潮的一種把握。 （二）項目VI設計VI是CIS戰(zhàn)略（企業(yè)形象識別系統(tǒng)）中的視覺識別系統(tǒng)。它是項目品牌形成的一個至關重要的環(huán)節(jié)，宏觀世界所涉及的一切東西都是項目對外樹立形象的介質。項目VI設計主要包括基礎設施設計、應用系統(tǒng)設計、禮品設計、運輸系統(tǒng)設計這四大塊，所涉及的單項是非常多的，可根據(jù)實際情況選擇部分制作，下面就將本案的部分VI設計如下略23 / 2