【正文】 要原因?yàn)椋海?）原有本地居民的剛性住房需求已在2002年2005年處置“爛尾樓”期間基本消化完畢，在沒有導(dǎo)入大量新增產(chǎn)業(yè)人口的前提下本地居民的剛性住房需求明顯不足，%%。（2）工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，無法形成新增產(chǎn)業(yè)人口的有效源泉。如前所述，在中石化、林漿紙、電子產(chǎn)業(yè)園等重大項(xiàng)目產(chǎn)生效益前，北海經(jīng)濟(jì)仍屬于房地產(chǎn)投資拉動型增長。（二）未來兩年北海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測通過分析未來2年內(nèi)宏觀政策、外地人購房和本地剛性需求三個因素對北海市房地產(chǎn)行業(yè)的影響，初步測算未來2年內(nèi)其趨勢如下（表34）表34 北海房地產(chǎn)業(yè)未來兩年趨勢預(yù)測圖表說明：橫坐標(biāo)軸以2010年1月份北海市商品房交易量為基準(zhǔn)。按成交量和價格變化特點(diǎn)，大致分為三個階段：第一階段：即今年14月份，量價齊升期。第二階段：即2010年5月至2011年6月，下跌和盤整期。今年5月份開始成交量急劇下跌，預(yù)計(jì)到今年7月探底，僵持3個月后，價格開始有所下跌，最低可能會跌到10%（即4584*=4126元），而且是出現(xiàn)在2011年春節(jié)前后；2011年春節(jié)過后，人們重新審視行業(yè)發(fā)展，部分人認(rèn)為已探底，開始購買，成交量有所增加，價格停止下跌，且微有回升。判斷理由：宏觀政策因素：2010年4月17日，新“國十條”中第三條規(guī)定的“對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款”，直接限制了外地人對北海商品房的購買需求；三部委雖然于2010年6月4日發(fā)布《關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行個人住房貸款中二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)通知》，規(guī)定“對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套（及以上）的差別化住房信貸政策執(zhí)行”，但提高了外地人購房貸款的準(zhǔn)入門檻（五成首付、），仍然限制了大部分外地人的購房需求。宏觀政策從嚴(yán)必然會引起下一階段交易量急劇下跌，預(yù)計(jì)上述政策2年內(nèi)不會變。外地人購房因素：（1）在國家重點(diǎn)調(diào)控下，全國房地產(chǎn)業(yè)景氣度迅速下降，人們普遍看跌，進(jìn)入持幣觀望階段，外地客戶暫時不看好北海，預(yù)計(jì)將維持1年。（2）近期打擊炒房、打擊傳銷會使城市部分流動人口離開北海，短期內(nèi)商品房的租賃收入水平會降低，預(yù)計(jì)這部分需求在12年內(nèi)不復(fù)返。本地剛性住房需求因素：一年內(nèi)，北海產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)瓶頸依然沒有破解，城市發(fā)展速度受到制約，本地剛性需求仍然沒有培育成主流。表中設(shè)定價格下跌區(qū)間不超過10%，主要是依據(jù)北海近十年來，房地產(chǎn)行業(yè)起伏中房價最大跌幅的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)保守確定的，如08年底，房價實(shí)際跌幅小于5%。同時，還根據(jù)北海當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)成本實(shí)際情況進(jìn)行測算，如：目前北海一般地段樓盤開發(fā)成本大約為3200元/㎡左右(例:土地成本每畝300萬元，占地面積20畝，那么樓面地價為1120元/㎡,建安成本為1600元/㎡,報建、稅務(wù)、開支成本為400元/㎡)，按開發(fā)商最美好的愿望，利潤率不低于20%，房價應(yīng)該落到3800元/㎡，如果考慮土地增值稅，房價起碼要到4100元/㎡方能保證20%的利潤率。因此，調(diào)查認(rèn)為房價能穩(wěn)定在4100元/㎡左右。第三階段：即2011年7月至2012年3月，量價回升期。隨著中石化的投產(chǎn)期臨近，政府宣傳力度加大，成交量快速回升，價格隨之微回升。2011年9月份，中石化投產(chǎn)，重大利好促使成交量快速回升。預(yù)計(jì)到2012年1季度恢復(fù)到今年14月份水平。從2012年2季度開始，步入自我平衡發(fā)展期。隨著中電、林漿紙、新材料、臨港產(chǎn)業(yè)等園區(qū)項(xiàng)目相繼開工、建成、投產(chǎn)，北海經(jīng)濟(jì)逐步完成由 “房地產(chǎn)投資拉動型”向“多元化產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)投資拉動型”的轉(zhuǎn)型，而新增產(chǎn)業(yè)人口所帶來的巨大住房剛性需求，使房地產(chǎn)業(yè)步入自我平衡發(fā)展階段，且隨著購房者結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化，對未來北海市房地產(chǎn)業(yè) “健康、持續(xù)、穩(wěn)定”的長期發(fā)展也將形成有力的支撐。判斷理由：宏觀政策因素：（1）2008年1月，國務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)正式上升為國家戰(zhàn)略，2009年12月，國務(wù)院印發(fā)《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)廣西經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的若干意見》（國發(fā)[2009]42號），國家在不足兩年時間內(nèi)連續(xù)給予同一個省區(qū)兩大政策支持，這是很少見的，這表明中央對加快廣西經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展寄以厚望?！兑?guī)劃》的審批和《意見》的發(fā)布實(shí)施，對推動廣西在新的歷史起點(diǎn)上實(shí)現(xiàn)新的跨越，具有重要的里程碑的意義，是指導(dǎo)當(dāng)前和今后一段時期廣西發(fā)展的行動綱領(lǐng)?！兑?guī)劃》和《意見》確定了廣西到2020年科學(xué)發(fā)展的四大戰(zhàn)略任務(wù)：打造區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)物流基地、先進(jìn)制造業(yè)基地、特色農(nóng)業(yè)基地和信息交流中心；構(gòu)筑國際區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作新高地；培育我國沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長極；建設(shè)富裕文明和諧的民族地區(qū)。在城市建設(shè)方面，《規(guī)劃》和《意見》要求：以南寧市為依托，建設(shè)具有濃郁亞熱帶風(fēng)光和濱海特色、輻射作用大的南（寧）北（海）欽（州）防（城港）城市群，加強(qiáng)與周邊地區(qū)鐵路、高速公路、航空等基礎(chǔ)設(shè)施的對接和共建，增強(qiáng)城市群要素集聚作用，形成連接多區(qū)域的重要交通樞紐。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自國家批準(zhǔn)實(shí)施《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》以來，經(jīng)濟(jì)區(qū)開發(fā)建設(shè)加快推進(jìn)，取得了令人矚目的成績。北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快、經(jīng)濟(jì)最有活力的地區(qū)之一，引領(lǐng)帶動的能力和作用初步顯現(xiàn)?？梢灶A(yù)計(jì)，在2020年以前，這一政策優(yōu)勢將繼續(xù)保持并不斷加強(qiáng)。（2）北?！叭昕缭桨l(fā)展”的戰(zhàn)略構(gòu)想和三年奮斗目標(biāo)將會實(shí)現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化升級，北海產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)瓶頸將得以破解，北海經(jīng)濟(jì)增長將由“房地產(chǎn)投資拉動型”為主轉(zhuǎn)變?yōu)椤岸嘣a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)投資拉動型”為主。調(diào)查認(rèn)為，近十年來，北海在能源、交通、城市建設(shè)、園區(qū)建設(shè)、環(huán)境改造等方面做足了功夫，隨著中石化、中電產(chǎn)業(yè)園等重大項(xiàng)目的相繼開工，北海正處于由量變到質(zhì)變的臨界點(diǎn)上，2011年9月，中石化煉油異地改造項(xiàng)目建成投產(chǎn)將成為北海經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的最重要標(biāo)志之一，也就是說，2011年下半年起，北海經(jīng)濟(jì)增長模式將由“房地產(chǎn)投資拉動型”轉(zhuǎn)變?yōu)椤岸嘣a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)投資拉動型”，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力有效提升。據(jù)有關(guān)部門介紹，單是中石化一個項(xiàng)目投產(chǎn)，到2012年，全市生產(chǎn)總值翻一番達(dá)到600億元、人均GDP達(dá)到3萬元左右，財政收入翻一番超過70億元的奮斗目標(biāo)就已經(jīng)有可能實(shí)現(xiàn)；3年里還有電子信息、臨港產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值預(yù)計(jì)分別可達(dá)到300億元，林漿紙、農(nóng)產(chǎn)品加工、旅游、商貿(mào)、房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模預(yù)計(jì)分別可達(dá)到100億元，還要計(jì)劃建成一批年銷售收入50億元以上的大型骨干企業(yè)，完全有希望形成具有北海特色的支柱產(chǎn)業(yè)和企業(yè)集群。外地人購房需求因素：近幾年支撐房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的因素仍然存在，北海商品房對外地客戶的吸引力將保持不變。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不會削弱優(yōu)美的城市環(huán)境，反而生態(tài)宜居城市環(huán)境將進(jìn)一步得到改善，這是“3年跨越發(fā)展工程”的奮斗目標(biāo)之一。商品房價值洼地仍然存在，而且隨著產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房產(chǎn)投資的價值前景將更有空間。預(yù)計(jì)一年后，外地客戶將重新回到北海，但購房方式可能會有所改變，且該因素對交易量的影響度會隨著本地剛性住房需求的增大而逐步減小。本地剛性住房需求因素：2011年下半年起，隨著北海經(jīng)濟(jì)增長由“房地產(chǎn)投資拉動型”為主轉(zhuǎn)變?yōu)椤岸嘣a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)投資拉動型”為主房，新增產(chǎn)業(yè)人口的剛性住房需求將會速增，且該因素對交易量的影響度會隨之增大。（1）隨著三年跨越目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，勢必要大量導(dǎo)入人口,北海商品房市場需求將逐步由“外地客戶主導(dǎo)型”轉(zhuǎn)變?yōu)椤爱a(chǎn)業(yè)人口剛性需求及外地客戶多元化主導(dǎo)型”。據(jù)測算,產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將形成25萬人左右的產(chǎn)業(yè)大軍，預(yù)計(jì)3年后，北海城市常住人口將接近80萬人。（2）第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接拉動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口相應(yīng)增加，從而形成對商品房的有效需求。（3）本地居民自住房升級換代將形成小部分需求。08年取消自建房用地審批以來，北海目前尚存的自建房用地基本消化完畢，本地居民自建房的偏好將逐步消失，從而轉(zhuǎn)向?qū)ι唐贩康男枨蟆?8