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香格里拉物業(yè)管理書-資料下載頁(yè)

2025-04-18 02:12本頁(yè)面
  

【正文】 管理制度管理1)工程檔案的管理(圖紙資料、設(shè)備檔案)(略)2)小區(qū)基本檔案資料(竣工驗(yàn)收資料、各項(xiàng)審批文件)(略)3)檔案借閱制度(略)4)業(yè)主資料的管理(保密性)(略)財(cái)務(wù)制度1)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定、申報(bào)、審批(略)2)押金的處理(略)3)財(cái)務(wù)收支預(yù)算、決算、分析(略)4)日常財(cái)務(wù)帳務(wù)處理(略)5)定期向業(yè)主委員會(huì)及全體業(yè)主公布財(cái)務(wù)收支狀況采購(gòu)及庫(kù)存管理1)采購(gòu)內(nèi)容的制定和審批(略)2)庫(kù)存的有效控制及及時(shí)補(bǔ)充(略)3)庫(kù)房安全管理制度(略)公文管理制度1)外來文件管理(略)2)內(nèi)部文件往來(略)3)收發(fā)登記(略)4)通告管理制度(略)工程管理制度1)分包方的評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)管理(資質(zhì)、工程款預(yù)算、信譽(yù)等)(略)2)簽訂合同(略)3)工程進(jìn)度及質(zhì)量檢查及其記錄(略)4)工程驗(yàn)收制度(略)5)整改制度(略)辦公設(shè)備的管理(略)(二)公眾管理制度業(yè)委會(huì)章程(略)管理維修制度(略)清潔衛(wèi)生制度(略)二次裝修管理規(guī)定(略)停車場(chǎng)管理規(guī)定(略)治安管理規(guī)定(略)園林、綠化管理規(guī)定(略) 消防管理制度(略)(三)管理流程 服務(wù)中心整體運(yùn)行流程(略) 物業(yè)接管驗(yàn)收流程(略) 培訓(xùn)工作流程(略) 業(yè)主投訴處理流程(略) 大型設(shè)備(機(jī)具)購(gòu)置控制流程(略) 檔案建立與管理流程(物業(yè)技術(shù)、業(yè)主資料)(略) 檔案建立與管理流程(管理檔案)(略) 物料控制流程(略) 設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作流程(大型機(jī)電設(shè)備)(略) 設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作流程(基礎(chǔ)設(shè)施)(略)1 治安事件處理工作流程(略)1 環(huán)境管理工作流程(略)1 消防應(yīng)急處理流程(略)(四)品質(zhì)檢查措施(各崗位員工考核表)文員崗位月考核表(略)管理員崗位月考核表(略)公共秩序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng)崗位月考核表(略)公共秩序維護(hù)員崗位月考核表(略)車場(chǎng)管理崗位職責(zé) (略)工程部主管崗位月考核表(略)維修工崗位月考核表(略)環(huán)境部主管崗位月考核表(略)保潔員崗位月考核表(略)水體管養(yǎng)崗位月考核表(略)1項(xiàng)目處月考核匯總表(略)1項(xiàng)目處考核成績(jī)年匯總表(略)商務(wù)標(biāo)一、物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算(一)管理人員及服務(wù)人員工資、保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)及工會(huì)經(jīng)費(fèi)等費(fèi)用:序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)月支出(元)元/月/平米備注1項(xiàng)目經(jīng)理125002500 每天7小時(shí)工作計(jì)算加班費(fèi)按國(guó)家規(guī)定2經(jīng)理助理1150015003文員1120011004 物業(yè)管理員210001800 5保潔員1285067006保安員18100011550 7綜合維修工(含夜間值班)58004000 8綠化工2人(外包)加班費(fèi)估算4000工資總額 33150福利費(fèi)工資總額14%4641 教育經(jīng)費(fèi)%497工會(huì)經(jīng)費(fèi)工資總額2%663服裝費(fèi)(11000+1800+3500+13260+13100)247。24333每 人兩年兩套保險(xiǎn)費(fèi)%11205測(cè) 算 工 資 福 利 費(fèi) 用50489(二)公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi)用:依據(jù)匡算公式: 每平方米建筑成本30%X= ———————————— 20%25年12月/年 3000元(估算)30%X= ———————————— 20%=25年12月/年(三)綠化費(fèi)用: 按每平方米每年管養(yǎng)費(fèi)10元計(jì)算,含人工費(fèi)。 42700M210元/ M2 247。12月=35583元 X=35583元247。129295 M2=(四)清潔衛(wèi)生費(fèi):清潔工具及材料費(fèi) 943元/月三輪車(三年折舊) 360元/輛247。12月247。3年=10元/月榨水車(一年折舊) 100元4人/臺(tái)247。12月=33元/月拖布、抹布、笤帚、手套、鐵锨 20元/人月6人=120元/月 垃圾袋 2次/日30天30個(gè)門=630元/月 清潔劑(玻璃水、不銹鋼光亮劑、洗衣粉等) 150元/月消殺劑(5月—10月): 300元/半年247。6個(gè)月=50元/月垃圾處理費(fèi): 3元/498戶=1494元/月清潔用水費(fèi): (均價(jià))30門30天=279元/月總計(jì): 3709元/月247。129295 M2 =(五)公共秩序維護(hù)費(fèi):器材裝備費(fèi): 200元/月對(duì)講機(jī)(三年折舊) 800元/臺(tái)6臺(tái)247。36個(gè)月=133元/月強(qiáng)光手電、膠皮棍等(三年折舊) 180元/把6個(gè)247。36個(gè)月=30元/月 監(jiān)控系統(tǒng)用電費(fèi)、維護(hù)及養(yǎng)護(hù)費(fèi)(按每年更換12個(gè)監(jiān)控探頭估算) 2800元/年247。12個(gè)月=233元/月保安辦公用房日常水費(fèi): 30噸/月 電費(fèi): 300度/月 總計(jì): 1020元/月247。129295平方米=(六)辦公費(fèi):交通費(fèi): 300元/月通訊費(fèi): 300元/月低值易耗用品費(fèi): 200元/月書報(bào)費(fèi): 180元/年247。12個(gè)月=15元/月廣告宣傳社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi): 200元/月辦公用房水電暖氣費(fèi): 水費(fèi): 5噸/月電費(fèi): 500度/月暖氣費(fèi):344 M226元/ M2=8944元/年247。12個(gè)月=745元/月總計(jì):2188元/月247。129295平方米=(七)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)(折舊三年):通訊工具:50元/月電話4部 : 150元/部4部247。36個(gè)月=17元/月傳真機(jī): 1200元/部247。36個(gè)月=辦公設(shè)備:411元/月電腦: 5000元/臺(tái)247。36個(gè)月=139元/月檔案柜: 500元/組5組247。36個(gè)月=69元/月保險(xiǎn)柜: 1500元/個(gè)247。36個(gè)月=42元/月辦公桌椅:(7套500元/套+40把椅子50元/把)247。36個(gè)月=153元/月值班用床: 300元247。36個(gè)月=8元/月工程維修設(shè)備:167元/月疏通機(jī): 1500元/臺(tái)247。36個(gè)月= 42元/月維修工具:4500元247。36個(gè)月=125元/月電焊機(jī): 1部1000元切割機(jī): 1部400元沖擊鉆: 1部1000元電工工具:1套100元水工工具:1套100元人字梯: 1架500元砂輪機(jī): 1臺(tái)300元潛水泵: 1臺(tái)500元臺(tái) 鉗: 1臺(tái)200元壓力鉗: 1臺(tái)200元萬能表: 1臺(tái)100元常用備件(瓦木工工具等):100元總計(jì):689元/月247。129295平方米=(八)物業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及各種責(zé)任保險(xiǎn)的支出:600元/年247。12個(gè)月247。129295 M2 =(九)業(yè)主會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi):按實(shí)際經(jīng)營(yíng)收入總額的1%計(jì)算:(129295 M21元/月. M295%1%)/129295 M2 =(十)法定稅費(fèi):129295 M21元/月. M295%%/129295 M2 = (十一)利潤(rùn):129295 M21元/月. M295%5%/129295 M2 =物業(yè)服務(wù)費(fèi):1元/月. M2 二、電梯、水泵費(fèi)用測(cè)算(一)電梯:運(yùn)行電費(fèi):6小時(shí)30天1792元/12部=21504元/月維保費(fèi):300元/12部=3600元/月維修材料費(fèi):500元/12部247。12月=500元/月電梯年檢費(fèi):(350元/+30元)12部247。12月=380限速檢測(cè)費(fèi):300元/12部247。24個(gè)月=150元測(cè)算費(fèi)用: 26134247。30398M2= (二)水泵:運(yùn)行電費(fèi): KW/臺(tái)24小時(shí)30天2臺(tái) KW/臺(tái)24小時(shí)30天1臺(tái)=壓力表檢測(cè)費(fèi): 20元/塊3塊247。12個(gè)月=5元/月維修材料費(fèi): 500元/3臺(tái)247。12個(gè)月=125元/月測(cè)算費(fèi)用:247。30398 M2= (三)水體養(yǎng)護(hù)運(yùn)行電費(fèi): 污水泵:3KW/部24小時(shí)30天9個(gè)月247。12個(gè)月=1286元/月壓力表檢測(cè)費(fèi): 20元/1塊247。12個(gè)月=維修材料費(fèi): 500元/1臺(tái)247。12個(gè)月=水費(fèi): 7000平方米247。12=770元/月投藥費(fèi): 407000平方米247。12=18666元/月測(cè)算費(fèi)用:247。129295M2=因此我公司可預(yù)測(cè)該項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn):別墅物業(yè)費(fèi)用為1/月/㎡ 地下室、湖水及供熱,均備機(jī)電運(yùn)行費(fèi): 合計(jì)費(fèi)用:㎡高層物業(yè)費(fèi)用基本費(fèi)用為1元/月/㎡ ㎡多層物業(yè)費(fèi)用基本費(fèi)用為1元/月/㎡ ㎡㎡三、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的盈虧分析按照1元/()測(cè)算,管理服務(wù)中心年收支盈虧情況如下所示:.收費(fèi)率為100% 年有盈余319256元收費(fèi)率為90% 年有盈余170101元收費(fèi)率為80% 年有盈余20946元收費(fèi)率為70% 年有虧損128209元注:收費(fèi)面積是以開發(fā)商提供的項(xiàng)目補(bǔ)充說明為依據(jù)。四、增收節(jié)支的措施1. 根據(jù)業(yè)主的需求,不斷拓展有償服務(wù)項(xiàng)目,利用小區(qū),業(yè)主的消費(fèi)需求開展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng),以增加營(yíng)業(yè)外收入。2. 推行“質(zhì)量、成本雙否決”機(jī)制,將成本指標(biāo)完成情況與員工的利益直接掛鉤,增強(qiáng)員工的成本意識(shí),提高員工控制成本的積極性和主動(dòng)性。3. 嚴(yán)格控制辦公用品消耗,堅(jiān)持物盡其用的原則,節(jié)約辦公費(fèi)用開支。4. 加強(qiáng)物料采購(gòu)、使用、保管、審批等程序的管理,加強(qiáng)物料成本的控制。5. 加強(qiáng)設(shè)備管理和養(yǎng)護(hù),使之保持良好狀態(tài),減少維修支出,降低返修費(fèi)用。6. 強(qiáng)化公司財(cái)務(wù)部對(duì)管理處資金、物資使用的監(jiān)督職能,制定嚴(yán)格的管理制度,強(qiáng)化管理處的各項(xiàng)財(cái)物消耗過程的管理。7. 依據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)內(nèi)容,與業(yè)主會(huì)協(xié)商利用停車費(fèi)用彌補(bǔ)公共設(shè)施維修資金的不足。8. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在不斷自我完善服務(wù)的同時(shí),也將會(huì)同業(yè)主會(huì)采取相關(guān)法律途徑來追繳服務(wù)費(fèi)用,以便更好的維護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益。附:車輛占地停泊費(fèi)用及使用根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十九條的規(guī)定,任何單位或個(gè)人不得隨意占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地。確需占用道路或者場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車輛的,應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主會(huì)同意。業(yè)主占用道路、場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車輛的,應(yīng)當(dāng)交納場(chǎng)地占用費(fèi)。場(chǎng)地占用費(fèi)主要用于增加維修基金、改善共用的設(shè)施、設(shè)備等,具體使用辦法由業(yè)主委員會(huì)確定。機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放,應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理制度。在前期物業(yè)管理服務(wù)中,物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)天津市物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)車位使用收費(fèi)一般標(biāo)準(zhǔn)及武清區(qū)消費(fèi)能力的具體情況,確定前期車輛占地費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為80120元(根據(jù)排氣量及車位位置不同定價(jià)),收取的費(fèi)用獨(dú)立建賬造冊(cè),具體使用辦法待業(yè)主委員會(huì)成立后確定。54 /
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