【正文】 ，影響本項目測算效益的實現(xiàn)。為此我們還需進一步進行項目不確定性分析，不確定性分析盈虧平衡分析和敏感度分析。一、盈虧平衡分析1．動態(tài)考慮固定成本盈虧平衡分析是在一定的生產(chǎn)能力條件下，研究分析項目成本費用與收益平衡關(guān)系的一種方法。隨著某些因素的變化，企業(yè)的盈利與虧損會有一個轉(zhuǎn)折點，稱為盈虧平衡點 BEP。在這一點上，銷售收入等于總成本費用，剛好盈虧平衡，盈虧平衡分析就是要找出盈虧平衡點，考察項目對市場的適應能力和抗風險能力。1）假設條件：? 產(chǎn)量等于銷售量；? 產(chǎn)量變化，單位可變成本不變，從而總成本費用是產(chǎn)量的線性函數(shù)；銷售收入或總成本費用 銷 售 量盈 虧 平 衡 點 盈 利 區(qū)虧 損 區(qū) 總 成 本 費 用銷 售 收 入 銷售 稅 金 及 附加固 定 成 本? 產(chǎn)量變化，單位售價不變，從而銷售收入是銷售量的線性函數(shù)；? 多種產(chǎn)品換算為單一產(chǎn)品計算。2）計算公式：利潤=總固定成本 （單位價格單位可變成本－單位產(chǎn)品銷售稅金及附加）BEP＝0BEP=總固定成本/（單位價格單位可變成本－單位產(chǎn)品銷售稅金及附加） 固定成本＝土地費用+前期費用+基礎設施費+配套費+綠化費＋設備費＝ 萬元 可變成本＝總投資固定成本＝ 萬元單位變動成本＝變動成本/銷售面積＝ 元/M 2BEP（產(chǎn)量）＝10000/[2100（％）]＝85542M 2盈虧銷售率＝BEP/銷售面積＝％本項目盈虧平衡點的銷售率為 ，低于行業(yè)基準水平，開發(fā)風險較小。2．靜態(tài)計算由于房地產(chǎn)商品的特殊性，不可能使產(chǎn)量等于銷售量，所以此處考慮了靜態(tài)盈虧平衡方法。不考慮建設過程，在項目竣工后以一定銷售面積的銷售收入可達到總投資時的面積百分比來表示盈虧平衡點。 總成本費用銷售率的平衡點= 銷售收入—營業(yè)稅及附加 = %此方法表明，當項目銷售 ％時凈銷售收入剛好與投資持平，余下的 ％面積為本項目稅前利潤部分。保守按平均 2100 元/㎡計算，項目稅前利潤為：109000％2100＝4321 萬元。二、敏感性分析為了更客觀的評價項目自身的抗風險能力，本次報告僅對融資前指標進行敏感度分析。影響本項目財務效益的主要不確定因素為開發(fā)面積、開發(fā)成本和容積率。根據(jù)市場預測和長期從事不動產(chǎn)開發(fā)所做項目多年積累的經(jīng)驗得知：開發(fā)成本中最有可能發(fā)生波動的是建安工程費。1．單因素敏感性分析下表是當銷售收入和總投資分別按以下比例變動時,財務內(nèi)部收益率 FIRR（季度）的變化。售價變化稅前 IRR% % % % %10% % % % % %5% % % % % %0 % % % % %5% % % % % %投資變化10% % % % % %敏 感 性 分 析 圖0%3%6%9%12%10% 5% 0% 5% 10%敏 感 性 因 素 變 化內(nèi)部收益率投 資 不 變 ， 售 價 變 化售 價 不 變 ， 投 資 變 化基 準 收 益 率通過以上分析圖表可以看出：? 當總投資增加時，內(nèi)部收益率隨之降低，顯線性關(guān)系，其指標影響較大，非常敏感，反之則升高。當投資增加10％時，內(nèi)部收益率為％，仍大于設定的季度收益率2％，抗風險性很強；? 當銷售收入增加時，內(nèi)部收益率隨之升高，顯線性關(guān)系，其指標影響較大，非常敏感，反之則降低。當售價降低10％時，內(nèi)部收益率％，仍大于設定的基準收益率，抗風險性很強；? 從單因素敏感性分析中得出：該項目抗風險性很強。2． 雙因素敏感性分析 雙 因 素 敏 感 性 分 析0%3%6%9%12%11% 8% 5% 2% 1% 4% 7% 10%收 入 變 化內(nèi)部收益率IRR10% 5% 05% 10% 基 準 收 益 率從雙因素敏感性分析中得出：? 當銷售收入減少 5％且建設投資增加 5％時，內(nèi)部收益率為 ％，曲線位于基準收益率上方，大于基準收益率，抗風險性很強；? 除深褐色線以外，其余雙因素在設定范圍內(nèi)同時變化時的內(nèi)部收益率曲線均位于基準收益率曲線上方，表明內(nèi)部收益率大于基準收益率。? 收入減少 5％，投資增加約 10％時，收益率曲線與基準收益率相交，達到動態(tài)盈虧平衡。綜合上述，本測算研究的結(jié)論是：根據(jù)本部分投資、收益及風險模擬測算和評估，項目開發(fā)是可行的。第九章 社會效益及環(huán)境效益評價一、項目社會效益評價1．帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)帶動上游鋼鐵、水泥等建材行業(yè)，下游裝修、家具等行業(yè)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強、帶動系數(shù)大，是促進國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。據(jù)有關(guān)資料顯示，目前房地產(chǎn)發(fā)展帶動其他行業(yè)發(fā)展對我國 GDP 增長的間接貢獻率達到 個百分點。本項目的開發(fā)將直接帶動戶縣地區(qū)的建材、工程服務等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，帶動地方經(jīng)濟發(fā)展，增加地方財政收入。2．創(chuàng)造就業(yè)機會房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及面廣，資金密集，勞動密集（建筑行業(yè)仍主要以手工勞動為主） ，本項目的開發(fā)將直接創(chuàng)造大量的就業(yè)機會。項目建成后，物業(yè)管理、配套服務、底商等，也將會創(chuàng)造很多就業(yè)機會。對于解決剩余勞動力的就業(yè)貢獻巨大，影響深遠。3．為戶縣高尚居住樹立模范標桿目前戶縣房地產(chǎn)開發(fā)水平低下，戶型結(jié)構(gòu)不合理，基本無社區(qū)環(huán)境，缺少屬于社會中堅階層的高尚社區(qū)。本項目地處灃京路，位于城市新區(qū)，擁有完善城市配套，本項目為目前戶縣唯一帶電梯多層住宅小區(qū)，社區(qū)環(huán)境優(yōu)美，有大面積綠化水景，關(guān)注客戶的需求心態(tài)，追求居住的高舒適性，志在樹立戶縣高尚居住新形象，樹立模范標桿。4．進一步促進灃京路地區(qū)生活配套建設灃京路區(qū)域城市大配套設施完善，由于種種原因，生活配套目前欠缺，本項目的開發(fā)建成將使這一區(qū)域更為繁盛，并且將全面提升該區(qū)域的居住物業(yè)開發(fā)形象，促成灃京路周邊住宅市場的全面升級。二、環(huán)境效益評價 1．為城市建設與改造帶來新思想灃京路項目地段的優(yōu)越性，建筑形式的獨創(chuàng)性，居住條件的舒適性等將對戶縣房地產(chǎn)開發(fā)帶來思想沖擊。2．設計、用材先進環(huán)保，建筑質(zhì)量精益求精，無限精神語匯項目采用先進的環(huán)保建筑材料，新技術(shù)，建筑質(zhì)量全程監(jiān)控，力保建筑的環(huán)保與安全。綜合項目周邊情況，空間設計講究與外部環(huán)境的呼應，在應用現(xiàn)代智能科技的同時體現(xiàn)對歷史的尊重，在追求主人尊崇的同時充分滿足舒適性的需要，為建筑披上了無限延展的思想空間，賦予了項目代言都市高尚住宅的精神特質(zhì)。綜上所述，開發(fā)建設灃京路風景洋房項目不但經(jīng)濟效益良好，而且對于戶縣經(jīng)濟、社會發(fā)展都具有一定的推動作用，社會效益十分顯著。此外本項目對于促進周邊環(huán)境良性發(fā)展，提升戶縣整體形象，提高戶縣當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)水平等都將有重大意義。第十章 可行性結(jié)論與建議一、結(jié)論通過上述對風景洋房項目經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益的分析可知，項目市場前景非常好，其經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益也非常突出。綜上所述，本可行性研究的結(jié)論是：建設風景洋房項目是完全可行的。二、建議，選擇合適的市場策略外，還要求合營公司組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊伍，從設計施工營銷到物業(yè)管理均能達到較好水平，以抓住機會，減少風險，達到項目的盈利目標，并取得良好的社會效益與環(huán)境效益。，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應等都會影響到項目總體目標的實現(xiàn)。因此在工程實施進程中，要加強施工管理，實行工程監(jiān)理制。還應推行競投招標、工料包干等一系列措施，落實資金供應計劃，以確保項目經(jīng)營目標的順利實現(xiàn)。、電、煤氣、電訊、交通等市政設施的配套聯(lián)網(wǎng)，也是項目發(fā)展過程中不可忽視的重要問題。附件一：項目總體規(guī)劃圖附件二：項目開發(fā)進度計劃表附件三：投資估算表附件四：銷售計劃及收入表附件五：全投資現(xiàn)金流量表附件六：資金來源與運作表附件七：自有資金現(xiàn)金流量表附件八：損