百大春城一期營銷策劃方案-資料下載頁
2025-01-21 12:01本頁面
【正文】 拉（二期）、湖畔假日（三、四期），倡導(dǎo)一種浪漫、悠閑、品味、健康、時尚的臨水、森林而居的社區(qū)生活！第一階段：銷售準(zhǔn)備期（9月底）（一）此階段的主要工作任務(wù)——此階段是項(xiàng)目銷售準(zhǔn)備階段。要完成項(xiàng)目的營銷推廣策略及計(jì)劃、品牌推廣基調(diào)、產(chǎn)品包裝方案、價格及促銷制定、媒體選擇、SP活動策劃、銷售人員招聘及培訓(xùn)、廣告公司及代理公司的選擇等。(二) 重要節(jié)點(diǎn)—— ；。(三) 媒體策略——將主要選擇戶外及項(xiàng)目圍墻展板，報(bào)紙媒體輔助。戶外以項(xiàng)目的主打形象為主，廣告語為：百大春城 定義城市精英生活。項(xiàng)目圍墻展板的內(nèi)容將主要是公司形象、項(xiàng)目形象、產(chǎn)品形象及項(xiàng)目賣點(diǎn)的展示（見圍板文案）。如銷售代理公司選定江蘇首佳代理公司，則需配合店頭POP無錫首佳的40多個中介店將同時亮相。第二階段：預(yù)熱開盤期（至11月27日）（一）此階段的主要工作任務(wù)——開盤期間整體完成一期銷售目標(biāo)的30%。全新樹立起百大春城獨(dú)特的品牌形象，圍繞項(xiàng)目的核心——“定義城市精英生活”展開形象及賣點(diǎn)的訴求。 在形象廣告介入上可考慮證言式廣告與項(xiàng)目特色形象廣告組合，在產(chǎn)品廣告上考慮以產(chǎn)品媒體樓書及主要戶型推介的形式亮相。10月底前做價格測試，以促進(jìn)11月形象認(rèn)購。（二）重要節(jié)點(diǎn)——路演兩次11月5日、12日；11月18日20日房交會；11月26日開盤； (三) 媒體策略——媒體策略主要圍繞房交會及開盤以報(bào)紙廣告、軟文宣傳、SP活動為主，另外將配合路演、房交會、開盤、百大會進(jìn)行軟文的宣傳，借助房交會期間惠山板塊的共同托市，吸引購房者至現(xiàn)場參觀和感受環(huán)境，促使購房者盡快下訂與簽單。主打媒體：《江南晚報(bào)》房地產(chǎn)?？▓?bào)眼、半軟半硬、整版為主）大版面、高頻率投放、硬性+軟性在每次活動前期加大媒體投放頻率，以報(bào)眼、半軟半硬為主打，配合一定量的軟性文章；平時以半版為主，延續(xù)品牌形象的不斷刺激。主打媒體：《江南晚報(bào)》硬性+軟性，頻率一周一次輔助媒體：《無錫日報(bào)》配合團(tuán)購和活動，與江南晚報(bào)間隔以每兩周1/2版推出，平時以軟性文章炒作為主。(四) 具體實(shí)施策略房交會：l 主要目的為形象下定；其次通過在房交會SP活動的“排龍效應(yīng)”吸引客戶至現(xiàn)場感受環(huán)境和景觀，現(xiàn)場也需組織SP活動以達(dá)到留客的目的；最后是宣傳百大會，吸引客戶加入。l 結(jié)合競爭者情況，展位重點(diǎn)設(shè)計(jì)。l 10月底開始結(jié)合促銷做產(chǎn)品廣告，做形象認(rèn)購。開盤：l 促銷l 現(xiàn)場SP活動。路演：l 房交會與開盤前周邊區(qū)域造勢，擬選江陰與玉祁。l 加入百大會，關(guān)注百大春城。百大會：重點(diǎn)研究客戶積分獎勵計(jì)劃；其次引進(jìn)品牌商家，豐富百大會內(nèi)涵，弘揚(yáng)春城文化，另外也為商業(yè)物業(yè)的銷售儲備客戶。第三階段：強(qiáng)銷期(11月28日1月)（一）此階段的主要工作任務(wù)——強(qiáng)銷期間整體完成一期銷售目標(biāo)的50%。深入宣傳項(xiàng)目產(chǎn)品的賣點(diǎn)，發(fā)揮客戶口碑宣傳效應(yīng)，將在本階段針對特定產(chǎn)品，結(jié)合促銷和SP活動，吸引客戶至現(xiàn)場親身感覺，促進(jìn)成交。（二）重要節(jié)點(diǎn)——11月28日12月2日政府團(tuán)購報(bào)名、12月3日、4日抽簽、12月624日政府團(tuán)購選房；12月26日至31日業(yè)主圣誕元旦業(yè)主活動（看電影）、1月中旬團(tuán)購房開盤、與《江南晚報(bào)》開辟系列活動報(bào)道專欄【百大?春城】 “左岸假日之約”、百大會業(yè)主積分兌現(xiàn)活動、二期/三期客戶產(chǎn)品座談會、二期/三期案名征集活動(三) 媒體策略——繼續(xù)維持報(bào)紙（硬性+軟性）一定媒體發(fā)布量，外加促銷手段，主要以廣告、軟文、SP活動為主。（四）具體實(shí)施策略政府團(tuán)購： l 根據(jù)地塊框定選房范圍，適當(dāng)選房房源(如2050套)。l 通過價格銷控引導(dǎo)公務(wù)員優(yōu)先選7層電梯房，其次為12層、9層；引導(dǎo)公務(wù)員優(yōu)先選樓層較低房源，以利均衡選房；一層贈送花園，打消購買一樓抗性及物管費(fèi)收取抗性。 一層由于增加花園，提高了附加值，可較2層多出150元錢。 本樓層差模擬對于較高樓層的差價要高于市場定價原則。團(tuán)購房價格模擬示例：均價模擬元/平方米190021002100樓層7層（電梯）9層12層11001001002000310010010041501501505200200200625025025073003003008 4004009 45045010 55011 60012 6502層價格177119061804l 操作主體最好為政府，以利于選房效率和減少爭議性。如公司為主體，則需政府配合做好宣傳及操作流程工作。l 主要操作方式：報(bào)名交誠意金，抽簽決定選房順序，選房每天120批（約6小時）。l 選房現(xiàn)場輕松布置，可播放大片、提供茶水、甜點(diǎn)等，以達(dá)到留住客戶的親屬或朋友的目的。l 如選團(tuán)購房外房源，則需按市場價補(bǔ)齊超出面積差額部分，僅限于120㎡以上戶型，也減輕了公司大三房的銷售壓力（大三房銷售均價此時調(diào)整為3500元/平方米均價）。l 全程公證。團(tuán)購房認(rèn)購時間宜在12月25日前結(jié)束，因此時間往上遞推為：11月28日12月2日政府團(tuán)購報(bào)名、12月3日、4日抽簽、12月624日政府團(tuán)購選房。這個時間要求的前提為：①開盤時間定為11月26日，開盤優(yōu)惠持續(xù)到27日，28日全部提價，對于大三房均價調(diào)至3500元/平方米均價。②要求團(tuán)購房區(qū)域規(guī)劃及產(chǎn)品、景觀方案需在11月10日前確定，以便于定價、設(shè)計(jì)及銷售工具的充足準(zhǔn)備?！ 〉谒碾A段：持續(xù)期(2月4月)(一) 完成一期整體銷售目標(biāo)。樣板示范區(qū)將進(jìn)行展示，另外二期將開盤，將推廣重心轉(zhuǎn)移到二期的銷售蓄水上，以帶動一期尾盤的銷售。對于一期客戶，將會針對業(yè)主百大會，組織業(yè)主活動。(二) 重要時間節(jié)點(diǎn)：樣板示范區(qū)展示（1月7日前展示）、二期開盤（1月14日）等。(三) 媒體策略屆時根據(jù)市場情況再定。注：本策劃案執(zhí)行情況，將根據(jù)市場的變化與項(xiàng)目的具體狀況隨時加以調(diào)整。具體方案表現(xiàn)可參照相關(guān)平面設(shè)計(jì)方案。附件一：營銷工作計(jì)劃表附件二：營銷費(fèi)用計(jì)劃附件三：媒體及SP計(jì)劃附件四：百大會實(shí)施計(jì)劃附件五：銷售執(zhí)行計(jì)劃附件六：政府團(tuán)購房操作計(jì)劃 研發(fā)部營銷組 200592221
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