【正文】 房源，“這在當前市場低迷期具有現(xiàn)實意義”。一方面可消化存量緩解市場爛尾壓力，另一方面也以較小的成本迅速完成保障房房源的籌措。目前包括重慶、南京、鄭州等城市已經(jīng)率先實施相關(guān)措施，“中央可考慮統(tǒng)一出臺指導(dǎo)意見加以規(guī)范”。四是科學(xué)決策保證合理的投資規(guī)模。投資規(guī)模過度萎縮將深刻影響宏觀經(jīng)濟的運行，但又不能脫離實際的自住消費需求，可以“通過完善住房普查制度、建立全國性的住房檔案對于目前市場的實際購房需求有效摸底，以此把握未來的房地產(chǎn)投資規(guī)模”。五是對部分開發(fā)商確實存在的資金壓力問題亦有所考慮。一方面可適度對如土地增值稅、營業(yè)稅等開發(fā)稅費進行減免；另一方面金融部門也有可能“給予優(yōu)質(zhì)住宅項目適當?shù)男刨J支持”。顯然，與2007年零星出臺的政策相比，2009年住房新政顯然具有三大特點。首先是把握了年底出臺的前瞻性，容易為2009年定調(diào)；其次是與“保增長”的大政方針相銜接；第三是沒有把住宅市場的商品特性棄之門外。新政有兩層意思，一是要適當刺激合理的住房消費以擴大內(nèi)需，二是住宅投資供給不能脫離實際的自住消費需求。這表明，經(jīng)過長達半年的冷靜觀察與政策試探，中央對市場有了更為清晰的認識。否則，就不會再度強調(diào)“維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展”，并首次提出“把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來”。第三章 行業(yè)發(fā)展情況分析第一節(jié) 我國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征一、我國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征“十一五”是我國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的重要時期，我國將全面建設(shè)小康社會，城鎮(zhèn)化進程將加快，人民的居住水平和人居環(huán)境質(zhì)量將有更大的提高，住宅建設(shè)面臨新的機遇和挑戰(zhàn)。住宅建設(shè)又迎來了巨大的發(fā)展空間，中國的住宅建設(shè)任重而道遠。當前，要正確分析住宅建設(shè)的新形勢，準確把握住宅發(fā)展的新特點。主要表現(xiàn)在以下四個方面：（一）住宅建設(shè)仍處在總量增長發(fā)展階段盡管住宅建設(shè)取得了很大成效，城鎮(zhèn)居民人均建筑面積已超過了20m2，但總體上看，城鎮(zhèn)居民的居住水平與發(fā)達國家相比，與城鎮(zhèn)居民日益增長的需求相比仍有較大差距。住房市場的潛在需求還很大，住房苦樂不均的問題還很普遍，、156萬個家庭缺房、35萬個家庭人均住房建筑面積在8m2以下。因此，住宅建設(shè)有著更加廣闊的發(fā)展空間?！笆晃濉逼陂g，%的速度增長，～1%。伴隨著經(jīng)濟的快速增長和城鎮(zhèn)化進程的加快，為住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟環(huán)境和廣闊的市場前景?！笆濉逼陂g，全國城鄉(xiāng)住宅累計竣工面積57億護，農(nóng)村住宅竣工面積30億護，隨著城市人口數(shù)量的增加，大量危舊房屋的改造，住宅的需求量巨大，仍有很大的發(fā)展空間，在相當長的時期內(nèi)，仍處于增量型發(fā)展階段。（二）住宅建設(shè)已經(jīng)進入以需求為導(dǎo)向的發(fā)展階段經(jīng)過改革開放20年國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民的生活水平和消費結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化，市場對住房的需求已從生存型向舒適型發(fā)展，對住宅的居住條件提出了更高的要求。我國住房制度改革已經(jīng)實現(xiàn)了重大突破，個人成為住房消費主體的同時也成了市場主體，由被動消費變?yōu)橹鲃酉M，住房的供求關(guān)系發(fā)生了歷史性轉(zhuǎn)變，市場對住宅的品質(zhì)正在進行重新的認識和定位?，F(xiàn)在人們越來越多地提到綠色住宅、生態(tài)住宅、健康住宅等新的概念，反映出市場對居住的概念正發(fā)生質(zhì)的變化。實現(xiàn)住宅質(zhì)量質(zhì)的飛躍是保護需求、培育需求、刺激需求的基礎(chǔ)，是新時期住宅建設(shè)的根本任務(wù)。（三）住宅建設(shè)方式正走向科技高度集中的集約型發(fā)展階段我國住宅建設(shè)方式受計劃經(jīng)濟體制及生產(chǎn)力落后的影響，住宅建設(shè)的工業(yè)化程度低，施工仍以現(xiàn)場手工濕操作為主，生產(chǎn)效率低，仍屬于勞動力密集型生產(chǎn)方式。建筑材料、設(shè)備及住宅部品的供應(yīng)，沒有形成技術(shù)先進、規(guī)模生產(chǎn)、系列化配套的社會化供應(yīng)體系，這種狀況導(dǎo)致住宅質(zhì)量不高、設(shè)備通用性差、性能成本比不合理、建設(shè)資源浪費等。因此，必須依靠科技進步和技術(shù)創(chuàng)新，提高住宅產(chǎn)業(yè)的集約化程度，促進住宅建設(shè)整體水平提高。（四）住宅與房地產(chǎn)市場已進入法制化、規(guī)范化發(fā)展階段《商品房銷售管理辦法》、《商品房合同示范文本》等法規(guī)的出臺，為依法規(guī)范住宅與房地產(chǎn)場秩序提供了依據(jù)。今后一段時期，針對目前市場出現(xiàn)的虛假廣告、房屋面積缺斤短兩、房屋質(zhì)量低劣等現(xiàn)象，將進一步規(guī)范開發(fā)企業(yè)行為，維護市場秩序做為整頓和規(guī)范市場的工作重點。二、我國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的主要問題目前，隨著市場經(jīng)濟體制的逐步深化，住宅產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控體系、市場體系在不斷的完善。促進我國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展，重點集中于建立完善的住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化體系。我國住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化體系受體制和國情的影響，起步較晚，還處在探索階段，與國外發(fā)展國家相比還有較大差距。從科技發(fā)展領(lǐng)域看，主要表現(xiàn)在：。住宅產(chǎn)業(yè)的缺陷暴露明顯：主要表現(xiàn)概括為“二高二低”——物質(zhì)消耗高、能源消耗高，生產(chǎn)率低、科技進步對住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的貢獻率低。能源消耗為發(fā)達國家的3～4倍，勞動生產(chǎn)率只相當于發(fā)達國家的1／5～1／6，%，與發(fā)達國家的60%～80%相比還有很大差距。按照國際通行說法，科技進步對產(chǎn)業(yè)的貢獻率超過50%才算是集約內(nèi)涵型發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。，技術(shù)上缺乏有效的集成和整合，尚未形成完整系列的建筑體系。尤其是國外已比較通用的鋼結(jié)構(gòu)住宅、木結(jié)構(gòu)住宅、裝配式住宅、混凝土砌塊等新型建筑體系缺乏相應(yīng)的配套技術(shù)及相關(guān)規(guī)范、標準，推行起來難度較大，難以形成規(guī)模效益。，尚未形成系列化、規(guī)?；a(chǎn)體系。住宅部品的配套性、通用性差、生產(chǎn)規(guī)模小，特別是規(guī)范住宅部品生產(chǎn)的模數(shù)協(xié)調(diào)工作滯后，阻礙了住宅標準化、通用化住宅部品體系的形成。從體制方面看，主要表現(xiàn)在：。缺乏統(tǒng)籌全局、統(tǒng)一協(xié)調(diào)的領(lǐng)導(dǎo)決策機制和有效的工作機制。除部分省、市外，不少地方還沒有建立開展住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的工作機制，缺乏具體的目標、步驟和措施。住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的工作主要局限在住宅小區(qū)的示范、試點項目上，未能形成引導(dǎo)住宅發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈條以及與產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化相適應(yīng)的成套技術(shù)體系。、技術(shù)政策作保障。不能有效地調(diào)動社會各界推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的積極性。對形成產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的住宅建筑體系、部品體系和技術(shù)支撐體系，缺乏必要的優(yōu)惠政策支持和調(diào)控手段，難以形成以市場為導(dǎo)向的自我發(fā)展、自我創(chuàng)新、自我完善的市場化激勵機制。第二節(jié) 住宅市場供給狀況分析一、住宅開發(fā)投資受2007年投資過熱的影響，2008年上半年全國住宅開發(fā)投資額延續(xù)了上年略高于30%的同比增長幅度。7月開始，國際上受金融危機的影響，國內(nèi)由于“抑制過熱”政策疊加、住房保障制度的推進，以及經(jīng)濟進入調(diào)整期等因素的影響，出現(xiàn)漲幅下降的趨勢。%%。，%。盡管2008年下半年漲幅回調(diào)明顯，但全年漲幅的絕對值仍超過了20%以上，可見與銷售較大幅度下滑相比，住宅開發(fā)投資并沒有出現(xiàn)過大的波動，仍維持了相對穩(wěn)定的增長速度。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖13 20002008年全國住宅開發(fā)投資走勢二、土地開發(fā)與土地購置（一）2008年土地購置、開發(fā)面積同比下降表3 20002008年土地開發(fā)面積、購置面積及其增速單位：萬平方米 %土地開發(fā)面積土地開發(fā)面積增速土地購置面積土地購置面積增速20004020012002200320042005420062007112008 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局與2007年瘋狂搶地以及“地王”不斷涌現(xiàn)相比，2008年，中國土地市場開始恢復(fù)理性，土地購置面積和開發(fā)面積增幅基本趨勢是逐月下降。%，到年中(16月)%，%，除15月外，增幅都是逐月在下降；%，%，除16月外，也是逐月下降，2007年狂熱的土地市場降溫明顯。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖14 20002008年房地產(chǎn)土地開發(fā)面積數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局表4 20002008年房地產(chǎn)土地購置面積（二）土地市場急劇降溫2008年開發(fā)商普遍放慢了拿地的步伐，土地交易價格指數(shù)出現(xiàn)了持續(xù)下滑，眾多的土地拍賣流標現(xiàn)象成為2008年全國范圍內(nèi)土地招拍掛市場上一個很明顯的特點，與2007年開發(fā)商瘋狂圈地形成強烈的對比。這一方面是與緊縮貨幣政策環(huán)境下，資金的緊缺性突顯有關(guān)，另一方面也是住宅業(yè)市場的景氣度下降逐漸向土地市場傳導(dǎo)的結(jié)果。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，。其中，比2008年二季度下降4個百分點。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖15 20002008年土地交易價格同比指數(shù)（三）自1998年以來，土地購置未開發(fā)面積近12億平方米，市場潛在供給能力強中國指數(shù)研究院對自1998年以來土地購置未開發(fā)面積統(tǒng)計表明，如果不考慮國家收回土地的情況，以容積率為2計算，以前三年平均銷售面積來看，這些土地全部消化還需3年半多的時間，以戶均100平方米、3人計算，能解決7000多萬人的新增住房，住宅市場潛在供給量很大。三、商品住宅開發(fā)規(guī)?？⒐っ娣e、新開工面積、施工面積漲幅回調(diào)至近年來的低位。表5 20002008年商品住宅新開工竣工情況單位：萬平方米，%當年累計（萬平方米）同比增長（%）施工面積新開工面積竣工面積施工面積新開工面積竣工面積2000%%%2001%%%2002%%%2003%%%2004%%%2005%%%2006%%%2007186455%%%2008%%%數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局2008年，%，也低于20002006年的增長水平；，%，同樣也低于20002006年的增長水平；，與2007年基本持平，%，也是2000年來的最低增長水平。2008年的月度情況顯示，年初到年末竣工面積、新開工面積、施工面積漲幅均經(jīng)歷了大幅回調(diào)過程，竣工面積、%、%%下降到112月的0%、%%。，%，，可見盡管供應(yīng)指標漲幅回調(diào)，但市場供應(yīng)壓力仍較大。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖16 20012008年商品住宅施工面積及增長情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖17 20012008年商品住宅新開工面積及增長情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖18 20012008年商品住宅竣工面積及增長情況四、經(jīng)濟適用房開發(fā)規(guī)模自1998年以取消福利分房為標志的中國住房制度改革拉開序幕，經(jīng)濟適用房也就此進入中國城市居民的視野。從下圖可以看出，20022005年我國經(jīng)濟適用房投資規(guī)模增長都較慢，大大低于同期商品住宅投資增長速度，2002002005年甚至出現(xiàn)投資萎縮的情況。，%。19962008年，%，%。圖19 19962008年經(jīng)濟適用房投資額及增長情況經(jīng)濟適用房在中國起步之初，因其定位為國內(nèi)最主流的住房供應(yīng)方式，土地實行劃撥方式供應(yīng)，80％以上的城市家庭均可以購買，對于戶型、面積等等也沒有嚴格的規(guī)定，一些地方因此出現(xiàn)了一些經(jīng)濟適用房的怪現(xiàn)狀：在濟南陽光舜城內(nèi)，一批2000年建設(shè)的經(jīng)濟適用房中，面積最大的290多平方米，面積最小的也有約160平方米；在全國最大的經(jīng)濟適用房項目北京回龍觀文化住宅區(qū)，一套經(jīng)濟適用房的裝修花費就將近30萬元。2003年8月，關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知的國發(fā)18號文出臺，經(jīng)濟適用房也從此由“住房供應(yīng)主體”被改為“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。20032008年的五年中，住宅市場的高速發(fā)展使得經(jīng)濟適用房與商品房的價差普遍拉大。許多打著經(jīng)濟適用房名義建設(shè)的房子，實際上是政府部門、國有企業(yè)等集資興建的，這其中許多購房者并不屬于中低收入群體，部分購房者甚至擁有兩套以上的住房。真正面向社會中低收入群體公開銷售的經(jīng)濟適用房則相對較少。然而，即使在這些相對較少的房子中，由于“地段偏遠、配套不全、戶型不合適”等等一些原因，政府費力建成的經(jīng)濟適用房中低收入群體并不買賬，許多低收入家庭最后不得不忍痛放棄苦等多年的購房機會。2008年，中國住宅市場開始降溫并逐漸走向低迷，開發(fā)商資金普遍吃緊。由于經(jīng)濟適用房建設(shè)投入大、利潤低，在北京、濟南等地出現(xiàn)了限價房、經(jīng)濟適用房土地招標“流標”的情況，經(jīng)濟適用房建設(shè)也因此又一次陷入尷尬。2008年國家大規(guī)模啟動保障性住房投資，而此時廣東、山東、遼寧等沿海地區(qū)傳出停建經(jīng)濟適用房的消息。目前，山東省內(nèi)日照、萊蕪兩市都已經(jīng)停建了經(jīng)濟適用房，其余15個區(qū)市仍然按照規(guī)劃有序推進經(jīng)濟適用房的建設(shè)。但無論是在日照還是萊蕪，停建經(jīng)濟適用房并不意味著停止供應(yīng)“經(jīng)濟適用房”，兩市都采取了“建房市場化、補貼貨幣化、租房購房自住化、運作規(guī)范化”的思路，變傳統(tǒng)的“補磚頭”為“補人頭”，這一思路經(jīng)過多年不斷的摸索和實踐，目前已經(jīng)日臻完善，并取得了較好的實施效果。日照是山東省最早停建經(jīng)濟適用房的城市。日照市從2003年開始停建經(jīng)濟適用房，最初指定一塊土地的拍賣收益作為經(jīng)濟適用房專項補貼資金的方式。對符合條件的住房困難家庭進行搖號補助；從2005年開始，補貼資金直接從日照市土地收益中列支，并根據(jù)當?shù)胤績r年漲幅實施同比例浮動，以同步減輕購買經(jīng)濟適用房的低收入家庭的負擔。日照的模式較好地解決了傳統(tǒng)經(jīng)濟適用房“建設(shè)和購買資格把關(guān)難”。日照市只向經(jīng)過資格審核的住房困難家庭發(fā)放經(jīng)濟適用房購房補貼，這些中號家庭只有在購買了符合面積規(guī)定的住房后才可以領(lǐng)到補貼；較好地避免了一些政府部門和國有企業(yè)以經(jīng)濟適用房的名義建設(shè)經(jīng)濟適用房。日照的模式還徹底解決了“政府費力建設(shè)百姓不買賬”的難題。日照市把購房自主權(quán)交給了中號家庭，中號家庭可以在日照市任意區(qū)域內(nèi)選購自己中意的小戶型住房，而不是在多年等待、期盼后，卻不得不因為地段、配套等問題放棄難得的購買資格。日照經(jīng)濟適用房“貨幣直補”政策實施五年來，解決了3047戶無房戶和住房困難戶的住房問題。經(jīng)濟適用房是繼續(xù)建設(shè)還是停止建設(shè)，是轉(zhuǎn)向市場化主導(dǎo)下的貨幣補貼還是徹底停止供應(yīng)？目前對這一問題的爭論可謂是眾多紛紜。下面幾點建議值得重視。目前來看，不管是國家還是地方，大多出臺了今后經(jīng)濟適用房的建設(shè)規(guī)劃。建設(shè)部副部長齊驥介紹，今后三年，國家將投入9000億元，用于增加200多萬套的