【正文】 巴士、出租車預約中心、家政服務中心、健康服務中心、社區(qū)商務中心等，業(yè)主可以輕松享受大型社區(qū)給生活帶來的方便與快捷。周邊有玉龍島花園、銀河灣、澳門山莊以及正在規(guī)劃中的郵科院專家別墅區(qū)等高尚住宅區(qū)，在雄楚大街沿線，將建設總面積約700公頃的沿線居住帶，形成東山別墅區(qū)和湯遜湖高檔居住區(qū)。根據規(guī)劃將建設魯巷科技廣場、新城中心區(qū)大型廣場、華光廣場及湯遜湖新園區(qū)中心綠化廣場四個點。第三章 項目思路置于廣闊的市場背景之下，我們對“豐澤苑”的項目發(fā)展方向大致作出如下的幾種判斷與建議：第一思路：MT工程[Make Town] MT工程，也即造鎮(zhèn)工程。中國房地產進入新世紀的標志產物，即為“造鎮(zhèn)”，這與城市土地供應狀況有著深刻的關聯。在發(fā)展中的傳統城市里，“造鎮(zhèn)”的意義在于向市場提供物美價廉的居住產品，使得消費力處于社會中間階層的購買人群能夠獲得置業(yè)的良機。這就在更寬廣的層面上拓展了未來的客戶群，同時也擁有了更堅實的市場基礎。 MT工程的啟動，緣于對武昌市場的認同及把握，當光谷的發(fā)展帶旺周邊的高科技產業(yè)；當藥業(yè)基地的開拓導致眾多高級人才進入這個片區(qū)工作；當高校的執(zhí)教人員對改善居住條件有著深刻的企盼時，“豐澤苑”的“造鎮(zhèn)”工程無疑就具備了天時、地利、人和的綜合條件。“Make Town”其吸引點在于“Town”的西方意識，同時也在于“Make”的創(chuàng)造意識。西方的先進居住理念緣于對自然、人文的有機整合，緣于對城市高度密集的拋離與反叛，同時還緣于對高價值與低價格的從容體現。創(chuàng)造意識則是發(fā)展商社會角色的扮演，其成功與否在于對生活資源的充分采集以及對生活方式的有效界定。MT工程的前期導入要素率先解決環(huán)境問題創(chuàng)造幽美恬靜的郊居生活環(huán)境，及水主題的區(qū)內環(huán)境，是項目成功的主要依據和購買行為能夠實現的主要因素。率先解決交通問題困擾郊區(qū)大盤的主要難點在于交通條件，解決方法可以自行解決與社會解決兩種。前期以自行解決為主，如設置全天候輪值班車，開往武昌及漢口的繁華商業(yè)中心，每15分鐘一班，夜間則改為第30分鐘一班；后期以社會解決為主，如開通直線大巴、中巴。交通是縮短城郊距離的唯一方法，所以，優(yōu)先解決交通問題將是大盤致勝的主要手段。率先解決生活問題郊區(qū)生活，對配套的基本要求應予以充分考慮和應對，比如肉菜市場、購物超市等配套的優(yōu)先解決；再比如書店、咖啡店、洗衣店、花店、沖印館、藥店、布藝家私店等二級配套的充分考慮；以及更細微的其它生活配套的解決，比如預訂車票、機票、特快專遞、復印、打字、主題特色的服務店面等。這樣才使未來的住戶感受到無微不至的關懷并且不會因疏離都市中心而產生一種被拋離的感覺,只有如此,對“Town”的理念闡釋才能得以豐富，對周邊客戶的購買信心也才能得以樹立。率先解決教育問題對下一代的投資，已成為置業(yè)的一項重要指標，解決教育問題，無疑就是解決了居住者的后顧之憂。幼兒園、小學、中學的同步解決，將為項目的附加值起到極大的提升作用。由于周邊高校較多，其教育附加條件較為優(yōu)越，所以，與之相應的中、小學乃至幼兒園教育具備很強的可信度，其銷售號召力不容置疑。MT工程的布局架構 造鎮(zhèn)，則意味著多層次居住人群的合理分布，其中的公共建筑，休閑活動空間及開闊園林布局當屬規(guī)劃要點，而多層洋房及Town—house的有機穿插，也是對“Town”的全情演繹。 適當提高局部的居住密度，以形成集中開敞的休憩活動空間，同時把社會的鄰里交往當作規(guī)劃的根本目的予以重視，無疑是對現代社區(qū)生活的全新主張。尤其是鄰里交往空間的合理組織，將煥發(fā)出武漢人的傳統居家意識，并使之與現代生活融為一體。實現生活方式的認同及提高。第二思路 MV工程 [Make village] MV工程，也即營造農莊工程。農莊，也可稱之為莊園，其涵義指具備鄉(xiāng)村格調、田園情趣的第二居所。相對于城市而言，village的質樸與自然具備無可比擬的吸引力，相對于MT工程，Make village又大大不同于居住型社區(qū)，而是休閑度假時使用的第二居所。因此，MV工程對于武漢市場而言，既有其超前特色，也有其獨特賣點。在發(fā)達國家，以鄉(xiāng)村俱樂部或高爾夫俱樂部為主體而衍生的度假型居所都有著特殊的投資價值，其物業(yè)價值具備高附加值特點，其銷售范圍具備進一步擴展的特性困，因此，發(fā)展MV工程，也就是對附加值的充分營造，對休閑度假需求的加倍滿足。就“豐澤苑”而言，又是對舊有理念的揚棄與創(chuàng)造，既有傳承，也有新意。MV工程的推進，是對原有置業(yè)觀念的一次革新，是對地產區(qū)域色彩的一次改變，同時也是武漢市場的一個新聲音，有可能出現的結果是，不僅武昌人，更多的漢口人，甚至，武漢地區(qū)之外的投資者都會成為我們的潛在消費群，因為對第二居所的需求，是能夠突破區(qū)域概念的。MV工程的前期導入要素著手營造莊園主題作為一間以休閑度假為主的莊園，其活動主題應予以充分設定，是以垂釣為主，還是以高爾夫為主，是突出鄉(xiāng)村自種蔬菜、水果的主題，還是突出田園牧歌的野趣風光主題，無論怎樣，只有確定了主題整座農莊的特色才能彰顯。解決主題，也即解決市場推廣形象。著手營造莊園氛圍確定莊園主題之后，最重要的是著手莊園氛圍的營造，其環(huán)境及功能分區(qū)布局則為優(yōu)先考慮，趨向于自然而非人工雕琢。趨向于假日消閑而非長期居住，與之相配的娛樂休閑設施便利實用，和日常生活拉開距離，強化其超脫與放松的感覺，增強休閑類項目的親和隨意感，具備了足夠的環(huán)境優(yōu)勢及休閑優(yōu)勢，莊園的整體形象就處于呼之欲出之態(tài)，隨時都有沖天一飛之勢，只要以復合地產概念進行有機組合，一個主題型休閑地產項目便已具備雛形。著手營造莊園會所莊園會所大不同于常規(guī)社區(qū)會所，莊園會所的方向更靠近鄉(xiāng)村俱樂部或高爾夫會所的概念。莊園會所的配套服務類似五星級酒店，具備相應的硬件標準，并且應可超越五星級酒店的設施，從而讓度假人士體驗超值的享受。莊園會所的營造旨在整體提升莊園的品牌價值影響力，并為集中的社區(qū)活動提供足夠的理想空間。著手營造莊園服務整座莊園的系統服務應具備較強的指向性，針對度假人士的酒店式服務，再加以社區(qū)管理服務將是未來價值提升的有力保障，而更加縱深的委托租管服務將對投資者起到強有力的吸引作用。因而，服務系統的建立也即保障系統的建立，從而形成第二居所自身價值的完美體現。MV工程的布局架構營造莊園意味著單一客戶群體的組織與管理，其中核心的休閑設施與會所設施應盡可能提前完善，而與之相應的生活配套面對的是短期度假人士，可以相對減少，但服務的質量應趨向于更高。 以聯排別墅或獨立別墅為主體的建筑群落與休閑環(huán)境相得益彰，密度大幅減低以求環(huán)境質量的提升，而銷售單價則可大幅提高，以滿足度假休閑人士的消費觀，休閑項目與地產項目的復合主題，能否成功，完全取決于休閑主題的確定與打造是否精心并到位。良性建議：以上兩種思路，都需在充分市調的基礎上進行概念豐富和研究，秉著“大膽設想，小心求證“的做事原則，為項目的最終發(fā)展方向確立基調。在確立方向之后，邀請專業(yè)機構提供“概念策劃”服務，完善概念的細部血肉，從而形成影響規(guī)劃的營銷研判結論。 邀請三至五個境外知名規(guī)劃設計機構，對整體方案進行方案規(guī)劃。組織專家評審會，選出最終合作方并細化方案。 項目命名、VI系統、售樓文件系統、現場包裝系統的確定及執(zhí)行。 全面進入推廣及操作階段。 2002年1月23日