【正文】 款銀行開立，還是可以在包括我行在內(nèi)的多家銀行開立。3．開發(fā)商在何種情況下，可能提前將全部或部分預(yù)售款解除監(jiān)管。4．購房人在何種情況下，可以撤銷購房合同、收回已繳納的定金?！浚ǘ?合作房屋類型和目標(biāo)客戶【根據(jù)我行一手住房貸款制度規(guī)定和信貸政策，提出擬合作的房屋類型，以及擬合作的樓號(hào)、套數(shù)。根據(jù)樓盤戶均面積（住宅總建筑面積除以住宅總套數(shù)）、定價(jià)水平，進(jìn)行如下測算：（1）按首付30%確定最低貸款首付金額。（2）根據(jù)貸款期限20年、根據(jù)總行最新差別化利率政策要求執(zhí)行的平均利率水平計(jì)算的月均還款額；（3）按收入還貸比50%計(jì)算客戶最低月收入水平。合作房屋類型、戶型差別較大（例如：同一項(xiàng)目有別墅、普通住宅和小戶型住宅）時(shí)，目標(biāo)客戶可以分大類測算?！浚ㄈ?貸款放款時(shí)點(diǎn)及擔(dān)保安排1. 貸款放款時(shí)點(diǎn)及放款賬戶【根據(jù)當(dāng)?shù)仡A(yù)收款監(jiān)管情況，與開發(fā)協(xié)商是否在我行開戶，并注明放款賬戶開戶行全稱。我行根據(jù)開發(fā)商的資信狀況，并與開發(fā)商初步協(xié)商選擇放款時(shí)點(diǎn)。】2. 貸款擔(dān)保額度【開發(fā)商能否為合作項(xiàng)目的貸款客戶提供階段性擔(dān)保。根據(jù)開發(fā)商的公司章程、股東結(jié)構(gòu)、信用記錄和財(cái)務(wù)狀況，初步判斷開發(fā)商是否具備對(duì)外擔(dān)保的主體資格和代償能力。調(diào)查人員應(yīng)事先根據(jù)項(xiàng)目合作規(guī)模核定并申請擔(dān)保額度，應(yīng)注意合作規(guī)模不同于擔(dān)保額度，（考慮貸款本金、利息、罰息、違約金和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用）。擔(dān)保額度下限應(yīng)在擔(dān)保公司可用擔(dān)保額度范圍內(nèi)，可用擔(dān)保額度=對(duì)外擔(dān)保額度上限已經(jīng)占用的擔(dān)保額度。核定開發(fā)商已經(jīng)占用的擔(dān)保額度，要根據(jù)征信報(bào)告信用記錄，以及已對(duì)外銷售且提供的階段性擔(dān)保總金額（要考慮當(dāng)?shù)仉A段性擔(dān)保的平均持續(xù)期限）等情況，綜合合理確定。最終核定的開發(fā)商合作項(xiàng)目擔(dān)保額度上限，由合作項(xiàng)目準(zhǔn)入審批機(jī)構(gòu)審批確定。】3. 貸款擔(dān)保期限【我行根據(jù)開發(fā)商的資信狀況，與開發(fā)商初步協(xié)商選擇擔(dān)保期限?！?. 開發(fā)商提供的保證金額度【開發(fā)商能否提供保證金，以及保證金的繳存方式（先繳存后放款，還是從放款額中扣除）、保證金賬戶開立銀行（應(yīng)要求在我行開立）、繳存金額/比例。對(duì)于中小型開發(fā)商，一般要求提供保證金，并視開發(fā)商財(cái)務(wù)狀況和當(dāng)?shù)仡A(yù)售款監(jiān)管情況，決定保證金的最低比例。）（四） 合作效益分析【采用定性分析和定量分析相結(jié)合的方法，分析我行就合作項(xiàng)目辦理貸款的直接利息收入，并簡要分析擴(kuò)大城市消費(fèi)信貸客戶群、對(duì)公結(jié)算、改進(jìn)儲(chǔ)蓄定活結(jié)構(gòu)等相關(guān)間接效益。直接利息收入應(yīng)謹(jǐn)慎估計(jì)我行介入合作項(xiàng)目的市場份額，并結(jié)合筆均貸款額度和目標(biāo)客戶群收入水平，按平均每筆貸款存續(xù)期為10年計(jì)算扣除資金成本、撥備及管理費(fèi)等費(fèi)用之后（如不具備條件，也可以取扣除資金成本、撥備及管理費(fèi)等費(fèi)用之前）的貸款利息收入?！浚ㄎ澹?合作風(fēng)險(xiǎn)分析【分析本合作項(xiàng)目特有的風(fēng)險(xiǎn)，并提供降低風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)或分散風(fēng)險(xiǎn)的具體措施。常見風(fēng)險(xiǎn)有：（1）未竣工項(xiàng)目在建工程/土地在其他銀行抵押的風(fēng)險(xiǎn)。（2）樓盤滯銷，開發(fā)商通過虛假銷售套現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。（3）期房銷售款被挪用導(dǎo)致項(xiàng)目不能如期完工的風(fēng)險(xiǎn)。（4）目標(biāo)客戶群體真實(shí)還款能力不足或者炒作樓盤導(dǎo)致的違約風(fēng)險(xiǎn)。（5）房價(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)?！苛?調(diào)查結(jié)論與合作建議（一） 開發(fā)商及合作項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論【從開發(fā)商資信狀況、項(xiàng)目建設(shè)合規(guī)性和市場競爭力、銀行合作效益、合作風(fēng)險(xiǎn)防范等方面，進(jìn)行綜合性論述；對(duì)開發(fā)商或項(xiàng)目當(dāng)前存在的問題進(jìn)行闡述，并提出解決措施。】（二） 合作建議【明確是否建議開展貸款合作，并明確方案的相關(guān)要點(diǎn)：1．預(yù)售款（含住房貸款）的入賬賬戶及資金監(jiān)控要求；2．我行與該項(xiàng)目合作貸款的房屋類型、樓號(hào)、套數(shù)和目標(biāo)客戶；3．我行貸款放款時(shí)點(diǎn)；4．?dāng)M申請的開發(fā)商擔(dān)保授信額度、擔(dān)保期限、保證金額度及繳存方式；5. 放款之前需要落實(shí)的條件；6．合作過程中的主要風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)控制措施。】（三） 其他補(bǔ)充說明【對(duì)合作項(xiàng)目準(zhǔn)入申請資料不全、需要提供額外情況說明等，逐一列明?！科?、 申報(bào)單位意見【申報(bào)單位主、副調(diào)查人、復(fù)核人（信貸業(yè)務(wù)主管承擔(dān)）、和主管行領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)上述調(diào)查情況，就是否同意上報(bào)有權(quán)審批機(jī)構(gòu)出具意見，并由本人簽字。本調(diào)查報(bào)告應(yīng)加蓋申報(bào)單位騎縫章之后，原件上報(bào)有權(quán)審批機(jī)構(gòu)，復(fù)印件留存申報(bào)單位備查?！?合作項(xiàng)目準(zhǔn)入審查審批表模板合作項(xiàng)目準(zhǔn)入審查審批表模板開發(fā)商：項(xiàng)目名稱：申報(bào)單位：申報(bào)日期：20 年 月 日審批機(jī)構(gòu)：一、開發(fā)商主體資格審查房地產(chǎn)開發(fā)商 ，資質(zhì)等級(jí)為 級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)商股東（或?qū)嶋H控制人） 。開發(fā)（或股東）是/否在總行年度全國性優(yōu)質(zhì)開發(fā)商名單內(nèi)。開發(fā)商是/否承擔(dān)合作項(xiàng)目貸款的階段性擔(dān)保。按照《中國郵政儲(chǔ)蓄銀行個(gè)人一手住房貸款業(yè)務(wù)操作規(guī)程（試行）》及有關(guān)法律法規(guī)，開發(fā)商主體材料形式完備/除… 未提供外，其他主體材料形式完備。二、合作項(xiàng)目審查項(xiàng)目營銷途徑 。項(xiàng)目坐落于 ，規(guī)劃建筑占地 平方米，共建 幢，總建筑面積 平方米，建筑結(jié)構(gòu) 。我行本次擬開展貸款合作的樓盤為：已對(duì)外預(yù)售的 （樓號(hào)）住宅，未對(duì)外預(yù)售的 （樓號(hào)）住宅。項(xiàng)目進(jìn)展、相關(guān)證件信息的審查情況如下：（一）項(xiàng)目工程最新進(jìn)展由 （銀行機(jī)構(gòu)名稱） （現(xiàn)場調(diào)查人員姓名）提供20 年 月 日的項(xiàng)目現(xiàn)場照片，照片顯示項(xiàng)目工程進(jìn)度為 。（二）項(xiàng)目“五證”核實(shí)情況“五證”核查渠道 ?！拔遄C”提供完備，具體信息如下：1．由 局出具了《國有土地使用權(quán)證》，編號(hào)X國用﹝20XX）第XXX號(hào)，土地用途 用地 ，使用權(quán)類型出讓 ，土地面積 平方米。2．由 局出具了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,編號(hào)XX字第XXX號(hào)，用地面積 平方米，用地性質(zhì) 用地 。3．由 局出具了《建筑工程規(guī)劃許可證》，編號(hào)XX字第XX號(hào)，總建筑面積 XXX 平方米。4．由 局出具了《建設(shè)工程施工許可證》，編號(hào) XXXX ，工程名稱 ，建設(shè)規(guī)模 平方米，合同價(jià)格 萬元。5．由 局出具《商品房預(yù)售許可證》，編號(hào)X預(yù)許字第XXX號(hào)，項(xiàng)目名稱 ，預(yù)售樓號(hào) ，預(yù)售房屋建筑面積 平方米，其中住宅建筑面積 平方米，套數(shù) 套，預(yù)售房屋層數(shù) 層，發(fā)證時(shí)各棟已建層數(shù) ，預(yù)售房屋占用土地是否抵押 ，解抵押的時(shí)間和流程 。上述15項(xiàng)證件存在的問題： ；證件之間信息不一致及核實(shí)情況： 。（三）項(xiàng)目投資及開發(fā)貸款情況本項(xiàng)目總投資為 萬元，其中，向 銀行申請開發(fā)貸款 萬元，占項(xiàng)目總投資的 %，開發(fā)貸款抵（質(zhì)）押方式為 。（四）項(xiàng)目市場定位項(xiàng)目預(yù)售房價(jià) 元/平方米，（高/低）于周邊平均房價(jià) %，銷售最小戶型 平方米，最大戶型 平方米，主力戶型 平方米，主要銷售對(duì)象為 （職業(yè)、最低首付款、家庭收入水平。如果戶型區(qū)別過大，應(yīng)分別測算并分別列舉）。按套均面積為 平方米，均價(jià) 萬元/平方米、首付比例 %進(jìn)行測算，貸款金額為人民幣 萬元，根據(jù)貸款期限 年，按現(xiàn)行人民銀行基準(zhǔn)利率計(jì)算，借款人月還款額為 元，按收入還貸比50%進(jìn)行測算，家庭月收入平均為 萬元?！保ㄎ澹┢渌麑彶榍闆r1．2．3．三、合作方案審查（一）開發(fā)商預(yù)售款賬戶開立銀行 ，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門是/否強(qiáng)制進(jìn)行預(yù)售款資金監(jiān)管，監(jiān)管依據(jù)文件名稱及文號(hào) 。（二）我行擬受理如下類型房屋及客戶： （期數(shù)、樓號(hào)）、共 套數(shù)的住宅/別墅，首付款不低于 萬元，客戶家庭月均收入不低于 元。（三）我行住房貸款擬采取 放款模式，放款之前，應(yīng)落實(shí)如下條件：1．受理貸款申請時(shí)，應(yīng)確認(rèn)如下事項(xiàng)：2．放款之前，貸款行應(yīng)確認(rèn)如下事項(xiàng)：3．其他（四）預(yù)計(jì)受理貸款總額度 萬元。貸款額度測算依據(jù)如下：擬準(zhǔn)入樓盤的住宅共計(jì) 套。預(yù)計(jì)有 的客戶會(huì)向銀行申請按揭貸款，即 套。目前，已有 等 家銀行與開發(fā)商合作，預(yù)計(jì)可受理其中的 %，預(yù)計(jì)約 套， 萬元。1．開發(fā)商不提供/提供階段性擔(dān)保、并擬申請開發(fā)商擔(dān)保授信額度（）。2．開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保至 。3．開發(fā)同時(shí)提供不低于放款額度 %保證金，保證金繳存方式為 。 (五)主要合作風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)控制措施的可操作性分析1．2．3．（六）其他特殊安排1．2．3．審查意見（意見）（簽字） 20 年 月 日復(fù)核意見（意見）（簽字）： 20 年 月 日審批意見（意見）（簽字） 20 年 月 日使用說明：本模板的章節(jié)安排和內(nèi)容提示僅供參考，不要求逐項(xiàng)填寫。編寫審查審批表時(shí)，應(yīng)根據(jù)開發(fā)商及樓盤實(shí)際情況增刪相應(yīng)內(nèi)容，確保審查內(nèi)容覆蓋業(yè)務(wù)制度規(guī)定的審查要點(diǎn)。單式4. 開發(fā)商住房貸款擔(dān)保合作協(xié)議開發(fā)商住房貸款合作及擔(dān)保協(xié)議 編號(hào)：FDAAAAYYYYNNN甲方：中國郵政儲(chǔ)蓄銀行有限責(zé)任公司 行住所：負(fù)責(zé)人：乙方：住所：負(fù)責(zé)人：鑒于：甲乙雙方同意就 樓盤（以下簡稱“合作項(xiàng)目”）開展住房貸款業(yè)務(wù)合作，支持個(gè)人購買合作項(xiàng)目住房，為明確雙方合作范圍以及權(quán)利義務(wù)關(guān)系，保障雙方合法權(quán)益，經(jīng)友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：第一條 合作范圍 甲方向符合甲方規(guī)定條件的自然人發(fā)放貸款，用于購買乙方開發(fā)并合法銷售的項(xiàng)目名稱為 、坐落于 的新建房屋。 ，提供如下第 種（可雙選）擔(dān)保：壹：乙方提供連帶責(zé)任保證。貳：乙方在甲方指定銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開立存款賬戶， %的保證金，并在此不可撤銷地授權(quán)甲方按借款及擔(dān)保合同的約定對(duì)賬戶內(nèi)保證金進(jìn)行監(jiān)管和扣收。對(duì)于乙方擔(dān)保責(zé)任的具體約定，以乙方與甲方、借款人簽訂的借款及擔(dān)保合同（格式文本見附件，以下簡稱“借款及擔(dān)保合同”）或乙方出具的經(jīng)甲方認(rèn)可的擔(dān)保函為準(zhǔn)。 甲方按照借款及擔(dān)保合同的約定，在貸款發(fā)放條件均已滿足時(shí)，根據(jù)借款人授權(quán)，將其所借款項(xiàng)劃入乙方在 （開戶銀行全稱）開立的、賬號(hào)為 的售房款賬戶內(nèi)。第二條 甲方權(quán)利和義務(wù) 甲方在其內(nèi)部管理制度允許的范圍內(nèi)，向乙方提供有關(guān)住房信貸政策文件，并在政策發(fā)生變更時(shí)及時(shí)通知乙方。 甲方經(jīng)辦人員面見購房人提交貸款申請資料，獨(dú)立認(rèn)定貸款申請資料的真實(shí)性和借款申請人的資質(zhì)；甲方按其內(nèi)部管理制度及流程規(guī)定決定是否同意發(fā)放貸款。 甲方承諾如無國家信貸政策調(diào)整及其他不可抗力等因素，自借款申請人按照甲方要求提供完整資料之日起10個(gè)工作日內(nèi)出具是否同意貸款的決定，并通知乙方。 ，甲方有權(quán)對(duì)發(fā)放的貸款進(jìn)行資金用途監(jiān)督與控制，在資金轉(zhuǎn)投至其他用途時(shí)采取賬戶止付等方式停止剩余資金支付。 在借款及擔(dān)保合同約定的擔(dān)保期限內(nèi)，借款人未按時(shí)足額償還貸款本息的，甲方有權(quán)要求乙方協(xié)助催收；發(fā)生借款及擔(dān)保合同約定的情形時(shí)，甲方有權(quán)要求乙方承擔(dān)無條件連帶清償義務(wù)，并通過乙方直接支付和甲方扣收保證金等方式償還全部貸款本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金、損害賠償金、甲方實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用和借款人所有其他應(yīng)付費(fèi)用。甲方應(yīng)在乙方償還上述款項(xiàng)后協(xié)助乙方向借款人追索。 ，甲方有權(quán)在通知乙方后直接從乙方開立在中國郵政儲(chǔ)蓄銀行及其分支機(jī)構(gòu)以及任何其他商業(yè)銀行的任何賬戶中扣收相應(yīng)款項(xiàng)用以清償。甲方將扣收乙方賬戶資金的傳真發(fā)給乙方，或?qū)⑾鄳?yīng)信函送交郵局，均視為已通知乙方。 甲方有權(quán)對(duì)乙方的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行監(jiān)督，并有權(quán)要求乙方及時(shí)完整提供財(cái)務(wù)報(bào)表等材料。第三條 乙方權(quán)利和義務(wù) 。乙方保證不代理購房人申請貸款，不代理甲方辦理貸款。 在甲方未出具貸款審批通知之前，乙方保證不向購房人表明甲方是否同意貸款的結(jié)論性意見，不向購房人承諾貸款金額、期限、利率等貸款相關(guān)內(nèi)容。 乙方確保與借款人簽訂的房屋銷售（預(yù)售）合同，出具的售房發(fā)票、收據(jù)等單據(jù)，為借款人提供的擔(dān)保，以及向甲方提供的關(guān)于乙方公司基本情況、項(xiàng)目情況和財(cái)務(wù)情況等全部資料均真實(shí)、合法、完整、有效。乙方應(yīng)及時(shí)到房地產(chǎn)主管部門辦理房屋銷售（預(yù)售）合同登記備案。 在借款及擔(dān)保合同約定的乙方擔(dān)保有效期內(nèi)，借款人未按時(shí)足額償還貸款本息的，乙方應(yīng)協(xié)助甲方催收；發(fā)生借款及擔(dān)保合同約定的情形時(shí)，乙方應(yīng)承擔(dān)無條件連帶清償義務(wù)，向甲方償還全部貸款本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金、損害賠償金、甲方實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用和借款人所有其他應(yīng)付費(fèi)用，并在甲方協(xié)助下向借款人追償。乙方追償所得優(yōu)先用于償還借款人拖欠甲方的貸款本息及相關(guān)費(fèi)用，剩余部分用于彌補(bǔ)乙方履行擔(dān)保責(zé)任的損失及索償費(fèi)用。 乙方在此不可撤銷地授權(quán)