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華強(qiáng)公司物業(yè)服務(wù)管理規(guī)范-資料下載頁(yè)

2025-04-19 03:08本頁(yè)面
  

【正文】 及時(shí)處理。 定期對(duì)值班室、配電室清掃一次,保持室內(nèi)設(shè)備的整潔。設(shè)備完好率要達(dá)100%,并按抄表,抄表準(zhǔn)確率達(dá)100%。 發(fā)生停電或其他事故應(yīng)及時(shí)與供電部門(mén)取得聯(lián)系,迅速查明原因,采取應(yīng)急措施。 堅(jiān)守崗位,按時(shí)上下班,認(rèn)真交接班,做好值班記錄、保管好資料、圖表、工具。 及時(shí)處理完成客戶(hù)報(bào)修工作,并做好報(bào)修記錄。 完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。弱電維修工崗位職責(zé) 熟悉智能設(shè)施設(shè)備的原理、操作及維護(hù),并與相關(guān)保養(yǎng)單位建立良好的業(yè)務(wù)關(guān)系。 每天對(duì)控制室,設(shè)備房等進(jìn)行巡視檢查,掌握設(shè)備的運(yùn)行狀況。若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,按程序處理重大問(wèn)題及時(shí)向上級(jí)報(bào)告。 按照維修保養(yǎng)計(jì)劃,堅(jiān)持對(duì)智能化設(shè)施實(shí)行日檢、周檢、年檢等例行性檢查。 設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)故障或不正常的情況,維修人員應(yīng)及時(shí)趕赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修。對(duì)于本單位無(wú)能力完成的維修項(xiàng)目,及時(shí)聯(lián)系專(zhuān)業(yè)維修公司組織維修,盡快恢復(fù)正常運(yùn)行狀態(tài)。 對(duì)設(shè)備運(yùn)行情況,巡查情況和維修等做好相應(yīng)記錄,并歸檔管理。 積極鉆研技術(shù),完善智能化設(shè)施,進(jìn)一步發(fā)揮其功能。 及時(shí)處理完成客戶(hù)報(bào)修工作,并做好報(bào)修記錄。 積極完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。管道維修工崗位職責(zé) 熟悉給排水設(shè)施設(shè)備的原理、操作及維護(hù),并與相關(guān)保養(yǎng)單位建立良好的業(yè)務(wù)關(guān)系。 每天對(duì)控制室,設(shè)備房等進(jìn)行巡視檢查,掌握設(shè)備的運(yùn)行狀況。若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,按程序處理重大問(wèn)題及時(shí)向上級(jí)報(bào)告。 按照維修保養(yǎng)計(jì)劃,堅(jiān)持對(duì)給排水設(shè)施實(shí)行日檢、周檢、年檢等例行性檢查。 設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)故障或不正常的情況,維修人員應(yīng)及時(shí)趕赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修。對(duì)于本單位無(wú)能力完成的維修項(xiàng)目,及時(shí)聯(lián)系專(zhuān)業(yè)維修公司組織維修,盡快恢復(fù)正常運(yùn)行狀態(tài)。 對(duì)設(shè)備運(yùn)行情況,巡查情況和維修等做好相應(yīng)記錄,并歸檔管理。 積極鉆研技術(shù),完善給排水設(shè)施,進(jìn)一步發(fā)揮其功能。 及時(shí)處理完成客戶(hù)報(bào)修工作,并做好報(bào)修記錄。 積極完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。雜修技工崗位職責(zé) 熟悉土建裝飾項(xiàng)目的維護(hù),并與相關(guān)合作單位建立良好的業(yè)務(wù)關(guān)系。 每天對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行巡視檢查,掌握土建裝飾項(xiàng)目的現(xiàn)況。若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,按程序處理重大問(wèn)題及時(shí)向上級(jí)報(bào)告。 按照維修保養(yǎng)計(jì)劃,堅(jiān)持對(duì)土建裝飾項(xiàng)目實(shí)行日檢、周檢、年檢等例行性檢查。 樓宇一經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)問(wèn)題,維修人員應(yīng)及時(shí)趕赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修。對(duì)于本單位無(wú)能力完成的維修項(xiàng)目,及時(shí)聯(lián)系專(zhuān)業(yè)維修公司組織維修,盡快恢復(fù)正常運(yùn)行狀態(tài)。 對(duì)土建裝飾項(xiàng)目使用情況,巡查情況和維修等做好相應(yīng)記錄,并歸檔管理。 積極鉆研技術(shù),完善智能化設(shè)施,進(jìn)一步發(fā)揮其功能。 及時(shí)處理完成客戶(hù)報(bào)修工作,并做好報(bào)修記錄。 積極完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。安全工作制度 目 的為貫徹安全第一、預(yù)防為主的方針,確保安全工作,特制定安全工作制度。 適用范圍適用于華強(qiáng)在售項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)階段物業(yè)工程部日常工作的安全管理 職 責(zé)工程主管負(fù)責(zé)安全工作制度的實(shí)施 管理細(xì)則 工程部的安全工作由工程主管負(fù)責(zé); 工程領(lǐng)班負(fù)責(zé)該班管轄范圍的安全工作; 嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程,嚴(yán)禁違章作業(yè); 工作人員工作時(shí),要穿工作服,高空作業(yè)必須系安全帶及戴安全帽,有高空落物危險(xiǎn)的要有人監(jiān)護(hù),拉警示線,掛標(biāo)示牌; 帶電作業(yè)必須穿安全靴,戴安全手套,使用合格的安全工具,作業(yè)區(qū)要懸掛標(biāo)示牌,必要時(shí)要拉警示線; 工作需要?jiǎng)踊饡r(shí),要辦理動(dòng)火證; 進(jìn)入配電間工作要辦理工作票,電氣作業(yè)要按電氣安全管理制度規(guī)定執(zhí)行; 未經(jīng)工程主管或物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn),外來(lái)人員(包括參觀學(xué)習(xí)、探親訪友、施工人員)禁止進(jìn)入設(shè)備間和電梯機(jī)房,經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入人員必須辦好登記手續(xù),由值班人員陪同進(jìn)入; 各崗位人員必須嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制,發(fā)生事故或發(fā)現(xiàn)可疑情況,應(yīng)迅速報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和保安部,并負(fù)責(zé)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng);,各班組每月進(jìn)行一次,工程部每季度組織一次;、變電房、工具房以及其它專(zhuān)用鑰匙。水池蓋應(yīng)加鎖,并指定專(zhuān)人保管鑰匙,打開(kāi)水池蓋必須經(jīng)主管批準(zhǔn)。、材料要有專(zhuān)人管理,要登記臺(tái)帳,攜帶工具離開(kāi)本物業(yè)工作,要填寫(xiě)“出門(mén)證”,由領(lǐng)班審查,報(bào)工程主管批準(zhǔn)。、油料要存放在指定的安全地點(diǎn),不得隨意亂放,檢修后的廢油要集中倒在油桶內(nèi),不準(zhǔn)倒入溝渠。,如果必須使用(除火警外),要經(jīng)保安部門(mén)批準(zhǔn)。,工作人員要積極投入滅火,并保證消防給水系統(tǒng)、事故照明、排煙機(jī)等消防設(shè)施用電。電氣管理制度 目 的為加強(qiáng)電氣管理工作,做到合理供電,安全用電,節(jié)約用電及安全操作特制定安全工作制度。 適用范圍適用于華強(qiáng)在售項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)階段物業(yè)工程部日常電氣管理 職 責(zé)工程主管(領(lǐng)班)負(fù)責(zé)電氣管理制度的實(shí)施 管理細(xì)則 配電間配電(裝置)管理制度 配電間裝置的選用、維護(hù)檢修及更換,均應(yīng)滿(mǎn)足工作條件的要求,有足夠的穩(wěn)定性,保證不危及人身安全,確保設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)和安全生產(chǎn)。 配電裝置的絕緣等級(jí),應(yīng)與所連接的線路的額定電壓相匹配。 連在一起的配電裝置,應(yīng)使各回路的相序排列一致。母線排及引下線應(yīng)分別涂色。相序的色別規(guī)定為:A相為黃色,B相為綠色,C相為紅色。 配電設(shè)備房的建筑,應(yīng)符合防火等級(jí)要求。穿過(guò)室內(nèi)外洞口應(yīng)堵塞或以百葉窗和鐵絲網(wǎng)防護(hù),以防小動(dòng)物進(jìn)入。 配電設(shè)備應(yīng)符合電氣裝置規(guī)程,技術(shù)資料齊全正確,應(yīng)具有: 銘牌; 產(chǎn)品說(shuō)明書(shū); 電氣原理圖及二次接線圖; 施工圖; 接地裝置接線圖,防雷裝置圖和測(cè)定報(bào)告; 檢修記錄和試驗(yàn)記錄;。 配電柜(盤(pán))正面應(yīng)標(biāo)明其名稱(chēng)和編號(hào)。 配電裝置的金屬結(jié)構(gòu),應(yīng)有牢固的接地。 與爆炸危險(xiǎn)場(chǎng)所相毗連的配電所(室)應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定。 配電室內(nèi)應(yīng)有消防設(shè)備(應(yīng)備撲救電氣火災(zāi)的滅火機(jī)和黃沙桶)和帶編號(hào)的攜帶型接地線。,應(yīng)有聯(lián)鎖裝置,以防誤操作。,整定值正確,動(dòng)作可靠。 帶電工作制度 帶電工作是指在帶有對(duì)人體能造成傷害電壓的電氣設(shè)備和線路上的作業(yè)。 帶電工作應(yīng)由兩人或兩人以上才能進(jìn)行,必須做好監(jiān)護(hù)。監(jiān)護(hù)人必須是有經(jīng)驗(yàn)的人員。,扎緊袖口,穿絕緣鞋,帶絕緣手套、電筆,登高作業(yè)時(shí)應(yīng)戴好安全帽,系好安全帶。使用的登高用具應(yīng)是絕緣良好的竹、木梯子或鋪干燥絕緣毯的升降機(jī)。 作業(yè)工具應(yīng)使用合格的有絕緣手柄的鉗子、螺絲刀等。使用電工刀時(shí),應(yīng)在手柄上綁好多層絕緣膠布,并帶好絕緣手套。 應(yīng)將可能接近導(dǎo)電部分及接地物體等用絕緣物隔開(kāi)或遮蓋,防止相間短路及接地短路。 帶電搭接或開(kāi)斷線路應(yīng)在無(wú)負(fù)荷情況下進(jìn)行。反搭接線路時(shí)先接零線,再接相線,開(kāi)斷線路順序與此相反。嚴(yán)禁人體同時(shí)接觸兩根導(dǎo)線。 帶電工作必須使用各種工作票,由電工負(fù)責(zé)人簽發(fā),由監(jiān)護(hù)人監(jiān)督執(zhí)行。對(duì)工作票內(nèi)容遇有疑問(wèn),監(jiān)護(hù)人應(yīng)報(bào)告簽發(fā)人糾正或搞清后再執(zhí)行。重要的帶電作業(yè)應(yīng)上報(bào)部門(mén)主管批準(zhǔn)。 在變電室內(nèi)進(jìn)行帶電工作,參照本制度執(zhí)行。 使用臨時(shí)電線管理制度 裝設(shè)各種電氣設(shè)備(含照明)的電氣線路按《低規(guī)》要求安裝,一律不準(zhǔn)擅自接拉線。如有特殊原因(施工臨時(shí)用電等)需安裝臨時(shí)線路,必須由使用部門(mén)填寫(xiě)《電氣設(shè)備臨時(shí)線路安裝申請(qǐng)單》,經(jīng)工程主管審核同意后方能安裝使用。 臨時(shí)電線的安裝必須由有證電工進(jìn)行,安裝時(shí)必須嚴(yán)格執(zhí)行臨時(shí)線架設(shè)規(guī)程。 臨時(shí)線安裝完畢,應(yīng)由安裝管理員檢查合格后方可使用。使用部門(mén)不得在使用過(guò)程中擅自更動(dòng)線路。 裝設(shè)臨時(shí)線須用絕緣良好的橡皮線,,必要時(shí)應(yīng)設(shè)專(zhuān)用瓷瓶固定,禁止在樹(shù)上或腳手架上掛線。 臨時(shí)線在地面上部分,應(yīng)加以可靠的保護(hù)。 臨時(shí)線與水管、設(shè)備、門(mén)窗、在道路交叉處離地不得低于6米。 臨時(shí)線裝置必須有總開(kāi)關(guān)控制,每一分路須裝熔斷器,分路線不得在燈頭內(nèi)并頭,須用“丁”字型接法,并且用絕緣膠布包好。 臨時(shí)線接線箱(板)上應(yīng)設(shè)置動(dòng)作靈敏可靠的漏電保護(hù)裝置,臨時(shí)線路上所有電氣設(shè)備的金屬外殼都必須有良好的接零保護(hù)或接地保護(hù)。 臨時(shí)線路使用期限一般為3個(gè)月,如確因工作需要必須延長(zhǎng)使用的應(yīng)繼續(xù)辦理延期手續(xù),經(jīng)工程主管批準(zhǔn)后方可延長(zhǎng)使用,但延長(zhǎng)時(shí)間不得超過(guò)3個(gè)月。,必須及時(shí)通知電工拆除,并做好注銷(xiāo)手續(xù)。負(fù)責(zé)拆除的電工必須按要求拆除徹底,不得留下隱患。 移動(dòng)電具管理制度 凡是非固定裝置的電器用具,如手槍鉆、沖擊鉆、電刨、砂輪切割機(jī)、打蠟機(jī)、鐵殼吸塵器、電吹風(fēng)、電烙鐵、移動(dòng)電爐、落地電風(fēng)扇、低壓行燈、電源拖線板等,均屬移動(dòng)電具范圍。 所有移動(dòng)電具都必須登記編號(hào)、立卡。 移動(dòng)電具必須由工具室(倉(cāng)庫(kù))或?qū)H吮9?。使用部門(mén)(人)借用必須辦理移動(dòng)工具使用手續(xù),填寫(xiě)《移動(dòng)電具使用登記表》。 所有移動(dòng)電具的電器(比如插頭、接線、外殼等)都必須完整無(wú)損,使用前必須認(rèn)真檢查,發(fā)現(xiàn)有電線老化、破損、插頭損壞等情況,應(yīng)及時(shí)報(bào)修,嚴(yán)禁不使用插頭而將電線直接插入插座的野蠻操作方法。倉(cāng)庫(kù)對(duì)不符合安全要求的移動(dòng)電具不得借出。 移動(dòng)電具要定期進(jìn)行檢查,對(duì)插頭、引線和外殼等要定期進(jìn)行絕緣檢測(cè),一般每半年進(jìn)行一次。 非電工人員不準(zhǔn)自行拆裝移動(dòng)電具。如發(fā)現(xiàn)有人擅自拆裝(將三眼插頭改為二眼插頭,損壞接地裝置,或不用插頭直接將線頭插入插座等),作為制造事故隱患論處,要根據(jù)安全生產(chǎn)獎(jiǎng)懲制度嚴(yán)肅處理。 移動(dòng)電具借到外單位或私人家里使用,必須嚴(yán)格掌握。如外借,需經(jīng)工程主管批準(zhǔn)方可借出。水景設(shè)備(設(shè)施)運(yùn)行維護(hù)管理規(guī)程 目 的規(guī)范水景設(shè)備(設(shè)施)日常運(yùn)行、維護(hù)管理,確保其正常運(yùn)行和使用。 適用范圍適用于蕪湖華強(qiáng)在售項(xiàng)目水景設(shè)備(設(shè)施)的日常運(yùn)行、維護(hù)管理。 職 責(zé) 維修人員負(fù)責(zé)水景設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)和檢查 工程經(jīng)理負(fù)責(zé)日常運(yùn)行和維修保養(yǎng)工作指導(dǎo)、檢查監(jiān)督及外包修理的聯(lián)絡(luò)工作。 物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)水景設(shè)備維護(hù)管理的監(jiān)督執(zhí)行。 內(nèi) 容 運(yùn)行操作 檢查噴泉系統(tǒng)管道是否完好,閥門(mén)開(kāi)啟位置是否大致相同; 水池?zé)羰欠窆潭己茫? 開(kāi)啟進(jìn)水閥往水池內(nèi)注水,距溢水孔左右時(shí)停止進(jìn)水; 合上噴泉水泵控制箱內(nèi)的自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān),檢查三相電源是否正常。 按控制面板上噴泉水泵的啟動(dòng)(停止)按鈕,實(shí)現(xiàn)噴泉水泵的啟(停); 合上控制箱水底燈的控制開(kāi)關(guān),實(shí)現(xiàn)水池?zé)舻狞c(diǎn)亮(熄滅)。 維護(hù)保養(yǎng) 閥門(mén)、管道:閥門(mén)開(kāi)關(guān)應(yīng)靈活可靠,內(nèi)外無(wú)滲漏;閥體內(nèi)外無(wú)漏水;管道及各附件外表整潔美觀,無(wú)裂紋,密封性是否良好。 水池?zé)簦汗潭ㄊ欠窭喂?;燈具是否完好;燈具是否接地? 電機(jī)、泵體:拆開(kāi)電機(jī)接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片,用500V兆歐表?yè)u測(cè)電機(jī)繞組相與相;檢查泵體應(yīng)無(wú)破損,轉(zhuǎn)動(dòng)靈活、無(wú)卡阻現(xiàn)象;補(bǔ)充潤(rùn)滑油,若油質(zhì)變色、有雜質(zhì),應(yīng)予更換;電機(jī)、泵體外殼除銹,刷防銹漆;電機(jī)接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密。 電纜線路:是否破損,絕緣性是否完好;接線盒防水性是否完好。 控制箱:斷開(kāi)控制箱內(nèi)總電源開(kāi)關(guān),檢查轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān),啟動(dòng)、停止按鈕動(dòng)作應(yīng)靈活可靠;檢查控制箱內(nèi)空氣開(kāi)關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好,緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲;清潔控制箱內(nèi)外灰塵。 試運(yùn)轉(zhuǎn):合上總電源,檢查電源指示應(yīng)正常;點(diǎn)動(dòng)判斷水泵轉(zhuǎn)向是否正確,若有誤應(yīng)予更正;泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)平穩(wěn),無(wú)明顯振動(dòng)和異響,控制柜各電器無(wú)不良噪聲;做好保養(yǎng)記錄。 記 錄《共用設(shè)備、公共設(shè)施維修、巡查記錄》六、設(shè)施設(shè)備日常管理流程設(shè)備設(shè)施的管理1). 照明的開(kāi)關(guān)管理A、現(xiàn)場(chǎng)管理人對(duì)售樓處屋頂燈飾照明的管理照明時(shí)節(jié)照明范圍照明時(shí)間備注秋、冬兩季室頂所有照明19:30~23:00時(shí)間可根據(jù)具體情況進(jìn)行小幅調(diào)整春、夏兩季19:00~23:00B、現(xiàn)場(chǎng)管理人對(duì)售樓處外圍景觀照明的管理照明時(shí)節(jié)照明范圍照明時(shí)間備注秋、冬兩季外圍所有照明19:00~07:00時(shí)間可根據(jù)具體情況進(jìn)行小幅調(diào)整春、夏兩季19:30~06:30C、現(xiàn)場(chǎng)管理人對(duì)售樓處室內(nèi)照明的管理照明時(shí)節(jié)照明范圍照明時(shí)間備注秋、冬兩季售樓大廳照明08:30~19:30時(shí)間可根據(jù)具體情況進(jìn)行小幅調(diào)整春、夏兩季08:00~19:30D、現(xiàn)場(chǎng)管理人對(duì)售樓處樣板房室內(nèi)照明的管理照明時(shí)節(jié)照明范圍照明時(shí)間備注秋、冬兩季樣板房08:00~19:00時(shí)間可根據(jù)具體情況進(jìn)行小幅調(diào)整春、夏兩季08:30~19:30E、辦公室照明管理根據(jù)辦公人員上下班時(shí)間以及外部天氣的情況隨機(jī)確定,無(wú)固定具體時(shí)間,但物業(yè)公司要對(duì)用電情況進(jìn)行檢查,做到:人走燈滅。2). 空調(diào)開(kāi)放的管理A、售樓處樣板房空調(diào)開(kāi)放的管理空調(diào)開(kāi)放季節(jié)開(kāi)放范圍開(kāi)放時(shí)間備注夏季樣板房8:30~17:30空調(diào)溫度在26度左右(正負(fù)1度)冬季空調(diào)溫度在18度左右(正負(fù)1度)春、秋兩季可根據(jù)具體情況進(jìn)行開(kāi)關(guān)時(shí)間的調(diào)整B、 銷(xiāo)售大廳空調(diào)管理空調(diào)開(kāi)放季節(jié)開(kāi)放范圍開(kāi)放時(shí)間備注夏季銷(xiāo)售大廳空調(diào)8:30~17:30空調(diào)溫度在26度左右(正負(fù)1度)冬季空調(diào)溫度在18度左右(正負(fù)1度)春、秋兩季可根據(jù)具體情況進(jìn)行開(kāi)關(guān)時(shí)間的調(diào)整C、 會(huì)所空調(diào)管理空調(diào)開(kāi)放季節(jié)開(kāi)放范圍開(kāi)放時(shí)間備注夏季會(huì)所空調(diào)08:00~17:00空調(diào)溫度在26度左右(正負(fù)1度)冬季空調(diào)溫度在18左右(正負(fù)1度)春、秋兩季可根據(jù)具體情況進(jìn)行開(kāi)關(guān)時(shí)間的調(diào)整注:在樓盤(pán)沒(méi)有開(kāi)盤(pán)或者看房人員較少的時(shí)候,可以根據(jù)具體情況開(kāi)關(guān)空調(diào)D、 辦公室空調(diào)管理空調(diào)開(kāi)放季節(jié)開(kāi)放范圍開(kāi)放時(shí)間備注夏季辦公室空調(diào)8:30~17:00空調(diào)溫度在26度左右(正負(fù)1度)冬季空調(diào)溫度在18度左右(正負(fù)1度)春、秋兩季可根據(jù)具體情況進(jìn)行開(kāi)關(guān)時(shí)間的調(diào)整E、對(duì)重大工程問(wèn)題的管理如果售樓處出現(xiàn)重大工程問(wèn)題(如:房體結(jié)構(gòu)問(wèn)題、支撐問(wèn)題等),現(xiàn)場(chǎng)管理人要及時(shí)向物業(yè)總公司與開(kāi)發(fā)商公司進(jìn)行書(shū)面匯報(bào)并根據(jù)具體情況采取相應(yīng)的防護(hù)措施。
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