【正文】 SHANGRI BAIDA PRIVATIZED LA CITY ADVTISING TACTICS 廣告表現(xiàn) SHANGRI BAIDA PRIVATIZED LA CITY ADVTISING TACTICS 廣告表現(xiàn) EVAIN COUNTY PRIVATIZED LA CITY ADVTISING TACTICS 廣告表現(xiàn) EVAIN COUNTY PRIVATIZED LA CITY ADVTISING TACTICS 廣告表現(xiàn) EVAIN COUNTY PRIVATIZED LA CITY ADVTISING TACTICS 廣告表現(xiàn) THE TERRITORY OF KING PRIVATIZED LA CITY ADVTISING TACTICS 廣告表現(xiàn) THE TERRITORY OF KING PRIVATIZED LA CITY ADVTISING TACTICS 廣告表現(xiàn) THE TERRITORY OF KING 以市場(chǎng)為導(dǎo)向的營銷執(zhí)行 ——08年?duì)I銷方案 07年，惠山新城樓盤銷售異軍突起，得益于 07年無錫樓市的整體噴發(fā)，以及市區(qū)價(jià)格迅猛上漲造成的價(jià)格擠壓。 因此，惠山新城整體走勢(shì)將受制于無錫整體樓市的氣氛和走勢(shì)?；萆叫鲁牵詫⑹菬o錫樓市的跟隨者。 PRIVATIZED LA CITY SALES TACTICS 市場(chǎng)背景 無錫 07年，無錫樓市在全國大漲勢(shì)頭下經(jīng)歷了最為強(qiáng)勁的一次價(jià)格飆升。 1－ 11月份，價(jià)格漲幅 20％ 。部分熱點(diǎn)區(qū)域漲幅在50％以上。 在 9－ 10月兩個(gè)月量?jī)r(jià)快速拉升之后，伴隨著新一輪調(diào)控的逐步推進(jìn)，隨著廣州市場(chǎng)的量?jī)r(jià)齊跌，上海市場(chǎng)的有價(jià)無市，無錫樓市的觀望氣氛也逐漸加重。自 11月底以來，部分房?jī)r(jià)快速上升的區(qū)域出現(xiàn)了客戶急速萎縮的局面。 易居認(rèn)為，無錫樓市有其不同于上海的自身特點(diǎn)，但 08年走勢(shì)仍受進(jìn)一步調(diào)控及周邊市場(chǎng)波動(dòng)影響，目前格局尚不明朗。 面對(duì)不同的市場(chǎng)，百大都需要有應(yīng)對(duì)之策。 PRIVATIZED LA CITY SALES TACTICS 市場(chǎng)趨勢(shì) 無錫 2022年無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì) 兩種取向 繼續(xù)調(diào)控 市場(chǎng)趨平、價(jià)格穩(wěn)定 交易量局部低迷 溫和調(diào)控 交易量延續(xù) 07年火熱勢(shì)頭 價(jià)格進(jìn)一步飆升 PRIVATIZED LA CITY SALES TACTICS 市場(chǎng)趨勢(shì) 無錫 潛在需求全面釋放 高端項(xiàng)目涌現(xiàn) ， 價(jià)格標(biāo)桿不斷被刷新 價(jià)格擠壓愈發(fā)明顯 ， 惠山新城吸引大批市區(qū)客戶 ， 成交繼續(xù)飄紅 市區(qū)價(jià)格進(jìn)一步攀升 ，高端標(biāo)準(zhǔn)拉升為單價(jià) 1萬元 市場(chǎng)環(huán)境 推案小步快跑 價(jià)格小幅頻漲 銷售穩(wěn)中求快 推廣高舉高打 相應(yīng)的營銷策略 延續(xù) 07年火熱勢(shì)頭 量?jī)r(jià)齊飛 取向一： PRIVATIZED LA CITY SALES TACTICS 應(yīng)對(duì)之道 百大 時(shí)間 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 推盤節(jié)點(diǎn) BCD剩余房源 F組團(tuán)一批房源 F組團(tuán)一批房源 B組團(tuán)一批 B組團(tuán)二批 B組團(tuán)三批 B組團(tuán)四批 B組團(tuán)五批 營銷目標(biāo) BCD剩余房源 去化 80％ F組團(tuán)形象提升，客戶積累，成功開盤 三期新形象導(dǎo)入，調(diào)性拉升 小步快跑，分批推量、 快速去化，價(jià)格穩(wěn)步提升 營銷主題 百大會(huì)啟動(dòng)及 節(jié)日大禮包 純 house壓軸鉅獻(xiàn) “ 愛之旅 ” 香格里拉行 “愛之體驗(yàn) ” 生活方式演繹 升級(jí)產(chǎn)品賣點(diǎn)闡述 營銷策略 啟動(dòng)百大客戶會(huì)， 以活動(dòng)為主要策略 抓手，依靠老客戶 帶動(dòng)新客戶促進(jìn)成交 配合 F組團(tuán)開盤及 價(jià)格提升，公眾 媒體（平面）轟炸 大量媒體及軟文炒作；客戶活動(dòng)蓄水；售樓處重新包裝 媒體強(qiáng)勢(shì)推廣產(chǎn)品賣點(diǎn)；百大客戶會(huì)分眾活動(dòng)積累客戶； PRIVATIZED LA CITY SALES TACTICS 推廣策略 階段性推廣執(zhí)行計(jì)劃 2022 PRIVATIZED LA CITY SALES TACTICS 推廣策略 關(guān)鍵動(dòng)作 百大客戶會(huì) 打造客戶服務(wù)平臺(tái) ——百大會(huì)。充分發(fā)揮已成交千余名客戶的口碑作用，同時(shí)為客戶 sp活動(dòng)搭建平臺(tái)。 愛之旅 ——香格里拉行 配合三期香格里亮相開盤，大型 sp活動(dòng)造成社會(huì)影響力。全城召集 20對(duì)伴侶香格里行。 愛之體驗(yàn)系列活動(dòng) 以客戶會(huì)為平臺(tái)，分別就情侶之愛、育子之愛和尊長之愛為主題開展系列 sp活動(dòng)，有效打擊目標(biāo)客群。 強(qiáng)勢(shì)媒體、集中釋放 配合項(xiàng)目開盤及新形象亮相，戶外、電視、報(bào)紙等媒體集中轟炸，制造高度影響力。 營銷推廣預(yù)算表 （ 2022） 項(xiàng) 目 投放次數(shù) 投放階段 費(fèi) 用 備 注 媒 體 推 廣 報(bào)紙 ? 無錫日?qǐng)?bào) ? 江南晚報(bào) ? 日?qǐng)?bào)： 5整版 ? 晚報(bào)：包版 150萬 * 視銷售調(diào)整 電視 ? 第一房產(chǎn) 預(yù)熱、開盤期各 15天 40萬 * 視實(shí)際報(bào)價(jià)而定 戶外 ? 移動(dòng)車身 公交車身 90萬 ? 戶外 市區(qū) 1塊、新區(qū) 1塊，惠山大道 1塊 活動(dòng) 56次 ? 一期： 4次 ? 二期： 2次 80萬 * 510萬 /次 房展會(huì) 春秋兩次房展會(huì) 70萬 網(wǎng)絡(luò) 郵件廣告、網(wǎng)站鏈接、地產(chǎn)及時(shí)尚網(wǎng)站廣告 20萬 銷售道具 現(xiàn)場(chǎng)包裝 精神堡壘 amp。樓幅、圍板、門頭、 LOGO墻、看板展板、模型、軟裝 10萬 —— 印刷品 樓書 1500本、折頁 3000份、戶型單片 3000份、海報(bào)若干 25萬 —— VI制作物 紙杯、信封信紙、名片、手提袋、工作牌 5萬 —— 禮品 臺(tái)歷、記事本、紅酒禮盒 … 30萬 —— 其它 包括各類小型導(dǎo)示、銘牌、攝影費(fèi)、效果圖等其他機(jī)動(dòng)費(fèi)用 10萬 —— 總計(jì) 530萬 大量消費(fèi)者進(jìn)入觀望狀態(tài) 部分價(jià)格上漲過快板塊滯銷 ， 甚至價(jià)格回調(diào) 惠山新城關(guān)注度下降 ，客戶量集體縮水 局部時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)整體市場(chǎng)低迷的困境 市場(chǎng)環(huán)境 推案步步為營 價(jià)格穩(wěn)中求勝 銷售穩(wěn)定去化 推廣 “ 渠道戰(zhàn) ” 相應(yīng)的營銷策略 市場(chǎng)走平 局部低迷 取向二： PRIVATIZED LA CITY SALES TACTICS 應(yīng)對(duì)之道 百大 PRIVATIZED LA CITY SALES TACTICS 推案計(jì)劃 百大 推盤時(shí)間 3月份 5月份 6月份 9月份 10月份 11月份 推盤批次 BCD組團(tuán) F組團(tuán) F組團(tuán) B組團(tuán) F組團(tuán) B組團(tuán) 余房上市 第一批 第二批 第一批 第三批 第二批 推盤內(nèi)容 1幢小高 3幢花園洋房 4幢花園洋房 1幢多層住宅 4幢花園洋房 1幢多層住宅 1幢沿街小戶型 1幢沿街小戶型 推盤套數(shù) 90套 66套 120套 70套 120套 70套 推盤樓號(hào) 1 4 2 5 PRIVATIZED LA CITY SALES TACTICS 銷售目標(biāo) 百大 產(chǎn)品 推案（萬方） 上市量 銷售率 銷售（萬方） 上市時(shí)間 二期 BCD余房 100% 75% 2022年 4月 二期 F組團(tuán) 4 100% 65% 2022年 10月 三期 B地塊 6 40% 65% 2022年 1 12月 合計(jì) 時(shí)間段 上市產(chǎn)品 可售存量 (萬方） 新增套數(shù)（套） 新增面積（萬方） 成功銷售 實(shí)現(xiàn)均價(jià)（元） 回款金額（億元） 第一 余房 90 1 4200 季度 消化 第二 二期 186 4350 季度 F組團(tuán) 第三 三期 70 4300 季度 B組團(tuán) 第四 三期 B組團(tuán) 190 3 2 4500 季度 二期 F組團(tuán) 小計(jì) 536 PRIVATIZED LA CITY SALES TACTICS 推廣策略 階段性推廣執(zhí)行計(jì)劃 時(shí)間 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 推盤節(jié)點(diǎn) BCD剩余房源 F組團(tuán)一批房源 F組團(tuán)二批房源 B組團(tuán)一批 F組團(tuán)三批 B組團(tuán)二批 營銷目標(biāo) BCD剩余房源 去化 50％ F組團(tuán)形象提升，客戶積累，成功開盤 三期新形象導(dǎo)入，調(diào)性拉升 B組團(tuán)順利去化； 營銷主題 百大會(huì)啟動(dòng)及 節(jié)日大禮包 純 house壓軸鉅獻(xiàn) “ 愛之旅 ” 香格里拉行 示范區(qū)體驗(yàn) “愛之體驗(yàn) ” 生活方式演繹 營銷策略 啟動(dòng)百大客戶會(huì)， 以活動(dòng)為主要策略 抓手，依靠老客戶帶動(dòng)新客戶促進(jìn)成交 配合 F組團(tuán)開盤， 媒體（平面）集中投放； 媒體及軟文炒作；客戶活動(dòng)蓄水；售樓處重新包裝 百大客戶會(huì)主題活動(dòng)積累客戶；借秋季房展會(huì)推出二期剩余洋房 渠道巡展；中介聯(lián)動(dòng) PRIVATIZED LA CITY SALES TACTICS 推廣策略 關(guān)鍵動(dòng)作 百大客戶會(huì) 打造客戶服務(wù)平臺(tái) ——百大會(huì)。充分發(fā)揮已成交千余名客戶的口碑作用，同時(shí)為客戶 sp活動(dòng)搭建平臺(tái)。 活動(dòng)為主、媒體配合 以客戶會(huì)為平臺(tái)，舉行大量系列中小型客戶活動(dòng)，充分利用口碑效用；媒體僅在重大節(jié)點(diǎn)予以配合。 渠道巡展 以客戶地圖為依據(jù)，在潛在客戶集中通道如崇安、新區(qū)、江陰等地進(jìn)行主題巡展。 中介聯(lián)動(dòng) 易居正在與無錫某大型中介進(jìn)行合作接洽，利用二手房門店及經(jīng)紀(jì)人實(shí)現(xiàn)二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)。 營銷推廣預(yù)算表 （ 2022） 項(xiàng) 目 投放次數(shù) 費(fèi) 用 備 注 媒 體 推 廣 報(bào)紙 ? 現(xiàn)代快報(bào) ? 江南晚報(bào) ? 晚報(bào) 60萬包版 ?日?qǐng)?bào)點(diǎn)綴 100萬 * 視銷售調(diào)整 戶外 ? 移動(dòng)車身 公交車身 70萬 ? 戶外 市區(qū) 1塊、惠山大道 1塊 活動(dòng) 大型 1－ 2次，小型若干次 50萬 房展會(huì) 春秋兩次房展會(huì) 60萬 網(wǎng)絡(luò) 郵件廣告、網(wǎng)站鏈接、地產(chǎn)及時(shí)尚網(wǎng)站廣告 20萬 巡展 場(chǎng)地、包裝等 20萬 銷售道具 現(xiàn)場(chǎng)包裝 精神堡壘 amp。樓幅、圍板、門頭、 LOGO墻、看板展板、模型、軟裝 10萬 —— 印刷品 樓書 1500本、折頁 3000份、戶型單片 3000份、海報(bào)若干 25萬 —— VI制作物 紙杯、信封信紙、名片、手提袋、工作牌 5萬 —— 禮品 臺(tái)歷、記事本、紅酒禮盒 … 20萬 —— 其它 包括各類小型導(dǎo)示、銘牌、攝影費(fèi)、效果圖等其他機(jī)動(dòng)費(fèi)用 10萬 —— 總計(jì) 390萬 銷售管理 電子銷控 客戶管理