【正文】 北、四方及黃島區(qū)； ? 八大區(qū)級(jí)商業(yè)中心也均分布在青島七區(qū)范圍內(nèi) ? 距離即墨最近的青島市域商圈分布在城陽區(qū)，該商圈功能和輻射能級(jí)相對(duì)其他區(qū)域較弱 未來青島商業(yè)中心空間分布 青島市商業(yè) 布局圖 青島郊區(qū)五市商業(yè)發(fā)展較為緩慢，中心城區(qū)各等級(jí)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)對(duì)濱海旅游度假區(qū)商業(yè)的帶動(dòng)及輻射效應(yīng)有限 附：青島市主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局現(xiàn)狀 現(xiàn)有青島市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)可分為 傳統(tǒng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 和 新興商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) ， 其 商業(yè)職能以服務(wù)島城中心城區(qū)居民生活消費(fèi)為主 ， 對(duì)濱海旅游區(qū)的輻射功能較弱 傳統(tǒng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) ? 分布 ：中山路 、 遼寧路 、 臺(tái)東 、 李村 ? 商業(yè)形態(tài) ：均表現(xiàn)為集中的商業(yè)街區(qū)形態(tài) 。 中山路和遼寧路商業(yè)中心呈帶狀分布 ， 商業(yè)職能的均質(zhì)度較高；臺(tái)東和李村商業(yè)中心呈塊狀形態(tài) ， 商業(yè)和居住混雜布局 。 ? 商業(yè)職能 ： ? 中山路：以服裝鞋帽 、 海鮮食品和工藝美術(shù)產(chǎn)品為特色 ? 臺(tái)東：以餐飲娛樂 、 攝影彩擴(kuò) 、 美容健康服務(wù)為特色 ? 遼寧路：以電子商品和科技信息服務(wù)為特色 ? 李村：以美容健康 、 家具 、 五金等為特色 新興商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) ? 分布 ：香港中路 （ 市南 ） 、 敦化路 （ 市北 ） 、 重慶路 （ 四方 ） 、 黃島鎮(zhèn) （ 黃島 ） ? 商業(yè)形態(tài) ：四大新興商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主體 ， 多為國內(nèi)外名牌商業(yè)企業(yè)分店 ， 其區(qū)位選址服從商業(yè)企業(yè)總部戰(zhàn)略利益 ， 故均呈現(xiàn)出適度分離的布局特點(diǎn) ? 商業(yè)職能 ： ? 香港中路：餐飲美食職能較為突出 ? 臺(tái)東：以家具專賣為特色 ? 遼寧路：中小零售企業(yè)聚集 ， 綜合性商業(yè)職能 ? 李村：中小零售企業(yè)聚集 ， 綜合性商業(yè)職能 青島商業(yè)發(fā)展背景審視（二） 青島市主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀 ? 青島市目前幾個(gè)主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的商業(yè)業(yè)態(tài)相似度較高 ，缺乏具有特色的商業(yè)業(yè)態(tài)支撐； ? 較為先進(jìn)的業(yè)態(tài)模式如購物中心、大賣場(chǎng)等商業(yè)業(yè)態(tài)較為缺乏，尚無法有效服務(wù)青島市； ? 傳統(tǒng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)過于單一，造成其商業(yè)輻射等級(jí)逐年下降；而新興商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)尚不完善，無法形成對(duì)城市整體的有效輻射 旅游度假區(qū)商業(yè)的發(fā)展，需要特色的商業(yè)業(yè)態(tài)及經(jīng)營模式支撐，從而形成與中心城區(qū)的差異化發(fā)展 青島商業(yè)發(fā)展背景審視（三） 青島居民消費(fèi)水平不斷提升使新興商業(yè)業(yè)態(tài)導(dǎo)入成為必然 元 /人 ? 青島人均可支配收入近幾年均保持穩(wěn)定增長 ? 人均消費(fèi)品零售額從 2022年的 4967元 /人增長到 2022年的 10566元 /人 ， 平均增長率達(dá) 21％ ，明顯高于全國平均水平 ? 青島市居民的恩格爾系數(shù)下降明顯 ， 從 1992年的 ％ 下降到 2022年的 ％ ， 2022年下降到 ％ ， 2022年又下降到 ％ ， 消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化 ， 島城居民生活在告別小康型的基礎(chǔ)上 ， 正大步邁向富裕型 ? 住房消費(fèi) 、 汽車消費(fèi) 、 娛樂消費(fèi)和健康消費(fèi)成為島城居民新的消費(fèi)熱點(diǎn)和亮點(diǎn) 青島居民消費(fèi)水平不斷提高 ， 消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)及優(yōu)化 ， 新興商業(yè)業(yè)態(tài)的導(dǎo)入必然更好的促進(jìn)島城商業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整 ，使其能更好適應(yīng)區(qū)域居民的消費(fèi)增長 。 小結(jié)：海泉灣商業(yè)發(fā)展機(jī)遇 商業(yè)發(fā)展機(jī)遇 OPPORTUNITIES 1 2 3 4 現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)職能 現(xiàn)有商業(yè)中心職能以服務(wù)中心城區(qū)居民日常生活為主，對(duì)旅游度假區(qū)居民及游客的服務(wù)職能較弱 商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀 零售商業(yè)業(yè)態(tài)種類多樣，但是其組合缺乏合理性，各種業(yè)態(tài)對(duì)應(yīng)的消費(fèi)群體何提供的商品類別雷同，缺乏具有特色的商業(yè)業(yè)態(tài)支撐 居民消費(fèi)水平 島城居民消費(fèi)水平提高迅速，消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整，旅游健康娛樂等新興消費(fèi)理念成為未來青島居民消費(fèi)的重要組成部分 商業(yè)布局規(guī)劃 未來青島三級(jí)商業(yè)中心序列對(duì)城郊五市輻射能級(jí)較弱，濱海旅游區(qū)具有自行發(fā)展特色商業(yè)業(yè)態(tài)的市場(chǎng)機(jī)遇 青島商業(yè)發(fā)展的以上特征為本項(xiàng)目提供了新的機(jī)遇：需要新型商業(yè)業(yè)態(tài)的導(dǎo)入突顯濱海旅游商業(yè)特色 項(xiàng)目商業(yè) /商務(wù)組團(tuán)發(fā)展主題導(dǎo)入性分析（一） “ LOHAS” 成為濱海商業(yè) /商務(wù)開發(fā)新趨勢(shì) 商業(yè)發(fā)展階段 第一次變革 第二次變革 以單純服務(wù)于濱海旅游的簡單商業(yè)為主，缺乏特色，檔次較低 配套服務(wù) 休閑型商業(yè)成為主導(dǎo)，業(yè)態(tài)范圍更廣，服務(wù)設(shè)施逐漸完善 休閑商業(yè) LOHAS ？ 國際上濱海度假區(qū)商業(yè)開發(fā)的三次變革 第三次變革 ? 概念 ： “ 樂活 ”源于新興的有機(jī)生活方式 （ LOHAS， Lifestyles of Health and Sustainability， 一種重視健康 、 向往和諧自然的優(yōu)質(zhì)生活方式 ） ， 是伴隨著大批的中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)升級(jí)而產(chǎn)生的 。 ? 模式 ：國際流行的發(fā)展模式是將 LOHAS生活理念與特色商業(yè)商務(wù)融合 ， 打造 COMPLEX的混合功能 ， 倡導(dǎo)“ 健康 、 環(huán)保 、 回歸自然 ” 綠色導(dǎo)向的商業(yè) /商務(wù)模式 ? 特點(diǎn) ：輕松 、 生態(tài) 、 環(huán)保 、 自由 、 健康 解讀 “ LOHAS樂活 ” 項(xiàng)目商業(yè) /商務(wù)組團(tuán)發(fā)展主題導(dǎo)入性分析（二） “ LOHAS”與項(xiàng)目核心資源的對(duì)接 LOHAS 核心資源 ? 回歸自然的理念 ? 健康的生活方式 ? 輕松的消費(fèi)方式 ? 濱海 ? 溫泉 健康的生活方式 溫泉功能特色：養(yǎng)生、保健、美容 濱海廣闊空間讓人身心開闊 回歸自然的理念 濱海、溫泉等自然資源成為新興消費(fèi)場(chǎng)所 優(yōu)美的自然環(huán)境讓人流連忘返 輕松的消費(fèi)方式 游客更傾向于在優(yōu)美的濱海度假環(huán)境中實(shí)現(xiàn)體驗(yàn)性消費(fèi) 高素質(zhì)倡導(dǎo)人群 消費(fèi)層次更高，符合濱海、溫泉休閑產(chǎn)品的消費(fèi)特征 LOHAS 項(xiàng)目核心資源 青島海泉灣商業(yè) /商務(wù)組團(tuán)主題定位 ? 橙色代表著夕陽照耀下的濱海與溫泉 在橙色風(fēng)情海泉中體驗(yàn) LOHAS全新生活理念 ?天同為主管利益的星座，也本板塊商務(wù) /商業(yè)功能相契合，并且也蘊(yùn)涵了持續(xù)經(jīng)營、基業(yè)長青的寓意。 橙色海泉風(fēng)情樂活（ LOHAS） 商業(yè) /商務(wù)組團(tuán) 橙色象征著繁榮、圓滿與情趣 青島海泉灣商業(yè) /商務(wù)組團(tuán)項(xiàng)目構(gòu)建 主題項(xiàng)目構(gòu)建 濱海購物休閑街區(qū) 海景 MOHO移動(dòng)辦公聚落 溫泉主題酒店式公寓 核心定位 旅游區(qū)商業(yè)服務(wù)為主 ， 融入創(chuàng)意商業(yè)的展示， 以“健康、環(huán)保、回歸自然”的綠色為導(dǎo)向的 樂活商業(yè)中心 濱海創(chuàng)意商務(wù)辦公集群，將辦公空間與自然景觀完美融合 與宜居功能板塊相融合，構(gòu)建融綠化與居住于一體的社區(qū)健康生活服務(wù)基地 主題特征 購物環(huán)?；?、飲食有機(jī)化、娛樂健康化、環(huán)境生態(tài)化 構(gòu)筑各種創(chuàng)意建筑類型及辦公方式 ，打造開放式商務(wù)空間 有效利用空間，節(jié)省能源，發(fā)展全民運(yùn)動(dòng)，服務(wù)大社區(qū)群體 復(fù)合功能 濱海海鮮坊 手工 DIY工坊 創(chuàng)意主題餐飲 PUB 風(fēng)情餐飲港灣 …… 海泉 MOHO Coffee Center …… 溫泉主題酒店式公寓 溫泉情景 SPA會(huì)所 海泉 CLUB …… ? 1 ? 3 ? 2 LOHAS商業(yè)案例 —— 美國邁阿密 COCOWALK購物中心 AMC劇院 購物中心的庭院 庭院周邊的商鋪 ? 主要職能 ：購物、餐飲、娛樂 ? 主要特征 ： ? 商業(yè)設(shè)施 ：高級(jí)購物街店、 16屏幕的 AMC影劇院、藝術(shù)畫廊、餐廳、咖啡吧、酒吧 ? 商業(yè)形態(tài) ：沿街商鋪為主 ? 將邁阿密特色的椰子樹林與濱海小鎮(zhèn)風(fēng)情完美融合 ? 開發(fā)的空間 ? 寬敞的停車場(chǎng) ? 溫泉養(yǎng)生度假細(xì)分市場(chǎng)狀況研究 /主題元素策劃 —— 溫泉養(yǎng)生度假細(xì)分市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇 —— 溫泉養(yǎng)生度假產(chǎn)品開發(fā)主題 —— 溫泉養(yǎng)生度假板塊功能與形象定位 —— 溫泉養(yǎng)生度假板塊具體設(shè)施策劃 ? 主題游憩度假細(xì)分市場(chǎng)狀況 /物業(yè)形態(tài)研究 —— 主題游憩度假細(xì)分市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇 —— 主題游憩度假功能板塊構(gòu)建要點(diǎn) —— 主題游憩度假板塊功能與形象定位 —— 主題游憩度假板塊具體設(shè)施策劃 ? 商務(wù)會(huì)議度假細(xì)分市場(chǎng)狀況 /物業(yè)形態(tài)研究 —— 商務(wù)會(huì)議度假細(xì)分市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇 —— 商務(wù)會(huì)議度假板塊功能與形象定位 —— 商務(wù)會(huì)議度假板塊具體設(shè)施策劃 ? 小結(jié)：六大亮點(diǎn)打造一個(gè)世紀(jì)的濱海溫泉旅居城 溫泉養(yǎng)生度假功能發(fā)展機(jī)遇（一）：需求的層面 企事業(yè)、白領(lǐng)、私營業(yè)主、商務(wù)人員為重點(diǎn)客群 ? 在青島與威海的受訪人群中，企事業(yè)單位職員、白領(lǐng)、私營業(yè)主、商務(wù)人員出游比重最高合計(jì) %；公務(wù)員和服務(wù)行業(yè)人員出游比重 %；離退休人員為 10%； ? 其中，企事業(yè)白領(lǐng)和商務(wù)人群消費(fèi)能力最強(qiáng)，合計(jì)人均消費(fèi) 5000元以上占 80%以上；私營業(yè)主占 74%；離退休人員消費(fèi)能力相對(duì)較弱，占40% ?企事業(yè)職員、白領(lǐng)、私營業(yè)主、商務(wù)人群出游比重最高，消費(fèi)能力最強(qiáng)，是本項(xiàng)目發(fā)展的重點(diǎn)客群 溫泉養(yǎng)生度假功能發(fā)展機(jī)遇（二）：需求的層面 針對(duì)不同的養(yǎng)生度假客群，打造差異化養(yǎng)生產(chǎn)品 ? 在青島、威海、煙臺(tái)三地的受訪人群中，企事業(yè)、白領(lǐng)人群養(yǎng)生度假主要?jiǎng)訖C(jī)為身心調(diào)整，其次為減緩壓力；私營業(yè)主、商務(wù)人群最主要?jiǎng)訖C(jī)為減緩壓力；身體養(yǎng)護(hù)是離退休人群出游養(yǎng)生的最大動(dòng)機(jī)； ? 在企事業(yè)、白領(lǐng)人群中亞健康現(xiàn)象普遍存在，因此對(duì)美體、保健需求熱切；商務(wù)人群對(duì)溫泉保健、養(yǎng)生知識(shí)培訓(xùn)課程有強(qiáng)烈的需求；離退休人群對(duì)康復(fù)療養(yǎng)偏好度最高 溫泉養(yǎng)生度假功能發(fā)展機(jī)遇（三）：需求的層面 以中高端人群為主，追求全新健康的生活理念 家庭收入 中高等以上收入 性別 女性 65%，占主導(dǎo) 年齡 2555歲 教育程度 35%45%左右以上大學(xué)學(xué)歷、 40%為大專學(xué)歷 度假原因 減緩壓力；身體養(yǎng)護(hù)、個(gè)人健康心理調(diào)整、養(yǎng)生培訓(xùn)課程、戶外運(yùn)動(dòng)、健康飲食、按摩、水療、瑜珈、美體 主要功能類型 ?放松與回春 ?內(nèi)心朝圣 ?健身與運(yùn)動(dòng) ?生活方式修正 ?Wellness補(bǔ)充式療法 ?大自然療法 度假地選擇 ? 濱海度假村 ? 鄉(xiāng)村度假村 ? 牧場(chǎng) 除了養(yǎng)生度假以外的活動(dòng) 探險(xiǎn)、培訓(xùn)、高爾夫、和家人一起 市場(chǎng)消費(fèi)特征（以青島為主要目標(biāo)客群市場(chǎng)）： 放松、回春、減緩壓力 生活方式的修正 冥想、心里調(diào)節(jié) 溫泉養(yǎng)生度假功能發(fā)展機(jī)遇（四）：供給的層面 環(huán)渤海灣 “ 綜合性健康養(yǎng)生 ” 需求增長，消費(fèi)群體日漸廣泛 目前環(huán)渤海城市群的消費(fèi)者已經(jīng)把養(yǎng)生休閑當(dāng)作是一種保持和促進(jìn)健康的必需品， 尋求新鮮的體驗(yàn)是養(yǎng)生休閑度假產(chǎn)品最大的度假動(dòng)機(jī) 國內(nèi)大健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 1 2 3 4 綜合性養(yǎng)生休閑中心 ”概念開始流行，并得到迅速發(fā)展 家庭 Spa假期獎(jiǎng)日益增多 城市郊區(qū)型養(yǎng)生休閑休閑度假產(chǎn)品市場(chǎng)潛力巨大 男性消費(fèi)者數(shù)量將逐漸增多 5 6 7 8 豪華養(yǎng)生休閑度假目的地日漸流行 政府、公司、組織以及團(tuán)體的養(yǎng)生休閑度假市場(chǎng)日漸龐大 疾病治療假期將成為養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最快領(lǐng)域 養(yǎng)生休閑度假將與第二居所全面融合 溫泉養(yǎng)生度假功能發(fā)展機(jī)遇（五）：供給的層面 目前以溫泉為主題的養(yǎng)生度假產(chǎn)品處于能級(jí)躍遷的階段 第一代 小型溫泉 豪華溫泉度假區(qū) 第二代 第三代 ?客群特征： 17至 18世紀(jì)貴族階層特權(quán)象征 ?客群特征： 19世紀(jì)后期進(jìn)入工業(yè)時(shí)代，中產(chǎn)階層逃避工業(yè)污染和過渡擁擠的生活 ?客群特征： 60年代健康生活理念傳遍歐美，面向高端人群的豪華 Spa度假區(qū)盛起 產(chǎn)品類型 帳篷 Spa 倡導(dǎo)身、心、靈平衡的濱海綜合性養(yǎng)生休閑度假區(qū) 第四代 ?80年代后，養(yǎng)生休閑理念廣泛被接受 ?為高端人群提供個(gè)性化健康服務(wù)和身心養(yǎng)護(hù)方案興起 歐美國家 國內(nèi)現(xiàn)狀 溫泉療養(yǎng)院 療養(yǎng)度假 主題或多功能化養(yǎng)生度假區(qū)，以溫泉、生態(tài)資源為主 SPA、 健身、美體、營養(yǎng)、飲食、放松、冥想、心理調(diào)節(jié)、教育、醫(yī)療 … 功能單一性 市場(chǎng)機(jī)遇 基地溫泉養(yǎng)生度假產(chǎn)品開發(fā)主題 導(dǎo)入全新的 WELLNESS養(yǎng)生理念，引領(lǐng)中國養(yǎng)生度假市場(chǎng) WELLNESS養(yǎng)生理念： 終生致力于生活方式的改變 身、心、靈的平衡 提升品位，引領(lǐng)生活風(fēng)范 性靈、自我調(diào)整、教育 健身 美容 美體 健康 營養(yǎng) 飲食 身心放松、休息、冥想 自我負(fù)責(zé) 養(yǎng)生培訓(xùn) 養(yǎng)生療養(yǎng) 養(yǎng)生居住 養(yǎng)生餐飲 生活方式 獨(dú)享天成的 WELLNESS—— 并非放縱的體驗(yàn) Yoga Retreat Detox Retreat Ultimate Detox Retreat Fitness Retreat Golfer Retreat Body Tuning Re