【正文】 業(yè)主入住以后，成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，行使業(yè)主享有的權(quán)利時，業(yè)主大會可以自行選聘物業(yè)管理公司，決定物管資金的使用和管理監(jiān)督。但在入住初期，業(yè)主只能接受開發(fā)商和物業(yè)管理單位擬定的臨時物業(yè)管理公約，當(dāng)然，業(yè)主如果對該物業(yè)管理公約存在意見或建議，可以在以后的業(yè)主大會召開時提交業(yè)主大會討論。畢竟，臨時物業(yè)管理公約還是相對規(guī)范和有章可循的。建設(shè)部和各地方已經(jīng)陸續(xù)出臺了一些行政指導(dǎo)性和強(qiáng)行性的規(guī)定，加大了對前期物業(yè)管理工作的監(jiān)督和管理，在一定程度上也加大了對業(yè)主的保護(hù)。因此，簽署臨時物業(yè)管理公約，并不會導(dǎo)致業(yè)主權(quán)利義務(wù)的重大變更。完成了房屋的驗(yàn)收檢查工作，若有問題，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結(jié)果是否影響收房，若影響，需要進(jìn)行交涉了。如果沒問題的話，準(zhǔn)備簽字收房，交納一定的物業(yè)費(fèi)用。在繳錢之前，會被要求先簽很多“不平等”條約，請切勿偷懶，定要逐字逐句看清。包括物業(yè)提供的《裝修開工證》是否要繳納不合理的收費(fèi)。業(yè)主需要交納物業(yè)管理費(fèi)（通常為半年，在公共環(huán)境條件未達(dá)標(biāo)之前應(yīng)減半收?。?、房屋裝修押金和建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)（），而其他費(fèi)用，通常是不需要業(yè)主交納的。業(yè)主交納的房款中已經(jīng)包含了水、電、氣、智能化設(shè)施的費(fèi)用。南京市物價(jià)局也兩次發(fā)文，禁止開發(fā)商肢解房價(jià)的違規(guī)做法。只要業(yè)主和開發(fā)商在契約中并沒有約定收取上述費(fèi)用以外的其他費(fèi)用，業(yè)主就有權(quán)拒絕交納。而物業(yè)管理單位收取相關(guān)費(fèi)用，應(yīng)出示物價(jià)局的批復(fù)文件，物業(yè)管理費(fèi)詳細(xì)價(jià)格，并應(yīng)當(dāng)使用正規(guī)收費(fèi)發(fā)票。如為避免日后起糾紛，在今后簽訂《物業(yè)管理公約》時，要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費(fèi)到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)怎么核定，同時考察一下物管的資質(zhì)，是否具備管理標(biāo)準(zhǔn)。明確地下室如何分配，公共水電費(fèi)如何收取，請大家關(guān)注公共水、電表的基數(shù)是多少，管理費(fèi)用如何收取。水電周轉(zhuǎn)金是開展正常物業(yè)管理的必要條件，因此物業(yè)企業(yè)預(yù)收一定的周轉(zhuǎn)金，也是合理的。但是，物業(yè)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)規(guī)范、透明，且應(yīng)得到物價(jià)部門批復(fù)，否則，在行政許可之外的收費(fèi)，盡管其存在合理內(nèi)核，但仍屬于違規(guī)收費(fèi)。入住的費(fèi)用一直是業(yè)主關(guān)心的話題。業(yè)主在辦理房屋驗(yàn)收入住手續(xù)時，不可避免地將遇到入住的費(fèi)用問題。當(dāng)然在正常情況下，如果物業(yè)管理公司能夠出示經(jīng)物價(jià)部門審核的收費(fèi)依據(jù)，業(yè)主仍應(yīng)當(dāng)交納相應(yīng)費(fèi)用。但是物價(jià)部門審核的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)只是一個收費(fèi)的上限，而且視物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和到位的情形，在物管初期的實(shí)際收費(fèi)應(yīng)當(dāng)是低于這個標(biāo)準(zhǔn)的。值得注意的是：購房時簽署的物業(yè)臨時公約有沒有物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的約定。網(wǎng)友原創(chuàng)：新房入伙驗(yàn)收注意事項(xiàng)新浪網(wǎng)友：starliu　　絕大部分網(wǎng)友是第一次買房子，到了交房日，很是興奮，往往會不知所錯，碰到的問題：怎么驗(yàn)收房。交房手續(xù)是什么。交房要付多少錢。碰到房子問題怎么辦。什么是房子質(zhì)量問題等等。建議收房日期：一般房產(chǎn)商通知我們小業(yè)主交房時間會比較早，建議大家不要在第一、第二天去收房，因?yàn)樵谀莾商欤瑫r來收房的人會很多，而陪同驗(yàn)收房子的人不會有太多時間仔細(xì)的陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比較好。需要帶的工具：　　1)1只塑料洗臉盆用于驗(yàn)收下水管道　　2)1只小榔頭用于驗(yàn)收房子墻體與地面是否空鼓　　3)1只塞尺用于測裂縫的寬度　　4)1只5米卷尺用于測量房子的凈高　　5)1只萬用表用于測試各個強(qiáng)電插座及弱電類是否暢通　　6)1只計(jì)算器用于計(jì)算數(shù)據(jù)　　7)1只水筆用于簽字　　8)1把掃帚用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生　　9)1只小凳子和一些報(bào)紙、塑料帶，包裝繩用于時間長，可休息一下及預(yù)先封閉下水管道?！　≌ｒ?yàn)收房子時間一般是持續(xù)23個鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去?！　∵^程　　1)去物業(yè)部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗(yàn)：　　A、房屋的《住宅質(zhì)量保證書》可帶走　　B、《住宅使用說明書》可帶走　　C、《竣工驗(yàn)收備案表》　　D、面積實(shí)測表　　E、管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))可帶走　　如果房產(chǎn)商準(zhǔn)備充分的話，一般10分鐘即可查看完資料?！　?)核實(shí)面積、合同及價(jià)錢多退少補(bǔ)問題?！　〈_認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實(shí)是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測量，與合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為3%，3%之內(nèi)不考慮，超出部分進(jìn)行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過5%比較好)以雙方簽定合同為準(zhǔn)。一般這個時間因人而變，時間為3040分鐘。　　驗(yàn)收房子　　看完那些資料后，基本就可以去驗(yàn)收房子了，凱文顧問提示:暫且先不要交付一些物業(yè)費(fèi)用及相關(guān)費(fèi)用，此時物業(yè)會催促你來交付，可同他們交流，驗(yàn)收好后，分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表(若有遠(yuǎn)程抄表另)等幾把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。(記得拿那些工具哦) 　　1)詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；(陽臺裂縫危險(xiǎn)大) 　　【提示】：由于新房子空關(guān)時間較長，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細(xì)查看一下，用掃帚清楚后就可以看了　　2)檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫 【提示】：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因。　　3)仔細(xì)檢查地面，仔細(xì)檢查地面有無空殼開裂情況?！　　咎崾尽浚喝缬锌展?，一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān)系。以上23項(xiàng)可用工具小榔頭和塞尺?！　?)水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來看看水壓，二、來試試排水速度。(一般新房子會配一個簡易龍頭給業(yè)主)。用萬用表測量各個強(qiáng)弱電是否暢通?！　　咎崾尽浚宏P(guān)閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路?！　?)驗(yàn)收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水?！　　咎崾尽浚鹤龊眠@些后，確認(rèn)沒問題，要盡快將這些突出下水(如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水)拿一塑料袋罩著水口，再加以捆實(shí)，而象地漏等下水需要塞實(shí)(記得留一可拉扯掉的位置)?！　?)驗(yàn)收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花?！　　咎崾尽浚涸谌坑猛晁?，應(yīng)再打開水表，看清楚水表數(shù)字，記錄下來，同時要記錄電表數(shù)字?！　?)核對買賣合同上注明的設(shè)施核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符；　　【提示】：通常在這方面，應(yīng)該沒什么大問題，但是確實(shí)要仔細(xì)核實(shí)?！　?)測量一下樓宇的層高，用5米卷尺即可，采樣數(shù)據(jù)來源地點(diǎn)與具體數(shù)據(jù)，最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上，同時把一些驗(yàn)收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上?！　∽詈蠛昧?，檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；若有問題，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結(jié)果是否影響收房，若影響，需要進(jìn)行交涉了。 幾篇收房注意事項(xiàng)，貼出來供大家參考越來越多的準(zhǔn)業(yè)主們即將面臨入住問題，開發(fā)商將把自己夢寐以求的房子交到自己手中，可是如何收房，有什么交房標(biāo)準(zhǔn)嗎？是否是開發(fā)商發(fā)了入住通知就算交樓了呢？當(dāng)然不是，南昌市建筑工程技術(shù)監(jiān)督管理站給出了答案，南昌交房是有其標(biāo)準(zhǔn)的。 　　第一：是房產(chǎn)開發(fā)商必須已經(jīng)取得《建筑工程竣工備案表》，這是國家強(qiáng)制要求的，我國的《合同法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》都規(guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的標(biāo)志取決于是否取得《建筑工程竣工表》。因此，不管購房者和開發(fā)商在買房合同中是否約定將開發(fā)商取得《建筑工程竣工備案表》作為交房條件，開發(fā)商交房時都應(yīng)提供。 　　第二：是我們常說的\兩書\\質(zhì)量保證書\和\使用說明書\，這是建設(shè)部2001年6月1日開始實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》中要求的，現(xiàn)在交房時開發(fā)商都應(yīng)提供。 　　第三：是開發(fā)商已取得國家認(rèn)可的專業(yè)測繪單位對面積的實(shí)測數(shù)據(jù)，看是否與購房合同中約定的有出入，以便盡早獲得解決。 　　若符合交房的法定即合同約定的條件，購房人應(yīng)做些什么？江南樓市法律顧問中矗律師事務(wù)所的劉良?xì)g主任給出了建議： 　　核對合同首先在接到入住通知后，應(yīng)判斷開發(fā)商是否如期交房，若逾期交房，則應(yīng)提出處理意見，并根據(jù)開發(fā)商的答復(fù)決定是否前往收房，按通知上約定的時間前往收房，收房時，先檢查開發(fā)商所提供的文件是否符合上述要求，然后對要接收的房屋進(jìn)行實(shí)地驗(yàn)收，在與開發(fā)商交接時應(yīng)注意以下問題： 　　檢查入住的房屋是否是自己所購買的房屋如與購房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議不符，入住前要向開發(fā)商提出，如不符合則應(yīng)進(jìn)行更換； 　　判斷面積有無發(fā)生誤差以及誤差比是否超過3％，應(yīng)在入住前根據(jù)合同的約定向開發(fā)商提出自己的意見，是否退房； 　　自己對房屋質(zhì)量進(jìn)行檢查，如發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)和開發(fā)商提出，并向政府有關(guān)部門反映；如發(fā)現(xiàn)非結(jié)構(gòu)性問題，應(yīng)和開發(fā)商交接時如實(shí)做好雙方簽字的書面記錄，并要求開發(fā)商承諾在一定的期限內(nèi)進(jìn)行維修； 　　按購房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議的約定對房屋內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行清點(diǎn)，檢查水、電、氣、熱等設(shè)備完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，應(yīng)在交接時要求開發(fā)商在交接清單上注明，并要求開發(fā)商書面確認(rèn)具體更換和配齊的日期； 　　對開發(fā)商提供的物業(yè)交付核驗(yàn)單或交屋單中無法確定的事項(xiàng)，應(yīng)注明\暫不清楚\或\無法認(rèn)定\，并由雙方在注明處簽字或蓋章。 　　要注意房屋的保修期根據(jù)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條規(guī)定：在正常使用條件下，房屋建筑工程的最底保修期限為： 　　地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； 　　屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為五年； 　　供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期； 　　電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年； 　　裝修工程為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。房屋建筑工程保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。買尾房或現(xiàn)房的買房人，收房時一定要注意保修期的時限，避免錯過保修時間。 　　 blueBerlin 02/12/26 19:11 發(fā)表于焦點(diǎn)談房論市BBS鑫兆佳園柏林愛樂 業(yè)主論壇之收房要津 我們是躍層的野豬。今天，我們?nèi)缙谑辗?。首先按程序走完前兩步，到第三步時，小姐把兩書交給我們，讓我們在準(zhǔn)住單上簽字。我們擔(dān)心這里的簽字是對房屋的接受認(rèn)可，于是提出應(yīng)該先驗(yàn)房然后再決定是否簽字，遭到拒絕。于是我們來到物業(yè)，就露臺問題進(jìn)行詢問，對方拿出一分露臺協(xié)議，上面列出了種種不能干這干那的規(guī)定。我們提出露臺是開發(fā)商贈送的，而且在銷售和合同中從未提出將作為消防通道用途。對方讓我們再去與開發(fā)商協(xié)商解決。由此，我們進(jìn)一步證實(shí)了自己的猜想：一旦前面簽了準(zhǔn)住單，就意味著默認(rèn)接受了房子，如果出現(xiàn)小問題，物業(yè)可以解決，一旦出現(xiàn)結(jié)構(gòu)問題或其它重大問題，物業(yè)會將我們推給開發(fā)商，使我們處于不利地位，因此千萬不能在準(zhǔn)住單上輕易簽字。最后我們拒絕在準(zhǔn)住單上簽字，并且填寫了客戶反饋意見，對收房程序和露臺問題提出質(zhì)疑。因此，這里給要去收房的野豬提出幾點(diǎn)建議：千萬不能輕易在準(zhǔn)住單上簽字（收房程序的第三步）。一旦簽字，意味著默認(rèn)接受了房子，對以后的維權(quán)造成影響。建議先到物業(yè)處對將要簽署的協(xié)議和房屋存在的問題進(jìn)行咨詢，看物業(yè)是否認(rèn)為是開發(fā)商的責(zé)任。建議大家團(tuán)結(jié)起來定在一天收房，免得人單力薄。今天我們對此深有體會。而且我們發(fā)現(xiàn)有一些野豬糊里糊涂地就簽字了，還有一些野豬立場不很堅(jiān)定，讓小姐模棱兩可的話就蒙了過去。 先用鐵絲在所有的墻面上劃來劃去，聽聲音，這是檢查墻面是否有空鼓，如果有的話就要讓開發(fā)商處理，否則刷墻時會出現(xiàn)問題，好象是空鼓的地方會脫落，結(jié)果檢查出來有四處，可惜沒帶粉筆，只有用鐵絲劃個圈標(biāo)明了，本來頂上也應(yīng)該照此處理的，但鐵絲太短了，老爸說我們只有自求多福了。：（其實(shí)空鼓的聲音硬金屬劃過時一聽就能聽出來，用手敲敲有明顯的空洞的聲音。然后老爸帶領(lǐng)我們用塑料袋接上水在所有的下水處測試下水通不通，流水暢不暢，發(fā)現(xiàn)了有幾處地漏未裝水封，有幾處水封未清理干凈，有幾處地漏被水泥封死了，打不開，這些都由我一一作了筆記。觀察了所有的窗戶，基本上還行，發(fā)現(xiàn)客衛(wèi)的窗戶沒有防風(fēng)勾，其他還有一些小問題，最后的驗(yàn)房表上我們一共記了十幾條希望開發(fā)商整改的意見，交給物管公司。新房的鑰匙一共給了我們9把，六把房門的，三把單元門的，然后交了三百塊水電費(fèi)，三個月的物管費(fèi)120元（我們很便宜，物管費(fèi)四毛錢一個平方）。這下子就等著開始裝修大業(yè)啦。mac_alone 02/12/24 10:13 發(fā)表于焦點(diǎn)談房論市BBS鑫兆佳園柏林愛樂 業(yè)主論壇 一看質(zhì)量 二查兩書一表 三簽《房屋驗(yàn)收單》 　　有很多讀者來電話詢問，拿到入住通知書后該怎么辦？驗(yàn)房時應(yīng)該注意些什么？如何減少與開發(fā)商之間的糾紛？現(xiàn)將驗(yàn)房時應(yīng)注意的情況刊出，以饗讀者。　　辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買家先驗(yàn)房后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準(zhǔn)條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進(jìn)得房去，發(fā)現(xiàn)存在問題，申訴起來也軟弱無力。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持先 驗(yàn)房、后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗(yàn)房時發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)