【正文】 判定上，若村民自治組織經(jīng)相關(guān)程序作出的決議違反了法律規(guī)定或合法約定，侵犯了村民人身權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)的，人民法院應(yīng)對(duì)個(gè)案以保障村民合法權(quán)益為原則進(jìn)行審慎處理。其二，與行政機(jī)關(guān)具體行政行為有關(guān)的糾紛，人民法院應(yīng)在維護(hù)和監(jiān)督行政機(jī)關(guān)依法行使行政職權(quán)的基本原則下，對(duì)個(gè)案進(jìn)行審理。其三，與農(nóng)民之間的協(xié)議或流轉(zhuǎn)行為有關(guān)的糾紛，應(yīng)以維護(hù)交易秩序?yàn)榛驹瓌t。具體來說，人民法院在處理“小產(chǎn)權(quán)房”對(duì)外出售引發(fā)的糾紛時(shí)，目前仍只能依據(jù)現(xiàn)行法律認(rèn)定農(nóng)房買賣合同無效，但可向當(dāng)事人釋明其享有因信賴?yán)媸艿綋p害而請(qǐng)求賠償?shù)臋?quán)利；在農(nóng)房“以租代售”的糾紛中，按照我國(guó)《合同法》的原則，我們不需要探求當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)的主觀意愿，而僅需按照合同內(nèi)容的客觀反映來依法處理，也就是說，對(duì)于農(nóng)民與他人簽訂的農(nóng)房租賃合同，法院應(yīng)依法認(rèn)定合同真實(shí)有效，并以此確定當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，如房屋毀損的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)、征地拆遷的利益分配等；在農(nóng)房聯(lián)建糾紛中，對(duì)聯(lián)建合同認(rèn)定為有效較為適宜，這樣有利于農(nóng)民解決生活困難，提高收入水平，而聯(lián)建房產(chǎn)權(quán)份額的確認(rèn)可參照按份共有的原則，其轉(zhuǎn)讓糾紛則可參照前述“小產(chǎn)權(quán)房”買賣糾紛的處理來進(jìn)行。（2）程序保障首先，慎重立案，嚴(yán)格掌握案件入口。這里我們建議設(shè)置行政前置程序來解決農(nóng)村村民之間發(fā)生的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬爭(zhēng)議，即當(dāng)確權(quán)糾紛時(shí)，應(yīng)先經(jīng)過鄉(xiāng)級(jí)以上人民政府相關(guān)部門的處理，當(dāng)事人對(duì)處理決定不服時(shí)，再適用《中華人民共和國(guó)土地管理法》第16條第3款的規(guī)定，申請(qǐng)行政復(fù)議，或直接向人民法院提起訴訟。因?yàn)樵诖_權(quán)糾紛中，一方面，基層行政相關(guān)部門較人民法院更能清楚的掌握法律、政策、及農(nóng)村習(xí)慣在改革實(shí)踐中的實(shí)際適用情況，另一方面，行政前置程序有利于多元化糾紛機(jī)制的構(gòu)建，分流人民法院的案件量，舒緩人民法院解決改革瓶頸問題時(shí)的壓力。另外，對(duì)不屬于人民法院處理的糾紛，除依法不予受理外，法院還應(yīng)向當(dāng)事人闡釋法律規(guī)定，宣傳耕地保護(hù)、宅基地使用權(quán)及農(nóng)房產(chǎn)權(quán)改革的重大意義，爭(zhēng)取當(dāng)事人的理解；對(duì)屬于人民法院受理但有其他救濟(jì)途徑可以靈活解決糾紛的，應(yīng)盡可能引導(dǎo)、幫助采取其他途徑解決；對(duì)只能通過訴訟解決的糾紛，在立案前應(yīng)向相關(guān)審判業(yè)務(wù)庭通報(bào)情況，做好前期工作及應(yīng)對(duì)預(yù)案。其次，精心審理、慎重裁判、加強(qiáng)審判業(yè)務(wù)庭間的溝通配合。對(duì)涉及集體建設(shè)用地使用權(quán)（包括宅基地使用權(quán)）、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)確權(quán)登記及流轉(zhuǎn)的案件及社會(huì)影響重大、存在不穩(wěn)定因素的案件，要安排業(yè)務(wù)骨干精心審理、細(xì)心研究。因與耕地保護(hù)、宅基地使用權(quán)及農(nóng)房產(chǎn)權(quán)改革相關(guān)的案件可能涉及民事、行政甚至刑事案件，人民法院各審判業(yè)務(wù)庭之間還應(yīng)加強(qiáng)配合，保證溝通渠道暢通，對(duì)其中存在民行交叉問題的案件要特別慎重，必要時(shí)各審判業(yè)務(wù)庭要共同研究，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，避免因案件處理不當(dāng)阻礙改革發(fā)展。最后，加強(qiáng)調(diào)研，不斷提升司法能力。目前宅基地使用權(quán)及農(nóng)房產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)方面的案件數(shù)量較少，案件類型較為單一，但是隨著改革的不斷深入，大量新類型糾紛可能涌向法院，法院對(duì)此必須具有前瞻性，積極開展此方面的專題調(diào)研，為妥善審理、執(zhí)行宅基地及農(nóng)房流轉(zhuǎn)糾紛，化解社會(huì)矛盾做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備。同時(shí)，對(duì)已經(jīng)出現(xiàn)的新類型糾紛要通過統(tǒng)計(jì)工作進(jìn)行總結(jié)歸納，組織精兵強(qiáng)將在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上尋找規(guī)律，以指導(dǎo)今后的工作。（3）司法服務(wù)加強(qiáng)司法服務(wù)功能助推改革發(fā)展。對(duì)在改革過程中出現(xiàn)的法律空白及可能突破現(xiàn)行法律規(guī)定和土地調(diào)控政策的新舉措，如放寬宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)范圍，應(yīng)依法提請(qǐng)人大立法，通過規(guī)章的制定和實(shí)施，使宅基地使用權(quán)及農(nóng)房產(chǎn)權(quán)改革有法可依、有章可循，避免發(fā)生糾紛后局面被動(dòng)。另外，在審判工作中，對(duì)出現(xiàn)的新問題、發(fā)現(xiàn)的新動(dòng)向及總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)向相關(guān)部門提出司法建議，以供決策時(shí)進(jìn)行借鑒參考等。結(jié)語作為農(nóng)村土地和房屋產(chǎn)權(quán)改革的組成部分，宅基地使用權(quán)及農(nóng)房產(chǎn)權(quán)改革正在我市試點(diǎn)區(qū)（市）縣有步驟的推行。然而，現(xiàn)行法律法規(guī)及政策性文件關(guān)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的禁止性規(guī)定與改革措施間的尖銳矛盾沖突，成為了制約試驗(yàn)區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革的最大障礙。是突破法律還是留守其中？需要我們認(rèn)真的思考和權(quán)衡。本文中的觀點(diǎn)可能不盡完善甚至非常膚淺，但它畢竟來源于實(shí)踐、形成于抽象，因而具有一定的意義。同時(shí)，隨著改革的深入推進(jìn)，我們還將一如既往的關(guān)注其進(jìn)程中不斷出現(xiàn)的各類問題，在充分發(fā)揮人民法院審判職能的基礎(chǔ)上，主動(dòng)、適時(shí)的為我市試驗(yàn)區(qū)改革提供優(yōu)良的司法服務(wù)和司法保障。[注釋]［1］課題組成員包括李陳抒、劉智進(jìn)、何曉敏、敖富、周衛(wèi)、劉向東、魏建輝、王文華、彭宏劍、譚學(xué)君、齊靚。［2］“小產(chǎn)權(quán)房”本身并不是一個(gè)法律術(shù)語，其只是日常生活中的一種說法。它是按產(chǎn)權(quán)的發(fā)證機(jī)關(guān)來區(qū)分的：由國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國(guó)家不頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。因此，“小產(chǎn)權(quán)”并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。［3］于：//。［4］于：//。［6］茅于軾：“要不要保護(hù)耕地”，載于《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》2007年5月28日。［7］“雙放棄”是指自愿放棄土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)的農(nóng)民參加社保的繳費(fèi)水平、社保待遇實(shí)現(xiàn)與城鎮(zhèn)居民一個(gè)樣。［8］具體問題的解決方案我們將在下文有選擇性的進(jìn)行論述。［9］某試點(diǎn)地區(qū)在允許農(nóng)房抵押時(shí)，為抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)所作的規(guī)定。［10］為解決信用社或銀行抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)問題，同時(shí)加快推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，促進(jìn)農(nóng)村資產(chǎn)資本化，拓展新農(nóng)村建設(shè)融資渠道，2008年3月24日，注冊(cè)資本為3億元的成都市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)擔(dān)保股份有限公司在試驗(yàn)區(qū)成立了。該公司主要提供“行為擔(dān)保”和“信用擔(dān)?！保饕獦I(yè)務(wù)是對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、林權(quán)等的流轉(zhuǎn)行為進(jìn)行擔(dān)保；對(duì)利用農(nóng)村樓宇權(quán)屬證明質(zhì)押融資進(jìn)行擔(dān)保；對(duì)利用宅基地、農(nóng)村房屋、新居工程等抵押融資進(jìn)行擔(dān)保等。同時(shí)，還要對(duì)農(nóng)村建設(shè)貸款進(jìn)行擔(dān)保、對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等貸款進(jìn)行擔(dān)保、對(duì)農(nóng)村勞動(dòng)者進(jìn)城自主創(chuàng)業(yè)小額貸款進(jìn)行擔(dān)保。載于：//。［11］王平：《辨識(shí)與選擇——農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的認(rèn)定》，載于《當(dāng)代法官》2007年第5期，第15頁。［12］傅鼎生：《集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)之爭(zhēng)——中國(guó)物權(quán)立法熱點(diǎn)問題研究綜述》，載于：//。［13］日本《假登記擔(dān)保契約法》第10條（法定借地權(quán)）：“土地及其上建筑物屬于同一人所有場(chǎng)合，就其土地為擔(dān)保假登記時(shí)，于基于該暫登記為本登記場(chǎng)合，視為以其建筑物所有為目的而為土地的租賃。于此場(chǎng)合，其存續(xù)期間及租金，因當(dāng)事人的請(qǐng)求，由法院定之。”［14］韓世遠(yuǎn)：《宅基地的立法問題——兼析物權(quán)法草案第十三章“宅基地使用權(quán)”》，載于：//。［15］韓世遠(yuǎn)：《宅基地的租賃與農(nóng)村房屋的買賣》，載于：//。［16］2004年10月15日《物權(quán)法（草案）》第161條規(guī)定：“村民經(jīng)本集體分配取得宅基地使用權(quán)。一戶只能分配一處宅基地。村民占用的宅基地面積超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)交納宅基地使用費(fèi)。”第165條規(guī)定：“本集體的村民通過轉(zhuǎn)讓取得兩處以上宅基地的，應(yīng)當(dāng)交納多占部分的宅基地使用費(fèi)。本集體以外的人通過轉(zhuǎn)讓取得宅基地使用權(quán)的。應(yīng)當(dāng)交納宅基地使用費(fèi)?！保?7］王平：《辨識(shí)與選擇——農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的認(rèn)定》，載于《當(dāng)代法官》2007年第5期，第15