大成國際商業(yè)中心營銷推廣策略競標方案-資料下載頁
2025-04-14 01:23本頁面
【正文】 資客戶的投資總金額的承受能力 我司將投資客分為四個等級 ?低額投資客戶（投資額度在 300萬以下） 此種類型投資客戶在市場上占有較大比例，其投資物業(yè)類型較為多樣化，投資目的單純。 ?中額投資客戶（投資額度在 300萬－ 600萬之間） 此種類型投資客戶在市場上占有一定比例，其投資物業(yè)類型具有一定的可選擇性，投資目的相對簡單。 ?高額投資客戶（投資額度在 600萬－ 900萬之間） 此種類型投資客戶在市場上占有較小的 比例，其投資物業(yè)類型具有較大的局限性，投資目的相對復雜。 ?重額投資組織或機構（投資額度在 1000萬以上） 重額投資組織或機構在投資市場上的占有比例最小，其投資物業(yè)類型具有較強的市場局限性，投資目的最為復雜。 營銷物業(yè)案例分析 錦繡大地物流港 商業(yè)總體量（平米） 售價（元 /平米） 商鋪面積（平米） 銷售率 投資回報率 139145 15000 23平方米 70% 9% 反租年限 是否回購 銀行擔保 終端消費客戶 10年 第 5年至第 7年無條件原價回購 第 8年至第 10年高于原價的 5%回購 農村商業(yè)銀行 小零售商戶 商業(yè)總體量（平米） 售價（元 /平米） 商鋪面積（平米） 銷售率 投資回報率 50000 一層 70000 二層 45000 均價 35000 12— 15 60% % 反租年限 是否回購 銀行擔保 終端消費客戶 20年 第 5年原價回購 廣東發(fā)展銀行 SOGO二期 商業(yè)總體量（平米） 售價（元 /平米） 商鋪面積（平米） 銷售率 投資回報率 105741 一層 45000 均價 35000 15— 30 80% 10% 反租年限 是否回購 銀行擔保 終端消費客戶 10年 無 無 學生、醫(yī)生 、教師、IT行業(yè)白領人群 第三極 市場結論：綜上所述，根據(jù)上述投資市場分析及市場上成功運作案例分析得出本項目的主要投資客群為投資額度較低的投資客戶，其投資面積主要以小鋪位面積為主。 本項目營銷市場定位 目標客戶定位 我司從投資客類型角度考慮，根據(jù)商鋪經營面積的大小將投資客分為四個等級的客戶，主要為自買自營類型的投資客。 小面積經營客戶 ?品牌連鎖：投資可能性較小 ?品牌非連鎖（中國范圍內）：投資可能性一般 ?非品牌連鎖：投資可能性一般 ?非品牌非連鎖：投資可能性較大 大中面積經營客戶 ?品牌連鎖：投資可能性一般 ?品牌非連鎖（中國范圍內）：投資可能性較小 ?非品牌連鎖：投資可能性一般 ?非品牌非連鎖：投資可能性一般 營銷價格確定 規(guī)劃業(yè)態(tài) 樓層位置 每層預估價格 回報率 平均鋪位面積 平均售價 墨丘利斯廣場 地下一層 10% 10— 20 15695 阿弗洛狄忒廣場 歐洲文化休閑主題街 一層 10% 100— 150 20440 尼伯龍根之戒 四層 10% 1020 15330 尼伯龍根之戒 五層 10% 1020 12775 1樓初步業(yè)態(tài)規(guī)劃平均售價 2樓初步業(yè)態(tài)規(guī)劃平均售價 規(guī)劃業(yè)態(tài) 樓層位置 每層預估價格 回報率 平均鋪位面積 平均售價 墨丘利斯廣場 地下一層 10% 1020 15695 歐洲文化休閑主題街 一層 10% 100— 150 20440 斯巴達克城 二層 10% 1020 17885 斯巴達克城 三層 10% 1020 15695 斯巴達克城 四層 10% 1020 13140 正餐 五層 10% 8001000 9125 1樓初步業(yè)態(tài)規(guī)劃各層收益 規(guī)劃業(yè)態(tài) 樓層位置 平均售價 各層總面積 各層收益（元） 墨丘利斯廣場 地下一層 15695 15000 235425000 阿弗洛狄忒廣場 歐洲文化休閑主題街 一層 20440 2749 56189560 尼伯龍根之戒 四層 15330 7481 114683730 尼伯龍根之戒 五層 12775 3988 50946700 總收益 —— —— —— 457244990 2樓初步業(yè)態(tài)規(guī)劃各層收益 規(guī)劃業(yè)態(tài) 樓層位置 平均售價 各層總面積 各層收益（元） 墨丘利斯廣場 地下一層 15695 歐洲文化休閑主題街 一層 20440 6057 123805080 斯巴達克城 二層 17885 5986 107059610 斯巴達克城 三層 15695 6491 101876245 斯巴達克城 四層 13140 6491 85291740 正餐 五層 9125 6566 59914750 總收益 —— —— —— 477947425 備注： 我司根據(jù)市場上產權式商鋪的普遍投資回報率值為參考數(shù)據(jù)， 加權平均得出本項目的投資回報率為 10％。 營銷單元定位 我司將本項目單元鋪位劃定在 1020平方米之間的小鋪位 依據(jù)上述目標客戶定位結論 以利于后期 快速 銷售及加快回款 營銷推廣模式的制定 營銷模式 參考市場上現(xiàn)有成功產權式商鋪運作的案例分析，我司建議本項目采取售后反租的營銷模式，具體運作模式為： ?本項目應采取售后返租的模式，返祖期限為 10年。 ?本項目應采取銀行擔保的承租保障形式，擔保期限為 3～ 5年。（根據(jù)市場金融體系而定） ?本項目商業(yè)宜采取回購的運作模式，回購時期宜在 6～ 8年之間。 營銷策略 開盤周期 我司建議開盤周期為 2022年 5月至 6月 之間開盤， 強勢 推出 營銷控制 營銷控制： 根據(jù)本項目工程進度及市場規(guī)律來看，建議本項目的營銷控制順序為 一號樓 5層 一號樓地下 1層 二號樓 4層 二號樓地下 1層 二號樓 1層 一號樓 1層 一號、二號樓臨街 二號樓 5層 推 廣 模 式 推廣模式 ?制作示范區(qū)，以生動形象的實景感染投資客。 ?戶外廣告 ?DM直投 推廣策略 ?多渠道的廣告宣傳 ?網絡營銷 ?產品展示廳 ?活動 整體運作周期 日期 名稱 、 5 準備期 內部認購 開盤 強銷期 持續(xù)期 二次強銷 持續(xù)期 調整期 再次強銷 持續(xù)期 收尾期 主推產品 1 5 1 5 15 B2 B2 B2 B2 21 21 21 所有剩余產品 銷售面積 11469*90%=10322 33968*90%=30571 8806*90%=7925 48818 銷售回款 158742038 470151409 121878575 750772022 回款總計 項目總面積 （套內面積） 60809 總收益額（元） 935192415 銷售均價（元） 15379 營銷回款周期
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