從物權(quán)思想和業(yè)主權(quán)益重新剖析物業(yè)管理?xiàng)l例23-資料下載頁(yè)
2025-04-14 13:48本頁(yè)面
【正文】 的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)（《條例》第十八條）業(yè)主的權(quán)力僅僅限于物業(yè)管理范疇。業(yè)主的權(quán)益僅僅限于因物權(quán)而產(chǎn)生的權(quán)益。1業(yè)主大會(huì)的會(huì)議形式和表決形式一般會(huì)議（《條例》稱(chēng)“集體討論”）的形式。會(huì)議成本高，不容易組織。書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。估計(jì)將是今后實(shí)踐的主要形式，要特別防止書(shū)面征求意見(jiàn)過(guò)程中的舞弊和暗箱操作?？梢晕写砣藚⒓訕I(yè)主大會(huì)，但是表決行為需符合目前已經(jīng)出臺(tái)的配套規(guī)章之一《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》中的描述，即:推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。因此，事實(shí)上會(huì)議只能委托參加，而投票權(quán)卻不能委托?！?/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加”（《條例》第二十條）是業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的最低條件。業(yè)主大會(huì)的決定，“1/2以上投票權(quán)的通過(guò)”也是最低標(biāo)準(zhǔn)，這就是所謂的“雙過(guò)半”條件。但是下列決議、事項(xiàng)的決定，需經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。(1）制定和修改公約的(2）制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的(3）選聘和解聘（沒(méi)有續(xù)聘）物業(yè)管理企業(yè)的(4）決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的以上幾項(xiàng)明顯是重大事項(xiàng)，需要如此高比例選票通過(guò)似乎是非常困難?？扇绻挥萌绱烁弑壤倪x票通過(guò)，執(zhí)行起來(lái)也必然遭到眾多的反對(duì)。因此，這個(gè)設(shè)計(jì)盡管很多業(yè)主覺(jué)得不合理，但是它是合適的。從香港關(guān)于《業(yè)主公約》的修改法律看，必須經(jīng)過(guò)100%的業(yè)主無(wú)條件同意才可以修改，這是因?yàn)橄愀郯选稑I(yè)主公約》更看成是一種多邊契約，任何一方的權(quán)力都不能由其他多方來(lái)處分。相比較之下，內(nèi)地的法律設(shè)計(jì)就寬松多了。因此，在內(nèi)地如果某業(yè)主不滿(mǎn)意業(yè)主大會(huì)通過(guò)的公約內(nèi)容，不能以任何抗辯理由和形式來(lái)進(jìn)行事實(shí)上的反對(duì)。只能選擇賣(mài)掉房產(chǎn)，即不作業(yè)主，也就不受其《業(yè)主公約》的約束。業(yè)主大會(huì)除了例會(huì)（如每年一次）外，經(jīng)投票權(quán)20%以上的業(yè)主提議，也應(yīng)該召開(kāi)。1《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》法律地位:2003年6月26日，建設(shè)部根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，制定頒發(fā)了《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》（建住房[2003]131號(hào)）。這是《條例》的配套政府規(guī)章。作用:是《條例》相關(guān)法律原則的細(xì)化，共計(jì)36條。更加詳細(xì)的規(guī)范了業(yè)主大會(huì)（包括首次業(yè)主大會(huì)）的活動(dòng)。1業(yè)主之間的法律關(guān)系業(yè)主大會(huì)的決議對(duì)全體業(yè)主有約束力（《條例》第十二條）業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力（《條例》第十七條）業(yè)主在物業(yè)管理中的關(guān)系，依照《條例》和業(yè)主大會(huì)通過(guò)的《業(yè)主公約》來(lái)互相約束。公約的法律地位，相當(dāng)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有物權(quán)和物權(quán)代表人，在進(jìn)行物業(yè)管理活動(dòng)中的基本法。上述《條例》中規(guī)定的“約束力”將在今后的司法判決中起到重要的作用。盡管現(xiàn)在有的法官也不理解《業(yè)主公約》和一般意義下的公約的區(qū)別，但是他們必須依法審判案件。故法律給予業(yè)主大會(huì)決議和《業(yè)主公約》的約束力，將作為法院審理案件的依據(jù)之一。而一般遇到的業(yè)主間的各類(lèi)糾紛，很多都屬于相鄰權(quán)關(guān)系問(wèn)題，是民法中調(diào)整人和人的權(quán)利。理論上不屬于物業(yè)管理的范疇。但是，任何糾紛都可以通過(guò)調(diào)解解決。此時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)的角色，只是雙方的調(diào)解人，而非全體業(yè)主利益的受委托人或者代言人。當(dāng)然，幾個(gè)業(yè)主之間的糾紛發(fā)展下去，可能導(dǎo)致全體業(yè)主的利益受到損失，這個(gè)時(shí)候物業(yè)管理企業(yè)就責(zé)無(wú)旁貸。因此，化解業(yè)主之間的糾紛，也是物業(yè)管理企業(yè)減少業(yè)主共同利益損失的重要工作。但這不是物業(yè)管理活動(dòng)。可以說(shuō)是預(yù)物業(yè)管理或者前物業(yè)管理活動(dòng)。1業(yè)主的共同權(quán)利和權(quán)利實(shí)現(xiàn)原則上，業(yè)主在物業(yè)中專(zhuān)有部分的所有權(quán)和物業(yè)管理無(wú)關(guān)。除非他委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)該權(quán)利進(jìn)行部分的處分（如出租等）。即便如此，此權(quán)利在受到侵害時(shí)，也應(yīng)該和共用部分的持份權(quán)的權(quán)利區(qū)別對(duì)待。即:可能一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)公共區(qū)域的管理非常好，但是對(duì)業(yè)主委托出租的物業(yè)沒(méi)有盡職盡責(zé)。這個(gè)時(shí)候，應(yīng)該引導(dǎo)業(yè)主選擇其他專(zhuān)項(xiàng)權(quán)利委托人。但是，我們應(yīng)該堅(jiān)決反對(duì)相反的情況，即對(duì)業(yè)主單獨(dú)付費(fèi)委托的事項(xiàng)辦理得盡善盡美，而對(duì)公共利益的管理和服務(wù)卻不到位，這就是本末倒置了。我個(gè)人堅(jiān)決反對(duì)物業(yè)管理企業(yè)在內(nèi)部設(shè)立非獨(dú)立核算的部門(mén)代理個(gè)別業(yè)主財(cái)產(chǎn)的管理工作。這中間的巨大利益，必然導(dǎo)致企業(yè)把精力更多的投放到這些方面而忽略了公共利益的管理。業(yè)主對(duì)公共部分的所有權(quán)，反映在每個(gè)業(yè)主身上就是共用部分的持份權(quán)。因此，這些部分的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用和收益都應(yīng)該由業(yè)主承擔(dān)和處分。所謂“處分”而不是“所有”，是因?yàn)檫@些收益的產(chǎn)生，一定會(huì)有相應(yīng)的維護(hù)成本管理經(jīng)營(yíng)成本。如果是委托他人（包括物業(yè)管理企業(yè)）運(yùn)作，還有相應(yīng)的利潤(rùn)。這些，都應(yīng)該向業(yè)主宣傳。以現(xiàn)金或者能夠獲得現(xiàn)金形式的共同利益主要有:(1)公攤面積、非公攤但是無(wú)產(chǎn)權(quán)的面積(2)公共設(shè)備、設(shè)施對(duì)外的出租和合作收益(3)戶(hù)外廣告收益(4)其他一切因共有財(cái)產(chǎn)而產(chǎn)生的利益。以權(quán)力形式表現(xiàn)的業(yè)主共同利益有：(1)非物業(yè)服務(wù)合同約定的，共有物業(yè)對(duì)外簽約的權(quán)力。(2)物業(yè)管理服務(wù)合同執(zhí)行過(guò)程的監(jiān)督權(quán)力和知情權(quán)力。(3)監(jiān)督和了解專(zhuān)項(xiàng)維修基金的管理和使用的權(quán)力。因?yàn)閷?zhuān)項(xiàng)維修基金的所有者是業(yè)主，這和物業(yè)管理費(fèi)的使用的知情權(quán)不是一回事。(4)物業(yè)管理費(fèi)賬目公開(kāi)的權(quán)力:◆采用酬金制，故賬目自然應(yīng)該公開(kāi)。因酬金制的物業(yè)管理模式，視物業(yè)管理費(fèi)為業(yè)主交物業(yè)管理企業(yè)代管、代用的現(xiàn)金，根本不歸物業(yè)管理企業(yè)所有。而企業(yè)只從中收取酬金，并為其繳納稅費(fèi)。這種方式在中國(guó)還沒(méi)有徹底實(shí)行，物業(yè)管理費(fèi)仍然要全額上繳營(yíng)業(yè)稅。但是，已經(jīng)有專(zhuān)家在向國(guó)家有關(guān)部門(mén)呼吁此事?！綦m然是承包制，但是依照物業(yè)服務(wù)合同要求公開(kāi)的。承包制的物業(yè)管理，所收取的費(fèi)用為企業(yè)營(yíng)業(yè)收入，結(jié)余歸企業(yè)所有。業(yè)主對(duì)企業(yè)的監(jiān)督應(yīng)僅限于工作完成情況。企業(yè)財(cái)物賬目，是企業(yè)自身的秘密。但是，國(guó)家相關(guān)部門(mén)，從社會(huì)角度考慮，仍然倡導(dǎo)企業(yè)將所管理的物業(yè)的財(cái)務(wù)賬目公開(kāi)。因此，很多物業(yè)管理企業(yè)是在與業(yè)主簽署的合同中，承諾“定期公開(kāi)賬目”的。這僅僅是合同約定，法律不禁止而已。24 / 24
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