【正文】 管理制度管理1）工程檔案的管理（圖紙資料、設(shè)備檔案）（略）2）小區(qū)基本檔案資料（竣工驗(yàn)收資料、各項(xiàng)審批文件）（略）3）檔案借閱制度（略）4）業(yè)主資料的管理（保密性）（略）財(cái)務(wù)制度1）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定、申報(bào)、審批（略）2）押金的處理（略）3）財(cái)務(wù)收支預(yù)算、決算、分析（略）4）日常財(cái)務(wù)帳務(wù)處理（略）5）定期向業(yè)主委員會(huì)及全體業(yè)主公布財(cái)務(wù)收支狀況采購(gòu)及庫(kù)存管理1）采購(gòu)內(nèi)容的制定和審批（略）2）庫(kù)存的有效控制及及時(shí)補(bǔ)充（略）3）庫(kù)房安全管理制度（略）公文管理制度1）外來文件管理（略）2）內(nèi)部文件往來（略）3）收發(fā)登記（略）4）通告管理制度（略）工程管理制度1）分包方的評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)管理（資質(zhì)、工程款預(yù)算、信譽(yù)等）（略）2）簽訂合同（略）3）工程進(jìn)度及質(zhì)量檢查及其記錄（略）4）工程驗(yàn)收制度（略）5）整改制度（略）辦公設(shè)備的管理（略）（二）公眾管理制度業(yè)委會(huì)章程（略）管理維修制度（略）清潔衛(wèi)生制度（略）二次裝修管理規(guī)定（略）停車場(chǎng)管理規(guī)定（略）治安管理規(guī)定（略）園林、綠化管理規(guī)定（略） 消防管理制度（略）（三）管理流程 服務(wù)中心整體運(yùn)行流程（略） 物業(yè)接管驗(yàn)收流程（略） 培訓(xùn)工作流程（略） 業(yè)主投訴處理流程（略） 大型設(shè)備（機(jī)具）購(gòu)置控制流程（略） 檔案建立與管理流程（物業(yè)技術(shù)、業(yè)主資料）（略） 檔案建立與管理流程（管理檔案）（略） 物料控制流程（略） 設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作流程（大型機(jī)電設(shè)備）（略） 設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作流程（基礎(chǔ)設(shè)施）（略）1 治安事件處理工作流程（略）1 環(huán)境管理工作流程（略）1 消防應(yīng)急處理流程（略）（四）品質(zhì)檢查措施（各崗位員工考核表）文員崗位月考核表（略）管理員崗位月考核表（略）公共秩序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng)崗位月考核表（略）公共秩序維護(hù)員崗位月考核表（略）車場(chǎng)管理崗位職責(zé) （略）工程部主管崗位月考核表（略）維修工崗位月考核表（略）環(huán)境部主管崗位月考核表（略）保潔員崗位月考核表（略）水體管養(yǎng)崗位月考核表（略）1項(xiàng)目處月考核匯總表（略）1項(xiàng)目處考核成績(jī)年匯總表（略）商務(wù)標(biāo)一、物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算（一）管理人員及服務(wù)人員工資、保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)及工會(huì)經(jīng)費(fèi)等費(fèi)用：序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)月支出（元）元/月/平米備注1項(xiàng)目經(jīng)理125002500　每天7小時(shí)工作計(jì)算加班費(fèi)按國(guó)家規(guī)定2經(jīng)理助理1150015003文員1120011004 物業(yè)管理員210001800　5保潔員1285067006保安員18100011550　7綜合維修工（含夜間值班）58004000　8綠化工2人（外包）加班費(fèi)估算4000工資總額　33150福利費(fèi)工資總額14%4641　教育經(jīng)費(fèi)%497工會(huì)經(jīng)費(fèi)工資總額2%663服裝費(fèi)（11000+1800+3500+13260+13100）247。24333每 人兩年兩套保險(xiǎn)費(fèi)%11205測(cè) 算 工 資 福 利 費(fèi) 用50489（二）公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi)用：依據(jù)匡算公式： 每平方米建筑成本30%X= ———————————— 20%25年12月/年 3000元（估算）30%X= ———————————— 20%=25年12月/年（三）綠化費(fèi)用： 按每平方米每年管養(yǎng)費(fèi)10元計(jì)算，含人工費(fèi)。 42700M210元/ M2 247。12月=35583元 X=35583元247。129295 M2=（四）清潔衛(wèi)生費(fèi)：清潔工具及材料費(fèi) 943元/月三輪車（三年折舊） 360元/輛247。12月247。3年=10元/月榨水車（一年折舊） 100元4人/臺(tái)247。12月=33元/月拖布、抹布、笤帚、手套、鐵锨 20元/人月6人=120元/月 垃圾袋 2次/日30天30個(gè)門=630元/月 清潔劑（玻璃水、不銹鋼光亮劑、洗衣粉等） 150元/月消殺劑（5月—10月）： 300元/半年247。6個(gè)月=50元/月垃圾處理費(fèi)： 3元/498戶=1494元/月清潔用水費(fèi)： （均價(jià)）30門30天=279元/月總計(jì)： 3709元/月247。129295 M2 =（五）公共秩序維護(hù)費(fèi)：器材裝備費(fèi)： 200元/月對(duì)講機(jī)（三年折舊） 800元/臺(tái)6臺(tái)247。36個(gè)月=133元/月強(qiáng)光手電、膠皮棍等（三年折舊） 180元/把6個(gè)247。36個(gè)月=30元/月 監(jiān)控系統(tǒng)用電費(fèi)、維護(hù)及養(yǎng)護(hù)費(fèi)（按每年更換12個(gè)監(jiān)控探頭估算） 2800元/年247。12個(gè)月=233元/月保安辦公用房日常水費(fèi)： 30噸/月 電費(fèi)： 300度/月 總計(jì)： 1020元/月247。129295平方米=（六）辦公費(fèi)：交通費(fèi)： 300元/月通訊費(fèi)： 300元/月低值易耗用品費(fèi)： 200元/月書報(bào)費(fèi)： 180元/年247。12個(gè)月=15元/月廣告宣傳社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)： 200元/月辦公用房水電暖氣費(fèi)： 水費(fèi)： 5噸/月電費(fèi)： 500度/月暖氣費(fèi)：344 M226元/ M2=8944元/年247。12個(gè)月=745元/月總計(jì)：2188元/月247。129295平方米=（七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)（折舊三年）：通訊工具：50元/月電話4部 ： 150元/部4部247。36個(gè)月=17元/月傳真機(jī)： 1200元/部247。36個(gè)月=辦公設(shè)備：411元/月電腦： 5000元/臺(tái)247。36個(gè)月=139元/月檔案柜： 500元/組5組247。36個(gè)月=69元/月保險(xiǎn)柜： 1500元/個(gè)247。36個(gè)月=42元/月辦公桌椅：（7套500元/套+40把椅子50元/把）247。36個(gè)月=153元/月值班用床： 300元247。36個(gè)月=8元/月工程維修設(shè)備：167元/月疏通機(jī)： 1500元/臺(tái)247。36個(gè)月= 42元/月維修工具：4500元247。36個(gè)月=125元/月電焊機(jī)： 1部1000元切割機(jī)： 1部400元沖擊鉆： 1部1000元電工工具：1套100元水工工具：1套100元人字梯： 1架500元砂輪機(jī)： 1臺(tái)300元潛水泵： 1臺(tái)500元臺(tái) 鉗： 1臺(tái)200元壓力鉗： 1臺(tái)200元萬能表： 1臺(tái)100元常用備件（瓦木工工具等）：100元總計(jì)：689元/月247。129295平方米=（八）物業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及各種責(zé)任保險(xiǎn)的支出：600元/年247。12個(gè)月247。129295 M2 =（九）業(yè)主會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)：按實(shí)際經(jīng)營(yíng)收入總額的1%計(jì)算：（129295 M21元/月. M295%1%）/129295 M2 =（十）法定稅費(fèi)：129295 M21元/月. M295%%/129295 M2 = （十一）利潤(rùn)：129295 M21元/月. M295%5%/129295 M2 =物業(yè)服務(wù)費(fèi)：1元/月. M2 二、電梯、水泵費(fèi)用測(cè)算（一）電梯：運(yùn)行電費(fèi)：6小時(shí)30天1792元/12部=21504元/月維保費(fèi)：300元/12部=3600元/月維修材料費(fèi)：500元/12部247。12月=500元/月電梯年檢費(fèi)：（350元/+30元）12部247。12月=380限速檢測(cè)費(fèi)：300元/12部247。24個(gè)月=150元測(cè)算費(fèi)用： 26134247。30398M2= （二）水泵：運(yùn)行電費(fèi)： KW/臺(tái)24小時(shí)30天2臺(tái) KW/臺(tái)24小時(shí)30天1臺(tái)＝壓力表檢測(cè)費(fèi)： 20元/塊3塊247。12個(gè)月=5元/月維修材料費(fèi)： 500元/3臺(tái)247。12個(gè)月=125元/月測(cè)算費(fèi)用：247。30398 M2= （三）水體養(yǎng)護(hù)運(yùn)行電費(fèi)： 污水泵：3KW/部24小時(shí)30天9個(gè)月247。12個(gè)月=1286元/月壓力表檢測(cè)費(fèi)： 20元/1塊247。12個(gè)月=維修材料費(fèi)： 500元/1臺(tái)247。12個(gè)月=水費(fèi)： 7000平方米247。12=770元/月投藥費(fèi)： 407000平方米247。12=18666元/月測(cè)算費(fèi)用：247。129295M2=因此我公司可預(yù)測(cè)該項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)：別墅物業(yè)費(fèi)用為1/月/㎡ 地下室、湖水及供熱，均備機(jī)電運(yùn)行費(fèi)： 合計(jì)費(fèi)用：㎡高層物業(yè)費(fèi)用基本費(fèi)用為1元/月/㎡ ㎡多層物業(yè)費(fèi)用基本費(fèi)用為1元/月/㎡ ㎡㎡三、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的盈虧分析按照1元／（）測(cè)算，管理服務(wù)中心年收支盈虧情況如下所示：.收費(fèi)率為100% 年有盈余319256元收費(fèi)率為90% 年有盈余170101元收費(fèi)率為80% 年有盈余20946元收費(fèi)率為70% 年有虧損128209元注：收費(fèi)面積是以開發(fā)商提供的項(xiàng)目補(bǔ)充說明為依據(jù)。四、增收節(jié)支的措施1. 根據(jù)業(yè)主的需求，不斷拓展有償服務(wù)項(xiàng)目，利用小區(qū)，業(yè)主的消費(fèi)需求開展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以增加營(yíng)業(yè)外收入。2. 推行“質(zhì)量、成本雙否決”機(jī)制，將成本指標(biāo)完成情況與員工的利益直接掛鉤，增強(qiáng)員工的成本意識(shí)，提高員工控制成本的積極性和主動(dòng)性。3. 嚴(yán)格控制辦公用品消耗，堅(jiān)持物盡其用的原則，節(jié)約辦公費(fèi)用開支。4. 加強(qiáng)物料采購(gòu)、使用、保管、審批等程序的管理，加強(qiáng)物料成本的控制。5. 加強(qiáng)設(shè)備管理和養(yǎng)護(hù)，使之保持良好狀態(tài)，減少維修支出，降低返修費(fèi)用。6. 強(qiáng)化公司財(cái)務(wù)部對(duì)管理處資金、物資使用的監(jiān)督職能，制定嚴(yán)格的管理制度，強(qiáng)化管理處的各項(xiàng)財(cái)物消耗過程的管理。7. 依據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)內(nèi)容，與業(yè)主會(huì)協(xié)商利用停車費(fèi)用彌補(bǔ)公共設(shè)施維修資金的不足。8. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在不斷自我完善服務(wù)的同時(shí)，也將會(huì)同業(yè)主會(huì)采取相關(guān)法律途徑來追繳服務(wù)費(fèi)用，以便更好的維護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益。附：車輛占地停泊費(fèi)用及使用根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十九條的規(guī)定，任何單位或個(gè)人不得隨意占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地。確需占用道路或者場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車輛的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主會(huì)同意。業(yè)主占用道路、場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車輛的，應(yīng)當(dāng)交納場(chǎng)地占用費(fèi)。場(chǎng)地占用費(fèi)主要用于增加維修基金、改善共用的設(shè)施、設(shè)備等，具體使用辦法由業(yè)主委員會(huì)確定。機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放，應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理制度。在前期物業(yè)管理服務(wù)中，物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)天津市物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)車位使用收費(fèi)一般標(biāo)準(zhǔn)及武清區(qū)消費(fèi)能力的具體情況，確定前期車輛占地費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為80120元（根據(jù)排氣量及車位位置不同定價(jià)），收取的費(fèi)用獨(dú)立建賬造冊(cè)，具體使用辦法待業(yè)主委員會(huì)成立后確定。54 /