【正文】 　北京市有一個(gè)1995年出臺(tái)的《北京市居住小區(qū)接管綜合驗(yàn)收辦法》，但不是北京市人民政府制定的，是北京市市政管理委員會(huì)制定的?！　　　?duì)房屋是否符合綜合驗(yàn)收條件檢驗(yàn)必須依據(jù)各地政府或政府部門的規(guī)范性文件規(guī)定的綜合驗(yàn)收應(yīng)具備的條件。據(jù)非權(quán)威機(jī)構(gòu)估計(jì)，全國(guó)每年因室內(nèi)污染而致死亡的人數(shù)在十一萬(wàn)以上，致人體器官功能喪失或降低、其他疾病、新生兒畸形或智力障礙的人數(shù)在三千萬(wàn)左右，故對(duì)室內(nèi)污染物的檢測(cè)不可大意?！　?duì)房屋質(zhì)量的檢驗(yàn)應(yīng)包括：對(duì)房屋建筑質(zhì)量、房屋附屬物質(zhì)量的檢驗(yàn)和房屋是否符合綜合驗(yàn)收條件的檢驗(yàn)。如果“補(bǔ)充協(xié)議”里已經(jīng)約定了檢驗(yàn)期限，你就應(yīng)該在檢驗(yàn)期限內(nèi)完成對(duì)房屋的檢驗(yàn)；如果沒(méi)有約定檢驗(yàn)期限，你應(yīng)盡快完成對(duì)房屋的檢驗(yàn)。無(wú)論開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司要求你交納這幾項(xiàng)費(fèi)用中的哪一項(xiàng)或哪幾項(xiàng)，居律師都建議你堅(jiān)決拒絕?！　≡诂F(xiàn)房的合同履行過(guò)程里，購(gòu)房人支付購(gòu)房款一般是分期進(jìn)行的，如果購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商有可能不能按期交房、或者已經(jīng)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商未履行合同義務(wù)或者開(kāi)發(fā)商履行合同義務(wù)不符合合同約定的情形，購(gòu)房人有權(quán)不支付購(gòu)房款來(lái)制約開(kāi)發(fā)商(購(gòu)房人的這一權(quán)利在《合同法》上被稱為“不安抗辯權(quán)”或“后履行抗辯權(quán)”)?！　≠?gòu)房人要注意該條違約金的比例是以購(gòu)房人已付房款為基數(shù)的，同樣條款對(duì)不同方式付款的購(gòu)房人的賠償是不同的，購(gòu)房人可以參考《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條：“商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！　　耙蚺涮坠こ逃绊憽保喝绻恋匾炎龊谩捌咄ㄒ黄健保@種影響基本不存在。購(gòu)房人收房時(shí)一定要看到備案表的正本，并檢查上面是否有備案部門同意備案的簽署和公章。水管要檢查是否牢固，所有水路要不滴水不滲透。：電視天線同軸電線及電話線要單獨(dú)穿著，而且相鄰線管之間保持不少于30厘米的距離。：吊頂?shù)脑O(shè)計(jì)標(biāo)高，允許在水平面上偏差177。各類接線盒內(nèi)的線頭要預(yù)留15厘米以上，在封墻前應(yīng)仔細(xì)電檢查，電話線、有線電視線可用萬(wàn)用表檢查。５㎜?！　?2招：保險(xiǎn)插座護(hù)幼童為防止幼童把手指頭伸進(jìn)插座孔中，距離地面30厘米高的插座都必須帶保險(xiǎn)裝置。　　6招：陽(yáng)臺(tái)裂縫危險(xiǎn)大一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，影響美觀，但危險(xiǎn)性不大。但是，毛坯房除外，因?yàn)榈芈┲車舫隽艘欢ǖ暮笃阡佈b地面的高度。 “你就要求他在《整改明細(xì)單》上寫明‘業(yè)主所述問(wèn)題概不存在’，只要他落筆，哪怕只有一處問(wèn)題屬實(shí)，法庭上就會(huì)判你贏。“找你談?dòng)譀](méi)法談，賠又不愿意，房產(chǎn)商肯定服軟。“一套100多平方米的房子，房產(chǎn)商又能從你們這里刮到2000多元。 “95%的房子都會(huì)有空鼓現(xiàn)象。老王講按規(guī)定，高層使用的必須是雙層中空鋼化玻璃。”老李立刻找出了問(wèn)題，他說(shuō)，傾斜時(shí)間長(zhǎng)了防盜門就要變形無(wú)法關(guān)上；如果門框沒(méi)有灌漿，一方面沒(méi)承載力，另一方面輕飄飄的鐵皮根本經(jīng)不起撬，會(huì)給“婁阿鼠”們以可乘之機(jī)。 和老王正談著，“篤篤篤”敲擊防盜門框的響聲傳入耳畔，驗(yàn)房師使出“看摸敲照”的本領(lǐng)，開(kāi)始忙活了。增加回路可以保證電線的使用壽命，減少短 路火災(zāi)事故的發(fā)生。 １８．墻身頂棚有無(wú)部分隆起，用木棍敲一下有無(wú)空聲？ １９．墻身、頂棚樓板有無(wú)特別傾斜、彎曲、起浪，隆起或凹陷的地方？ ２０墻身、墻角接位有無(wú)水漬、裂痕？２１．內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點(diǎn)？ 關(guān)于廚廁 ２２．廁、浴具有無(wú)裂痕？包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象。 關(guān)于地板 ９．地板有無(wú)松動(dòng)、爆裂、撞凹？行走時(shí)是否吱吱作響？ １０．地板間隙是否太大？ １１．柚木地板有無(wú)大片黑色水漬？ １２．地腳線接口是否妥當(dāng)，有無(wú)松動(dòng)？ １３．地面是否有裂縫，是否有起砂現(xiàn)象？ 關(guān)于頂棚 １４．頂上是否有裂縫？沒(méi)有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。原則五：正式用電改建費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商承擔(dān) 收房注意事項(xiàng)馬上要到一年收房的高峰季節(jié)，總結(jié)幾大原則請(qǐng)業(yè)主注意。原則一：如期收房 由此造成逾期交房的，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。“問(wèn)題單”業(yè)主手中要有一份，上面同時(shí)要有開(kāi)發(fā)商承諾的維修期限及開(kāi)發(fā)商的簽字。 你不妨記住并逐條檢查看一看。 １６．頂棚有無(wú)水漬、裂痕？如有水漬，說(shuō)明有滲漏之嫌。 其他 ３１．廚柜柜身有無(wú)變形，壁柜門是否牢固周正，門能否順利開(kāi)合？ ３２．試一下全部開(kāi)關(guān)、插座及總電閘有無(wú)問(wèn)題？各種電路、閉路電視、電話插座的位置等，也應(yīng)仔細(xì)了解。 ３６．自來(lái)水水質(zhì)怎么樣？ 兩小時(shí)查出新房毛病16處 關(guān)注民間驗(yàn)房師看摸敲照一樣不漏“昨天上午，我們就在這放好水了。 空鼓 聽(tīng)完老王的話，業(yè)主小張滿臉無(wú)奈，“房產(chǎn)商臉皮才厚呢，要是拖著不改怎么辦？”這下，“零點(diǎn)先生”老王又開(kāi)出了幾帖良方。這個(gè)檢測(cè)最好與上層住戶同時(shí)進(jìn)行，這樣既可檢測(cè)自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測(cè)自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。若聽(tīng)到“空空”的聲音，就是各面層與墻(地)面接觸有縫隙，需要返工；若聽(tīng)到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好?！　?0招：供暖管道要套管供暖管道穿墻及穿過(guò)樓板應(yīng)設(shè)套管(在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子)，地面的套管應(yīng)高出地面23厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面5厘米。?。喊稻€應(yīng)鋪設(shè)在護(hù)套管中，最好采用PVC阻燃管或金屬管，導(dǎo)線的接頭應(yīng)設(shè)在接線盒內(nèi)（萬(wàn)萬(wàn)不可簡(jiǎn)單地用包布一包，就直接埋在墻里）。護(hù)墻板的表面要平整、光滑，如做圖案的話，細(xì)木的寬窄要一致，緊貼護(hù)墻板，另外，要無(wú)錘印、無(wú)污染，不留釘帽，棱角要順直。罩面板與龍骨及龍骨架的各接點(diǎn)，必須連接緊密、無(wú)松動(dòng)、安全可靠。：線管的走勢(shì)一定要橫平豎直地排放在墻壁中。　　交付條件要明確　　購(gòu)房人在約定合同第八條交付期限時(shí)，最重要的是約定好交付條件?！　　安豢煽沽Α笔侵覆荒茴A(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況，我國(guó)《民法通則》、《合同法》上均有清楚的定義，購(gòu)房人按照法律應(yīng)接受房地產(chǎn)商在出現(xiàn)“不可抗力”時(shí)的免責(zé)。　　最后想提醒購(gòu)房人的是：在房地產(chǎn)商逾期交房免責(zé)問(wèn)題上，不管您接受了房地產(chǎn)商加上的哪一條，都要跟上一條：房地產(chǎn)商在免責(zé)條件發(fā)生之日起多少天內(nèi)用什么具體方式告知購(gòu)房人，防止房地產(chǎn)商在不能按時(shí)交房時(shí)花錢買關(guān)系搞假證明?！薄　∪绻?gòu)房人不能在合同第八條將房地產(chǎn)商的免責(zé)時(shí)間封口，最好自行約定第2種方式，在借鑒上述方法約定房地產(chǎn)商逾期交房違約責(zé)任的同時(shí)，明確即使出現(xiàn)了合同第八條所說(shuō)的房地產(chǎn)商逾期交房可以免責(zé)的情況，超過(guò)合同約定的交房時(shí)間多少日，購(gòu)房人也可選擇退房，退房的具體方式可參照標(biāo)準(zhǔn)合同第九條第1種方式進(jìn)行約定。交房時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房人交付哪些物品和文件，前面一章已經(jīng)做了闡述，這里不再重復(fù)。購(gòu)房人因?yàn)椴皇辗克袚?dān)的惟一法律后果是：開(kāi)發(fā)商將房屋提存后，房屋滅失的風(fēng)險(xiǎn)由購(gòu)房人承擔(dān)。如果開(kāi)發(fā)商拒絕提供設(shè)計(jì)圖紙，你有權(quán)拒絕接受開(kāi)發(fā)商交房，并可以根據(jù)《合同法》第一百三十六條向法院起訴要求開(kāi)發(fā)商提供設(shè)計(jì)圖紙。有裝飾裝修經(jīng)驗(yàn)的工人就能夠勝任這一工作，裝飾、裝修公司里可以很容易請(qǐng)到他們。迄今為止，有關(guān)室內(nèi)污染物控制指標(biāo)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)有三個(gè)，分別是：《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》、《民用建筑室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》和《室內(nèi)裝飾裝修材料有害物質(zhì)限量》?！　∵@份規(guī)章是居律師所見(jiàn)到的同類規(guī)章中最好的。有這樣一個(gè)綜合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)存在，北京市的某些小區(qū)采自地下的生活用水有害物質(zhì)嚴(yán)重超標(biāo)從入住至今已三年依然解決無(wú)望也就不足為奇了。集體收房可以共攤成本、相互證明、聯(lián)手行動(dòng)，并可以為以后小區(qū)的物業(yè)管理培養(yǎng)公共意識(shí)?！犊⒐を?yàn)收備案表》上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案，缺少一項(xiàng)都不能入住的。(先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為3%，3%之內(nèi)不考慮，超出部分進(jìn)行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過(guò)5%比較好)以雙方簽定合同為準(zhǔn)。 (7) 直角接合部是否嚴(yán)密。 (8) 留意窗臺(tái)云石是否崩裂，可用手輕觸窗臺(tái)，以不刮手為原則。 (6) 看頂棚天花有無(wú)滲水、裂痕, 麻點(diǎn)（石灰爆點(diǎn)，石灰水沒(méi)有足夠熟化所致，對(duì)室內(nèi)裝潢有不利影響）。 5．電源插座、電源開(kāi)關(guān)、電閘： (1) 試用所有的電源開(kāi)關(guān)、插座和電閘（帶一個(gè)有顯示燈的插頭，電筆不合適）。 6．管道 (1) 各種管道表面鍍層是否完好無(wú)破損。 (3) 測(cè)量層高，與售房合同比較。也許你早上8點(diǎn)多鐘就來(lái)現(xiàn)場(chǎng)了，卻要排到中午甚至下午才能驗(yàn)收房子。前往驗(yàn)收房屋，并不意味著一定要最終簽署房屋交接單和辦理入住手續(xù)。 驗(yàn)電插頭：用來(lái)檢查插座有無(wú)脫線、不通。只要開(kāi)發(fā)商手續(xù)不完整，即便該房屋實(shí)際不存在質(zhì)量問(wèn)題可以實(shí)際居住，也不能視為法律意義上的交付。開(kāi)發(fā)商提供的房屋的《住宅質(zhì)量保證書》—必須取得，要帶走。公安消防部門出具的《建筑工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書》。第二項(xiàng)：核實(shí)面積，計(jì)算和落實(shí)房款得多退少補(bǔ)問(wèn)題。（購(gòu)房者對(duì)實(shí)測(cè)面積有疑問(wèn)的，也可以要求重新測(cè)量。如果房子和契約約定的一樣，且沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題，你就在收房單子上簽字。如有麻點(diǎn)，對(duì)室內(nèi)裝潢將帶來(lái)很大的不利影響。驗(yàn)這個(gè)，很多時(shí)候也可以體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的建筑質(zhì)量。接著用尺測(cè)量一下這個(gè)標(biāo)志的離地高度是多少。（特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長(zhǎng)霉菌。是否能關(guān)嚴(yán)，隔風(fēng)、隔音的效果如何。（六）室內(nèi)隔斷、屏風(fēng)。大開(kāi)龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來(lái)看看水壓，二來(lái)試試排水速度。把一些水泥渣倒進(jìn)排水管，如果這些水泥較大的話，就會(huì)在彎頭處堵塞，造成排水困難。然后約好樓下的業(yè)主在24小時(shí)后查看其家廚衛(wèi)的天花。戶內(nèi)的，應(yīng)檢查閘具是否控制戶內(nèi)電器?？傮w上應(yīng)做到室內(nèi)清掃干凈，無(wú)污物，達(dá)到窗明地凈，地漏、雨水等處無(wú)堵塞雜物。應(yīng)該裝修完畢并能正常使用。畢竟，臨時(shí)物業(yè)管理公約還是相對(duì)規(guī)范和有章可循的。業(yè)主交納的房款中已經(jīng)包含了水、電、氣、智能化設(shè)施的費(fèi)用。入住的費(fèi)用一直是業(yè)主關(guān)心的話題。碰到房子問(wèn)題怎么辦。(先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為3%，3%之內(nèi)不考慮，超出部分進(jìn)行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過(guò)5%比較好)以雙方簽定合同為準(zhǔn)?！　?)水電煤暢通情況和能否正常使用。在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。因此，不管購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商在買房合同中是否約定將開(kāi)發(fā)商取得《建筑工程竣工備案表》作為交房條件，開(kāi)發(fā)商交房時(shí)都應(yīng)提供。 　　 blueBerlin 02/12/26 19:11 發(fā)表于焦點(diǎn)談房論市BBS鑫兆佳園柏林愛(ài)樂(lè) 業(yè)主論壇之收房要津 我們是躍層的野豬。最后我們拒絕在準(zhǔn)住單上簽字，并且填寫了客戶反饋意見(jiàn)，對(duì)收房程序和露臺(tái)問(wèn)題提出質(zhì)疑。：（其實(shí)空鼓的聲音硬金屬劃過(guò)時(shí)一聽(tīng)就能聽(tīng)出來(lái)，用手敲敲有明顯的空洞的聲音。等業(yè)主進(jìn)得房去，發(fā)現(xiàn)存在問(wèn)題，申訴起來(lái)也軟弱無(wú)力。觀察了所有的窗戶，基本上還行，發(fā)現(xiàn)客衛(wèi)的窗戶沒(méi)有防風(fēng)勾，其他還有一些小問(wèn)題，最后的驗(yàn)房表上我們一共記了十幾條希望開(kāi)發(fā)商整改的意見(jiàn)，交給物管公司。一旦簽字，意味著默認(rèn)接受了房子，對(duì)以后的維權(quán)造成影響。首先按程序走完前兩步，到第三步時(shí)，小姐把兩書交給我們，讓我們?cè)跍?zhǔn)住單上簽字。 　　第三：是開(kāi)發(fā)商已取得國(guó)家認(rèn)可的專業(yè)測(cè)繪單位對(duì)面積的實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)，看是否與購(gòu)房合同中約定的有出入，以便盡早獲得解決。　　【提示】：在全部用完水后，應(yīng)再打開(kāi)水表，看清楚水表數(shù)字，記錄下來(lái)，同時(shí)要記錄電表數(shù)字。(一般新房子會(huì)配一個(gè)簡(jiǎn)易龍頭給業(yè)主)?！　◎?yàn)收房子　　看完那些資料后，基本就可以去驗(yàn)收房子了，凱文顧問(wèn)提示:暫且先不要交付一些物業(yè)費(fèi)用及相關(guān)費(fèi)用，此時(shí)物業(yè)會(huì)催促你來(lái)交付，可同他們交流，驗(yàn)收好后，分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表(若有遠(yuǎn)程抄表另)等幾把。建議收房日期：一般房產(chǎn)商通知我們小業(yè)主交房時(shí)間會(huì)比較早，建議大家不要在第一、第二天去收房，因?yàn)樵谀莾商?，同時(shí)來(lái)收房的人會(huì)很多，而陪同驗(yàn)收房子的人不會(huì)有太多時(shí)間仔細(xì)的陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比較好。當(dāng)然在正常情況下，如果物業(yè)管理公司能夠出示經(jīng)物價(jià)部門審核的收費(fèi)依據(jù)，業(yè)主仍應(yīng)當(dāng)交納相應(yīng)費(fèi)用。只要業(yè)主和開(kāi)發(fā)商在契約中并沒(méi)有約定收取上述費(fèi)用以外的其他費(fèi)用，業(yè)主就有權(quán)拒絕交納。因此，簽署臨時(shí)物業(yè)管理公約，并不會(huì)導(dǎo)致業(yè)主權(quán)利義務(wù)的重大變更。各位鄰居應(yīng)當(dāng)提高對(duì)公共部位的關(guān)注程度，特別是對(duì)本樓層的公共部分。在全部檢查結(jié)束后，將水表、電表和燃?xì)獗淼淖x數(shù)看清楚，記錄下來(lái)，一般讀數(shù)不大，還是讓物業(yè)人員記一下的好。距離地面30厘米高的插座必須帶保險(xiǎn)裝置，廚廁應(yīng)與通風(fēng)道就近安裝，洗手盆的上方不應(yīng)有插座，衛(wèi)生間內(nèi)用于洗澡的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施；衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座；檢查開(kāi)關(guān)、插座的牢固程度；電話、電視線路應(yīng)用力拉一下，看是否虛設(shè)。而像地漏等下水需要塞實(shí)(記得留一可拉扯掉的位置)。這里所說(shuō)的防水，指的是廚衛(wèi)的防水。（建議有條件的鄰居做水管的試壓：水管道是隱蔽工程，為了美觀和節(jié)省面積，多數(shù)屋內(nèi)的水管都埋在地下，有什么問(wèn)題很難發(fā)現(xiàn)和處理。（八）用于承受行人行走的地面板。陽(yáng)臺(tái)護(hù)欄是否牢固。試門窗。你也可以通過(guò)這種辦法如此類推，測(cè)量出全屋的水平差度。那么就只能從這些細(xì)節(jié)來(lái)看質(zhì)量了。墻身、頂棚樓板有無(wú)特別傾斜、彎曲、起浪，隆起或凹陷的地方?？磯Ρ?。事實(shí)上，這三種方法都被交叉使用，而這一切，都必須得到土地、房管或測(cè)繪部門的認(rèn)可或配合。請(qǐng)