【正文】 ，影響本項(xiàng)目測算效益的實(shí)現(xiàn)。為此我們還需進(jìn)一步進(jìn)行項(xiàng)目不確定性分析，不確定性分析盈虧平衡分析和敏感度分析。一、盈虧平衡分析1．動態(tài)考慮固定成本盈虧平衡分析是在一定的生產(chǎn)能力條件下，研究分析項(xiàng)目成本費(fèi)用與收益平衡關(guān)系的一種方法。隨著某些因素的變化，企業(yè)的盈利與虧損會有一個轉(zhuǎn)折點(diǎn)，稱為盈虧平衡點(diǎn) BEP。在這一點(diǎn)上，銷售收入等于總成本費(fèi)用，剛好盈虧平衡，盈虧平衡分析就是要找出盈虧平衡點(diǎn)，考察項(xiàng)目對市場的適應(yīng)能力和抗風(fēng)險能力。1）假設(shè)條件：? 產(chǎn)量等于銷售量；? 產(chǎn)量變化，單位可變成本不變，從而總成本費(fèi)用是產(chǎn)量的線性函數(shù)；銷售收入或總成本費(fèi)用 銷 售 量盈 虧 平 衡 點(diǎn) 盈 利 區(qū)虧 損 區(qū) 總 成 本 費(fèi) 用銷 售 收 入 銷售 稅 金 及 附加固 定 成 本? 產(chǎn)量變化，單位售價不變，從而銷售收入是銷售量的線性函數(shù)；? 多種產(chǎn)品換算為單一產(chǎn)品計(jì)算。2）計(jì)算公式：利潤=總固定成本 （單位價格單位可變成本－單位產(chǎn)品銷售稅金及附加）BEP＝0BEP=總固定成本/（單位價格單位可變成本－單位產(chǎn)品銷售稅金及附加） 固定成本＝土地費(fèi)用+前期費(fèi)用+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+配套費(fèi)+綠化費(fèi)＋設(shè)備費(fèi)＝ 萬元 可變成本＝總投資固定成本＝ 萬元單位變動成本＝變動成本/銷售面積＝ 元/M 2BEP（產(chǎn)量）＝10000/[2100（％）]＝85542M 2盈虧銷售率＝BEP/銷售面積＝％本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為 ，低于行業(yè)基準(zhǔn)水平，開發(fā)風(fēng)險較小。2．靜態(tài)計(jì)算由于房地產(chǎn)商品的特殊性，不可能使產(chǎn)量等于銷售量，所以此處考慮了靜態(tài)盈虧平衡方法。不考慮建設(shè)過程，在項(xiàng)目竣工后以一定銷售面積的銷售收入可達(dá)到總投資時的面積百分比來表示盈虧平衡點(diǎn)。 總成本費(fèi)用銷售率的平衡點(diǎn)= 銷售收入—營業(yè)稅及附加 = %此方法表明，當(dāng)項(xiàng)目銷售 ％時凈銷售收入剛好與投資持平，余下的 ％面積為本項(xiàng)目稅前利潤部分。保守按平均 2100 元/㎡計(jì)算，項(xiàng)目稅前利潤為：109000％2100＝4321 萬元。二、敏感性分析為了更客觀的評價項(xiàng)目自身的抗風(fēng)險能力，本次報告僅對融資前指標(biāo)進(jìn)行敏感度分析。影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)面積、開發(fā)成本和容積率。根據(jù)市場預(yù)測和長期從事不動產(chǎn)開發(fā)所做項(xiàng)目多年積累的經(jīng)驗(yàn)得知：開發(fā)成本中最有可能發(fā)生波動的是建安工程費(fèi)。1．單因素敏感性分析下表是當(dāng)銷售收入和總投資分別按以下比例變動時,財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR（季度）的變化。售價變化稅前 IRR% % % % %10% % % % % %5% % % % % %0 % % % % %5% % % % % %投資變化10% % % % % %敏 感 性 分 析 圖0%3%6%9%12%10% 5% 0% 5% 10%敏 感 性 因 素 變 化內(nèi)部收益率投 資 不 變 ， 售 價 變 化售 價 不 變 ， 投 資 變 化基 準(zhǔn) 收 益 率通過以上分析圖表可以看出：? 當(dāng)總投資增加時，內(nèi)部收益率隨之降低，顯線性關(guān)系，其指標(biāo)影響較大，非常敏感，反之則升高。當(dāng)投資增加10％時，內(nèi)部收益率為％，仍大于設(shè)定的季度收益率2％，抗風(fēng)險性很強(qiáng)；? 當(dāng)銷售收入增加時，內(nèi)部收益率隨之升高，顯線性關(guān)系，其指標(biāo)影響較大，非常敏感，反之則降低。當(dāng)售價降低10％時，內(nèi)部收益率％，仍大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，抗風(fēng)險性很強(qiáng)；? 從單因素敏感性分析中得出：該項(xiàng)目抗風(fēng)險性很強(qiáng)。2． 雙因素敏感性分析 雙 因 素 敏 感 性 分 析0%3%6%9%12%11% 8% 5% 2% 1% 4% 7% 10%收 入 變 化內(nèi)部收益率IRR10% 5% 05% 10% 基 準(zhǔn) 收 益 率從雙因素敏感性分析中得出：? 當(dāng)銷售收入減少 5％且建設(shè)投資增加 5％時，內(nèi)部收益率為 ％，曲線位于基準(zhǔn)收益率上方，大于基準(zhǔn)收益率，抗風(fēng)險性很強(qiáng)；? 除深褐色線以外，其余雙因素在設(shè)定范圍內(nèi)同時變化時的內(nèi)部收益率曲線均位于基準(zhǔn)收益率曲線上方，表明內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率。? 收入減少 5％，投資增加約 10％時，收益率曲線與基準(zhǔn)收益率相交，達(dá)到動態(tài)盈虧平衡。綜合上述，本測算研究的結(jié)論是：根據(jù)本部分投資、收益及風(fēng)險模擬測算和評估，項(xiàng)目開發(fā)是可行的。第九章 社會效益及環(huán)境效益評價一、項(xiàng)目社會效益評價1．帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)帶動上游鋼鐵、水泥等建材行業(yè)，下游裝修、家具等行業(yè)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動系數(shù)大，是促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。據(jù)有關(guān)資料顯示，目前房地產(chǎn)發(fā)展帶動其他行業(yè)發(fā)展對我國 GDP 增長的間接貢獻(xiàn)率達(dá)到 個百分點(diǎn)。本項(xiàng)目的開發(fā)將直接帶動戶縣地區(qū)的建材、工程服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，帶動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加地方財(cái)政收入。2．創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及面廣，資金密集，勞動密集（建筑行業(yè)仍主要以手工勞動為主） ，本項(xiàng)目的開發(fā)將直接創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會。項(xiàng)目建成后，物業(yè)管理、配套服務(wù)、底商等，也將會創(chuàng)造很多就業(yè)機(jī)會。對于解決剩余勞動力的就業(yè)貢獻(xiàn)巨大，影響深遠(yuǎn)。3．為戶縣高尚居住樹立模范標(biāo)桿目前戶縣房地產(chǎn)開發(fā)水平低下，戶型結(jié)構(gòu)不合理，基本無社區(qū)環(huán)境，缺少屬于社會中堅(jiān)階層的高尚社區(qū)。本項(xiàng)目地處灃京路，位于城市新區(qū)，擁有完善城市配套，本項(xiàng)目為目前戶縣唯一帶電梯多層住宅小區(qū)，社區(qū)環(huán)境優(yōu)美，有大面積綠化水景，關(guān)注客戶的需求心態(tài)，追求居住的高舒適性，志在樹立戶縣高尚居住新形象，樹立模范標(biāo)桿。4．進(jìn)一步促進(jìn)灃京路地區(qū)生活配套建設(shè)灃京路區(qū)域城市大配套設(shè)施完善，由于種種原因，生活配套目前欠缺，本項(xiàng)目的開發(fā)建成將使這一區(qū)域更為繁盛，并且將全面提升該區(qū)域的居住物業(yè)開發(fā)形象，促成灃京路周邊住宅市場的全面升級。二、環(huán)境效益評價 1．為城市建設(shè)與改造帶來新思想灃京路項(xiàng)目地段的優(yōu)越性，建筑形式的獨(dú)創(chuàng)性，居住條件的舒適性等將對戶縣房地產(chǎn)開發(fā)帶來思想沖擊。2．設(shè)計(jì)、用材先進(jìn)環(huán)保，建筑質(zhì)量精益求精，無限精神語匯項(xiàng)目采用先進(jìn)的環(huán)保建筑材料，新技術(shù)，建筑質(zhì)量全程監(jiān)控，力保建筑的環(huán)保與安全。綜合項(xiàng)目周邊情況，空間設(shè)計(jì)講究與外部環(huán)境的呼應(yīng)，在應(yīng)用現(xiàn)代智能科技的同時體現(xiàn)對歷史的尊重，在追求主人尊崇的同時充分滿足舒適性的需要，為建筑披上了無限延展的思想空間，賦予了項(xiàng)目代言都市高尚住宅的精神特質(zhì)。綜上所述，開發(fā)建設(shè)灃京路風(fēng)景洋房項(xiàng)目不但經(jīng)濟(jì)效益良好，而且對于戶縣經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展都具有一定的推動作用，社會效益十分顯著。此外本項(xiàng)目對于促進(jìn)周邊環(huán)境良性發(fā)展，提升戶縣整體形象，提高戶縣當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)水平等都將有重大意義。第十章 可行性結(jié)論與建議一、結(jié)論通過上述對風(fēng)景洋房項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益的分析可知，項(xiàng)目市場前景非常好，其經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益也非常突出。綜上所述，本可行性研究的結(jié)論是：建設(shè)風(fēng)景洋房項(xiàng)目是完全可行的。二、建議，選擇合適的市場策略外，還要求合營公司組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊(duì)伍，從設(shè)計(jì)施工營銷到物業(yè)管理均能達(dá)到較好水平，以抓住機(jī)會，減少風(fēng)險，達(dá)到項(xiàng)目的盈利目標(biāo)，并取得良好的社會效益與環(huán)境效益。，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工程監(jiān)理制。還應(yīng)推行競投招標(biāo)、工料包干等一系列措施，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。、電、煤氣、電訊、交通等市政設(shè)施的配套聯(lián)網(wǎng)，也是項(xiàng)目發(fā)展過程中不可忽視的重要問題。附件一：項(xiàng)目總體規(guī)劃圖附件二：項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表附件三：投資估算表附件四：銷售計(jì)劃及收入表附件五：全投資現(xiàn)金流量表附件六：資金來源與運(yùn)作表附件七：自有資金現(xiàn)金流量表附件八：損