【正文】 區(qū)內(nèi)唯一一片后現(xiàn)代簡約仿生設(shè)計(jì)風(fēng)格的住宅小區(qū)與南湖新區(qū)直接接壤，可借勢(shì)炒作（二）劣勢(shì)故此，銷售推廣期及宣傳鋪排亦相應(yīng)較長。項(xiàng)目宣傳主題目項(xiàng)目的宣傳主題是項(xiàng)目定位的直接體現(xiàn)，是貫穿整個(gè)樓盤開發(fā)與銷售的全過程的。本案緊鄰新區(qū)，這樣的主題確立，緊緊的抓住南湖新區(qū)這棵大樹，可以引起白云市民的關(guān)注，而且有利于與政府溝通進(jìn)行宣傳，達(dá)到“借雞生蛋”的目的。這塊土地是連結(jié)舊城與新城的重要鏈環(huán)。Ｃ、建筑設(shè)計(jì)后現(xiàn)代簡約式的仿生建筑在整個(gè)貴陽市也是首家提出。大面積的戶型對(duì)各種功能房間的設(shè)計(jì)都較為有利，相信戶型在貴我兩司的共同努力下定會(huì)成為一個(gè)靚麗的賣點(diǎn)。本案在會(huì)所上有著較大的炒作空間。前面建議的顧問形式的物管方式，既可節(jié)約成本，又可引進(jìn)先管理方式，塑造物業(yè)品牌。項(xiàng)目賣點(diǎn)的宣傳運(yùn)作前文所述的總體形象宣傳主題以及各核心賣點(diǎn)，在實(shí)際宣傳的操作過程中，敝司認(rèn)為必須經(jīng)過全面、透徹的鋪排，尤其是在項(xiàng)目正式公開發(fā)售前的形象宣傳階段，以上賣點(diǎn)均可作重點(diǎn)的宣傳炒作。在產(chǎn)品的銷售往往不再是產(chǎn)品的直接銷售，產(chǎn)品的推廣往往也不再是產(chǎn)品性能的直接推廣，產(chǎn)品的營銷往往是對(duì)客戶的潛在需求的把握和喚醒。作為開發(fā)商的永茂地產(chǎn)品牌形象直接影響著目標(biāo)消費(fèi)群的購買力。因而建設(shè)公司在項(xiàng)目過程進(jìn)度及自身形象上都要加以重視，形象工程是直接影響銷售的一個(gè)重要因素。（4）行銷渠道我們銷售物業(yè)就得把各種有關(guān)物業(yè)的信息告知給目標(biāo)客戶，我們可以進(jìn)行直接的或間接的告知客戶，在告知過程中所經(jīng)過的各種途徑就叫行銷渠道。根據(jù)本案實(shí)際情況，現(xiàn)擬選擇如下渠道：a、現(xiàn)場(chǎng)直銷,DM是一種郵政廣告，多為單張形式出現(xiàn)，可以夾報(bào)派送，針對(duì)性郵寄和現(xiàn)場(chǎng)派送。這里的“傳銷”是指?jìng)鞑ヤN售。這種方式一般以輔助形式出現(xiàn)。開通幾趟貫穿全城的交通巴士，一可利用車身廣告進(jìn)行流動(dòng)宣傳；二可方便準(zhǔn)客戶現(xiàn)場(chǎng)看樓。物業(yè)的許多優(yōu)點(diǎn)都可在客戶面前展露無遺，而可利用裝修的技巧彌補(bǔ)物業(yè)結(jié)構(gòu)上的不足。h、廣告推銷,并在不斷重復(fù)的記憶中強(qiáng)化共對(duì)本案各項(xiàng)賣點(diǎn)的認(rèn)可。引銷期：引導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)樓盤的關(guān)注和認(rèn)同。續(xù)銷期：針對(duì)消費(fèi)者對(duì)樓盤認(rèn)為存在的問題，通過各種促銷活動(dòng)，作針對(duì)性的宣傳銷售。開盤期—10建筑設(shè)計(jì)定案研究市場(chǎng)實(shí)時(shí)情況售樓資料（戶型圖、售樓書、認(rèn)購須知、價(jià)格表、項(xiàng)目說明、貸款利率表等）準(zhǔn)備齊備小區(qū)大門及入口道路制作1銷售人員招聘與培訓(xùn)1路牌廣告制作發(fā)布，引起注意，吸引客戶2內(nèi)部認(rèn)購期任務(wù)：預(yù)收訂金，而于公開發(fā)售當(dāng)日于現(xiàn)場(chǎng)補(bǔ)足首期款，簽定購房合同，形成公開當(dāng)日購買熱潮先期海報(bào)散發(fā)公關(guān)活動(dòng)具體實(shí)施—一舉豐收前期醞釀成果，造成現(xiàn)場(chǎng)購買人氣旺盛的局面模型進(jìn)場(chǎng)，備齊各種銷售資料先期購買者適當(dāng)派發(fā)禮品，吸引貪小便宜的客戶強(qiáng)銷期任務(wù)：加強(qiáng)客戶介紹舉辦各種業(yè)主活動(dòng)，利用客戶耳語推廣工作重點(diǎn)：加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)銷控及炒作報(bào)紙廣告更具針對(duì)性，賣點(diǎn)更為突出續(xù)銷期加強(qiáng)補(bǔ)足，簽約工作工作重點(diǎn)：研討未售出戶型的原因，調(diào)整廣告媒體戰(zhàn)略清理尾盤調(diào)整媒體宣傳方式，重點(diǎn)攻擊準(zhǔn)備交房資料，確定交房具體時(shí)間做好與物業(yè)公司的交接工作（三）銷售目標(biāo)確定本項(xiàng)目預(yù)計(jì)總銷售面積約為72000m2。銷售時(shí)間m2）—94089325％—這樣就可能會(huì)有大面積的住宅小區(qū)跟風(fēng)而上，本小區(qū)如不在較短時(shí)間內(nèi)被市場(chǎng)所消化，將會(huì)受到后續(xù)物業(yè)的沖擊，對(duì)開發(fā)商的長遠(yuǎn)發(fā)展很不利。（二）首期銷售目標(biāo)通過突出項(xiàng)目的高質(zhì)素、低售價(jià)形成反差，營造出項(xiàng)目的良好購買熱潮，樹立品牌效應(yīng)（三）首期入市定價(jià)原則項(xiàng)目首次推出市場(chǎng)，為測(cè)試市場(chǎng)反應(yīng)通常先推出少量單位作內(nèi)部認(rèn)購，根據(jù)內(nèi)部認(rèn)購反應(yīng)情況適當(dāng)調(diào)整銷售策略、銷售價(jià)格后再進(jìn)行公開發(fā)售。借助國際風(fēng)箏節(jié)推出項(xiàng)目項(xiàng)目擬定開盤期正是白云國際風(fēng)箏節(jié)的舉辦期間，正好給本案一個(gè)提高知名度的大好時(shí)機(jī)。在開盤期間舉辦這樣的園林觀賞活動(dòng)，可以吸引眾多的準(zhǔn)客戶的圍觀，使項(xiàng)目一舉成名。本項(xiàng)目如4月份銷售，則園林環(huán)境已見雛形，現(xiàn)場(chǎng)促銷作用相當(dāng)大。貴陽從事地產(chǎn)開發(fā)的人也越來越多，自然就會(huì)選擇各種廣告媒體。電臺(tái)雖然電視的普及使較少人收聽電臺(tái)，但亦有相當(dāng)部分經(jīng)營零售業(yè)的商戶、工業(yè)生產(chǎn)廠商、駕坐車人士、中老年人等因工作需要或生活作息均有收聽電臺(tái)的習(xí)慣，故上述人士均有機(jī)會(huì)接觸電臺(tái)廣告，其中就有著我們?cè)S多的潛在客戶。貴州交通廣播電臺(tái)（）高密度廣告：整點(diǎn)信息每次30秒12次/天廣告穿插時(shí)段：8:30AM—22:30PM；，可打宣傳面也特別廣。折。另10秒/天送一年或60秒/月送二個(gè)月的企業(yè)形象。車身廣告：4000元/塊?年（雙面），不含設(shè)計(jì)噴繪制作費(fèi)燈箱廣告：330元m2?月（包設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布、安裝、維修、每天6小時(shí)電費(fèi)）路牌廣告：戶外噴繪150元/m2（不含設(shè)計(jì)、安裝費(fèi)）（二）白云區(qū)媒體分析白云電視臺(tái)：圖文制作籌備期項(xiàng)目前的準(zhǔn)備工作相當(dāng)多且繁雜，在這一時(shí)期應(yīng)做部分宣傳和做好項(xiàng)目后期宣傳的資料準(zhǔn)備。工地圍墻廣告（3）工地圍墻廣告（2）新聞發(fā)布會(huì)公開發(fā)售期在前兩期的宣傳推廣下，項(xiàng)目形象得到建立，此階段應(yīng)展開全面促銷推廣。戶外廣告（吸收區(qū)域性客戶）（4）（6）戶外廣告（２）電視廣告減少電視廣告播放次數(shù)５、清盤期物業(yè)銷售接近尾聲，減免電臺(tái)廣告、電視廣告、報(bào)紙作重點(diǎn)宣傳，力求短期清盤。戶外廣告在小區(qū)實(shí)物環(huán)境、物管上多做文章。貴司所定的“時(shí)代新居”的名稱，能夠巧妙的與南湖新區(qū)的建設(shè)相結(jié)合，比較適合目前白云整個(gè)城區(qū)的發(fā)展方向，而不失與建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格相結(jié)合，敝司非常認(rèn)同?！吧綗o水不活”，浪花代表時(shí)代新居所獨(dú)有的一種靈氣，也代表一種浪潮，時(shí)代的浪潮，而時(shí)代新居就是建于這個(gè)時(shí)代的浪尖，橘紅則體現(xiàn)了一咱溫馨，一種家的感覺兩個(gè)未封口的橢圓相互交錯(cuò)，給人以時(shí)光隧道的感覺，配以多種色彩，代表了這個(gè)光怪陸離的時(shí)代，顯得時(shí)代氣息強(qiáng)烈。它是項(xiàng)目品牌形成的一個(gè)至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，宏觀世界所涉及的一切東西都是項(xiàng)目對(duì)外樹立形象的介質(zhì)。穿過時(shí)光隧道，穿過世外桃源的入口，且融合了異國的情調(diào)，“初極窄，復(fù)行十余步，豁然開朗”，代表了公司的一種理念，對(duì)房屋品質(zhì)的一種追求，對(duì)美好生活的一種向往，對(duì)時(shí)代浪潮的一種把握。以上僅為敝司一計(jì)劃性安排，在實(shí)際操盤中可據(jù)情況改動(dòng)。報(bào)紙廣告廣告訴求點(diǎn)轉(zhuǎn)向工程度量、實(shí)物房屋、物業(yè)管理等。４、強(qiáng)銷期此時(shí)項(xiàng)目形象已在客戶心中基本確立，而且借助發(fā)售期的銷售勢(shì)頭，加強(qiáng)客戶對(duì)物業(yè)的認(rèn)同度，從而達(dá)到大量銷售的目的。（5）工地圍墻廣告（2）戶外廣告（4）內(nèi)部認(rèn)購期由于本項(xiàng)目尚未真正推出市場(chǎng)發(fā)售，故在此階段應(yīng)營造良好的聲勢(shì)，逐步建立起項(xiàng)目品牌形象，同時(shí)為項(xiàng)目下期銷售奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。媒體組合（1）我們需要尋求的是一種花費(fèi)最小，效果最理想的媒體有機(jī)組合。時(shí)間純字幕但該類廣告?zhèn)鞑サ男畔⒘坎淮螅啡送且粧叨^，只能適合于作樓盤的形象推廣。每周從周二到周日播出八次，每次節(jié)目30分鐘，（包制作）。A、貴州有線影視頻道這是貴陽市收視率比較高的頻道之一。貴陽新聞廣播電臺(tái)貴陽市收聽率較高的電臺(tái)基本情況：A、這種方式其特點(diǎn)為針對(duì)性強(qiáng)、專題性強(qiáng)，對(duì)特定的目標(biāo)客戶宣傳力度較大。報(bào)紙廣告以覆蓋面廣，可傳播一些詳細(xì)的數(shù)據(jù)及可讀性高等特點(diǎn)，是產(chǎn)品宣傳推廣最為重要的廣告媒體。八、項(xiàng)目媒體組合（一）貴陽市房地產(chǎn)宣傳媒體分析房地產(chǎn)業(yè)作為新興的國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，在國家政策的扶持下，近一兩年于全國各地得以快速發(fā)展。現(xiàn)場(chǎng)銷售是整合營銷模式中最重要的一環(huán)。每次展銷會(huì)前，敝司都會(huì)提供詳盡的策劃方案和負(fù)責(zé)展銷會(huì)的工作布置。以上。通過小區(qū)道路建設(shè)，小區(qū)環(huán)境的塑造，體現(xiàn)出小區(qū)整體風(fēng)格的美好前景，為后期的銷售做好鋪墊況且，本項(xiàng)目與白云區(qū)在售樓盤相比較具有多國綜合園林、大型會(huì)所、后現(xiàn)代簡約仿生建筑等獨(dú)特買點(diǎn)。如銷售量達(dá)不到每期期望值，則應(yīng)加大廣告投入提高宣傳力度，分析當(dāng)時(shí)市場(chǎng)調(diào)整營銷策略；如銷售量較早達(dá)到目標(biāo)值，則應(yīng)及時(shí)減少優(yōu)惠折扣，提高銷售價(jià)格。10％893—25％—優(yōu)惠折扣為了取得預(yù)期的銷售成果，特將本項(xiàng)目做如下的銷售安排：預(yù)期均價(jià)（元/做好交房工作，并加大宣傳力度，讓未買房者堅(jiān)定信心在會(huì)所內(nèi)舉辦多國園林的大型游園參觀活動(dòng)，引導(dǎo)物業(yè)公司進(jìn)場(chǎng)做好交房工作工作重點(diǎn)：繼續(xù)發(fā)動(dòng)客戶介紹客戶過濾客戶資料，追蹤客戶，掌握回籠客戶針對(duì)目標(biāo)客戶集中區(qū)域加強(qiáng)海報(bào)派夾針對(duì)銷售情形，分析市場(chǎng)，修正廣告戶外媒體再加強(qiáng)所有廣告媒體量達(dá)到高峰，隆重公開本項(xiàng)目配合公關(guān)活動(dòng)聚積人氣工作重點(diǎn)：迅速樹立項(xiàng)目形象及提升項(xiàng)目的知名度，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)，為項(xiàng)目售樓現(xiàn)場(chǎng)制作完成報(bào)紙廣告定案刊出對(duì)來客散播耳語，使客戶介紹客戶，以醞釀待購客戶群體模型廠家定案制作—確定銷售組織架構(gòu)電視廣告制作1大型會(huì)所經(jīng)營項(xiàng)目確定1擬定公開或促銷計(jì)劃物管顧問公司定案續(xù)銷期籌備期—聘請(qǐng)知名物業(yè)顧問公司加盟物業(yè)管理，擴(kuò)大物業(yè)管理公司宣傳力度，最終完成項(xiàng)目清盤。強(qiáng)銷期：針對(duì)已對(duì)樓盤形成初步認(rèn)同的消費(fèi)者。通過對(duì)樓盤綜合形象的樹立和推廣，提高樓盤市場(chǎng)知名度，向公眾灌輸項(xiàng)目的主題思想，了解市場(chǎng)反應(yīng)，市場(chǎng)實(shí)際需求，檢討價(jià)格策略和推廣策略。六、銷售階段設(shè)計(jì)與目標(biāo)分析決策（一）銷售階段設(shè)計(jì)根據(jù)現(xiàn)在市場(chǎng)實(shí)際情況，未來市場(chǎng)發(fā)展方向，我們把項(xiàng)目的整個(gè)營銷周期化分為以下幾個(gè)階段。具體分為戶外廣告、報(bào)刊雜志廣告、電臺(tái)廣告、電視廣告，Internet網(wǎng)上廣告等。g、開展銷會(huì),f、樣板房展示,也可利用電話追蹤已來看房顧客，促成其成交。也可抓住那些知道物業(yè)信息，但尚在猶豫的客戶。我們做十則廣告，也許還不如已購戶的一句贊賞的話語。在目標(biāo)客戶較為明確，活動(dòng)范圍相對(duì)集中，區(qū)域采用這種方式可以達(dá)到意想不到的效果。即是與客戶面對(duì)面的直接推銷，客戶疑問現(xiàn)場(chǎng)解答，這種方式的成功率較高。它是我們營銷過程