【正文】 抽獎（認購期間抽?。? 登記有禮：送精美禮品一份 登記送錢：登記即送 800元。 操作辦法： ?每天前 10名登記客戶送精美禮品； ?登記客戶需要詳細填寫意向登記單 ?此信息要每次單頁小報和報紙廣告上給與發(fā)布 目的： 最大化的積累意向客戶（ 800名），為后期認購成功積累足夠客戶。 完善備戰(zhàn) 造勢亮相 蓄水集客 促進成交 促銷清盤 籌備期 亮相期 認購期 開盤期 清盤期 （ 8— ） （ ） （ — ） （ — ） 甄別客戶 （ — ） （ — ） 蓄水期 重點工作 認購方案制定 認購活動 認購宣傳 認購期的廣告安排 戶外廣告 單頁派發(fā) 報紙廣告 主題 同上（ 6萬份） 同上 （ ） 把握您的“第一次” 要求 戶外看板更換公交車更換 城管協(xié)調(diào) +派報培訓 整版，體現(xiàn)實力 短信廣告 認購信息 移動合作 100元以上 認購方案另行提供 完善備戰(zhàn) 造勢亮相 蓄水集客 促進成交 促銷清盤 籌備期 亮相期 認購期 開盤期 清盤期 （ 8— ） （ ） （ — ） （ — ） 甄別客戶 （ — ） （ — ） 蓄水期 重點工作 合同準備 開盤儀式 邀請客戶簽約 開盤期的廣告安排 戶外廣告 單頁派發(fā) 報紙廣告 主題 同上（ 2萬份） 同上 （ ） 開啟您的“第一次” 要求 戶外看板更換 城管協(xié)調(diào) +派報培訓 189。版，豎版 開盤期的促銷政策 折扣優(yōu)惠，一次性 3%，按揭 1% 簽訂合同抽大獎，中獎率 11% 簽訂合同送精美禮品 開盤方案另行提供 完善備戰(zhàn) 造勢亮相 蓄水集客 促進成交 促銷清盤 籌備期 亮相期 認購期 開盤期 清盤期 （ 8— ） （ ） （ — ） （ — ） 甄別客戶 （ — ） （ — ） 蓄水期 重點工作 促銷 剩余樓盤檢點 一口價 老帶新 限時搶 … … B:產(chǎn)權酒店推廣部分（春節(jié)前后） （一 ） 、產(chǎn)權酒店開發(fā)運營模式 依據(jù)其主要功能不同，產(chǎn)權式酒店依據(jù) 其投資收益和運營方式的不同，主要可 以歸納為兩類 — 純產(chǎn)權式酒店、返租式 產(chǎn)權酒店 純產(chǎn)權式酒店運作模式 又叫分紅式產(chǎn)權酒店，是產(chǎn)權式酒店的第一代產(chǎn)品， 亦是真正意義上的產(chǎn)權酒店，終身產(chǎn)權歸購買者所 有，購買者通過酒店的經(jīng)營盈利分紅，在不改變使 用性質的情況下（不影響酒店整體經(jīng)營）購買者有 權轉讓、抵押、繼承、租賃，自主權利極大，依據(jù) 開發(fā)商的要求不同，分紅的方式和分紅的時間以及 監(jiān)督運營的制度略有不同，但這一形式下產(chǎn)權酒店 的基本運營模式如下： 純產(chǎn)權式酒店運作模式 （ 1）、聘請專業(yè)的酒店經(jīng)營管理公司負責經(jīng)營 （ 2）、開發(fā)商履行日常經(jīng)營監(jiān)管義務 （ 3）、在業(yè)主大會監(jiān)督下成立業(yè)主委員會或直接委托開發(fā)商進行財務監(jiān)管 （ 4）、對“營業(yè)收入 — 全部營業(yè)成本和營業(yè)費用”后的純利進行分紅 （ 5）、分紅周期以每個季度為最短期限，最長不超過一年 （ 6）、每季財務報告受監(jiān)督者認可授權的會計師事務所嚴格審核 （ 7）、開發(fā)商依據(jù)客房的價格或面積計算每個房間的收益比數(shù)（又叫分紅比數(shù)） ，購買者依據(jù)所購客房的收益比數(shù)享受收益： 收益的計算方式為： 分紅總額 ╳ 該房間收益比數(shù) 收益比數(shù)的計算方式：房間面積 /營業(yè)總面積或房間總價款 /全部房間總價款 （ 8）、購買者只享受收益、不對虧損負責，營業(yè)虧損由開發(fā)商負責或由酒店經(jīng)營 管理公司轉嫁 （ 9）、酒店精裝修、開發(fā)商配全套家具、家電并負責酒店第一期經(jīng)營啟動所須的 全部投入 （ 10）、酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營不佳，業(yè)主大會有權通過業(yè)主委員會或開發(fā)商進 行酒店經(jīng)營管理公司更換，此條款一般以盈利標準為要求明確寫進對酒店經(jīng)營 管理公司的聘用合同。 純產(chǎn)權式酒店運作模式 此類產(chǎn)權式酒店的開發(fā)商一般為房地產(chǎn)開發(fā)商 ，以盡快完成投資、收回利潤為目的，賺取地 產(chǎn)開發(fā)利潤，購買者多為個人投資者或中小企 業(yè)機構，用于投資收益或節(jié)省企業(yè)經(jīng)營（招待） 成本，適合與不以酒店經(jīng)營管理為主而專注于 地產(chǎn)項目開發(fā)、在酒店經(jīng)營、運作的能力經(jīng)驗 上又較為弱勢的開發(fā)商。 我們?yōu)楣┧康禺a(chǎn)公司選用的就是這種模式。 返租式產(chǎn) 權式酒店運作模式 其基本的開發(fā)模式與分紅式產(chǎn)權酒店基本相同， 但是在收益方式上與之存在根本差異，分紅式產(chǎn) 權酒店是以經(jīng)營收益為依托，以利潤為總分紅標 的，購買者投資收益大小與酒店的經(jīng)營業(yè)績好壞 息息相關，而返租式產(chǎn)權酒店的投資收益與酒店 的經(jīng)營沒有任何關系，其以每年固定的投資回報 （一般為 6— 8%為 /年）為主要的收益體現(xiàn)形式， 再就是坐享每年的地產(chǎn)升值，在這一形式下，購 買者的收益計算辦法一般為：房產(chǎn)總價 事先約定的年回報比例（一般為 6— 8%）。 返租式產(chǎn) 權式酒店運作模式 以此種模式開發(fā)的酒店，其開發(fā)主體一般 為專業(yè)的酒店經(jīng)營公司，以利用其專業(yè)的 酒店經(jīng)營管理經(jīng)驗，賺取酒店正常的經(jīng)營 管理利潤，其銷售目的不過是回收其開發(fā) 投資。因此，此類開發(fā)模式不適合供水房 地產(chǎn)公司。 （二）、東京銀座產(chǎn)權酒店運作模式 營業(yè)利潤分紅 +固定返租（ 35年） 兼容純產(chǎn)權酒店和返租式產(chǎn)權酒店之模式 解除開發(fā)商承諾之累贅 迎合投資者之擔心 （三）、關于酒店管理公司的選定 中州酒店管理公司是首選 借 其 名 成 我 名 增 強 購 資 者 信 心 提 升 產(chǎn) 品 附 加 值 解 決 經(jīng) 營 客 源 問題 為整 個小 區(qū)增 光添 彩 形成 獨一 無二 的競 爭武 器 （四）、關于酒店合作模式建議 管理顧問模式（暫 2年期） （自己組建銀座酒店管理公司） 主要 服務 內(nèi)容 品牌使用 產(chǎn)品規(guī)劃設計建議 開業(yè)籌備 人員培訓 管理顧問 前期 后期 （五）、產(chǎn)權酒店推廣前提條件 酒店管理（顧問）公司合同簽訂 銷售模式確定 宣傳資料準備到位 （六）、產(chǎn)權酒店推廣策略 C:底層商鋪推廣部分（春節(jié)后） 主力店意向招商 確定 3— 5家主力店 展開推廣 第六部分 項目價格策略 （一）、價格構成 價格構成 住宅公寓 產(chǎn)權酒店 商鋪 控制均價 2300元 4100元 4500元 市場表現(xiàn)價 2400元 4500元 4800元 起價 2022元 3800元 4000元 最高價 2500元 4600元 5500元 總價 6萬 — 10萬 12萬 30— 50萬 漲幅價 20— 50元 50— 100元 100— 500元 （二）、價格控制 一房一價 低開高走 樓層差價、 朝向差價、 面積差價、 樓棟、位置差價 推廣階段差價、 景觀差價等 以低價格吸引人氣， 以高價格實現(xiàn)利潤。 讓先到者先得“利”。 （三）、付款方式 一次性 付款 分期付款 銀行按揭 優(yōu)惠 3— 5% 優(yōu)惠 1— 3% （四）、收款方式 階段 收款方式 銷售許可證 取得前 小定金 1000元，簽訂 《 小定金協(xié)議 》 ，保留房源 3天； 大定金 1— 2萬元，簽訂 《 認購協(xié)議書 》 ，原則不退。 銷售許可證 取得后 小定金 500— 1000元，簽訂 《 小定金協(xié)議 》 ，保留房源 3天； 大定金 1萬元以上，簽訂 《 認購協(xié)議書 》 ，定金不退； 簽訂合同，交首付款。 （五）、控制執(zhí)行 客源控制 房源控制 階段控制 工程進度控制 促銷控制 創(chuàng)新策略 +執(zhí)行到位=銷售成功 謝謝各位領導 本次提案結束 THANK YO