【正文】 準(zhǔn)廠房建設(shè)項目 可行性研究報告 12約用地。近年來，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展與土地資源緊缺的矛盾日益顯現(xiàn)。如現(xiàn)在的浙江省生產(chǎn)總值增幅明顯低于江蘇省和山東省，其中一個原因就是因為土地等生產(chǎn)資源緊缺，導(dǎo)致投資外流，發(fā)展受阻。而標(biāo)準(zhǔn)化廠房是集約用地的一好辦法。在蘇南各處，經(jīng)常可以看到多層廠房整齊排列，廠房從單層“加”高到二層、三層，比起以往企業(yè)“各立門戶”的建廠方式，標(biāo)準(zhǔn)廠房區(qū)的土地利用率提高了 1 倍以上，被認(rèn)為是“向天借地” 、集約發(fā)展的基本模式。標(biāo)準(zhǔn)化廠房建設(shè)可有效增加城市綠化面積，美化城市環(huán)境，節(jié)約能源，減少城市污染；改善了城市居民居住水平，改善投資環(huán)境，可有效完善區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)，拓展城市發(fā)展空間，增大城市面積，推進(jìn)城市化進(jìn)程；可有效加快城鎮(zhèn)化、擴(kuò)大城鄉(xiāng)就業(yè)。該項目的建設(shè)有利于加快 XXX 區(qū)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展；有利于調(diào)整 XXX 區(qū)的生產(chǎn)力布局，發(fā)展開放型城市經(jīng)濟(jì)；有助于促進(jìn)西部城市化水平提高，優(yōu)化西部地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 豐富的可利用水資源XXX 市 XXX 區(qū)擁有較為豐富的水資源。年均地表徑流量為 億立方米，平均每畝土地地表降水總量 立方米，徑流量為 立方米，地下水儲量為 億立方米，尚待進(jìn)一步開發(fā)利用。水能資源可開發(fā)量為 115714 千瓦，在 XXX 省屬水能資源豐富縣區(qū)。 豐富的礦產(chǎn)資源XXX 市 XXX 區(qū)礦產(chǎn)資源有硫、鐵、煤、鋅、大理石、硅砂、銅、草炭、粘土、高嶺土等 20 余種，其中：煤炭地質(zhì)儲量達(dá) 億噸，以無煙煤為主，有少量煙煤、煤層4 至 5 層，機(jī)械性能好，熱量 7000 至 8000 大卡；硫磺礦儲量達(dá) 億噸，有鐵磺、褐鐵磺、菱鐵磺、針鐵磺等類型，品位較高，易采、易選；已探明的粘土儲量達(dá)到 3000萬噸以上，三氧化鋁含量平均達(dá) 30%以上，其它有害物質(zhì)均低于 2%以下；大理石資源尤為豐富，作為建筑材料頗具開采價值。 豐富的生物資源XXX 市 XXX 區(qū)生物資源十分豐富。全區(qū)林木資源有 700 余種，農(nóng)作物資源有玉米、稻谷、小麥、馬鈴薯、烤煙、油菜籽、花生、大蒜、苧麻、蠶桑等 455 種，中藥材有杜XXX 產(chǎn)業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)項目 可行性研究報告 13仲、天麻、半夏、何首烏、金銀花、苦參等 2022 多種；花卉類 400 余種，此外還有蕨類、菌類和飼料類等植物資源，草種資源 378 種。XXX 市 XXX 區(qū)還有獨具高寒山地特色的豬、牛、馬、羊等產(chǎn)品，沔魚河四腮魚屬全國珍稀魚種，資源豐富齊全。 區(qū)的政治優(yōu)勢在制度上，作為為喀斯特地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展提供借鑒的全國第一個綜合改革試驗區(qū)，XXX區(qū)是由中國共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)的多黨合作共同推進(jìn)改革開放和貧困地區(qū)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展及跨越式發(fā)展的成功范例，試驗區(qū)的發(fā)展凝聚了各民主黨派的智慧，顯示了統(tǒng)一戰(zhàn)線的強大力量。在發(fā)展理念上，XXX區(qū)作為國家實施貧困地區(qū)科學(xué)發(fā)展的試驗場，始終堅持以創(chuàng)新的思路開展試驗區(qū)工作，超前探索，先行先試，成為可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的探索和實踐基地。在智力支持上，各民主黨派中央、全國工商聯(lián)、中央智力支邊協(xié)調(diào)小組暨支援XXX區(qū)顧問組20 余年如一日，深入XXX區(qū)，指導(dǎo)制訂試驗方案，協(xié)調(diào)解決改革試驗中的重大問題。引進(jìn)資金、聯(lián)系項目、培訓(xùn)干部、幫助輸出富余勞動力、興辦各種社會事業(yè)，這些不僅直接推動了XXX區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷發(fā)展，有力地促進(jìn)了試驗區(qū)的各項工作，也為XXX區(qū)的未來發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。這些優(yōu)勢，將對食品藥品工業(yè)園區(qū)的發(fā)展起到很好的推動作用。 優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢XXX區(qū)地處烏蒙山腹地，位于川、滇、黔三省交通要沖，交通便利，四通八達(dá)。目前，橫穿畢節(jié)東西和連接南北的兩條國家級骨干高速公路 “杭－瑞”、“廈―蓉”和穿越畢節(jié)腹地的“成都—貴陽—廣州”客運專用高速鐵路（350公里/小時）畢節(jié)段全面動工，畢節(jié)——威寧省級高速公路、XXX機(jī)場已基本完成，國家規(guī)劃的4條鐵路7個通道經(jīng)過畢節(jié)并將于2022年全面動工。隨著交通基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完善，作為國家規(guī)劃建設(shè)的一級公路交通樞紐、二級鐵路綜合樞紐城市，XXX區(qū)將成為川滇黔三省交匯處的區(qū)域性物流中心。詳見下圖所示：XXX 產(chǎn)業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)項目 可行性研究報告 14項目區(qū)交通優(yōu)勢、區(qū)域優(yōu)勢圖 較好的用地條件XXX區(qū)位于XXX省西北部，是典型的喀斯特地形地貌特征。境內(nèi)山高坡陡，峰巒重疊，溝壑縱橫，河谷深切，土地破碎，%。但食品藥品工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃范圍內(nèi)，用地總體較為平坦，坡度適宜、可作為城市建設(shè)用地的用地比例在80%以上。 良好的基礎(chǔ)配套設(shè)施XXX 區(qū)大量的基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)建成投入使用，可以為擬建園區(qū)的修建提供交通通道。XXX 市有著幾十年的現(xiàn)代城市建設(shè)經(jīng)驗，施工技術(shù)力量雄厚，勞動力資源豐富。綜上所述，建立該項目是 XXX 區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的客觀要求，有利于拉動黔西北產(chǎn)業(yè)園區(qū)和 XXX 區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長，有效推進(jìn) XXX 區(qū)城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、優(yōu)化和升級，大力促進(jìn) “科教興市” 、 “開放帶動” 、 “可持續(xù)發(fā)展”和“城市化”戰(zhàn)略的實施，對促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康、快速發(fā)展具有重要意義。因此，項目的建設(shè)不僅是必要的，而且迫在眉睫。XXX 產(chǎn)業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)項目 可行性研究報告 15第三章 項目市場分析 目標(biāo)市場分析項目目標(biāo)客戶主要定位在以下產(chǎn)業(yè)：建適合機(jī)械、電子、儀器儀表、食品加工等行業(yè)需要廠房。該項目主要以招商引進(jìn)成長性好的中小企業(yè)為主。該項目招商引進(jìn)的目標(biāo)企業(yè)——中小企業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，中小企業(yè)基數(shù)大，占企業(yè)總數(shù)比例高，據(jù)國家工商行政總局統(tǒng)計，2022 年中小企業(yè)占企業(yè)總數(shù)的 %，占中國 GDP 的 58%，占工業(yè)新增產(chǎn)值的 74%，占社會銷售總值的 59%，占稅收的 63%，占出口總額的 68%。中小企業(yè)廠房需求量最大，選擇標(biāo)準(zhǔn)廠房的比例也最高。 市場競爭分析主要是近郊農(nóng)村的社、村、鎮(zhèn)三級集體建設(shè)的非法工業(yè)園，這些工業(yè)園土地屬農(nóng)用地，沒有經(jīng)過合法手續(xù)將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為工業(yè)用地，建設(shè)也沒經(jīng)過規(guī)劃部門審批，屬亂搭亂建。06 年 8 月 31 日，國務(wù)院頒發(fā)了《關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》 ，按通知精神，這部分廠房和土地屬于國家清理整頓范圍。據(jù)我們統(tǒng)計，近郊這類廠房供應(yīng)量約有 10萬 M2，也沒有招商優(yōu)惠政策，主要面向中小企業(yè)出租。這類廠房生產(chǎn)環(huán)境較差，無合法手續(xù)，隨時有搬遷的可能，對企業(yè)發(fā)展不利，存在多次搬遷費用產(chǎn)生。這類廠房與該項目目標(biāo)客戶有交叉，但競爭關(guān)系不大，對該項目影響較小。 SWOT 分析根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略分析方法（SWOT） ，即根據(jù)企業(yè)自身的既定內(nèi)在條件進(jìn)行分析，找出企業(yè)的優(yōu)勢、劣勢及核心競爭力之所在。其中，S 代表 strength（優(yōu)勢） ，W 代表weakness（弱勢） ，O 代表 opportunity（機(jī)會） ，T 代表 threat（威脅） ，其中，S、W 是內(nèi)部因素，O、T 是外部因素?？梢钥闯觯涸擁椖績?yōu)勢大于劣勢，機(jī)會大于威脅，該項目有宏觀調(diào)控帶來的風(fēng)險，但只要該項目把握好了開發(fā)節(jié)奏，該項目完全能夠開發(fā)成功。XXX 產(chǎn)業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)項目 可行性研究報告 16詳見 SWOT 矩陣列表：SWOT 矩陣列表優(yōu)勢（S） 劣勢（W）區(qū)位交通：（1）位置優(yōu)越（2）節(jié)約物流成本；產(chǎn)品特點：（1）有明確的產(chǎn)業(yè)定位，按行業(yè)對廠房需求打造。（2） “三位一體”規(guī)劃，辦公、加工基地、生活配套三個方面完美結(jié)合，有利于企業(yè)發(fā)展壯大。（3）純框架結(jié)，高挑空，自由組合，深受客戶歡迎。（4）人性化設(shè)置，規(guī)劃合理（5）花園廠區(qū)，提高企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境。（6）高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、高品質(zhì)建設(shè)、高檔次服務(wù)，企業(yè)無后顧之憂。（7）量身定造，滿足客戶個性需求（8）付款方式靈活，還能為客戶提供按揭等融資服務(wù)。項目所在工業(yè)園區(qū)：（1）工業(yè)氛圍較差，工業(yè)氣候不成熟（2）工業(yè)園配套設(shè)施還不成熟（3）所在園區(qū)知名企業(yè)少（4）園區(qū)現(xiàn)在交通還不太方便，公交車少。項目自身：（1）客戶有購地自建的習(xí)慣，標(biāo)準(zhǔn)廠房要客戶接受，還需耐心解答客戶疑問。（2）產(chǎn)品價格與購地自建相對較高機(jī)會（O） 威脅（T）工業(yè)地產(chǎn)最大的收益者是政府，標(biāo)準(zhǔn)廠房會得到園區(qū)及政府的支持；市政府出臺了標(biāo)準(zhǔn)廠房優(yōu)惠政策，可一定程度降低開發(fā)成本，與企業(yè)自建廠房價格差距縮小。該項目定位的行業(yè)比較成熟，企業(yè)廠房需要量較大，需求比較迫切。該項目定位行業(yè)是最適合集約化建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房的行業(yè)。 “三位一體”集約化打造產(chǎn)業(yè)基地，填補市場空白。國家加大了宏觀調(diào)控力度，未來 23 年內(nèi)，企業(yè)經(jīng)營環(huán)境有可能發(fā)生大的變化，該項目正好處于緊張的建設(shè)過程中，可能對項目帶來較大的風(fēng)險。大企業(yè)有購地自建廠房的習(xí)慣，企業(yè)廠房消費習(xí)慣的改變困難。 經(jīng)營模式分析XXX 區(qū)黔西北產(chǎn)業(yè)園按“高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高質(zhì)量服務(wù)”的“三高標(biāo)準(zhǔn)”進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。該項目聘請上海翰聯(lián)設(shè)計院進(jìn)行施工圖設(shè)計，按“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一配套” “三統(tǒng)一”模式進(jìn)行開發(fā)運作。（一）統(tǒng)一規(guī)劃XXX 產(chǎn)業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)項目 可行性研究報告 17該項目擬按“三位一體”規(guī)劃設(shè)計理念進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，按“盈田模式”模式打造現(xiàn)代化的集約化的產(chǎn)業(yè)基地。所謂“三位一體”就是將所有入駐企業(yè)的商務(wù)辦公、生產(chǎn)加工、生活配套分別進(jìn)行集中建設(shè)，該項目自然形成“商務(wù)辦公區(qū)” 、 “生產(chǎn)加工區(qū)” 、 “生活配套區(qū)”三個不同功能的區(qū)域。各區(qū)域功能具體如下：商務(wù)辦公區(qū)：擬按生態(tài)商務(wù)花園的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，是入駐企業(yè)的首腦機(jī)關(guān)機(jī)關(guān)集中區(qū)，也適應(yīng)只需要辦公的公司總部入駐，具有總部經(jīng)濟(jì)的功能。商務(wù)辦公區(qū)集中規(guī)劃建設(shè)在項目最佳位置，避免了車間對辦公環(huán)境的影響，統(tǒng)一了企業(yè)形象。該區(qū)域除了滿足基本的辦公要求以外，還具有研發(fā)、產(chǎn)品孵化等功能，還配備健身、娛樂、商務(wù)活動配套設(shè)施。所有企業(yè)的首腦機(jī)關(guān)都集中在這個區(qū)域，企業(yè)的所有商務(wù)活動都可以在這個區(qū)域舉行，有利于提高企業(yè)對外形象。產(chǎn)品加工區(qū)：擬將所有入駐企業(yè)的生產(chǎn)廠房集中規(guī)劃建設(shè)在一個區(qū)域，建設(shè)有標(biāo)準(zhǔn)廠房和專用廠房，每個企業(yè)的生產(chǎn)加工車間又是相對獨立。產(chǎn)品加工區(qū)實行人車分流，保證生產(chǎn)加工所需物流通暢。該項目將根據(jù)機(jī)械、電子、食品等產(chǎn)業(yè)特點，預(yù)先規(guī)劃建設(shè)一部分標(biāo)準(zhǔn)廠房，來滿足企業(yè)的生產(chǎn)加工需要，同時該項目還將根據(jù)部分企業(yè)工藝流程等自身特點，進(jìn)行量身定造專用廠房，為企業(yè)提供完善的廠房解決方案。生活配套區(qū)：擬將所有入駐企業(yè)的員工宿舍及其他配套設(shè)施進(jìn)行集中規(guī)劃建設(shè)在一個區(qū)域，與辦公區(qū)域、生產(chǎn)區(qū)域嚴(yán)格分開，這樣有利于經(jīng)營管理。每個企業(yè)可根據(jù)自身需要，可選擇購買或租賃員工宿舍，不需要每個企業(yè)花費時間和精力來管理生活配套設(shè)施。這些完全是通過市場化來解決。這種“三位一體”的規(guī)劃模式，充分體現(xiàn)人性化設(shè)計理念，讓入駐企業(yè)專注于生產(chǎn)和銷售，其他配套服務(wù)都可由統(tǒng)一的物管公司來解決，企業(yè)可以共享辦公及生活配套設(shè)施，入駐企業(yè)既節(jié)約了建設(shè)資金的投入，又可節(jié)約經(jīng)營成本，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展壯大。（二）統(tǒng)一建設(shè)該項目將根據(jù)政府有關(guān)部門要求，進(jìn)行統(tǒng)一建設(shè)，辦公商務(wù)區(qū)、生活配套區(qū)、道路基礎(chǔ)設(shè)施必須進(jìn)行統(tǒng)一建設(shè)，注重項目整體效果，注重沿街外立面形象。廠房重點建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，也可以根據(jù)入駐企業(yè)需要，在不改變規(guī)劃要求和建筑風(fēng)格的情況下，量身定造部分專用廠房。（三）統(tǒng)一配套該項目生產(chǎn)加工區(qū)所需的水、電、氣統(tǒng)一建設(shè)到廠房周圍，企業(yè)根據(jù)需要申請用水、XXX 產(chǎn)業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)項目 可行性研究報告 18用電、用氣數(shù)量。生活配套設(shè)施集中統(tǒng)一建設(shè)，建成后提供統(tǒng)一的配套服務(wù)。與該項目配套的商務(wù)酒店、商場超市、餐飲娛樂統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。XXX 產(chǎn)業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)項目 可行性研究報告 19第四章 服務(wù)方案及建設(shè)規(guī)模 服務(wù)方案標(biāo)準(zhǔn)廠房項目建設(shè)是在已形成的總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，聘請資深規(guī)劃設(shè)計單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，由黔西北產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司組建標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)管理有限公司負(fù)責(zé)項目開發(fā)，通過招標(biāo)形式擇優(yōu)選擇施工單位進(jìn)行建設(shè)。 園區(qū)優(yōu)惠政策為進(jìn)一步加大招商引資工作力度，擴(kuò)大利用外來資金規(guī)模，優(yōu)化投資環(huán)境，鼓勵和吸引更多的企業(yè)到 XXX 產(chǎn)業(yè)園區(qū)（以下簡稱園區(qū)）投資興業(yè)，加快園區(qū)發(fā)展步伐，增強可持續(xù)發(fā)展的后勁，根據(jù)國家、省有關(guān)法律、法規(guī)及地區(qū)相關(guān)規(guī)范性文件規(guī)定，結(jié)合園區(qū)實際，按照“減、優(yōu)、限”的原則，黔西北產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理委員會制定了《XXX 產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商引資優(yōu)惠政策（試行） 》。 工作措施黔西北產(chǎn)業(yè)園開發(fā)建設(shè)有限公司在一手抓好標(biāo)準(zhǔn)廠房帶動開發(fā)的同時，可以采取以下幾項措施，吸引外來投資者建設(shè)廠房和項目入駐：⑴設(shè)立企業(yè)聯(lián)合辦公中心，對進(jìn)區(qū)企業(yè)實行一個窗口對外，一站式辦公，一條龍服務(wù)，方便企業(yè)入駐，提高企業(yè)入?yún)^(qū)的積極性。⑵完善落實園區(qū)優(yōu)惠政策，對企業(yè)在辦證、管理、享有的優(yōu)惠待遇等方面應(yīng)做出具體規(guī)定，嚴(yán)格依法行政，切實保障區(qū)內(nèi)企業(yè)的經(jīng)營自主權(quán)，維護(hù)投資方和企業(yè)的合法權(quán)益。⑶設(shè)立招商服務(wù)部門，管理辦公室應(yīng)利用政府的資源