房屋租賃管理培訓(xùn)教材-資料下載頁(yè)
2025-04-14 22:05本頁(yè)面
【正文】 “買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則。⑷承租人以本人名義承租房屋，在租賃期內(nèi)承租人死亡，該戶共同住宅的家庭成員在原租賃期限內(nèi)，有繼續(xù)承租的權(quán)利，出租人以原承租人死亡為由要求收回房屋的，不予支持。⑸出租房屋被拆遷后安置的新房，產(chǎn)權(quán)仍歸原房主，但原租賃關(guān)系應(yīng)繼續(xù)保持，出租人借拆遷之機(jī)要求收回房屋的，不予支持，但租金應(yīng)作相應(yīng)變動(dòng)。⑹非所有權(quán)人擅自出租他人房屋的，應(yīng)宣布租賃關(guān)系無(wú)效，部分共有人出租共有房屋，其他共有人知情后提出異議的，應(yīng)認(rèn)定租賃關(guān)系無(wú)效，給承租人造成的實(shí)際損失，由共有人中的過(guò)失方承擔(dān)；其他共有人當(dāng)明知或事后知道未提出異議的，應(yīng)確認(rèn)租賃關(guān)系。四、承租人違反租賃合同、非法使用而引起的糾紛處理⑴承租人不經(jīng)出租人同意，擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借的，這些行為均屬違法行為，應(yīng)予以制止，承租人因此而獲利應(yīng)予沒(méi)收，并視情節(jié)輕重處以罰款。對(duì)第二承租人應(yīng)分別不同的情況作出不同的處理；第二承租人明知所租賃的房屋不歸承租人所留有，應(yīng)責(zé)令其遷出；第二承租人不知或無(wú)法知道所租賃的房屋是否歸承租人所有，應(yīng)允許其與出租人協(xié)商，另行訂立租賃合同。⑵承租人未經(jīng)出租人同意，擅自拆毀或改變房屋結(jié)構(gòu)，嚴(yán)重毀損房屋的，應(yīng)責(zé)令承租人恢復(fù)原狀、賠償損失，出租人也可據(jù)此終止合同，收回房屋l⑶承租人未經(jīng)出租人同意，擅自與他人換房的，該換房行為無(wú)效；如果是由此給出租人造成損失的，應(yīng)予以賠償。⑷承租人未經(jīng)出租人同意，擅自改變房屋用途；或利用租賃合同作為犯罪場(chǎng)所，出租人有權(quán)予以制止，由此給承租人造成損失的，應(yīng)予以賠償。五、租金糾紛處理1．處理原則租賃雙方的租金糾紛主要是因?yàn)樽饨鸬臄?shù)額、收取和調(diào)整等委托發(fā)生的爭(zhēng)執(zhí)。在處理此類(lèi)糾紛時(shí)，應(yīng)在查明糾紛原因后，根據(jù)不同的情況，依法分別處理。⑴私房的租金標(biāo)準(zhǔn)。房屋租金，由租賃雙方按照房屋所在地人民政府的私有房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商議定，沒(méi)有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由租賃雙方根據(jù)公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實(shí)際水平協(xié)商議定，不得任意提高。]⑵租賃一方要去調(diào)整租金而引起的糾紛，凡屬政策法律所允許的合理要力求，應(yīng)予支持。但出租人違反規(guī)定，擅自提高租金，或者除收取租金外，加收了押租或其他額外費(fèi)用的，則應(yīng)依照有關(guān)政策法律的規(guī)定，追究其違法行為的法律責(zé)任。⑶承租人應(yīng)該按照合同規(guī)定交足，不得拒交或拖欠。出租人要求給付欠租的，要查明錢(qián)租的原因和雙方的經(jīng)濟(jì)生活特別是住宅的情況，合法合理地處理。承租人無(wú)故拖欠的，應(yīng)責(zé)令其如數(shù)償付；一次給付確有困難的，可以分期給付；房租金過(guò)高顯失公平，承租人拖欠的，應(yīng)根據(jù)公平合理的原則，參照當(dāng)?shù)赝?lèi)私房金標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行合理調(diào)整，責(zé)令承租人按調(diào)整后的租金給付。2．因房屋租金的收取、拖欠而引起的糾紛的解決⑴對(duì)于因按時(shí)交納租金的，如屬因故一時(shí)交納困難，應(yīng)限期交清；如屬無(wú)故不交或拖交達(dá)三個(gè)月或半年以上的，出租方有權(quán)解除合同，并限期交納所欠房租。⑵當(dāng)事人雙方就租金標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生爭(zhēng)議，如承租方認(rèn)為租金過(guò)高顯失公平，可經(jīng)房產(chǎn)監(jiān)管機(jī)關(guān)評(píng)價(jià)認(rèn)定后合理調(diào)整租金。但在新租金標(biāo)準(zhǔn)未商定以前，應(yīng)按原租金交納，出租人拒收的，不視為拒交或欠交租金。⑶承租方因出租方不及時(shí)修繕?lè)课?，造成承租方的利益受到損害而欠租的，一方面應(yīng)責(zé)令承租方交清房租；另一方面，出租房也應(yīng)修繕?lè)课荩S護(hù)承租方的合法權(quán)益。六、 出租期間因修繕、改建引起的糾紛處理⑴租賃雙方應(yīng)當(dāng)依法或按約定履行威脅房屋的義務(wù)。修繕、維修房屋的義務(wù)，如果合同有約定的，按約定處理；如果沒(méi)有約定的，依法由出租人承擔(dān)。這是實(shí)踐中處理因修繕引起的糾紛，在分擔(dān)責(zé)任時(shí)的一項(xiàng)基本原則。⑵房屋確需修繕，而出租人呢又確實(shí)無(wú)力修繕的，可以和承租人合修。經(jīng)出租人同意，也可以由承租人單方威脅。但承租人付出的維修費(fèi)用應(yīng)折抵租金或由出租人分期償還。如經(jīng)鑒定，房屋確有倒塌危險(xiǎn)，出租人不在當(dāng)?shù)?，承租人?lái)不及事先告知或告知后出租人拖延不修的，承租人可以代修，所花費(fèi)用可以折抵租金。⑶承租人未經(jīng)出租人同意，擅自將承租的公、私房屋返修、改建、擴(kuò)建、添建、搭建、拆除或其他使房屋受損、影響質(zhì)量的行為，不予準(zhǔn)許。造成出租人損失的，應(yīng)予賠償。這是處理此類(lèi)問(wèn)題時(shí)的一般原則。另外，在實(shí)踐中還有幾種常見(jiàn)的因租賃房屋的修繕引起的糾紛處理：①承租人為了住宅方便、舒適或營(yíng)業(yè)的需要，在租賃期內(nèi)裝修房屋或鋪面的，必須事先征得出租人的同意。對(duì)原房屋結(jié)構(gòu)無(wú)危害時(shí)的裝修，出租人應(yīng)予支持，所花費(fèi)用由承租人負(fù)擔(dān)。承租人遷出時(shí)，有約定的按約定辦；無(wú)約定的應(yīng)恢復(fù)原狀，不能恢復(fù)原狀的，房屋內(nèi)外所增設(shè)的一切嵌裝附屬設(shè)施，承租人不得拆除，出租人也不予補(bǔ)償。承租人在安裝或拆除時(shí)對(duì)房屋造成損壞的，應(yīng)賠償損失。②承租人未經(jīng)出租人同意，擅自搭建的與承租房屋項(xiàng)鏈或距離過(guò)近的影響其通風(fēng)、采光、通行、滴水的建筑物，如出租人要求拆除，而且能夠拆除的，應(yīng)責(zé)令承租人拆除；不能拆除或出租人不要求拆除的，可以折價(jià)歸出租人所有，造成財(cái)產(chǎn)損失的，承租人呢應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。七、因租約期滿發(fā)生的房屋糾紛處理房屋租賃合同所載明的期限屆滿后，如當(dāng)事人雙方都無(wú)續(xù)約的意思，合同終止。如就此問(wèn)題發(fā)生糾紛，應(yīng)本著既維護(hù)出租人的所有權(quán)，又保障承租人有房可住，充分利用房屋資源，穩(wěn)定住房秩序的原則處理：⑴租期已滿，出租房確因工作和生活的需要，需收回房屋自住，法律是允許的。承租方另找他房租賃。⑵承租人和出租人都有續(xù)約的意思，但出租方或承租方要求按原租賃合同續(xù)約，另一方不同意；出租房或承租方要求變更原租賃條件，另一方不同意，就此糾紛，應(yīng)由當(dāng)事人雙方協(xié)商解決，如果原租賃合同的內(nèi)容、條件繼續(xù)存在不違反法律的規(guī)定，可以不變更租賃合同；如果原租賃合同、條件繼續(xù)存在違反有關(guān)法律的規(guī)定，就要予以變更。歡迎您的光臨，！希望您提出您寶貴的意見(jiàn)，你的意見(jiàn)是我進(jìn)步的動(dòng)力。贈(zèng)語(yǔ)； 如果我們做與不做都會(huì)有人笑，如果做不好與做得好還會(huì)有人笑，那么我們索性就做得更好，來(lái)給人笑吧！ 現(xiàn)在你不玩命的學(xué)，以后命玩你。我不知道年少輕狂，我只知道勝者為王。不要做金錢(qián)、權(quán)利的奴隸；應(yīng)學(xué)會(huì)做“金錢(qián)、權(quán)利”的主人。什么時(shí)候離光明最近？那就是你覺(jué)得黑暗太黑的時(shí)候。最值得欣賞的風(fēng)景，是自己奮斗的足跡。壓力不是有人比你努力，而是那些比你牛幾倍的人依然比你努力。 參考
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