【正文】 1社區(qū)居民文明素質(zhì)較高，治安狀況良好； 1社區(qū)交通方便、通暢，與過街天橋、過街地下通道、公共汽車站、地鐵站口、輕軌站口等人流量較大的公共交通設(shè)施相鄰； 1社區(qū)地方政府執(zhí)法文明，注重社區(qū)文化建設(shè)。 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認證培訓教材 商業(yè)危盤病因 沃爾瑪 ●商圈要求 ： 在項目 10萬以上為佳， 2公里范圍內(nèi)的常住人口可達 12— 15萬人； 須臨近城市交通主干線，至少雙向四車道。 商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)以中青年為主，收入水平不低于當?shù)仄骄剑? 項目周邊人口暢旺，道路與項目的銜接性較好，車輛可以順暢地進出停車場； 核心商圈內(nèi)（距項目 ）無經(jīng)營面積超過 5000平方米的同類業(yè)態(tài)為佳。 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認證培訓教材 商業(yè)危盤病因 ●物業(yè)要求 ： 物業(yè)縱深在 50米以上為佳，原則上不能低于 40米；臨街面不低于 70米； 層高不低于 5米，凈高在 ； 樓板承重在 800千克 /平方米以上； 柱距要求 9米以上； 正門至少提供 2個主出入口； 每層有電動扶梯連接，地下車庫與商場之間有豎向交通連接。 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認證培訓教材 商業(yè)危盤病因 ●停車場地要求 ： 至少 300個以上地上或地下的顧客免費停車位； 必須為供貨商提供 20個以上的免費貨車停車位。 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認證培訓教材 商業(yè)危盤病因 家樂福 ●商圈要求： 。 2. 位置要求： 交通方便（私家車、公交車、地鐵、輕軌）；人口密度相對集中；兩條馬路交叉口，其一為主干道。 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認證培訓教材 商業(yè)危盤病因 ●建筑要求： 15000平方米以上； 最多不超過兩層；總建筑面積２－４萬／平方米；建筑物長寬比例： 107 或 106。 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認證培訓教材 商業(yè)危盤病因 ●停車場地要求： 至少６００ 個機動車停車位，非機動車2022平方米以上。 ●合作要求： １．轉(zhuǎn)租租戶由家樂福負責管理； ２．租賃合同一般是２０ 年－３０ 年。 商業(yè)危盤病因 不重質(zhì)量， 為招商而招商。 現(xiàn)場演講并結(jié)合 案例剖析解決之道！ 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認證培訓教材 商業(yè)危盤病因 、 業(yè)態(tài)組合、 人流動線等不合理。 現(xiàn)場演講并結(jié)合 案例剖析解決之道！ 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認證培訓教材 商業(yè)危盤病因 商業(yè)規(guī)劃合理 內(nèi)部動線成功前提 一般情況下，顧客在商場購物的時間不會超過 3小時，超過這個時間就容易處于疲勞狀態(tài)。所以合理的內(nèi)部交通路線設(shè)計，可以在空間、時間上最大化地挽留人流量。通常情況下，商業(yè)項目的規(guī)劃前期，會從以下五個方面進行設(shè)計，為吸引人流、實現(xiàn)內(nèi)部交通的便利性奠定基礎(chǔ)。 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認證培訓教材 商業(yè)危盤病因 第一，商業(yè)項目的出入口設(shè)置。 商業(yè)項目的出入口要與周邊的市政交通相配合，實現(xiàn)內(nèi)部交通動線與外部交通體系的溝通。另外，商場的主要出入口的外部，應(yīng)該設(shè)置一定的緩沖空間，一般為 10米 10米的廣場，以容納從各個方向來的人流。而在主入口內(nèi)要設(shè)置前廳，使人流能從這個聚集點分散到各個業(yè)態(tài)分區(qū)，以實現(xiàn)商業(yè)利益的最大化。 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認證培訓教材 商業(yè)危盤病因 第二，人車分流。 某些商業(yè)項目，由于進深與面寬較為狹小，可能會出現(xiàn)車流和人流交叉的現(xiàn)象，在一定程度上影響人流動線的走向。因此，投資者在審視商業(yè)項目時，要注意商業(yè)體內(nèi)部的人車分流情況。 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認證培訓教材 商業(yè)危盤病因 第三，建筑小品、硬質(zhì)景觀的設(shè)計。 商業(yè)項目內(nèi)部的建筑小品和硬質(zhì)景觀的設(shè)計，有利于對設(shè)置在其附近的商鋪，吸引更多的人流在此經(jīng)過。 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認證培訓教材 商業(yè)危盤病因 第四，人流與貨流避免交叉。 商業(yè)項目在運輸貨物時，應(yīng)該保證與人流分離，不要因為運貨占用公共空間或電梯系統(tǒng)，而阻礙人流走向。因此，要采取在人流量較低的時間段，運輸貨物的原則。 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認證培訓教材 商業(yè)危盤病因 第五，其他附屬設(shè)施與人流動線的關(guān)系處理。 燈柱、廣告招牌等附屬設(shè)施亦會影響到人流動線，這些附屬設(shè)施要保障一定的間距，以確保人流的通行空間不受到影響。 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認證培訓教材 商業(yè)危盤病因 ， 采用返租銷售 產(chǎn)權(quán)鋪 ， 后期 出現(xiàn)資金鏈斷裂。 現(xiàn)場演講并結(jié)合 案例剖析解決之道！ 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認證培訓教材 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認證培訓教材 商業(yè)危盤病因 大量銷售產(chǎn)權(quán)鋪 導致無法統(tǒng)一經(jīng) 營管理。 現(xiàn)場演講并結(jié)合 案例剖析解決之道！ 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認證培訓教材 商業(yè)危盤病因 運營 管理為物業(yè)管 理。 現(xiàn)場演講并結(jié)合 案例剖析解決之道！ 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認證培訓教材 商業(yè)危盤病因 及消費者需求。 現(xiàn)場演講并結(jié)合 案例剖析解決之道！ 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認證培訓教材 商業(yè)危盤病因 為誰而開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目 ？ 一 、 首先研究它的目標客戶群 ， 到底是為誰選址 ， 我花錢不為我選為誰選 ， 我是老板我說了算 ， 錯了同志 ， 選址是為終端的消費群選擇 ， 最后才是為你未來的競爭對手選的 ，這就是戰(zhàn)略和策略 。 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認證培訓教材 商業(yè)危盤病因 二、目標客戶群或者說是商圈內(nèi)目標消費群的可支配收入。 我們作為項目投資者要研究什么，要研究商圈內(nèi)目標客戶群的口袋內(nèi)到底有多少錢，嚴格的說他愿意花多少錢，是否會花錢，所以在可支配收入的結(jié)構(gòu)分析，決定著業(yè)態(tài)的定位和組合， 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認證培訓教材 商業(yè)危盤病因 三、研究商圈的輻射能力。 輻射能力體現(xiàn)在交通，因此在前面的金角銀邊炒地皮的前提下已經(jīng)將交通進行了判斷，因此輻射能力是商圈的前提，問很多人商圈是有形的還是無形的，是圓的還是方的，商圈決定于項目所在地商圈的輻射能力，加上業(yè)態(tài)的涵蓋。 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認證培訓教材 結(jié)束語 商業(yè)地產(chǎn)處在一個充滿挑戰(zhàn)與機遇的時代，我們每個從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)及操盤手個人，都是需要為了商業(yè)的繁榮、滿足消費市場的需要而沉下心來，好好思考我們最終的目的是什么？ 從事商業(yè)地產(chǎn)我們應(yīng)該于萬達為榜樣，于王健林先生為楷模，為了更好的體現(xiàn)出企業(yè)的品牌，自己的人身價值，為了更好的為社會進步做貢獻，在此衷心希望我們每一個從事商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)及個人都求真務(wù)實、于市場、于消費者需求為目標走好每一步?。?！ 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認證培訓教材