【正文】 20 天內(nèi)開業(yè)。第二節(jié) 開業(yè)后主力店與次主力店的調(diào)整原則1．主力店調(diào)整原則: 主力店出現(xiàn)經(jīng)營困難或重大調(diào)整，對非主力店經(jīng)營有較大影響的，各公司須形成專項調(diào)研報告，報商管總公司運營企劃部。 運營過程中，主力店調(diào)整實行“一店一議”原則，經(jīng)商管總公司審批后，報控股集團審批。 主力店調(diào)整審批流程：項目商管公司運營部經(jīng)理項目商管公司總經(jīng)理 商管總公司運營總監(jiān) 商管總公司招商總監(jiān) 商管總公司總經(jīng)理 分管副總裁一控股集團常務(wù)副總裁 控股集團董事長。2．次主力店調(diào)整原則 基本原則: 年度內(nèi)調(diào)整面積最多不超過次主力店總面積的 20%； 調(diào)整后次主力店總租金收益不得低于相應(yīng)期間的租賃決策指標。 承租方調(diào)整后，新簽約租賃合同餐飲業(yè)態(tài)租期不超過 8 年（含） ，其他業(yè)態(tài)租期不超過 5 年(含)。 超過原合同租期的第一年租金標準,不得低于原合同最后一年租金標準的 115%。 次主力店調(diào)整審批流程:項目商管公司運營部經(jīng)理項目商管公司總經(jīng)理 商管總公司運營總監(jiān) 商管總公司招商總監(jiān) 商管總公司總經(jīng)理 分管副總裁一控股集團總裁。第三節(jié) 開業(yè)后的業(yè)態(tài)規(guī)劃與品牌調(diào)整1．業(yè)態(tài)規(guī)劃和商鋪調(diào)整業(yè)態(tài)規(guī)劃指集團商業(yè)項目非主力店業(yè)態(tài)規(guī)劃，包括非主力店定位、業(yè)態(tài)面積占比、業(yè)態(tài)分布、目標品牌等。任何涉及非主力店規(guī)劃定位、業(yè)態(tài)品牌、招商政策以及租金價格等方面的調(diào)整方案和具體執(zhí)行方案，必須每次上報商管總公司批準后執(zhí)行。1）開業(yè) 36 個月內(nèi)，需依據(jù)經(jīng)營狀況、市場調(diào)研報告、消費者調(diào)研報告對開業(yè)項目定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃進行評估，由各公司形成報告，報商管總公司招商管理部及運營企劃部。2）根據(jù)商業(yè)經(jīng)營管理手冊規(guī)定(具體參照商業(yè)經(jīng)營管理手冊 節(jié)供應(yīng)商退場管理規(guī)范) ，文件編號版本/修訂 A/1新城控股集團招商管理手冊第 18 頁 共 21 頁各公司有權(quán)提前終止合同，但須提前一個月上報商管總公司批準后方可執(zhí)行。3）嚴格控制非主力店空鋪率，空鋪面積不得超過非主力店總面積的 5%,空鋪時間不得超過60 天。每月 5 日前，將上月空鋪及空鋪招商進展情況上報商管總公司運營企劃部及招商管理部。2．商戶與品牌分析每季度各公司須對非主力店商戶和品牌進行分析，主要包括:品牌定位、品牌貢獻度、盈利能力、品牌發(fā)展趨勢、經(jīng)營風險等；對不符合項目發(fā)展定位、經(jīng)營有風險的商戶，建立退、掉鋪預(yù)警機制，進行備選品牌和商戶的儲備。3．品牌調(diào)整規(guī)范1）在經(jīng)營過程中的品牌調(diào)整與重新招商原則上不設(shè)免租期。因特殊情況需要給予新商戶免租期的，須上報商管總公司審批后方可執(zhí)行。2）在租賃期限內(nèi)需進行業(yè)態(tài)調(diào)整的主力店、非主力店商戶，在進行調(diào)整后新簽署的租賃合同期限不得超過原租賃合同期限。4．調(diào)改的審批流程控股集團商管/百貨公司商管總公司 總裁室關(guān)鍵事項 主導(dǎo)部門決策形式運營部 招商部商品部 總經(jīng)理招商管理部 商業(yè)運營部總經(jīng)理商業(yè)副總裁 常務(wù)副總裁總裁備注品牌調(diào)改效果評估提報商業(yè)營運部評審/審批　 　 　 參與 2 組織 1 參與 2 參與 2參與2/審批　會議紀要臨時性經(jīng)營品類調(diào)改方案運營部/商品部審批組織1組織1審批 　 備案 備案 　 　 　 　品牌春調(diào)/秋調(diào)計劃確認商品部 審批 　 申請 1 審核 2 　 審核 3 審核 4 審核 5 審批 備案 　計劃外品牌調(diào)改方案確認運營部/商品部審批 　申請1審核 2 　審核3審核4審核5 審批 　 　經(jīng)營品牌合作方式調(diào)改方案運營部/商品部審批申請1申請1審核 2 　審核3審核4審核5 審批 　 　文件編號版本/修訂 A/1新城控股集團招商管理手冊第 19 頁 共 21 頁第四節(jié) 開業(yè)后的招商與運營配合規(guī)范1．開業(yè)后運營部建立在場商戶調(diào)整表。項目商管公司于每月 20 日前對在場經(jīng)營商戶情況進行整理，按統(tǒng)一表格要求上報項目商管公司在場經(jīng)營商戶變動情況，招商管理部根據(jù)上報的商鋪經(jīng)營情況進行及時更新。2．招商管理部通過對竟爭對手和全國主要商業(yè)市場的調(diào)研，以及參加各種全國性或地域性的商業(yè)展會，收集和儲備商戶資源。在商戶租賃合同期滿前的 6 個月，招商管理部會同運營部招商人員開始進行調(diào)整招商洽談工作。3．運營部結(jié)合商家經(jīng)營情況做出需調(diào)改品牌計劃，招商管理部根據(jù)運營部列出的調(diào)改計劃給出合理的品牌建議及商家推薦。按調(diào)改計劃要求實施招商。調(diào)改計劃經(jīng)過商管總公司批準后執(zhí)行。4．開業(yè)后的業(yè)態(tài)與品牌調(diào)整規(guī)范需符合本手冊既定的調(diào)整要求，經(jīng)商管總公司控股集團審批流轉(zhuǎn)后由運營部發(fā)起招商調(diào)改，按招商流程進行二次招商。務(wù)必本著優(yōu)化項目商業(yè)定位，增加項目經(jīng)營績效，增加消費人流，樹立優(yōu)質(zhì)品牌為基準，使項目經(jīng)營循序漸進，項目價值不斷提高。文件編號版本/修訂 A/1新城控股集團招商管理手冊第 20 頁 共 22 頁第五章 品牌資源管理第一節(jié) 品牌資源庫的建立及管理規(guī)范1. 建立品牌資源檔案表(品牌檔案明細表)2. 項目招商部的品牌資源檔案表要求按統(tǒng)一標準填寫。招商管理部建立品牌檔案資源庫，理清品牌資源明細，清算品牌檔案總量，根據(jù)每月上報品牌資源情況于當月 30 日對資源庫總數(shù)進行調(diào)整。定期對品牌資源庫內(nèi)容進行整理，清除無效品牌資源，達到有效化和實用化。3. 招商管理部定期對品牌資源庫進行整理，并發(fā)給項目商管公司，以實現(xiàn)資源共享。第二節(jié) 重點品牌戰(zhàn)略聯(lián)盟合作及管理1. 招商管理部負責重點商戶戰(zhàn)略合作洽談工作，并簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議；2. 招商管理部與戰(zhàn)略合作伙伴制定合作合同范本，并報商管總公司法務(wù)部審核。在以后其他項目合作洽談時，除非合同條款有重大改動要再次上報商管總公司法務(wù)部審核，否則將統(tǒng)一使用范本合同。3. 簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議后，要與戰(zhàn)略合作伙伴進行房產(chǎn)技術(shù)對接，以便在以后新項目規(guī)劃設(shè)計階段參照商戶的需求進行規(guī)劃設(shè)計。4. 與戰(zhàn)略合作伙伴建立標準工作模塊，以提高工作效率，滿足快速展店的需要。5. 與戰(zhàn)略合作伙伴建立暢通的溝通機制，定期進行交流和電話溝通，不定期進行拜訪，以維護商戶合作關(guān)系。第三節(jié) 新品牌的拓展管理招商管理部通過對全國市場進行調(diào)研和參加全國各類商品展會，尋找和搜集有較強經(jīng)濟實力，有全國拓展計劃，有一定商品特色的新品牌，為新開店招商和已開店的經(jīng)營調(diào)整招商作儲備。并對首次進入市場上的新品牌進行跟蹤調(diào)研和經(jīng)營分析。第四節(jié) 經(jīng)營過程中的品牌管理規(guī)范1. 招商管理部要安排專人對戰(zhàn)略合作商戶開業(yè)后的經(jīng)營信息進行收集，并建立經(jīng)營情況檔案，針對商戶在合作區(qū)域或合作商圈的適應(yīng)性進行分析和研究。為以后新項目的開業(yè)招商累資料。2. 在經(jīng)營過程中，招商管理部要加強與運營部的溝通，關(guān)注各商戶的經(jīng)營情況，并對商戶進行評估。評估的內(nèi)容包括:商戶對項目的貢獻情況、美譽度和商譽、發(fā)展現(xiàn)狀和方向、經(jīng)文件編號版本/修訂 A/1新城控股集團招商管理手冊第 21 頁 共 21 頁營管理能力和生存能力等。根據(jù)對商戶綜合評估的結(jié)果，制定出商戶調(diào)整的預(yù)案。文件編號版本/修訂 A/1新城控股集團招商管理手冊第 22 頁 共 21 頁后附 招商管理報表表格 《項目調(diào)研報告》對各個本地及外埠商業(yè)項目調(diào)研用表格,、年度對重點項目進行持續(xù)性調(diào)研,把握同類型項目的招商、運營進展，以此作為集團項目的參考依據(jù)。 《新城控股項目招商周工作報表》對各個項目周、月度工作進度的統(tǒng)一協(xié)調(diào)安排，保障項目的合力推動及相關(guān)部門的合理配合及支持。 《已簽約品牌信息跟蹤表》是對已簽約客戶的鋪位信息、合同信息、經(jīng)營情況做長期跟蹤，確保以后招商調(diào)改的可控性。 《品牌商家信息資料庫》對戰(zhàn)略合作、緊密合作的優(yōu)質(zhì)客戶匯總。確保品牌庫的統(tǒng)一管理。對內(nèi)為公司的商業(yè)項目提供資源信息保障；對外與合作商家保持合作聯(lián)系，了解雙方最直接的信息資料。保障合作關(guān)系緊密相連。 《項目推薦合作商家》對新進商家及合作商家就商業(yè)項目入駐可能性進行分析推薦，縮短項目招商的周期并提高招商效率，并為待招項目的整體定位提供保