【正文】 這些業(yè)態(tài)的共同特征；而專賣店、專業(yè)市場(chǎng)、百貨店等提供選擇性商品則更多向個(gè)性化方向發(fā)展，將現(xiàn)有客層進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)分，充分滿足自己面向客層的需求。l 餐飲娛樂業(yè)是講求個(gè)性化消費(fèi)的行業(yè)，隨居民收入水平的提高和消費(fèi)習(xí)慣的變化，伴隨著北京近幾年進(jìn)入城市建設(shè)高峰期，這些行業(yè)都將得到更快速發(fā)展。 北京市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局資料顯示，~，上海、大連等城市的人均商業(yè)面積也相繼超過了1平方米。北京作為高度國(guó)際化的大都市，近幾年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭十分迅猛，開發(fā)商也非常熱衷于開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。由于不遵循商業(yè)規(guī)律而盲目開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)在部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)飽和現(xiàn)象，但新出現(xiàn)的項(xiàng)目仍然越來越多。預(yù)計(jì)在未來幾年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)熱潮將會(huì)回落。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展概況目前，北京商鋪所顯示的空置率和供應(yīng)規(guī)模還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于住宅類、辦公類等其他物業(yè)的開發(fā)量。根據(jù)北京市商委的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計(jì)在2005年人均商業(yè)面積將達(dá)到0．9平方米（這一目標(biāo)已經(jīng)在2003年達(dá)到）。在最近新批的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，有500萬平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，未來的北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)仍然火熱。蓬勃發(fā)展的零售業(yè)將令北京商鋪市場(chǎng)持續(xù)活躍。因此，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)將得到很大發(fā)展。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)量概況新增供給分析：2004年6月北京商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新增供給項(xiàng)目：項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置總建筑面積建筑形式燕莎盛世海淀區(qū)北三環(huán)馬甸橋2800平米底墑中安盛業(yè)大廈朝陽區(qū)北苑路3000平米底墑莫奈花園順義區(qū)后沙峪鄉(xiāng)5000平米單體（會(huì)所）ZAMA?咱們朝陽區(qū)東四環(huán)東風(fēng)橋東2000平米單體（會(huì)所）瑞都國(guó)際通州區(qū)九棵樹48號(hào)不清楚底墑太陽花社區(qū)豐臺(tái)區(qū)五里店2000住宅可做底墑大紅門亮驛服裝城豐臺(tái)區(qū)南頂路51號(hào)20000平米單體季景沁園朝陽區(qū)望京西路不清楚底墑天創(chuàng)科技大廈海淀區(qū)海淀北大街14000平米底墑柏陽景園朝陽區(qū)東五環(huán)五方橋東北5000平米底墑那爾水晶城大興區(qū)興豐大街3000平米底墑嘉多麗巢朝陽區(qū)東三環(huán)華威橋西南10000平米底墑西BD海淀區(qū)紫竹橋東南4000底墑愛家國(guó)際收藏品交易市場(chǎng)海淀區(qū)30000平米單體愛家國(guó)際商業(yè)中心海淀區(qū)168000平方米單體家樂福雙井店朝陽區(qū)12000平米單體新增分布分析l 新增項(xiàng)目分布呈現(xiàn)這種布局——東、北部地區(qū)供應(yīng)較大，而南部地區(qū)等老城區(qū)供應(yīng)較少。l 海淀區(qū)新增商業(yè)物業(yè)數(shù)目和面積最大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他幾個(gè)區(qū)域的供應(yīng)量。新增的幾大獨(dú)體商業(yè)物業(yè)都集中于該區(qū)域，短時(shí)間的放量供給給市場(chǎng)消化帶來不小壓力。l 朝陽區(qū)新增商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目多而總體面積較小，多為社區(qū)底商，商鋪市場(chǎng)零散、活躍。l 其他幾個(gè)南部區(qū)域的分布數(shù)量普遍較少。l 由于南城房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間較晚，社區(qū)類商業(yè)項(xiàng)目處于商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)力度相對(duì)較小，整體發(fā)展不夠成熟，且有的新建社區(qū)位于老社區(qū)范圍，商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)較為滯緩，不能滿足新建地產(chǎn)項(xiàng)目居住者對(duì)社區(qū)商業(yè)環(huán)境的基本要求。 商業(yè)地產(chǎn)的租售概況2002年，2003年下半年已經(jīng)有項(xiàng)目能賣到每平方米6萬元以上；2004年6月，北京秀水街市場(chǎng)鋪位公開拍賣，平均每平方米拍了近４４萬元。每月租金高達(dá)６．５８萬元。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，%，但隱性空置率在15%以上，而隨著大批正在規(guī)劃和在建項(xiàng)目的陸續(xù)竣工，北京市場(chǎng)商鋪供應(yīng)將在未來兩三年急劇增加，三四年后，北京商業(yè)地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)過剩，而這種變化將在顯性空置率上有更直接的體現(xiàn)。截至本月，北京市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)形成了齊頭并進(jìn)的三大需求群體：l 跨國(guó)零售企業(yè)。隨著各國(guó)零售業(yè)巨頭搶灘北京零售業(yè)市場(chǎng)，跨國(guó)零售企業(yè)對(duì)大型主力店的需求明顯增加，美國(guó)沃爾瑪、法國(guó)家樂福、百安居等競(jìng)相在京選址開店。l 國(guó)內(nèi)大型零售企業(yè)。國(guó)內(nèi)大型零售企業(yè)的擴(kuò)張形成了北京市商業(yè)物業(yè)需求的另一主力，為與即將到來的國(guó)際零售巨頭對(duì)抗，早在2001年，國(guó)內(nèi)的零售企業(yè)就開始進(jìn)行積極擴(kuò)張，而北京是這些企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，因此國(guó)內(nèi)大型零售企業(yè)在近幾年基本上都已經(jīng)在京開業(yè)或變相進(jìn)入北京市場(chǎng)。l 中小投資者。許多中小投資者紛紛看好北京商業(yè)市場(chǎng)的投資潛力，成為北京寫字樓和住宅底商的強(qiáng)有力需求者。 需求區(qū)域分析從近年的需求情況來看，商業(yè)物業(yè)需求的區(qū)域仍然集中在人流量大、交通方便的住宅區(qū)、商務(wù)區(qū)以及附近商業(yè)氛圍較成熟的地段。朝陽區(qū)的東三環(huán)和亞運(yùn)村地區(qū)普遍成為投資者的投資目標(biāo)，其次是海淀區(qū)。對(duì)商業(yè)用房的最大需求量體現(xiàn)在對(duì)小型攤位的需求上。 租金售價(jià)分析2004年6月商業(yè)物業(yè)銷售均價(jià)為19963元/平方米。同比上月租售價(jià)格水平略有提升。租售價(jià)格兩極分化：最高售價(jià)可達(dá)30000元/平米，而最低只有4000元/平米；。新增商業(yè)物業(yè)平均出售率達(dá)到了65%。其中家樂福雙井店和那爾水晶城的商業(yè)全部售出，而愛家國(guó)際收藏品交易中心和大紅門亮驛服裝城也有不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。反映出地理位置處于成熟商圈的大型超市和服裝、餐飲類商業(yè)物業(yè)較受市場(chǎng)的追捧。 對(duì)北京市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的展望 預(yù)計(jì)供給l 供給繼續(xù)放量。未來的住宅底商、寫字樓底商和大型單體商業(yè)項(xiàng)目的供應(yīng)量將進(jìn)一步增加，尤其是在CBD、亞運(yùn)村和中關(guān)村地區(qū)。在目前已知的CBD數(shù)百萬平方米的開工量中，在2008年之前，CBD地區(qū)將新增50萬平方米的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)。l 商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目定位愈趨合理。新增的供應(yīng)令市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加大，為增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，迎合不同消費(fèi)層次的需求，一方面，傳統(tǒng)的商業(yè)設(shè)施在積極調(diào)整業(yè)態(tài)；另一方面，開發(fā)商將更加注重項(xiàng)目定位和市場(chǎng)細(xì)分，從市場(chǎng)定位、推廣到運(yùn)營(yíng)，都將日趨具有計(jì)劃性和專業(yè)性。定位更加明確的新型業(yè)態(tài)也不斷出現(xiàn)。比如預(yù)計(jì)于今年10月1日正式開業(yè)，位于北京海淀區(qū)中部藍(lán)靛廠、西三環(huán)和西四環(huán)之間的新燕莎MALL，總建筑面積約38萬平方米，將有燕莎友誼商城金源店和貴友大廈金源店兩大主力百貨店，同時(shí)還進(jìn)駐了2000多家各類專賣店及品牌旗艦店。它將以更加貼近現(xiàn)代都市生活的基本形態(tài)，強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)、互動(dòng)和娛樂購(gòu)物一體化的銷售方式，引導(dǎo)消費(fèi)者體驗(yàn)都市時(shí)尚新生活。l 南城區(qū)域?qū)⒊蔀楸本┦锌砂l(fā)展商業(yè)項(xiàng)目潛力地區(qū)。北京市南城商業(yè)發(fā)展還是處于較初期的階段，市場(chǎng)空白明顯，商業(yè)環(huán)境、交通環(huán)境、消費(fèi)力支撐等方面均有待提高，隨著北京市房地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展和建設(shè)速度加快，外來人口的不斷增多，東、北部區(qū)域可供商業(yè)發(fā)展的空間逐漸減少。與此同時(shí)，現(xiàn)階段南城已經(jīng)具備了較好的經(jīng)營(yíng)空間，立足區(qū)域市場(chǎng)空白，順應(yīng)區(qū)域發(fā)展特點(diǎn)，引進(jìn)有一定特色之商業(yè)項(xiàng)目將是南城商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)所在。 預(yù)計(jì)需求l 未來北京商業(yè)市場(chǎng)的需求將穩(wěn)中有升。l 外來資本繼續(xù)看好北京市場(chǎng)。中國(guó)對(duì)外資零售業(yè)開放的承諾和北京市場(chǎng)所具有的帶動(dòng)效應(yīng)，將吸引更多的資金特別是國(guó)外資金流入北京商業(yè)市場(chǎng)。除近年流行的大型超市外，各種品牌店也相繼進(jìn)入北京，它們對(duì)位置好、人流多及運(yùn)營(yíng)成熟的商業(yè)項(xiàng)目需求較高，這類商場(chǎng)的租金還會(huì)維持在高位。l 餐飲和服裝類商業(yè)物業(yè)的需求量較大，娛樂商業(yè)物業(yè)的需求量較小。這主要是因?yàn)楸本┦袏蕵肥袌?chǎng)的開放力度不夠。l 中小投資者異軍突起，帶動(dòng)小型底商需求量的增加。 預(yù)計(jì)價(jià)格：預(yù)計(jì)未來商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格水平穩(wěn)中略有提升。 預(yù)計(jì)租售方式商鋪選擇出售的趨勢(shì)將越來越明顯。開發(fā)商往往在商鋪待售之中進(jìn)行出租，一方面可以有所收益，另一方面，可以大大降低風(fēng)險(xiǎn)。這種商業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式將成為以后北京商鋪出售的主要模式，并且隨著商鋪供應(yīng)量的不斷增大。 北京市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總結(jié)l 產(chǎn)品定位普遍走高從商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的整體定位來看，開發(fā)商往往期望自身的項(xiàng)目能夠吸引中高端，甚至是高端消費(fèi)者的目光，其客戶層的定位決定其整體定位往往偏高，這種偏高的整體定位直接影響開發(fā)商的招商目標(biāo)。縱覽北京市場(chǎng)典型項(xiàng)目，無論是立志與世界500強(qiáng)攜手的萬達(dá)廣場(chǎng)，還是號(hào)稱要打造亞洲最大的金源MALL，其立足于高端消費(fèi)者需求的業(yè)態(tài)規(guī)劃非常明顯。l 商鋪?zhàn)鈨r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)通過近幾年發(fā)展，北京地區(qū)的商鋪?zhàn)鈨r(jià)呈平穩(wěn)上揚(yáng)的趨勢(shì)。l CBD地區(qū)成發(fā)展重心從商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分布來看，CBD已漸顯其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中心地位。目前在CBD的西部和北部都已經(jīng)形成了一定規(guī)模的商業(yè)區(qū)，如以藍(lán)島、豐聯(lián)廣場(chǎng)為中心的朝外商業(yè)街和以燕莎為中心的燕莎商圈。但是，在CBD東部卻一直都缺乏一個(gè)有著規(guī)模和品牌效應(yīng)的商業(yè)區(qū)，而CBD東部在建的項(xiàng)目也恰恰都是重量級(jí)的，捆綁起來，實(shí)力不容忽視。 如在目前國(guó)貿(mào)商城的基礎(chǔ)上，國(guó)貿(mào)中心會(huì)另建一個(gè)大型的國(guó)際精品商城，考慮到國(guó)貿(mào)中心國(guó)際化的商務(wù)環(huán)境和打造全球最大的國(guó)際貿(mào)易中心的立意，再加上周邊又有如建外SOHO商業(yè)街為補(bǔ)充和呼應(yīng)，成為CBD東區(qū)乃至CBD的商業(yè)中心其實(shí)力應(yīng)該是毋庸置疑的；華貿(mào)中心則會(huì)充分利用其熱電廠的獨(dú)特資源，建設(shè)一個(gè)總面積近20萬平方米的商城；而珠江帝景90萬平方米的歐洲生活城以及決意打造的商業(yè)街，一定會(huì)構(gòu)筑CBD東部的又一個(gè)商業(yè)中心。而其集成社區(qū)內(nèi)包容的高檔商住公寓、酒店式服務(wù)公寓、五星級(jí)酒店和高檔會(huì)所、甲級(jí)寫字樓、歐洲風(fēng)情商業(yè)街等，配套之全更是其他項(xiàng)目難望項(xiàng)背。因此，不難看出，東部將是未來CBD發(fā)展的一個(gè)重心和方向所在。l 社區(qū)商業(yè)受市場(chǎng)追捧社區(qū)商業(yè)是以居住區(qū)為載體，以便民利民服務(wù)為宗旨，以提升居民生活質(zhì)量和品位為目標(biāo)，融休閑、娛樂、服務(wù)、購(gòu)物為一體的新型商業(yè)模式。它與傳統(tǒng)商業(yè)的區(qū)別在于它強(qiáng)調(diào)的不僅僅只是滿足人們購(gòu)物需要，而是突出了它的服務(wù)功能。同時(shí)，更可以創(chuàng)造數(shù)以萬計(jì)的創(chuàng)業(yè)、就業(yè)新崗位。近年來，社區(qū)商業(yè)的概念得到眾多開發(fā)商的追捧，究其原因，關(guān)鍵在于社區(qū)商業(yè)多數(shù)是以底商的形式存在的。這種形式最利于直接銷售，快速回籠資金。關(guān)注北京社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的宣傳內(nèi)容，可以發(fā)現(xiàn)，幾乎所有項(xiàng)目都將目標(biāo)客戶定位在投資型客戶身上，只求以高額、穩(wěn)定的投資回報(bào)打動(dòng)業(yè)主，盡快出手持有的商業(yè)項(xiàng)目。