【正文】 抽獎(jiǎng)（認(rèn)購期間抽取） 登記有禮：送精美禮品一份 登記送錢：登記即送 800元。 操作辦法： ?每天前 10名登記客戶送精美禮品； ?登記客戶需要詳細(xì)填寫意向登記單 ?此信息要每次單頁小報(bào)和報(bào)紙廣告上給與發(fā)布 目的： 最大化的積累意向客戶（ 800名），為后期認(rèn)購成功積累足夠客戶。 完善備戰(zhàn) 造勢亮相 蓄水集客 促進(jìn)成交 促銷清盤 籌備期 亮相期 認(rèn)購期 開盤期 清盤期 （ 8— ） （ ） （ — ） （ — ） 甄別客戶 （ — ） （ — ） 蓄水期 重點(diǎn)工作 認(rèn)購方案制定 認(rèn)購活動(dòng) 認(rèn)購宣傳 認(rèn)購期的廣告安排 戶外廣告 單頁派發(fā) 報(bào)紙廣告 主題 同上（ 6萬份） 同上 （ ） 把握您的“第一次” 要求 戶外看板更換公交車更換 城管協(xié)調(diào) +派報(bào)培訓(xùn) 整版，體現(xiàn)實(shí)力 短信廣告 認(rèn)購信息 移動(dòng)合作 100元以上 認(rèn)購方案另行提供 完善備戰(zhàn) 造勢亮相 蓄水集客 促進(jìn)成交 促銷清盤 籌備期 亮相期 認(rèn)購期 開盤期 清盤期 （ 8— ） （ ） （ — ） （ — ） 甄別客戶 （ — ） （ — ） 蓄水期 重點(diǎn)工作 合同準(zhǔn)備 開盤儀式 邀請客戶簽約 開盤期的廣告安排 戶外廣告 單頁派發(fā) 報(bào)紙廣告 主題 同上（ 2萬份） 同上 （ ） 開啟您的“第一次” 要求 戶外看板更換 城管協(xié)調(diào) +派報(bào)培訓(xùn) 189。版，豎版 開盤期的促銷政策 折扣優(yōu)惠，一次性 3%，按揭 1% 簽訂合同抽大獎(jiǎng)，中獎(jiǎng)率 11% 簽訂合同送精美禮品 開盤方案另行提供 完善備戰(zhàn) 造勢亮相 蓄水集客 促進(jìn)成交 促銷清盤 籌備期 亮相期 認(rèn)購期 開盤期 清盤期 （ 8— ） （ ） （ — ） （ — ） 甄別客戶 （ — ） （ — ） 蓄水期 重點(diǎn)工作 促銷 剩余樓盤檢點(diǎn) 一口價(jià) 老帶新 限時(shí)搶 … … B:產(chǎn)權(quán)酒店推廣部分（春節(jié)前后） （一 ） 、產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)運(yùn)營模式 依據(jù)其主要功能不同，產(chǎn)權(quán)式酒店依據(jù) 其投資收益和運(yùn)營方式的不同，主要可 以歸納為兩類 — 純產(chǎn)權(quán)式酒店、返租式 產(chǎn)權(quán)酒店 純產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)作模式 又叫分紅式產(chǎn)權(quán)酒店，是產(chǎn)權(quán)式酒店的第一代產(chǎn)品， 亦是真正意義上的產(chǎn)權(quán)酒店，終身產(chǎn)權(quán)歸購買者所 有，購買者通過酒店的經(jīng)營盈利分紅，在不改變使 用性質(zhì)的情況下（不影響酒店整體經(jīng)營）購買者有 權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承、租賃，自主權(quán)利極大，依據(jù) 開發(fā)商的要求不同，分紅的方式和分紅的時(shí)間以及 監(jiān)督運(yùn)營的制度略有不同，但這一形式下產(chǎn)權(quán)酒店 的基本運(yùn)營模式如下： 純產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)作模式 （ 1）、聘請專業(yè)的酒店經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營 （ 2）、開發(fā)商履行日常經(jīng)營監(jiān)管義務(wù) （ 3）、在業(yè)主大會(huì)監(jiān)督下成立業(yè)主委員會(huì)或直接委托開發(fā)商進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)管 （ 4）、對“營業(yè)收入 — 全部營業(yè)成本和營業(yè)費(fèi)用”后的純利進(jìn)行分紅 （ 5）、分紅周期以每個(gè)季度為最短期限，最長不超過一年 （ 6）、每季財(cái)務(wù)報(bào)告受監(jiān)督者認(rèn)可授權(quán)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所嚴(yán)格審核 （ 7）、開發(fā)商依據(jù)客房的價(jià)格或面積計(jì)算每個(gè)房間的收益比數(shù)（又叫分紅比數(shù)） ，購買者依據(jù)所購客房的收益比數(shù)享受收益： 收益的計(jì)算方式為： 分紅總額 ╳ 該房間收益比數(shù) 收益比數(shù)的計(jì)算方式：房間面積 /營業(yè)總面積或房間總價(jià)款 /全部房間總價(jià)款 （ 8）、購買者只享受收益、不對虧損負(fù)責(zé)，營業(yè)虧損由開發(fā)商負(fù)責(zé)或由酒店經(jīng)營 管理公司轉(zhuǎn)嫁 （ 9）、酒店精裝修、開發(fā)商配全套家具、家電并負(fù)責(zé)酒店第一期經(jīng)營啟動(dòng)所須的 全部投入 （ 10）、酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營不佳，業(yè)主大會(huì)有權(quán)通過業(yè)主委員會(huì)或開發(fā)商進(jìn) 行酒店經(jīng)營管理公司更換，此條款一般以盈利標(biāo)準(zhǔn)為要求明確寫進(jìn)對酒店經(jīng)營 管理公司的聘用合同。 純產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)作模式 此類產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商一般為房地產(chǎn)開發(fā)商 ，以盡快完成投資、收回利潤為目的，賺取地 產(chǎn)開發(fā)利潤，購買者多為個(gè)人投資者或中小企 業(yè)機(jī)構(gòu)，用于投資收益或節(jié)省企業(yè)經(jīng)營（招待） 成本，適合與不以酒店經(jīng)營管理為主而專注于 地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、在酒店經(jīng)營、運(yùn)作的能力經(jīng)驗(yàn) 上又較為弱勢的開發(fā)商。 我們?yōu)楣┧康禺a(chǎn)公司選用的就是這種模式。 返租式產(chǎn) 權(quán)式酒店運(yùn)作模式 其基本的開發(fā)模式與分紅式產(chǎn)權(quán)酒店基本相同， 但是在收益方式上與之存在根本差異，分紅式產(chǎn) 權(quán)酒店是以經(jīng)營收益為依托，以利潤為總分紅標(biāo) 的，購買者投資收益大小與酒店的經(jīng)營業(yè)績好壞 息息相關(guān)，而返租式產(chǎn)權(quán)酒店的投資收益與酒店 的經(jīng)營沒有任何關(guān)系，其以每年固定的投資回報(bào) （一般為 6— 8%為 /年）為主要的收益體現(xiàn)形式， 再就是坐享每年的地產(chǎn)升值，在這一形式下，購 買者的收益計(jì)算辦法一般為：房產(chǎn)總價(jià) 事先約定的年回報(bào)比例（一般為 6— 8%）。 返租式產(chǎn) 權(quán)式酒店運(yùn)作模式 以此種模式開發(fā)的酒店，其開發(fā)主體一般 為專業(yè)的酒店經(jīng)營公司，以利用其專業(yè)的 酒店經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，賺取酒店正常的經(jīng)營 管理利潤，其銷售目的不過是回收其開發(fā) 投資。因此，此類開發(fā)模式不適合供水房 地產(chǎn)公司。 （二）、東京銀座產(chǎn)權(quán)酒店運(yùn)作模式 營業(yè)利潤分紅 +固定返租（ 35年） 兼容純產(chǎn)權(quán)酒店和返租式產(chǎn)權(quán)酒店之模式 解除開發(fā)商承諾之累贅 迎合投資者之擔(dān)心 （三）、關(guān)于酒店管理公司的選定 中州酒店管理公司是首選 借 其 名 成 我 名 增 強(qiáng) 購 資 者 信 心 提 升 產(chǎn) 品 附 加 值 解 決 經(jīng) 營 客 源 問題 為整 個(gè)小 區(qū)增 光添 彩 形成 獨(dú)一 無二 的競 爭武 器 （四）、關(guān)于酒店合作模式建議 管理顧問模式（暫 2年期） （自己組建銀座酒店管理公司） 主要 服務(wù) 內(nèi)容 品牌使用 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 開業(yè)籌備 人員培訓(xùn) 管理顧問 前期 后期 （五）、產(chǎn)權(quán)酒店推廣前提條件 酒店管理（顧問）公司合同簽訂 銷售模式確定 宣傳資料準(zhǔn)備到位 （六）、產(chǎn)權(quán)酒店推廣策略 C:底層商鋪推廣部分（春節(jié)后） 主力店意向招商 確定 3— 5家主力店 展開推廣 第六部分 項(xiàng)目價(jià)格策略 （一）、價(jià)格構(gòu)成 價(jià)格構(gòu)成 住宅公寓 產(chǎn)權(quán)酒店 商鋪 控制均價(jià) 2300元 4100元 4500元 市場表現(xiàn)價(jià) 2400元 4500元 4800元 起價(jià) 2022元 3800元 4000元 最高價(jià) 2500元 4600元 5500元 總價(jià) 6萬 — 10萬 12萬 30— 50萬 漲幅價(jià) 20— 50元 50— 100元 100— 500元 （二）、價(jià)格控制 一房一價(jià) 低開高走 樓層差價(jià)、 朝向差價(jià)、 面積差價(jià)、 樓棟、位置差價(jià) 推廣階段差價(jià)、 景觀差價(jià)等 以低價(jià)格吸引人氣， 以高價(jià)格實(shí)現(xiàn)利潤。 讓先到者先得“利”。 （三）、付款方式 一次性 付款 分期付款 銀行按揭 優(yōu)惠 3— 5% 優(yōu)惠 1— 3% （四）、收款方式 階段 收款方式 銷售許可證 取得前 小定金 1000元，簽訂 《 小定金協(xié)議 》 ，保留房源 3天； 大定金 1— 2萬元，簽訂 《 認(rèn)購協(xié)議書 》 ，原則不退。 銷售許可證 取得后 小定金 500— 1000元，簽訂 《 小定金協(xié)議 》 ，保留房源 3天； 大定金 1萬元以上，簽訂 《 認(rèn)購協(xié)議書 》 ，定金不退； 簽訂合同，交首付款。 （五）、控制執(zhí)行 客源控制 房源控制 階段控制 工程進(jìn)度控制 促銷控制 創(chuàng)新策略 +執(zhí)行到位=銷售成功 謝謝各位領(lǐng)導(dǎo) 本次提案結(jié)束 THANK YO