萬科集團地產(chǎn)項目發(fā)展制度-資料下載頁
2025-04-18 06:34本頁面
【正文】 的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。三、 經(jīng)濟效益分析 經(jīng)濟效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等 項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟指標。參照以下表格：經(jīng)濟指標單位數(shù)值（元/m2）項目總金額（萬元）銷售收入直接成本總投資稅前利潤稅后利潤內(nèi)部收益率銷售凈利率總投資回報率銷售毛利率獲利指數(shù)資金峰值比例地價支付貼現(xiàn)比啟動資金獲利倍數(shù) 項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)經(jīng)濟指標2001年﹒﹒﹒20年合 計上半年下半年上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積（m2）單位利潤(元/m2)利潤(萬元) 敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實際情況增減變動比率。（1） 成本變動各項經(jīng)濟指標的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟指標預測成本90%預測成本預測成本110%預測成本120%總投資稅前利潤稅后凈利內(nèi)部收益率銷售凈利率保本售價（2） 售價變動各項經(jīng)濟指標的變化，假設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟指標預測售價90%預測售價預測售價110%預測售價120%營業(yè)額稅前利潤稅后凈利內(nèi)部收益率銷售凈利率（3） 容積率變動各項指標的變化主要指標容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比營業(yè)額總投資稅前利潤稅后凈利內(nèi)部收益率銷售凈利率 盈虧平衡點分析1） 保本售價：即銷售凈收入等于投資額，計算公式為S=C/(1T1)2） 保本銷售率：假設(shè)項目全部建成，已銷售面積所獲凈利等于未售面積的成本，則計算公式如下：R=C/[(1T1)*(1T2)*S+C*T2]式中：C：表示單位投資額（即財務部所印發(fā)《經(jīng)濟測算表》中成本估算表的單位投資額，含直接建造成本、期間費用）R：表示保本銷售率S：表示單位售價T1：表示營業(yè)稅率T2：表示所得稅率四、 項目資金預測 資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。 資金回款計劃：各期銷售回款計劃。 資金需求計劃：結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。 啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額第七部分：管理資源配置一、 機構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設(shè)置。二、 人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點是專業(yè)經(jīng)理）。三、 人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓等）。第八部分：綜合分析與建議一、優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。二、劣勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。三、機會：從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。四、結(jié)論和建議第九部分：競拍和投標方式取得土地需要增加和完善的內(nèi)容（一） 主要指標測算 預測直接建造成本（不包括地價）、售價 投資收益分析（參考以下格式）：經(jīng)濟指標AA+MA+2M﹒﹒﹒A+nM樓面地價開發(fā)成本總投資稅前利潤稅后凈利內(nèi)部收益率銷售凈利率注：A代表起拍價或投標底價，若沒有底價A代表略低于可能最低中標價；M代表每次舉牌增加的最小單位價格，或者是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬元，變化值不宜過大。 根據(jù)需要，可增加如下測算：銷售凈利率完全成本最高樓面地價最高總地價R1R2R3﹒﹒﹒注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標，如內(nèi)部收益率等。（二） 競爭對手分析 主要背景，控股股東情況 總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤（每股利潤） 資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本 操作水平，主要開發(fā)的項目，土地儲備情況 近期或未來的發(fā)展戰(zhàn)略 參與競爭的主要目的和策略，進而分析對手拿地的氣勢，是否志在必得。（三） 制定策略 分析盈虧平衡點，即保本銷售時的地價。 銷售凈利率在10%時可接受的地價或在可接受的銷售凈利率時的地價。也可以通過其他指標分析可接受的地價。最終確定最高競價和投標價。 把握以微弱優(yōu)勢取得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）的原則。（四） 資金籌措短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機構(gòu)達成屆時一定提供融資服務的協(xié)議。第十部分：在新城市開發(fā)需要補充的內(nèi)容一、 市場分析部分增加當?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況 近三到五年商品住宅市場發(fā)展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。 量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。 各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。 各行政區(qū)市場比較：（1） 量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。（2） 各區(qū)商品住宅分布特征：供應量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。 當?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。 主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。 熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產(chǎn)品的表述和特征 客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素 重點樓盤描述二、 需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（報告格式及內(nèi)容另附）附件： 有關(guān)宗地情況的補充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。 按照萬科集團成本核算指導設(shè)置科目明細，詳細列示成本測算過程 財務部《經(jīng)濟測算標準報表》 欲簽定的意向書和合同文本 新城市開發(fā)的市場調(diào)研報告24 / 24
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