【正文】 在確立方向之后，邀請專業(yè)機(jī)構(gòu)提供“概念策劃”服務(wù)，完善概念的細(xì)部血肉，從而形成影響規(guī)劃的營銷研判結(jié)論。著手營造莊園會(huì)所莊園會(huì)所大不同于常規(guī)社區(qū)會(huì)所，莊園會(huì)所的方向更靠近鄉(xiāng)村俱樂部或高爾夫會(huì)所的概念。因此，MV工程對于武漢市場而言，既有其超前特色，也有其獨(dú)特賣點(diǎn)。由于周邊高校較多，其教育附加條件較為優(yōu)越，所以，與之相應(yīng)的中、小學(xué)乃至幼兒園教育具備很強(qiáng)的可信度，其銷售號(hào)召力不容置疑。MT工程的前期導(dǎo)入要素率先解決環(huán)境問題創(chuàng)造幽美恬靜的郊居生活環(huán)境，及水主題的區(qū)內(nèi)環(huán)境，是項(xiàng)目成功的主要依據(jù)和購買行為能夠?qū)崿F(xiàn)的主要因素。第三章 項(xiàng)目思路置于廣闊的市場背景之下，我們對“豐澤苑”的項(xiàng)目發(fā)展方向大致作出如下的幾種判斷與建議：第一思路：MT工程[Make Town] MT工程，也即造鎮(zhèn)工程。 　 小區(qū)以濃郁地中海與現(xiàn)代風(fēng)格交融的別墅、TOWNHOUSE和花園洋房為主，園林設(shè)計(jì)將中國園林的賞心與西方園林的悅目巧妙結(jié)合，使小區(qū)內(nèi)的水景與湖景有機(jī)融合，小橋流水、亭臺(tái)軒榭、主題雕塑、廊柱凳椅……小區(qū)還設(shè)計(jì)了沙灘、駁岸、游艇碼頭和木棧道。周邊科研機(jī)構(gòu)和高校林立，教育設(shè)施齊全，社區(qū)文化層次自不待言。附表10 武漢各區(qū)住宅平均價(jià)格比較表（2000年第四季度）附表11 武漢各區(qū)住宅價(jià)格漲幅表（2001年第二季度—第三季度）附表12 武漢各區(qū)住宅指數(shù)走勢圖（2001年第二季度—第三季度）洪山區(qū)：。4．武漢各區(qū)的住宅價(jià)格比較根據(jù)市場調(diào)查的結(jié)果，2001年第三季度武漢各區(qū)的住宅價(jià)格較第二季度相比的指標(biāo)如下（因區(qū)位問題，江夏區(qū)指數(shù)參照洪山區(qū)，后同）：．。3．2002年的房地產(chǎn)市場預(yù)測和展望．2002年武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資將突破100億，住宅竣工面積達(dá)500萬平方米以上，預(yù)示著將掀起一輪新的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)熱潮。不少樓盤的頂樓銷售采取了送閣樓的促銷手段，有一定的吸引力。．微觀市場 ．地理位置由于基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境、道路情況等得到改善，城市周邊地區(qū)的投資和銷售量均高于中心地區(qū)。2．武漢市房地產(chǎn)市場特點(diǎn)分析．宏觀市場．住房分配制度改革為房地產(chǎn)發(fā)展提供了動(dòng)力2000年，武漢市正式步入住宅的商品時(shí)代，貨幣分房制度取代了延續(xù)近50多年的福利分配住房制度，住宅商品已經(jīng)完全納入了市場經(jīng)濟(jì)軌道。．房地產(chǎn)租賃市場上，全市房屋租賃總戶數(shù)為19481戶，比1999年增長11%，比1999年增長17%，比1999年增長52%。．開放、求新：武漢沒有做過歷代王朝的正式國都，因而武漢人的天性中沒有傳統(tǒng)的保守，性格深處是開放、求新的意識(shí)。美國友人韋棣華于1908年捐資在武昌創(chuàng)辦“文華公書林”，是中國最早的一座公共圖書館（今武昌崇福山街）。1924年該校更名為武昌師范大學(xué)，兩年之后又改名為武昌大學(xué)，逐漸發(fā)展為綜合性的高等學(xué)府。湖北派出的留學(xué)生以到日本為最多，1906年，湖北留日學(xué)生達(dá)5000人。從此，現(xiàn)代武漢在封建的舊中國蹣跚起步。乾隆時(shí)，集稼嘴到黃陂街一帶，是銀樓、海味、藥材、布匹，紙張、雜貨商號(hào)的集中地。長堤的筑成，標(biāo)志著漢口鎮(zhèn)的最終形成。還有九女墩、三烈亭、施洋烈士墓、北伐官兵烈士陵園等眾多革命紀(jì)念地。武昌區(qū)緊依長江，長江大橋、公路二橋和已經(jīng)合攏的長江公路三橋，形成三橋環(huán)武昌的壯觀景象，各類立交橋、人行天橋密布，形成較現(xiàn)代的交通網(wǎng)絡(luò)。溯長江、漢水而上，聯(lián)西南、西北；順長江東下，通達(dá)海外，素為政治、軍事要地，交通、商貿(mào)中心。．唐宋時(shí)期，中國的經(jīng)濟(jì)重心南移，武漢（時(shí)稱鄂州）成為南方政治、經(jīng)濟(jì)的大都會(huì)。到唐代，黃鶴樓已成為供人游覽的江南名樓。漁文》中“行吟澤畔”的辭意，在東湖之濱建“行吟閣”，以寄托后人對文化名人—屈原的思念。10月，國民革命軍攻占武昌，不久設(shè)武昌市政廳，以管轄武昌城區(qū)。明嘉靖年間(1522—1566年)置漢口鎮(zhèn)，歸漢陽縣管轄。不久，漢津縣改名為漢陽縣。市郊實(shí)現(xiàn)了村村通電話。航線可抵達(dá)全國56個(gè)大中城市，并開通了至香港、澳門及日本福岡、韓國清州四條國際航線，至韓國漢城和俄羅斯的國際航線亦在籌劃之中。市區(qū)內(nèi)共有公交線路228條，線路總長度4016公里，公共汽、電車4461臺(tái)。隨著基礎(chǔ)教育改革不斷深化，高等教育規(guī)模迅速擴(kuò)大，武漢市各類人才和勞動(dòng)力不僅供給充足，素質(zhì)較高，而且價(jià)格較低。（約合813美元），比上年實(shí)際增長8%；農(nóng)民人均純收入2995元（約合360美元），%。武漢市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，增加值達(dá)到530億元，增長14%，%，電信、交通、金融、房地產(chǎn)、居民服務(wù)等城市服務(wù)功能增強(qiáng)。近代武漢，作為民主革命的發(fā)祥地，更譜寫了光輝的歷史篇章。武漢市東鄰黃州市、鄂州市、大冶市，南接咸寧市、嘉魚市、洪湖市，西界仙桃市、漢川市、孝感市，北與大悟縣、紅安縣、麻城市接壤。本報(bào)告將力求對以下內(nèi)容做出明確的闡述：1．宏觀市場分析與調(diào)查；2．項(xiàng)目發(fā)展方向重點(diǎn)定位。這種行為是科學(xué)的、可求證的；是有效的、經(jīng)濟(jì)的；是獨(dú)特的和激發(fā)創(chuàng)意靈感的。05′，北緯29176。武漢作為楚文化的發(fā)祥地，歷史悠久，文化源遠(yuǎn)流長。特別是1992年被確定為沿江對外開放城市后，經(jīng)濟(jì)規(guī)模和綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)，19921998年經(jīng)濟(jì)年均增長率達(dá)16%，高出全國、全省平均水平，連續(xù)多年位居“中國城市綜合實(shí)力50強(qiáng)”的第六位。作為中國內(nèi)陸最大的商貿(mào)流通之一，武漢市場集散功能強(qiáng)，輻射范圍廣，潛力巨大。已建成各類專業(yè)技術(shù)人員繼續(xù)教育基地134個(gè)。每天到發(fā)旅客列車40多對，貸物列車80多對。擁有各類船舶2080艘，總載重量150萬噸、載客量6萬客位，貨輪可直達(dá)俄羅斯、日本、韓國、東南亞及港澳地區(qū)。目前，全市已形成功能齊全的現(xiàn)代通信網(wǎng)絡(luò)，可與國內(nèi)900多個(gè)城市和國際150多個(gè)國家（地區(qū)）直接通話。隋統(tǒng)一大業(yè)后，江東歸江夏，隸屬江夏郡，江西歸漢津，隸屬沔陽郡。以新河道為界，漢口從漢陽分出，從此奠定了武漢三鎮(zhèn)的地理格局。1926年9月，國民革命軍攻克漢陽、漢口，國民政府成立漢口市(兼轄漢陽城區(qū))。今人取《楚辭黃鶴樓建于公元223年，原樓在蛇山西麓的黃鶴礬上，作軍事上的瞭望樓。雖然唐代大詩人李白也曾承認(rèn)“眼前有景道不得、崔顥題詩在上頭”，但是一曲《送孟浩然之廣陵》依舊傳唱天下：古人西辭黃鶴樓、煙花三月下?lián)P州，孤帆遠(yuǎn)影碧空盡、唯見長江天際流。．九省通衢武漢居中國腹地，得水之利，無以倫比。付家坡，宏基兩個(gè)大型長途汽車客運(yùn)站也座落區(qū)內(nèi)。武昌還是著名的辛亥首義發(fā)祥地，毛澤東興辦的“中央農(nóng)民運(yùn)動(dòng)講習(xí)所”也座落在該區(qū)。明祟禎八年(1635年)，漢陽縣通判袁昌負(fù)責(zé)修筑上起嬌口、下止堤口的長堤。有人在詩里這樣描述了漢口的繁華：“一氣十萬家，焉能辨廬井”；“北貨南珍藏作窟，吳商蜀客到如家”。清末兩湖總督張之洞雖然身為封建帝國的封疆大吏，卻以“富國強(qiáng)兵”為旨，力主洋務(wù)運(yùn)動(dòng)，主張“中學(xué)為體、西學(xué)為用”，創(chuàng)辦了漢陽鋼鐵廠、大冶鐵礦、萍鄉(xiāng)煤礦、漢陽槍炮廠，修建了蘆漢鐵路、設(shè)立紡織局和許多輕工業(yè)企業(yè)，而且大膽聘用外國技術(shù)人員、創(chuàng)辦現(xiàn)代書院并選派學(xué)生出國留學(xué)深造。新式學(xué)堂的開設(shè)，培養(yǎng)了一大批新型的知識(shí)分子，其中不少人被選送出國深造。1913年，以湖北方言學(xué)堂校址做基礎(chǔ)，擴(kuò)建成立武昌高等師范學(xué)校。早1896年，武昌就成立了輿地學(xué)會(huì)，出版的《中外輿地全圖》，是清末地理學(xué)的權(quán)威圖籍，被指定為中學(xué)課本。．聰明、有經(jīng)濟(jì)頭腦：武漢自古就是名人薈萃的舞臺(tái)，優(yōu)等智商的遺傳成分相信將繼續(xù)保留下去；而漢口是最早對外通商的商埠，今天武漢人