【正文】 ●太原街黃金周大型活動在五一黃金周，邀請知名藝人、模特在五洲商業(yè)廣場銷售中心每天定時舉行大型一些商業(yè)活動，吸引眼球，拓展項目的知名度。強勢銷售期（5月中旬6月）：推廣策略●組織城市巡展會，參加各地的房展會，然后通過相關(guān)城市媒介，加強在各地的市場影響；●在當?shù)亟M織相關(guān)的活動，形成市場轟動效應(yīng)及市場美譽度。推廣目標●形成項目在市場上的強勢銷售熱潮；●建立項目在市場的品牌知名度和美譽度，建立轟動的市場影響。廣告五洲商業(yè)廣場在前期的強勢廣告推廣下，適當?shù)臏p少廣告投放力度，保持一定廣告投放推廣量，維持銷售熱度。事件行銷安排鋪王拍賣把五洲商業(yè)廣場位置最好的商鋪拿出來，舉行鋪王拍賣會，同時邀請全國最著名的拍賣師親自主持本次拍賣會，形成良好的市場效應(yīng)。永續(xù)經(jīng)營培訓班組織前期已經(jīng)認購的客戶和經(jīng)營客戶，舉行永續(xù)經(jīng)營培訓班，對他們進行免費培訓，主要是幫助客戶提升經(jīng)商技巧。通過舉行培訓班（知名教授帶隊）在沈陽商業(yè)市場形成良好的口碑，吸引更多的投資者與經(jīng)營者。知名專家演講邀請知名專家進行演講，拓展項目的美譽度。遼寧巡展會、東北巡展會、重點城市房展會五洲商業(yè)廣場作為沈陽一個體量相當大的商業(yè)項目，僅僅是依靠本地的消化，銷售量始終有限，并且難以保證較快的銷售速度。因此，有必要有效地組織銷售人員走出去，到重點的外地市場進行巡展，參加當?shù)氐姆空箷?，進行定點展示與銷售（可與當?shù)貎?yōu)秀的銷售代理公司合作），消化當?shù)赜行Э驮?。?lián)系當?shù)劁N售代理公司。事先前往當?shù)?，收集代理公司的名錄，并向當?shù)孛襟w等聯(lián)系，了解當?shù)刂拇砉荆c其聯(lián)系，共同討論合作意向。設(shè)點作展示。在當?shù)鼐哂兄鹊木频?，設(shè)臨時展場及洽談室。進行適當?shù)膹V告推廣。在當?shù)刂饕襟w，以軟性新聞與報紙廣告相結(jié)合的形式推廣，吸引當?shù)乜蛻羧旱年P(guān)注。組織當?shù)赜幸庀蚩蛻魜砩蜿枀⒂^。當達到一定數(shù)目的客戶時，組織他們前往沈陽，來到項目所在地參觀，并組織專門的懇談會，向其傳播項目的各項競爭優(yōu)勢。第二次公開發(fā)售（6月8月）推廣策略l通過降低投資門檻，推出全新單位來吸引新的投資者。l通過著名主力店的進駐加強項目信心l通過強有力的媒介運作再次喚起市場熱度。推廣目標l形成項目在市場上的強勢銷售熱潮；l升華項目在市場的品牌知名度和美譽度響。廣告：在這段時間我們再一次掀起銷售高潮，通過報紙、電視等強勢媒體再一次全面覆蓋，促進銷售業(yè)績。事件營銷：發(fā)行五洲卡l向外界公開招募會員發(fā)行五洲卡，為入駐項目的商家積累穩(wěn)定的消費人群；l可前期向當?shù)氐恼獑T、社會名流和知名人士贈送五洲會員卡，利用其廣泛的社會關(guān)系及影響力，吸引更多具有較強購買力的人群成為五洲會員；l在積累一定數(shù)量VIP會員后，形成了相當規(guī)模極具購買力的消費人群，并以此為新聞炒作點，通過媒體的宣傳，提升項目的整體形象，增強消費者對項目的投資信心。主力店簽約儀式在第二次公開發(fā)售時，我們將邀請進場的主力店和品牌商家，舉行主力店簽約儀式，樹立項目的品牌形象，增加投資者的投資信心。商業(yè)巨子演講邀請中國或者國際上的成功人士、商業(yè)巨頭進行商業(yè)演講，增加投資者的投資信心，拓展項目知名度。持續(xù)銷售期（8月10月）推廣策略：通過全新的銷售措施的出臺及系列事件活動的舉行，促使項目的銷售完成。廣告：將持續(xù)銷售熱度，通過報紙等高端媒體的專業(yè)造勢，延續(xù)推廣力度，消化部分持續(xù)觀望的潛在客戶。銷售與招商：銷售進入持續(xù)階段，招商進入收官，完美的招商已經(jīng)為后階段的銷售打下了堅實基礎(chǔ)。活動營銷：億元裝修競標通過媒介向社會公布五洲商業(yè)廣場的裝修向社會公開招標，吸引中國以及國際裝飾裝修界的注意，然后邀請設(shè)計界的知名人士對每一個公司的競標方案進行審評，邀請入圍的裝飾裝修公司聚集沈陽再次進行第二次公開競標，評選出最佳方案。以此為突破點，吸引媒體和商業(yè)界的注意力，通過媒介跟蹤報道，進行持續(xù)性話題。封頂儀式在10月底，項目接近封頂，五洲商業(yè)廣場將借此機會組織系列活動，其中邀請當?shù)卣I(lǐng)導(dǎo)和商界巨子、專家作現(xiàn)場演講。業(yè)主商家面對面在最后的銷售持續(xù)階段，組織與商家進行面對面的對話活動，通過真實的帶租約發(fā)售，帶動銷售。銷售尾期（10月－12月）已經(jīng)進入全部交鋪的階段，準備開業(yè)策劃廣告：主要通過報紙等高端媒體，進行專業(yè)的造勢，向社會發(fā)布開業(yè)的消息，同時通過廣告推廣，促進尾盤的銷售。銷售與招商：銷售與招商同時進入收尾階段，共同實現(xiàn)銷售、招商目標。事件營銷：大型新聞發(fā)布會及酒會邀請媒介、政府以及業(yè)主商家，共同舉辦五洲商業(yè)廣場的新聞發(fā)布會，激起投資者的投資信心，產(chǎn)生強大的社會效應(yīng)。（三）費用預(yù)算及分配按照項目的銷售額以13億元計算，根據(jù)我司多年從事地產(chǎn)的經(jīng)驗，估計五洲商業(yè)廣場的廣告費用將會為銷售額的2%，約2600萬。（1）、對于商業(yè)項目而言，由于售價較高，商業(yè)價值較高，所以廣告的投入相對要高于住宅和寫字樓項目，商鋪的推廣費用偏高是普遍現(xiàn)象。（2）、在整個項目的推廣當中，前期廣告投入所塑造的品牌將是品牌港的一筆巨大的無形資產(chǎn)，前期投入的廣告，將累積到項目的形象當中，有利于后續(xù)項目的推廣。費用分配：宣傳載體內(nèi)容百分比金額戶外廣告包括路牌、道旗、小型道牌等8%208萬電視電臺含制作費、專欄節(jié)目等17%442萬平面廣告包括報紙、雜志等40%1040萬公關(guān)活動包括展銷會、事件營銷等25%650萬現(xiàn)場展示系統(tǒng)包括售樓部裝飾、模型、布置、圍墻5%130萬銷售資料包括樓書、折頁、單張等宣傳用品5%130萬。2004年2月―2005年1月各階段廣告推廣費用：報紙廣告：總計1040萬元。各階段費用預(yù)算分配如下：l鋪墊期（2004年2月2004年5月）：15%，約156萬元l首次公開發(fā)售（2002年11月―12月）：45%，約468；萬元l強銷期（2003年1月）：10%，104萬元；l第二次公開發(fā)售（2002年3月―4月）：20%，208萬元；l加推期（2003年5月―7月）：10%，約104萬元。事件行銷：總計650萬元。各階段費用預(yù)算分配如下：l鋪墊期（2004年2月2004年5月）：25%，約162。5萬元l首次公開發(fā)售（2002年11月―12月）：40%，約260萬元；l強銷期（2003年1月）：10%，約65萬元；l第二次公開發(fā)售（2002年3月―4月）：15%，約97。5萬元；l加推期（2003年5月―7月）：10%，約65萬元。（四）媒介安排媒體樓書采用全包版的形式，投放于當?shù)赜杏绊懥Φ膱蠹垺?第一次：內(nèi)部認購期以一次發(fā)行816版的模式（廣告配合軟文），造成轟動效應(yīng)，全面介紹項目的優(yōu)勢，發(fā)展理念，市場前景，地段優(yōu)勢。第二次：首次公開發(fā)售期，以后每次公開發(fā)售期均安排一次。同時，大量采用硬廣告軟投的形式，結(jié)合報紙的版面主題，配合報紙的正常新聞，穿插于報紙新聞之中，在報紙的每一個版面，都可以見五洲商業(yè)廣場的信息，以豐富的信息講解項目，同時配以一定量的硬廣告，形成飽和傳播形式，進行大信息量傳播。電臺主要為項目每次開盤前使用，包括電臺正點新聞播報廣告，電臺采訪，開盤電臺直播等形式，其中正點新聞播報為純廣告（5秒），電臺采訪類廣告由電臺組織采訪（3－5分鐘），闡述項目開發(fā)的理念。平面廣告報紙廣告投放形式，分為軟文和硬廣告，其中硬廣告主要為半版和整版廣告，開盤前可安排跨版廣告造勢。同時，在高收入人士常接觸的雜志，如民航系列讀物等，發(fā)布廣告。電視廣告制作類型：懸念篇（130秒）形象篇（30/60秒）促銷篇（30秒）開盤篇（15/30秒）電視雜志（35分鐘）戶外廣告戶外廣告主要包括繁華地段、高速公路出入口的投放與制作，南北輔道的路牌廣告的制作。同時，在沈陽機場設(shè)立固定的展示場所，吸引更多的意向客戶，擴大項目知名度。南北輔道，可以定期更換內(nèi)容，成為隨時了解項目動態(tài)信息的戶外廣告。車身廣告在沈陽市內(nèi)的公交車做車身廣告，通過其流動的宣傳效果，使項目更廣為傳播。在沈陽通往周邊主要地區(qū)的客車上發(fā)布車身和車內(nèi)廣告，擴大項目在東北區(qū)域的市場影響力。在沈陽通往周邊區(qū)域的短途火車車廂以及飛機上發(fā)布廣告，擴大市場影響力以及銷售區(qū)域。（五）開盤前廣告進程在開盤前期的廣告策略是廣告力度逐漸加強，逐漸的提高市場熱度。第一步、（2004年2月以前）：完成各類包裝售樓部施工建立，完成圍墻廣告以及銷售中心附近的路牌，通過報紙的軟性操作初步建立起五洲商業(yè)廣場的形象。宣傳資料（樓書、招商手冊等）準備完畢。，開始選址，制作路牌以及大型戶外廣告第二步：（2月4月）；通過媒介啟動市場在以前的基礎(chǔ)上逐漸通過報紙、電視、網(wǎng)站等高端媒體以及通過沈陽通往周邊地區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)、汽車、飛機雜志樹立五洲商業(yè)廣場的品牌形象，擴展項目的知名度和銷售渠道。通過本地媒介的大力配合，炒作項目的地段與規(guī)模，增加投資者的信心。第三步：（3月4月）；軟性廣告硬性廣告結(jié)合，推出內(nèi)部認購我們將通過主流媒體的強勢操作，包括報紙、電視等以及事件營銷各類媒介同步進行，全面覆蓋。樹立五洲商業(yè)廣場的市場形象和知名度、美譽度。通過針對地段、規(guī)劃、商業(yè)前景、投資回報的炒作增強投資者對項目投資信心以及擴展項目的知名度，樹立項目形象。（六）廣告效果評估主要的廣告效果監(jiān)測指標為：來電統(tǒng)計、來訪統(tǒng)計同時，每周對廣告效果進行總結(jié)；每月對月度廣告效果進行評估，以調(diào)整廣告策略；每一個推售階段結(jié)束進行總結(jié)，以調(diào)整營銷策略。55 / 5