【正文】 安全檢查，每年至少舉行一次消防演習(xí)；⑶ 加強(qiáng)消防設(shè)施設(shè)備管理，對海上名門的消防設(shè)施設(shè)備實(shí)行定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告，并加以整改確保消防系統(tǒng)100%處于正常待投入使用的狀態(tài)；⑷ 加強(qiáng)防火管理，建立動(dòng)火作業(yè)審批制度，做到動(dòng)火作業(yè)安全；⑸ 建立義務(wù)消防制度，組建義務(wù)消防隊(duì)，開展消防宣傳教育，制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，定期進(jìn)行消防演練，提高滅火撲救能力。⑹ 建立消防檔案，填寫公安機(jī)關(guān)各種法律文書和消防工作有關(guān)的材料和記錄。消防檔案要詳實(shí)、統(tǒng)一保管備案。維護(hù)公共秩序，規(guī)范車輛管理 海門市海上名門進(jìn)出的人員、車輛相對較多。必須通過有效的措施，維護(hù)管理責(zé)任范圍的公共秩序，使其秩序井然、管理有序。我司將結(jié)合海上名門情況，制定適合海上名門停車場的管理規(guī)定，維護(hù)和完善車場及道路的各類交通設(shè)施和環(huán)境設(shè)施，嚴(yán)格按照業(yè)主的指示，做好車輛的導(dǎo)泊和管理工作，力保車輛停放、出入有序?！?設(shè)備管理方案一、工作職責(zé)主要負(fù)責(zé)海上名門的設(shè)備運(yùn)行管理、操作及設(shè)備設(shè)施的定期計(jì)劃維護(hù)保養(yǎng)，保證供水、供電、供冷，確保海上名門設(shè)備設(shè)施的科學(xué)、安全、可靠、高效運(yùn)行。二、設(shè)備的接管、驗(yàn)收（一）組織一個(gè)設(shè)備接管驗(yàn)收小組，會(huì)同貴方有關(guān)部門，根據(jù)國家、省、市有關(guān)設(shè)備設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對所委托管理責(zé)任范圍內(nèi)的各種設(shè)備及相關(guān)配套設(shè)施進(jìn)行接管驗(yàn)收，并做好設(shè)備圖紙、說明書、技術(shù)資料、文件等的建檔歸檔及保存工作。（二）同時(shí)派出員工隊(duì)伍，對設(shè)備實(shí)施接收管理，及時(shí)建立運(yùn)行值班制度，做好設(shè)備的運(yùn)行管理，確保設(shè)備的正常運(yùn)行，保證供水、供電、供冷，實(shí)現(xiàn)接管中的平穩(wěn)過渡。（三）對存在問題的設(shè)備設(shè)施，提出合理的建議和解決方案，由貴方有關(guān)部門審核同意后，組織施工解決；具體整改完善工程的監(jiān)理由我部負(fù)責(zé)，力求使設(shè)備設(shè)施達(dá)到原設(shè)計(jì)之使用功能的要求，為確保設(shè)備設(shè)施的完好、安全、經(jīng)濟(jì)及高效運(yùn)行奠定基礎(chǔ)。（四）接管驗(yàn)收時(shí)業(yè)主應(yīng)提供的圖紙、資料產(chǎn)權(quán)資料（1）項(xiàng)目批準(zhǔn)文件（2）用地批準(zhǔn)文件（3）建筑執(zhí)照技術(shù)資料（1）規(guī)劃圖（2）竣工圖（3）總平面圖①單體建筑、結(jié)構(gòu)、各系統(tǒng)設(shè)備竣工圖②消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖（4）地質(zhì)勘測報(bào)告（5）工程合同（6）開、竣工報(bào)告（7）工程預(yù)決算（8）圖紙會(huì)審記錄（9）工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）（10）隱蔽工程驗(yàn)收簽證（11）沉降觀測記錄（12）竣工驗(yàn)收證明書（包括綜合驗(yàn)收、各分項(xiàng)目驗(yàn)收）（13）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書（14）玻璃幕墻等新材料、構(gòu)件的鑒定合格書（15）水電、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書（16）供水、供電協(xié)議（合同）（17）供水管道、空調(diào)水管道試壓報(bào)告（18）綠化工程圖紙及相關(guān)資料（19）車庫圖紙及車輛詳細(xì)資料（20）其他技術(shù)資料（通訊、監(jiān)控、智能化設(shè)備等）及物業(yè)管理所必需的資料。三、建立健全規(guī)章制度 主要根據(jù)我司已經(jīng)通過的IOS9001：2000質(zhì)量管理體系之有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及原有的各類規(guī)章制度，結(jié)合海門市海上名門的實(shí)際情況，在完善補(bǔ)充的基礎(chǔ)上，制定出切實(shí)可行的適合海門市海上名門特點(diǎn)的各項(xiàng)規(guī)章制度、操作規(guī)程及服務(wù)規(guī)范。如《崗位責(zé)任制》、《設(shè)備安全操作規(guī)程》、《設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)制度》、《員工考核細(xì)則》及《應(yīng)急突發(fā)事件技術(shù)支持方案》等有關(guān)制度。四、設(shè)備運(yùn)行管理和維修服務(wù) 目的：保證海上名門所有設(shè)備處于正常運(yùn)行狀態(tài)，為業(yè)主、客戶提供安全、幽雅、舒適、文明的生活工作環(huán)境，為業(yè)主提供可靠的動(dòng)力保障。 設(shè)備管理模式：對于特殊設(shè)備按照勞動(dòng)監(jiān)察部門、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門要求委托專業(yè)公司負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)，其他各專業(yè)系統(tǒng)設(shè)備由工程部負(fù)責(zé)日常管理和操作，日常保養(yǎng)和維修。（一）對外承包項(xiàng)目的管理協(xié)調(diào)：電梯、中央空調(diào)、消防、建筑設(shè)備自動(dòng)化、霓虹燈等。（二）供配電系統(tǒng)高壓部分：負(fù)責(zé)日常的運(yùn)行操作、管理和日常維護(hù)并做好相關(guān)運(yùn)行記錄備查。按供電部門有關(guān)規(guī)定，高壓部分由其負(fù)責(zé)定期檢修保養(yǎng)。低壓部分：操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容（1）建立嚴(yán)格的配送電運(yùn)行制度和電氣維修制度。（2）值班人員、維修人員必須接受過主管部門業(yè)務(wù)培訓(xùn)、考試合格，持證上崗。（3）配備主管電氣的工程技術(shù)人員，要有完整的供電網(wǎng)絡(luò)資料(業(yè)主協(xié)助提供)，對樓宇的進(jìn)線、房屋內(nèi)的線路布置、走向、電力匹配及各樓層電力設(shè)備布置等，做到心中有數(shù)。（4）建立24小時(shí)值班巡查制度，定時(shí)檢查供配設(shè)備運(yùn)行情況，電發(fā)現(xiàn)故障或隱患及時(shí)排除，并做好相關(guān)運(yùn)行巡查記錄備查。（5）加強(qiáng)日常維護(hù)檢修及定期保養(yǎng)，用電設(shè)備、照明，指示、顯示燈等確保完好。所管轄范圍內(nèi)的電氣線路安裝要符合設(shè)計(jì)、施工技術(shù)規(guī)范要求，并保證用電安全，確保配電設(shè)備安全高效運(yùn)行。（6）加強(qiáng)樓層照明、外圍照明設(shè)備的日常檢查維護(hù)、更換燈具等工作，確保海上名門照明系統(tǒng)正常運(yùn)行。（7）經(jīng)常檢查節(jié)日照明（包括霓虹燈招牌），督促專業(yè)公司做好維護(hù)檢修工作，確保節(jié)日照明設(shè)備（包括霓虹燈招牌）發(fā)揮正常功能。（8）搞好應(yīng)急發(fā)電設(shè)備的維修保養(yǎng)，確保發(fā)電設(shè)備能隨時(shí)投入運(yùn)行。（9）合理輪換使用變壓器，減少空載損耗及延長使用壽命。（10）遇火災(zāi)、地震、水災(zāi)等災(zāi)害時(shí)，建立及時(shí)切斷電源等有關(guān)搶險(xiǎn)、救援措施，并協(xié)助供電部門做好安全用電的有關(guān)工作。配電房管理規(guī)定、維修保養(yǎng)及操作規(guī)程等，要結(jié)合海門市海上名門實(shí)際情況另行制定。設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃需根據(jù)貴方提供的海上名門具體設(shè)備、圖紙、說明書、資料做詳細(xì)計(jì)劃。（三）給排水系統(tǒng)給排水系統(tǒng)設(shè)備管理、維修保養(yǎng)基本內(nèi)容（1）建立正常用水、供水、排水的管理制度，制定操作規(guī)程及維修保養(yǎng)計(jì)劃并嚴(yán)格執(zhí)行。（2）供水管道、水表、泵、水池、閥門進(jìn)行經(jīng)常性維護(hù)和定期檢查，確保供水安全；每月對排水管道、雨水井、污水井進(jìn)行檢查，并視情況進(jìn)行清通。（3）定期對化糞便池進(jìn)行檢查、維護(hù)、清通，防止阻塞。（4）每班4次巡查給排水設(shè)備，并記錄設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)。（5）每月檢查維護(hù)給排水設(shè)備，確保設(shè)備正?？煽窟\(yùn)行。（6）每季度對水池、水箱管路進(jìn)行清洗消毒，并出具經(jīng)衛(wèi)生防疫檢驗(yàn)合格的報(bào)告，防止二次供水污染。（7）節(jié)約用水，防止跑、冒、滴、漏和大面積積水的事故發(fā)生。（8）制定事故處理應(yīng)急措施，當(dāng)發(fā)生跑水、斷水故障時(shí)，及時(shí)處理，防止事故范圍擴(kuò)大。給排水系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本制度水泵房管理規(guī)定、操作規(guī)程等要結(jié)合實(shí)際情況具體修訂后實(shí)施，設(shè)備維修計(jì)劃等，需根據(jù)貴方提供的具體設(shè)備、圖紙、說明書、資料等另行詳細(xì)制定。（四）電梯系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修基本內(nèi)容（l）根據(jù)各種類型的電梯圖紙資料及技術(shù)性能指標(biāo)，制定安全維修保養(yǎng)的規(guī)章制度。（2）電梯運(yùn)行人員和維修人員必須持證上崗。（3）重視和落實(shí)電梯的保修和安全年檢工作。（4）除日常的清潔、保養(yǎng)維修外，電梯的定期專業(yè)維修保養(yǎng)必須由經(jīng)勞動(dòng)部門、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門審查認(rèn)可的單位承擔(dān)（由原廠家或安裝調(diào)試單位承擔(dān)較好，也可通過投標(biāo)選擇合適的維修保養(yǎng)單位）。其定期維修保養(yǎng)的工作質(zhì)量和技術(shù)性能由工程部負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督、跟蹤和驗(yàn)收。（5）建立健全電梯設(shè)備檔案及各類維護(hù)（修）保養(yǎng)、運(yùn)行記錄。（6）電梯鑰匙要有專人管理，停梯須出告示。（7）電梯運(yùn)行發(fā)生任何故障時(shí)要首先救護(hù)乘客出梯。（8）保持電梯機(jī)房、井道、轎廂的清潔及空氣流通。（9）監(jiān)督電梯公司維修保養(yǎng)人員每月定時(shí)對電梯設(shè)備進(jìn)行檢查、清潔、保養(yǎng)、加油潤滑。管理、操作、保養(yǎng)和維修的基本制度 電梯機(jī)房管理規(guī)定、操作規(guī)程等，要根據(jù)實(shí)際情況修訂后實(shí)施。設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃需根據(jù)貴方提供的具體設(shè)備、圖紙、說明書、資料另行詳細(xì)制定。（五）消防系統(tǒng)l、操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容（l）建立消防管理制度、操作規(guī)程、設(shè)置樓層火警疏散平面圖、消防設(shè)備設(shè)施日常檢查維修保養(yǎng)制度及火警應(yīng)急方案等。（2）制定應(yīng)急搶險(xiǎn)措施，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)報(bào)警時(shí)，應(yīng)能按應(yīng)急方案的要求采取現(xiàn)場補(bǔ)救、緊急疏散、對外聯(lián)系協(xié)調(diào)等有效措施，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)啟動(dòng)應(yīng)急電源，控制事態(tài)發(fā)展，將損失降到最低。（3）做好消防系統(tǒng)各類設(shè)備設(shè)施的日常檢查維護(hù)保養(yǎng)(控制計(jì)算機(jī)除外)，并做好有關(guān)記錄備查。（4）每月按海上名門區(qū)域劃分抽查試驗(yàn)煙感及溫感探頭、破玻及消防栓等配套設(shè)施情況，每年由海上名門物業(yè)管理處組織保安部、工程部、業(yè)主及有關(guān)部門進(jìn)行消防模擬演習(xí)，全面檢查試驗(yàn)系統(tǒng)的總體狀況。（5）每月維護(hù)保養(yǎng)及檢查滅火器、消防栓等設(shè)備設(shè)施，并按《中華人民共和國消防法》規(guī)定進(jìn)行滅火器定期換藥更新，確保其使用在有效期內(nèi)。（6）每月檢查試驗(yàn)消防水泵、皮龍及中控中心聯(lián)動(dòng)設(shè)備的運(yùn)行狀況。（7）定期檢查庫房氣體滅火系統(tǒng)報(bào)警、釋放功能（試驗(yàn)時(shí)應(yīng)關(guān)閉維修閥，以防氣體釋出），確保氣體滅火系統(tǒng)隨時(shí)處于備用狀態(tài)，保證檔案資料的安全。（8）每周檢查試驗(yàn)消防緊急廣播系統(tǒng)及按區(qū)域循環(huán)抽檢試驗(yàn)報(bào)警（如報(bào)警按鈕、警鈴等）。（9）消防系統(tǒng)作為海上名門的重中之重，除堅(jiān)持上述定期檢查保養(yǎng)工作外，還將貫穿于日常維修工作的始終，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理解決，確保系統(tǒng)安全可靠地處于待投入狀態(tài)。控制中心管理規(guī)定、操作規(guī)程等，要結(jié)合具體情況修訂后實(shí)施。設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃需根據(jù)貴方提供的具體設(shè)備、圖紙、說明書、資料等制定詳細(xì)計(jì)劃。（六）房屋的日常養(yǎng)護(hù)房屋日常養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作，為確保房屋完好和正常使用，必須進(jìn)行經(jīng)常性的日常檢查、修理，季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng)及房屋的正確使用管理等工作。房屋養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容包括房屋的日常養(yǎng)護(hù)和季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)。房屋的日常養(yǎng)護(hù)有兩個(gè)方面：一是各生活室臨時(shí)發(fā)生報(bào)修的零星養(yǎng)護(hù)工程（包括業(yè)主進(jìn)行的房屋二次裝修管理）；二是物業(yè)管理人員日常巡查掌握的檢查資料，從房屋管理的角度提出來的養(yǎng)護(hù)工程。因此，房屋的日常養(yǎng)護(hù)包括房屋的零星養(yǎng)護(hù)和房屋的計(jì)劃養(yǎng)護(hù)。房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)，主要是防臺(tái)防汛、防梅雨和防凍防寒。房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)，關(guān)系到業(yè)主的居住和使用安全，以及房屋的完好程度，所以，這種預(yù)防養(yǎng)護(hù)也是房屋養(yǎng)護(hù)的一個(gè)重要方面。①零星養(yǎng)護(hù)房屋的零星養(yǎng)護(hù)修理，主要是在日常檢查發(fā)現(xiàn)或突然損壞引起的小修，包括：A、檢查房屋屋面是否存在或出現(xiàn)變形、裂縫、損壞或滲漏等情況，如有應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)。B、檢查玻璃幕墻是否出現(xiàn)變形、開裂、滲漏等情況，并及時(shí)維修。C、檢查公共場所、走道的墻壁批蕩是否出現(xiàn)裂縫、剝落，小面積的及時(shí)修補(bǔ)，大面積的應(yīng)及時(shí)向業(yè)匯報(bào)，由業(yè)主發(fā)外承包。D、檢查樓板地面，發(fā)現(xiàn)破損的及時(shí)修補(bǔ)。E、定期檢查門窗使用情況，活動(dòng)部位加潤滑油，拆換五金、配玻璃等。F、檢查內(nèi)外墻壁、抹灰、窗臺(tái)、腰線，并及時(shí)修補(bǔ)。G、檢查水衛(wèi)、電氣、暖氣等設(shè)備，及時(shí)排除故障，更換零件等。H、定期檢查疏通下水管道，修補(bǔ)明暗溝渠、落水管等到。I、檢查房屋結(jié)構(gòu)是否在承受重力后發(fā)生變形、裂縫等現(xiàn)象。J、檢查車場、道路是否出現(xiàn)損壞，及時(shí)修補(bǔ)。K、檢查走火梯、通道等的墻壁、地面是否出現(xiàn)損壞，及時(shí)修補(bǔ)。L、檢查地下室結(jié)構(gòu)是否正常，四周墻壁是否出現(xiàn)變形、滲漏等情況；M、協(xié)助業(yè)主審核二次裝修方案，提醒注意事項(xiàng)和禁止事項(xiàng)，防止裝修施工中損壞公共設(shè)施、消防設(shè)施、房屋結(jié)構(gòu)、防水層等。 日常零星養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目，主要通過維修管理人員日常巡查、走訪和業(yè)主隨時(shí)報(bào)修2個(gè)途徑匯集而來。其特點(diǎn)是修理范圍廣，零星分散，時(shí)間緊、要求及時(shí)，必須設(shè)有24小時(shí)報(bào)修熱線。并努力做到：水電急修15—20分鐘到達(dá)現(xiàn)場，1小時(shí)內(nèi)修復(fù)。一般維修項(xiàng)目30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場查勘，按約定時(shí)間修復(fù)。重大維修或需購買材料的，在約定維修時(shí)間內(nèi)完成。②計(jì)劃養(yǎng)護(hù)A、每周檢查天面雨水筒及渠閘，并清理周圍雜物。B、每半個(gè)月檢查清理車場、廣場明渠沉積物。C、第半個(gè)月檢查清理雨水井、沉沙井。D、每月檢查清理地下室集水井。E、每月檢查維修走火梯防火門及閉門器。F、每月檢查試驗(yàn)走火通道、各樓層應(yīng)急燈，有問題的及時(shí)處理。G、每月檢查污水井、化糞池，并視情況進(jìn)行清理。H、每月檢查清洗各樓層窗框、欄桿、樓梯扶手。I、每月檢查各樓層通風(fēng)機(jī)工作情況。J、每年定期進(jìn)行房屋結(jié)構(gòu)安全檢查。K、走廊及樓梯墻壁每3—5年進(jìn)行翻新一次（由業(yè)主外委承包）。L、外墻、玻璃幕墻5—8年進(jìn)行一次大修（由業(yè)主發(fā)外承包）。M、室內(nèi)外裝飾裝修5年進(jìn)行翻新一次（由業(yè)發(fā)外承包）。③季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)工作主要有：A、在雨季來臨之前應(yīng)作好外墻、玻璃幕墻、屋頂檢查，對存在裂縫、滲漏的應(yīng)及時(shí)修復(fù)，防止在雨季時(shí)出現(xiàn)漏水、損壞財(cái)物。B、檢查天面雨筒，清理周圍雜物。C、檢查雨水井、污水井，并清理沉積物。D、檢查排水、排污管道、溝渠，及時(shí)清理。E、檢查清理地下室集水井。F、檢查潛水排污泵，確保其正常工作。G、作好預(yù)防雨水流入地下室、車場的應(yīng)急措施。H、特別要注意在臺(tái)風(fēng)、暴雨多發(fā)季節(jié)做好各項(xiàng)預(yù)防措施。五、設(shè)備維修服務(wù)日常維修服務(wù)是工程部一項(xiàng)大量而又重要的工作，工程部就員工在維修服務(wù)中的服務(wù)意識(shí)、服務(wù)規(guī)范等提出具體要求并承諾如下：（一）熟悉設(shè)備安裝位置，建立日檢巡查制度l、海上名門大大小小的設(shè)備不計(jì)其數(shù)，分布在四面八方。因此，工程部門必須建立多方面的信息渠道和監(jiān)測機(jī)制。及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障及故障隱患，并予排除。建立日檢巡查制度，值班人員須按具體設(shè)備巡查的要求，依時(shí)對所有運(yùn)行設(shè)備檢查巡視，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題盡快處理解決。與業(yè)主有關(guān)部門建立良好的聯(lián)系，客戶及各生活室人員的報(bào)修或設(shè)備設(shè)施故障可報(bào)管理處或服務(wù)部，統(tǒng)一協(xié)調(diào)安排，也可直接通知工程部。如果緊急的可用電話通知值班人員或工程部。工程部接到報(bào)修單或電話后應(yīng)該在15分鐘內(nèi)之內(nèi)派員工到現(xiàn)場，屬一般性零修或設(shè)備故障應(yīng)立即排除；涉及到需購買配件的維修，向報(bào)修的客戶、生活人員工承諾維修時(shí)間，約定何時(shí)修理等情況后，按約完成；屬復(fù)雜故障應(yīng)立即向管理處經(jīng)理匯報(bào)，由其組織力量或協(xié)調(diào)公司整體技術(shù)力量集中處理解決。(二)維修服務(wù)規(guī)范要求要求工程部員工到各樓層進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，著裝整齊，乘搭規(guī)定的員工電梯；走路輕盈，維修工作時(shí)盡量減少噪音，嚴(yán)禁在公共場所大聲講話喧嘩。以免影響業(yè)主、住戶生活或休息。到房間內(nèi)維修時(shí)還應(yīng)注意如下事項(xiàng)：敲門：接到報(bào)修，1