【正文】 促 進 企 業(yè) 快 速 健 康 發(fā) 展 ， 結(jié) 合 本 企 業(yè) 的 實 際 情 況 ， 特 制 定 本 制 度 。第 2 條 管理范圍這里的經(jīng)營計劃包括各經(jīng)營部門的業(yè)務計劃以及各管理部門的管理計劃、人力資源計劃、財務計劃、投資計劃、融資計劃等。第 3 條 本制度適用于企業(yè)各類經(jīng)營計劃的編制、執(zhí)行和監(jiān)督。第二章 年度經(jīng)營計劃的編制第 4 條 年度經(jīng)營計劃所確定的計劃期為每年的 1 月 1 日到 12 月 31 日。第 5 條 年度經(jīng)營計劃編制的程序（1）每年年底項目前期部根據(jù)企業(yè)中長期發(fā)展規(guī)劃、本年度經(jīng)營計劃的執(zhí)行情況和預期目標，初步提出下一年度的經(jīng)營目標。（2）項目前期部將擬訂的年度經(jīng)營目標傳達給各部門征求意見，并對各部門的意見進行匯總。（3）項目前期部通過匯總各部門的意見，編制《年度經(jīng)營計劃草案》，并提交總經(jīng)理辦公會討論。（4）項目前期部根據(jù)總經(jīng)理辦公會討論的意見對年度經(jīng)營計劃進行修改，并經(jīng)總經(jīng)理批準后執(zhí)行。第 6 條 年度經(jīng)營計劃的內(nèi)容企業(yè)年度經(jīng)營目標，預計分階段目標；為實現(xiàn)企業(yè)業(yè)務目標，各業(yè)務部門的業(yè)務計劃指標；編制規(guī)范（含表式、編制說明要求）和編制進度要求。第 7 條 如遇特殊情況，企業(yè)年度經(jīng)營計劃可于年中調(diào)整一次，調(diào)整計劃須經(jīng)總經(jīng)理辦公會批準。第三章 年度經(jīng)營計劃的分解第 8 條 每年年底由合同預算部組織各部門采用滾動編制、逐步細化的方式對整體經(jīng)營計劃進行分解，形成季度和月度的各部門分解計劃。第 9 條 按季度和月度分解年度經(jīng)營計劃將年度經(jīng)營計劃分解成為季度、月度經(jīng)營計劃。（1）項目前期部（或合同預算部）負責整體計劃的分解，并對各部門計劃進行綜合協(xié)調(diào)和平衡。（2）各部門負責各自具體計劃的分解、執(zhí)行和修訂。第 10 條 各部門負責將季度經(jīng)營計劃分解到每個月度各部門負責人負責將分解到部門的季度經(jīng)營計劃分解到每個月，形成月度工作計劃。第 11 條 審核批準企業(yè)年度經(jīng)營計劃分解結(jié)果由總經(jīng)理辦公會討論、審核各季度、各部門的分解計劃和各部門月度工作計劃，由總經(jīng)理批準。39 / 210第四章 經(jīng)營計劃的執(zhí)行第 12 條 經(jīng)營計劃的下達（1）每年年底前由總經(jīng)理辦公會向各部門下達年度經(jīng)營計劃。（2）每季度之初，由總經(jīng)理辦公會批準，項目前期部（或合同預算部）下達下個季度經(jīng)營計劃和各部門工作計劃。（3）每月月初，由總經(jīng)理批準，項目前期部（或合同預算部）下達下個月度經(jīng)營計劃和各部門工作計劃。第 13 條 經(jīng)營計劃的執(zhí)行各部門根據(jù)企業(yè)經(jīng)營計劃及本部門工作計劃，著眼全局開展工作，以保證本部門工作目標和企業(yè)整體經(jīng)營目標、經(jīng)營計劃的實現(xiàn)。第 14 條 調(diào)整經(jīng)營計劃（1）確因客觀因素影響需要調(diào)整年度經(jīng)營計劃的，必須由項目前期部（或合同預算部）提出申請說明原因，經(jīng)總經(jīng)理辦公會討論通過后才能執(zhí)行。（2）確因客觀因素影響需要調(diào)整季度經(jīng)營計劃的，必須由相關(guān)部門主管副總提出申請說明原因，經(jīng)總經(jīng)理批準后才能執(zhí)行。（3）確因客觀因素影響需要調(diào)整月度經(jīng)營計劃的，必須由相關(guān)部門經(jīng)理提出申請說明原因，經(jīng)主管副總確認，總經(jīng)理批準后才能執(zhí)行。第 15 條 調(diào)整計劃一律以書面批復為準，在未接到書面批復以前，一律按原計劃執(zhí)行。第五章 檢查與考核第 16 條 項目前期部（或合同預算部）負責跟蹤、分析、報告企業(yè)經(jīng)營計劃的執(zhí)行情況。第 17 條 職能部門每月以書面形式報告一次企業(yè)經(jīng)營計劃任務的完成情況。特殊事項需要縮短報告周期的，由總經(jīng)理辦公會決定。第 18 條 各級領導必須隨時監(jiān)督檢查企業(yè)經(jīng)營計劃的執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題應及時采取有效措施予以解決，以保證計劃的順利完成。第 19 條 檢查企業(yè)經(jīng)營計劃的執(zhí)行情況時，應當充分利用統(tǒng)計報表、會計報表、業(yè)務報表等資料。檢查計劃的實際完成數(shù)，一律以統(tǒng)計報表數(shù)為依據(jù)。第 20 條 企業(yè)每季度對各部門經(jīng)營計劃的執(zhí)行情況考核一次。項目前期部組織考核并提出初步意見，總經(jīng)理辦公會討論后做出考核結(jié)論。第六章 附則40 / 210第 21 條 本制度由項目前期部負責制定、解釋及修改。第 22 條 本制度自年月日起執(zhí)行。項目投資與開發(fā)管理操作工具（1）項目階段投資回收分析表項目名稱 建設性質(zhì) 建設期 建設規(guī)模投資額（萬元） 投資回收期項目生命周期一、基礎設施1．道路2．給排水3．供電4．通信二、交通設施1．入口停車場2．內(nèi)部停車場三、綠化工程1．近期2．遠期……（2）企業(yè)年度總體經(jīng)營計劃書1．戰(zhàn)略規(guī)劃概述 年戰(zhàn)略規(guī)劃目標 分企業(yè) 分企業(yè) 分企業(yè) 分企業(yè) 總計銷售收入41 / 210毛利費用現(xiàn)金流……經(jīng)營計劃實現(xiàn)的主要舉措（1）（2）2．各部門具體目標實施時間時間表（月份）目標 舉措1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12負責人 /部門3．差異分析現(xiàn)有舉措 設定目標 差異 差異解釋 彌補差異方式4．經(jīng)營計劃實施風險與規(guī)避方法主要風險 風險來源 規(guī)避方法（3）投資項目競爭分析調(diào)研表 項目名稱因素及權(quán)重樓盤名稱 樓盤名稱 樓盤名稱 樓盤名稱 備注位置價格配套設施物業(yè)管理質(zhì)量42 / 210建筑質(zhì)量交通狀況樓盤規(guī)模外觀設計城市規(guī)劃朝向室內(nèi)布置環(huán)保發(fā)展商信譽付款方式戶型設計銷售情況廣告效果停車位數(shù)量合計（4）項目開發(fā)成本費用估算建設內(nèi)容Ⅰ 建設內(nèi)容Ⅱ 合計 建設內(nèi)容費用項目單價（元/平方米）總價（萬元）單價（元/平方米）總價（萬元）單價（元/平方米）總價（萬元）一、土地費用1．土地出讓金2．城市建設配套費3．征地、拆遷安置補償費二、前期工程費1．可行性研究費2．勘查設計費43 / 2103．“七通一平”費三、房屋開發(fā)費1．建安工程費2．附屬工程費3．室外工程費四、開發(fā)間接費五、管理費用六、基礎設施費七、財務費用八、不可預見費成本費用總計項目投資與開發(fā)管理管理工作流程（1） 企業(yè)經(jīng)營決策管理流程文件受控狀態(tài)流程名稱企業(yè)經(jīng)營決策管理流程文件管理部門董事會 總經(jīng)理 項目前期部 各主管副總 相關(guān)部門 相關(guān)制度/ 表單《決策建議表》《相關(guān)建議書》《會議記錄表》《會議記錄表》《評審記錄表》相關(guān)決策文件提出要求決策的事項組織協(xié)調(diào)相關(guān)意見或建議做好召開決策會議的準備主持召開決策會議是否開董事會編制決策文件開始董事會討論是 否44 / 210工作方案編制日期 審核日期 生效日期（2）年度經(jīng)營計劃編制流程文件受控狀態(tài)流程名稱年度經(jīng)營計劃編制流程文件管理部門總經(jīng)理 項目前期部 各主管副總 相關(guān)部門 相關(guān)制度/表單《年度經(jīng)營計劃編制規(guī)定》《年度經(jīng)營計劃草案》否 《年度經(jīng)營計劃》《評審記錄表》各分項計劃文件《分項計劃》編制細則審批下發(fā)文件 決策執(zhí)行結(jié)束開始提出《年度經(jīng)營目標》召開計劃啟動大會匯總各部門建議編制《年度經(jīng)營計劃》組織分解計劃編制《分項計劃》提出經(jīng)營計劃建議審批審核否 否是45 / 210《審核記錄表》《計劃備案書》編制日期 審核日期 生效日期4. 項目投資與開發(fā)管理方案設計（1）年度經(jīng)營計劃方案房地產(chǎn)公司 2022年度經(jīng)營計劃房地產(chǎn)公司在董事會的領導下，經(jīng)過全體員工的努力，2022 年的各項工作取得了豐碩的成果，“”品牌得到了社會的初步認同。總體上說，成績較為喜人。為使公司的各項工作在新的一年里更上一個臺階，特制定本方案。一、總體經(jīng)營目標1. 完成房地產(chǎn)開發(fā)面積萬平方米。2. 實現(xiàn)樓盤銷售額萬元。3. 完成土地儲備畝。二、總體經(jīng)營目標的實現(xiàn)為確保 2022年度經(jīng)營目標的實現(xiàn)，各部門需要做好如下工作。（一）完成項目開發(fā)及后期銷售工作項目是省、市的重點工程。市委、市政府對其寄予了殷切的期望。由于該項目所蘊含的社會效益和經(jīng)濟效益，我們必須高質(zhì)量完成。因此，公司做出如下計劃。1．確保一季度工程全面開工，力爭年內(nèi)基本完成一期建設任務項目一期工程占地面積為畝，總投資億元，建筑面積萬平方米。建筑物為商業(yè)廣場裙樓、大廈裙樓和一棟物流倉庫。（1）土地征拆工作下達計劃 執(zhí)行計劃計劃備案審批 審核結(jié)束是是46 / 210春節(jié)前后務必完成第一期工程的土地征拆工作。一月份完成征地摸底調(diào)查，二月份完成征地范圍內(nèi)的無證房屋拆遷，三月份完成征地范圍內(nèi)有證房屋拆遷及國土儲備中心土地和集體土地的征收工作。（2）工程合同及開工一月份簽訂招投標代理合同，工程進入招投標階段。二月份確定具有實力的施工企業(yè)并簽訂施工合同，確定監(jiān)理企業(yè)并簽訂監(jiān)理合同。三月份工程正式開工建設。（3）報建工作工程部應適時做到工程報建報批，跟進圖紙設計。一月份完成方案圖的設計，二月份完成擴初圖的設計。在承辦過程中，工程部應善于協(xié)調(diào)與相關(guān)部門的關(guān)系，不得因報建拖延而影響工程如期開工。2．全面啟動細化項目招商工作招商工作是建成后運營的重要基礎。該工作開展得順利與否，也直接影響企業(yè)的樓盤銷售。因此，在新的一年必須實現(xiàn)招商戶。（二）加快項目、項目的施工速度協(xié)調(diào)與施工單位的關(guān)系，加快項目、項目的施工速度，確保項目的一期工程、項目的二期工程在 4月底前完成竣工驗收。（三）完成項目、項目的銷售工作項目、項目已全部竣工完成，為了迅速實現(xiàn)資金回流，結(jié)合項目所處地段及同類項目的價格，可以考慮采取適當?shù)膬?yōu)惠措施，提高成交量。今年的目標銷售額為萬元，銷售率達到％。（四）參加土地招標項目前期部要根據(jù)公司的實際情況，積極參與土地的招投標工作，確保企業(yè)土地儲備達到畝以上。（2）項目投資分析方案項目投資分析方案I. 項目資金投入量分析A. 項目預期工程投入測算根據(jù)項目的現(xiàn)狀，結(jié)合其他類似物業(yè)相應工程量的投資開發(fā)進度，預計本項目資金投入如表 31所示。表 31 預期工程資金投入測算表47 / 210時間 工程內(nèi)容 預計投入資金年月日～年月日項目取得；外立面、樣板層、環(huán)境綠化方案、設備招標確定萬元年月日～年月日門前廣場施工、綠化施工及驗收，外立面施工開始，重點廣告媒體預定，開始接受預定認購萬元年月日～年月日外立面開始施工，結(jié)束內(nèi)部認購，正式開盤準備工作完成，媒體投放和新聞炒作開始，為銷售進行預熱萬元年月日～年月日設備采購、安裝工程施工、外立面竣工，強勢宣傳推廣，公關(guān)活動促銷萬元年月日～年月日竣工驗收、交付使用 萬元合計 萬元B. 項目預期投入月度分解計劃上述工程項目用款月度計劃分解如表 32所示。表 32 項目月度投資計劃 單位：萬元日期 年月年月 年月 年月 年月 年月投資 累計 II、項目銷售分析與預測A. 項目定價根據(jù)對與我企業(yè)項目相近的項目、項目等項目的調(diào)研及其市場反映，可以將我企業(yè)的項目定價在元/平米～元/平米之間（保守估計，不計地下停車場出租收入）。B. 項目銷售資金回籠預期48 / 210根據(jù)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場狀況，預計項目在 12個月的銷售周期內(nèi)（即年月初至年月底），按分階段銷售均價基本上可完成約 80%的總銷售量。預測項目銷售條件及銷售回款如表 33所示。表 33 項目銷售額月度回款表時間 均價 總價值 銷售率 回款額 累計回款額年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % III、項目投資平衡分析綜合上述分析測算結(jié)果，工程預期投資運用（現(xiàn)金流出/流入）平衡表如表 34所示。表 34 項目投資流量平衡表 單位：萬元日期年月年月年月年月年月年月年月年月流入 流出 差額 項目累計 綜合表 34分析，在考慮企業(yè)提供的萬元流動資金的情況下，按上述項目開發(fā)、銷售條件，項目在整個開發(fā)期內(nèi)，在保證項目如期清償轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的各期轉(zhuǎn)讓金的條件下，基本不會出現(xiàn)資金不足的風險。49 / 210但考慮到其中最大差額達到萬元，應視作資金緊張甚至不足的臨界狀況，因此在企業(yè)自有資金有限的情況下，項目工程建設投入還必須考慮以銀行（短期）貸款、工程墊支等融資方式作為備用手段，以解決可能出現(xiàn)