【正文】 SHANGRI BAIDA PRIVATIZED LA CITY ADVTISING TACTICS 廣告表現(xiàn) SHANGRI BAIDA PRIVATIZED LA CITY ADVTISING TACTICS 廣告表現(xiàn) EVAIN COUNTY PRIVATIZED LA CITY ADVTISING TACTICS 廣告表現(xiàn) EVAIN COUNTY PRIVATIZED LA CITY ADVTISING TACTICS 廣告表現(xiàn) EVAIN COUNTY PRIVATIZED LA CITY ADVTISING TACTICS 廣告表現(xiàn) THE TERRITORY OF KING PRIVATIZED LA CITY ADVTISING TACTICS 廣告表現(xiàn) THE TERRITORY OF KING PRIVATIZED LA CITY ADVTISING TACTICS 廣告表現(xiàn) THE TERRITORY OF KING 以市場為導(dǎo)向的營銷執(zhí)行 ——08年營銷方案 07年，惠山新城樓盤銷售異軍突起，得益于 07年無錫樓市的整體噴發(fā)，以及市區(qū)價格迅猛上漲造成的價格擠壓。 因此，惠山新城整體走勢將受制于無錫整體樓市的氣氛和走勢。惠山新城，仍將是無錫樓市的跟隨者。 PRIVATIZED LA CITY SALES TACTICS 市場背景 無錫 07年，無錫樓市在全國大漲勢頭下經(jīng)歷了最為強勁的一次價格飆升。 1－ 11月份，價格漲幅 20％ 。部分熱點區(qū)域漲幅在50％以上。 在 9－ 10月兩個月量價快速拉升之后，伴隨著新一輪調(diào)控的逐步推進，隨著廣州市場的量價齊跌，上海市場的有價無市，無錫樓市的觀望氣氛也逐漸加重。自 11月底以來，部分房價快速上升的區(qū)域出現(xiàn)了客戶急速萎縮的局面。 易居認為，無錫樓市有其不同于上海的自身特點，但 08年走勢仍受進一步調(diào)控及周邊市場波動影響，目前格局尚不明朗。 面對不同的市場，百大都需要有應(yīng)對之策。 PRIVATIZED LA CITY SALES TACTICS 市場趨勢 無錫 2022年無錫房地產(chǎn)市場走勢 兩種取向 繼續(xù)調(diào)控 市場趨平、價格穩(wěn)定 交易量局部低迷 溫和調(diào)控 交易量延續(xù) 07年火熱勢頭 價格進一步飆升 PRIVATIZED LA CITY SALES TACTICS 市場趨勢 無錫 潛在需求全面釋放 高端項目涌現(xiàn) ， 價格標桿不斷被刷新 價格擠壓愈發(fā)明顯 ， 惠山新城吸引大批市區(qū)客戶 ， 成交繼續(xù)飄紅 市區(qū)價格進一步攀升 ，高端標準拉升為單價 1萬元 市場環(huán)境 推案小步快跑 價格小幅頻漲 銷售穩(wěn)中求快 推廣高舉高打 相應(yīng)的營銷策略 延續(xù) 07年火熱勢頭 量價齊飛 取向一： PRIVATIZED LA CITY SALES TACTICS 應(yīng)對之道 百大 時間 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 推盤節(jié)點 BCD剩余房源 F組團一批房源 F組團一批房源 B組團一批 B組團二批 B組團三批 B組團四批 B組團五批 營銷目標 BCD剩余房源 去化 80％ F組團形象提升，客戶積累，成功開盤 三期新形象導(dǎo)入，調(diào)性拉升 小步快跑，分批推量、 快速去化，價格穩(wěn)步提升 營銷主題 百大會啟動及 節(jié)日大禮包 純 house壓軸鉅獻 “ 愛之旅 ” 香格里拉行 “愛之體驗 ” 生活方式演繹 升級產(chǎn)品賣點闡述 營銷策略 啟動百大客戶會， 以活動為主要策略 抓手，依靠老客戶 帶動新客戶促進成交 配合 F組團開盤及 價格提升，公眾 媒體（平面）轟炸 大量媒體及軟文炒作；客戶活動蓄水；售樓處重新包裝 媒體強勢推廣產(chǎn)品賣點；百大客戶會分眾活動積累客戶； PRIVATIZED LA CITY SALES TACTICS 推廣策略 階段性推廣執(zhí)行計劃 2022 PRIVATIZED LA CITY SALES TACTICS 推廣策略 關(guān)鍵動作 百大客戶會 打造客戶服務(wù)平臺 ——百大會。充分發(fā)揮已成交千余名客戶的口碑作用，同時為客戶 sp活動搭建平臺。 愛之旅 ——香格里拉行 配合三期香格里亮相開盤，大型 sp活動造成社會影響力。全城召集 20對伴侶香格里行。 愛之體驗系列活動 以客戶會為平臺，分別就情侶之愛、育子之愛和尊長之愛為主題開展系列 sp活動，有效打擊目標客群。 強勢媒體、集中釋放 配合項目開盤及新形象亮相，戶外、電視、報紙等媒體集中轟炸，制造高度影響力。 營銷推廣預(yù)算表 （ 2022） 項 目 投放次數(shù) 投放階段 費 用 備 注 媒 體 推 廣 報紙 ? 無錫日報 ? 江南晚報 ? 日報： 5整版 ? 晚報：包版 150萬 * 視銷售調(diào)整 電視 ? 第一房產(chǎn) 預(yù)熱、開盤期各 15天 40萬 * 視實際報價而定 戶外 ? 移動車身 公交車身 90萬 ? 戶外 市區(qū) 1塊、新區(qū) 1塊，惠山大道 1塊 活動 56次 ? 一期： 4次 ? 二期： 2次 80萬 * 510萬 /次 房展會 春秋兩次房展會 70萬 網(wǎng)絡(luò) 郵件廣告、網(wǎng)站鏈接、地產(chǎn)及時尚網(wǎng)站廣告 20萬 銷售道具 現(xiàn)場包裝 精神堡壘 amp。樓幅、圍板、門頭、 LOGO墻、看板展板、模型、軟裝 10萬 —— 印刷品 樓書 1500本、折頁 3000份、戶型單片 3000份、海報若干 25萬 —— VI制作物 紙杯、信封信紙、名片、手提袋、工作牌 5萬 —— 禮品 臺歷、記事本、紅酒禮盒 … 30萬 —— 其它 包括各類小型導(dǎo)示、銘牌、攝影費、效果圖等其他機動費用 10萬 —— 總計 530萬 大量消費者進入觀望狀態(tài) 部分價格上漲過快板塊滯銷 ， 甚至價格回調(diào) 惠山新城關(guān)注度下降 ，客戶量集體縮水 局部時間內(nèi)出現(xiàn)整體市場低迷的困境 市場環(huán)境 推案步步為營 價格穩(wěn)中求勝 銷售穩(wěn)定去化 推廣 “ 渠道戰(zhàn) ” 相應(yīng)的營銷策略 市場走平 局部低迷 取向二： PRIVATIZED LA CITY SALES TACTICS 應(yīng)對之道 百大 PRIVATIZED LA CITY SALES TACTICS 推案計劃 百大 推盤時間 3月份 5月份 6月份 9月份 10月份 11月份 推盤批次 BCD組團 F組團 F組團 B組團 F組團 B組團 余房上市 第一批 第二批 第一批 第三批 第二批 推盤內(nèi)容 1幢小高 3幢花園洋房 4幢花園洋房 1幢多層住宅 4幢花園洋房 1幢多層住宅 1幢沿街小戶型 1幢沿街小戶型 推盤套數(shù) 90套 66套 120套 70套 120套 70套 推盤樓號 1 4 2 5 PRIVATIZED LA CITY SALES TACTICS 銷售目標 百大 產(chǎn)品 推案（萬方） 上市量 銷售率 銷售（萬方） 上市時間 二期 BCD余房 100% 75% 2022年 4月 二期 F組團 4 100% 65% 2022年 10月 三期 B地塊 6 40% 65% 2022年 1 12月 合計 時間段 上市產(chǎn)品 可售存量 (萬方） 新增套數(shù)（套） 新增面積（萬方） 成功銷售 實現(xiàn)均價（元） 回款金額（億元） 第一 余房 90 1 4200 季度 消化 第二 二期 186 4350 季度 F組團 第三 三期 70 4300 季度 B組團 第四 三期 B組團 190 3 2 4500 季度 二期 F組團 小計 536 PRIVATIZED LA CITY SALES TACTICS 推廣策略 階段性推廣執(zhí)行計劃 時間 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 推盤節(jié)點 BCD剩余房源 F組團一批房源 F組團二批房源 B組團一批 F組團三批 B組團二批 營銷目標 BCD剩余房源 去化 50％ F組團形象提升，客戶積累，成功開盤 三期新形象導(dǎo)入，調(diào)性拉升 B組團順利去化； 營銷主題 百大會啟動及 節(jié)日大禮包 純 house壓軸鉅獻 “ 愛之旅 ” 香格里拉行 示范區(qū)體驗 “愛之體驗 ” 生活方式演繹 營銷策略 啟動百大客戶會， 以活動為主要策略 抓手，依靠老客戶帶動新客戶促進成交 配合 F組團開盤， 媒體（平面）集中投放； 媒體及軟文炒作；客戶活動蓄水；售樓處重新包裝 百大客戶會主題活動積累客戶；借秋季房展會推出二期剩余洋房 渠道巡展；中介聯(lián)動 PRIVATIZED LA CITY SALES TACTICS 推廣策略 關(guān)鍵動作 百大客戶會 打造客戶服務(wù)平臺 ——百大會。充分發(fā)揮已成交千余名客戶的口碑作用，同時為客戶 sp活動搭建平臺。 活動為主、媒體配合 以客戶會為平臺，舉行大量系列中小型客戶活動，充分利用口碑效用；媒體僅在重大節(jié)點予以配合。 渠道巡展 以客戶地圖為依據(jù)，在潛在客戶集中通道如崇安、新區(qū)、江陰等地進行主題巡展。 中介聯(lián)動 易居正在與無錫某大型中介進行合作接洽，利用二手房門店及經(jīng)紀人實現(xiàn)二三級市場聯(lián)動。 營銷推廣預(yù)算表 （ 2022） 項 目 投放次數(shù) 費 用 備 注 媒 體 推 廣 報紙 ? 現(xiàn)代快報 ? 江南晚報 ? 晚報 60萬包版 ?日報點綴 100萬 * 視銷售調(diào)整 戶外 ? 移動車身 公交車身 70萬 ? 戶外 市區(qū) 1塊、惠山大道 1塊 活動 大型 1－ 2次，小型若干次 50萬 房展會 春秋兩次房展會 60萬 網(wǎng)絡(luò) 郵件廣告、網(wǎng)站鏈接、地產(chǎn)及時尚網(wǎng)站廣告 20萬 巡展 場地、包裝等 20萬 銷售道具 現(xiàn)場包裝 精神堡壘 amp。樓幅、圍板、門頭、 LOGO墻、看板展板、模型、軟裝 10萬 —— 印刷品 樓書 1500本、折頁 3000份、戶型單片 3000份、海報若干 25萬 —— VI制作物 紙杯、信封信紙、名片、手提袋、工作牌 5萬 —— 禮品 臺歷、記事本、紅酒禮盒 … 20萬 —— 其它 包括各類小型導(dǎo)示、銘牌、攝影費、效果圖等其他機動費用 10萬 —— 總計 390萬 銷售管理 電子銷控 客戶管理