【正文】 — 25% ? 20%—— 30% 其他用地比重 ? 20%—— 25% 國際濱海度假模式 用地結構 **用地結構比重基于阿特金斯對新加坡 Sentosa、法國 Nice、法國 Grimaud、 香港愉景灣、美國 Talega、法國 Val d‘Europe 、意大利的 Amalfi、 美國 Ocean City的研究總結成果。 城市 開發(fā)主題 主要客群 青島 在大海、沙灘、陽光的基礎上，深度開發(fā)購物、溫泉、高爾夫產品 與歐洲有著歷史淵源，注意針對俄羅斯遠東市場 煙臺 蓬萊的海市蜃樓、島嶼旅游可以作為未來山東游船旅游的起始點 北方山海旅游和休閑度假需求客群 威海 位于中國最東端的，海洋溫泉會成為康體保健旅游的優(yōu)勢中心 會議會務、保健康療人群 日照 作為適合發(fā)展家庭度假的“ 黃金海岸 ” 立足山東省，開拓京津及長三角地區(qū)的城市中等收入居民市場 附：山東核心濱海度假區(qū)打造的差異化定位 煙臺金沙灘旅游度假區(qū) 結合優(yōu)秀海灘資源，以金沙灘海水浴場為核心，開發(fā)金沙灘海濱公園、海濱音樂廣場、七彩城嬉水樂園等景點 青島石老人國家旅游度假區(qū) 集避暑觀光、度假休閑、會議療養(yǎng)為一體，室內外刺激動感項目帶動春、夏、秋三季的旅游度假熱潮 威海榮城天鵝湖旅游度假區(qū) 依托萬畝林海、萬只天鵝、萬米金灘旅游資源，湖與海天然由大沙壩相隔，形成天然的萬米海水浴場和沙浴場地 乳山市銀灘旅游度假區(qū) 礁奇灘曲，坡緩灘平，建有高檔別墅與賓館酒店，集海上風光、療養(yǎng)度假、海味飲食于一體的海灣旅游綜合體 威海石島灣旅游度假區(qū) 依托漁港發(fā)展?jié)O俗文化，開發(fā)休療別墅區(qū)，度假功能齊備，沙灘設計仿生建筑小品，塑造個性海濱游憩空間 青島瑯琊臺旅游度假區(qū) 融服務、游樂、健身、避暑、療養(yǎng)等功能于一體，分區(qū)功能明確；設置古代競技設施，以體驗式娛樂為主 區(qū)域濱海度假發(fā)展狀況及國外趨勢借鑒（三） 青島的層面：符合國際發(fā)展趨勢的全新濱海度假產品是空白點 名稱 主要內容 石老人旅游度假區(qū) 山海風光、啤酒文化、漁村民俗、美食購物、海洋娛樂 薛家島旅游度假區(qū) 山海風光、漁村民俗、海洋娛樂 瑯琊臺旅游度假區(qū) 水上娛樂、漁村民俗、濱海休閑 田橫島旅游度假區(qū) 濱海休閑度假 仰口旅游度假區(qū) 人文景觀和名勝觀光，濱海休閑和娛樂活動 嶗山臥龍度假村 農家體驗、景區(qū)觀光 即墨溫泉度假區(qū) 蔬菜溫室、溫泉療養(yǎng) 青島主要旅游度假區(qū) 總結：包括青島在內的整個山東半島、環(huán)渤海灣未來需要有特色的、高檔次的綜合性濱海度假產品，在現(xiàn)有度假產品中脫穎而出，形成青島濱海度假的品牌和市場領導者。除日本外，都實現(xiàn) 30%以上的增長； ? 商務目的為主導：經濟商務加上文化學術交流占到 60%； ? 入境游客中男性比例偏高，占到 75%左右，與商務目的占多數有關； ? 停留時間較長：入境游客在青人均停留 ； ? 景點到訪率低。 1999年 — 2022年青島旅游業(yè)各項指標 2022年青島各項旅游指標占山東省比重 年度 游客接待量（萬人次） 增長率（ %） 旅游總收入（億元） 增長率（ %） 1999 1153 2022 2022 118 2022 2022 8 9 2022 2209 31 52 2022 2517 14 23 2022 2887 15 27 游客接待量（萬人次） 所占比重（ %） 旅游總收入（億元） 所占比重（ %） 青島 2886 山東 區(qū)域旅游市場發(fā)展狀況分析（三） —— 旅游客源市場分析 國內旅游客源市場：主要客源市場對于度假產品需求強烈 ? 客源集中在經濟發(fā)達地區(qū) ：北京、江蘇、上海、浙江、廣東外省客源地游客消費高、停留時間長； ? 商務目的占很大比重，增長迅速 ： 2022年商務占到%，比 2022年增長 4個百分點。 青島商品房施工面積／商品房竣工面積的倍數比 20222022年青島房地市場商品房供需比例值 數據來源：青島統(tǒng)計局網站，《 2022年房地產產業(yè)地圖》 青島房地產行業(yè)發(fā)展概況 (四 ) 居民收入逐步提升帶動住房消費需求的升級 20222022年青島城市居民可支配收入、人均消費支出 CAGR： % CAGR： % ?青島城市居民收入逐步增加， 202206年居民可支配收入、人均消費支出均保持超過 10%的增長率 ?與全國其他城市相比，青島人均居住面積位居前列，但購買住房依舊是城市居民最重要的非消費性支出 ?2022年，青島城市居民人均購房支出為 ，同比增長 ，占全部非消費性支出的 20 .5%，拉動非消費性支出增長 ,是非消費性支出高速增長的最主要的因素 ?居民收入逐步提升以及住房消費的熱點推動著青島居民住房消費的升級 ?青島統(tǒng)計局調研顯示，購買一套戶型合理、環(huán)境優(yōu)美、生活方便的住房，成為當下青島城市居民的時尚追求 ?青島廣大市民對居住的要求， 正從有房住向住好房轉變 20222022年全國 23個城市人均居住面積比較 單位：元 單位：平方米 數據來源： 20222022青島統(tǒng)計公報、國家統(tǒng)計局、沈陽房地產統(tǒng)計年鑒 ?青島旅游度假市場發(fā)展狀況分析 —— 青島旅游區(qū)位及產業(yè)優(yōu)勢 —— 青島市旅游客源市場分析 —— 青島旅游產品供給狀況 —— 項目目標客源市場 旅游產品分析矩陣 ?區(qū)域濱海度假發(fā)展狀況及國外趨勢借鑒 —— 環(huán)渤海的審視層面 —— 山東半島的審視層面 —— 青島當地的審視層面 —— 國外濱海度假發(fā)展模式研究及借鑒 —— 對于本項目的借鑒 第二部分 :青島旅游及區(qū)域濱海度假發(fā)展狀況審視 區(qū)域旅游市場發(fā)展狀況分析（一 ） —— 青島旅游區(qū)位與產業(yè)優(yōu)勢 青島是山東旅游業(yè)發(fā)展的增長級 ? 青島是山東省旅游業(yè)的增長極，是海濱休閑度假旅游中心和山東半島最具國際旅游吸引力的旅游景區(qū)； ? 青島旅游接待量和旅游收入高速增長。 ?青島要實現(xiàn)城市的新的功能定位，就要把第三產業(yè)放在重要的戰(zhàn)略地位，大力發(fā)展金融保險貿易、旅游、房地產、信息咨詢等現(xiàn)代服務業(yè)。第一部分 :青島產業(yè)經濟及房地產行業(yè)運行概況 ?青島產業(yè)經濟發(fā)展特征 —— 傳統(tǒng)的制造之都 —— 從制造大市到制造強市的轉變 —— 產業(yè)高度滯后于城市發(fā)展階段 —— 從制造之都到創(chuàng)新之都的嬗變 ?青島房地產行業(yè)運行概況 —— 青島具備宜居城市的魅力 —— 宜居城市與房地產發(fā)展狀況存在反差 —— 房產市場供需相對平衡 市場理性發(fā)展 青島經濟產業(yè)發(fā)展概況（一）傳統(tǒng)的制造之都 青島是環(huán)渤海地區(qū)、乃至全國重要的工業(yè)基地 2022年環(huán)渤海經濟圈主要城市 GDP比較 單位：億元 ?2022年，青島工業(yè)總產值位居省會城市和計劃單列市第八位 ?2022年青島 GDP位居環(huán)渤海城市圈第三位，工業(yè)增加值/GDP的比重位居第二，是環(huán)渤海經濟圈重要的工業(yè)基地 ?青島形成了石化、汽車、造船、家電、電子和港口六大產業(yè)集群；每一集群都有數家國有企業(yè)和數家大型企業(yè)作為集群的龍頭，帶動著集群的發(fā)展 ?擁有海爾、青啤、海信、澳柯瑪、雙星、即發(fā)六個全國馳名商標 數據來源：中國統(tǒng)計年鑒 2022年； 2022年北京、天津、青島、大連、濟南、石家莊統(tǒng)計公報 2022年環(huán)渤海經濟圈主要城市工業(yè)增加值占 GDP比例 2022年省會城市和計劃單列市工業(yè)總產值比較 單位：億元 青島經濟產業(yè)發(fā)展概況（二） 從制造大市到制造強市的轉變 20222022年青島新技術產業(yè)發(fā)展狀況 ?青島市高新技術產業(yè)產值從 2022年的 到 2022年的 ， 06年突破 2022億元大關，年均增長 33%以上 ?在經歷了 “ 十五 ” 期間的快速提升后，高新技術產業(yè)規(guī)?；窘咏綎|省總量的 1/4 單位：億元 ?高新技術產業(yè)快速提升 ?規(guī)模以上企業(yè)（國有及年產品銷售收入 500萬元以上的非國有工業(yè)企業(yè) ）工業(yè)產值保持 %的年平均增長速度 ?六大集群產業(yè)創(chuàng)造效益能力顯著 青島六大產業(yè)集群經濟指標占規(guī)模經濟以上企業(yè)總量指標比重 20222022年青島規(guī)模以上企業(yè)增加值趨勢 CAGR： % 數據來源：青島市統(tǒng)計公報、 青島市第一次經濟普查 青島經濟產業(yè)發(fā)展概況（三） 產業(yè)高度滯后于城市發(fā)展階段 20222022年青島產業(yè)結構比例 2022年環(huán)渤海經濟圈主要城市產業(yè)結構比較 ?2022年，青島市人均 GDP超過 5000美元，按照錢納里的工業(yè)化發(fā)展階段劃分標準，處于工業(yè)化發(fā)展中后期，城市化加速期。大力發(fā)展第三產業(yè)，是發(fā)揮青島城市中心功能的主要途徑。 20222022年，青島商品房施工面積 /竣工面積的平均值為 ，房產供需平衡比處于合理區(qū)間內 注：施工面積反映了 1～ 2年后現(xiàn)房供應量，根據國內外經驗，商品房施工面積 /商品房竣工面積的倍數比合理空間為（ 34），值小于 ，會出現(xiàn)供應短缺，大于 ，未來供應量將會放大。 2022年旅游總收入相當于全市 GDP的 %。 ? 客源主要集中在韓國、日本、香港、臺灣，增長迅速。 區(qū)域濱海度假發(fā)展狀況及國外趨勢借鑒（二） 山東半島的層面：“黃金海岸”發(fā)展戰(zhàn)略下，濱海旅游度假方興未艾 沿海四城市旅游度假區(qū)開發(fā)主題與客群來源 根據《山東半島城市群總體規(guī)劃》以及 《山東省海濱旅游規(guī)劃》，山東省將重點實施 “ 黃金海岸 ”旅游帶建設計劃， 以青島、煙臺、威海、日照 4個沿海城市為重點 ，實施四大項目建設： 煙臺市區(qū)濱海綜合開發(fā)、蓬萊水城綜合開發(fā)、日照海濱冬季度假區(qū)開發(fā)以及長島、崆峒島、養(yǎng)馬島等近海島嶼的綜合開發(fā) ，以創(chuàng)造一體化的區(qū)域旅游品牌。 平滑傳統(tǒng)旅游模式下的波峰波谷 時序化的四季節(jié)事活動。停留期長（ 23周） 優(yōu)勢： ? 基礎客源穩(wěn)定 ? 利潤率高 限制： ? 資源依賴性強 ? 產品更新緩慢 ? 市場拓展有限 ? 市場適應能力弱 匈牙利 Heviz： ? 溫泉對于關節(jié)炎、風濕病和運動性疾病有顯著療效 ? 悠久的溫泉療養(yǎng)傳統(tǒng) ? 溫泉設施、服務遵循傳統(tǒng) ? 保持穩(wěn)定市場，緩慢擴展 溫泉 療養(yǎng)區(qū) 溫泉洗浴 溫泉療養(yǎng) 溫泉保健 溫泉度假發(fā)展模式專題研究（二） —— 溫泉度假區(qū) 溫泉要素復合其他功能，針對細分市場不同定位 溫泉度假區(qū) 特征： ? 在溫泉上復合其他功能，溫泉不是主要吸引物 ? 針對細分市場，不同傾向性發(fā)展 優(yōu)勢： ?進入技術要求低，市場啟動迅速 限制： ?市場拓展有限，競爭激烈 ?產品生命周期短，更新要求高 ?產品附加值低 養(yǎng)生型： ?宣傳突出溫泉醫(yī)療保健功能 ?開發(fā)突出配套系列養(yǎng)生產品 ?市場相對高端，注重健康調養(yǎng)，停留較長（ 23日） 娛樂型： ?依托臨近大城市，大眾一日游為主 ?產品設置注重娛樂性 會議型： ?配有大型的會議設施，市場明確 ?產品開發(fā)主要針對會議客源進行溫泉休養(yǎng)、康體 優(yōu)勢： ?客源穩(wěn)定，具有品牌效應 限制： ?管理、服務和產品開發(fā)要求高，市場增長速度受限 優(yōu)勢： ?市場針對性強，客源相對穩(wěn)定 ?利潤率高 限制： ?市場單一，競爭激烈，受地緣因素影響大 溫泉 度假區(qū) 溫泉娛樂 溫泉養(yǎng)生 溫泉會議修養(yǎng) 溫泉度假發(fā)展模式專題研究（三） —— 溫泉 TOWN （ I） 針對細分市場不同定位打造溫泉情境生活方式 溫泉城鎮(zhèn) 特征： ?與溫泉復合的生活方式成為主要吸引因素 ? 針對各類市場，財務貢獻率最高的是富裕階級及中產階級 ? 不同停留時間復合，短暫觀光 +周末休閑 +度假 +常住 優(yōu)勢： ? 固定受眾的層次較多，容易形成互補性客群 ? 產品開發(fā)中對于溫泉條件的限制小 ? 產品生命周期的波動小 ? 吸引力隨時間積淀而提升 限制： ? 城鎮(zhèn)產生發(fā)展不可控因素強 ? 需要時間的積淀與整體風貌控制 ? 居住與游覽功能不和諧配置會引起居民與游客雙重不滿 溫泉城鎮(zhèn) 溫泉娛樂 溫泉養(yǎng)生 溫泉度假 溫泉居住 溫泉研究 溫泉藝術 溫泉發(fā)展模式專題研究（三） —— 溫泉 TOWM （ II） 情境合一的旅游度假是溫泉 TOWN要打造的氛圍 ? 在新興的 “ 情境旅游 ” 、 “ 體驗旅游 ” 模式下，景觀的情境體驗與現(xiàn)代生活 /消費方式的兼得，成為人們對于溫泉旅游度假的核心訴求 ? 原生態(tài)的生活方式＋具有體驗價值的旅游空間場所的再造＝居（業(yè)）與旅游度假相互融合 =溫泉 TOWN的主要特征 將人們日常的居住、工作嫁接于溫泉資源，形成游與居、游與業(yè)的相互融合， 是溫泉 T