【正文】 “ Home From Home”， 意為“家以外的另一個非常舒適、輕松的家”。 高端居住物業(yè)板塊發(fā)展主題建議 開發(fā)特征 主要居住產(chǎn)品 針對客群 重要符號 以海溫泉為開發(fā)主題，結(jié)合康健療養(yǎng)，開發(fā)結(jié)合海、灘、泉等符號的高端情況地產(chǎn) 養(yǎng)生康復(fù)別墅；濕地生態(tài)別墅； 水岸果嶺別墅；濱水景觀別墅 威海、青島、即墨等地改善型第一居所需求；青島地區(qū)高級白領(lǐng)和私營業(yè)主的第二居所度假需求 溫泉、漁港 綠色象征著重生、生態(tài)與蓬勃的力量 ?綠色海泉 /情境主題地產(chǎn)組團(tuán) ?本組團(tuán)以圍繞青島的第一居所改善需求、第二 /三居所的旅游度假需求為主要服務(wù)客群，為其提供高端居住物業(yè)，包括酒店式公寓、 VILLA與聯(lián)排別墅等，成為親山親水、自成高格的棲居之境 綠色海泉 /情境主題地產(chǎn)組團(tuán) 情境主題地產(chǎn)組團(tuán)高端居住板塊構(gòu)建原則一 賦予空間場所旅游價值，生活場景體現(xiàn)生命暢享 平衡身心的“生命暢‘ 享 ’” 闡釋 情境地產(chǎn) 全程主題情境策劃 價值取向互融于“ 境 ” ?強(qiáng)調(diào)具有旅游價值的空間場所與生活方式的塑造 。 Royal Crescent位于 Bath西北部，由小約翰伍德設(shè)計，喬治亞式風(fēng)格，由 30幢房子連結(jié)成，呈半月圓弧形排布； ? 裝飾露臺的是 114根愛奧尼亞式的柱子，一號新月樓現(xiàn)被改裝為小展覽館； ? 需求主要面向前來進(jìn)行溫泉療養(yǎng)的上流社會人士，內(nèi)部仿古式家具，模仿昔日貴族優(yōu)雅的生活方式。 小結(jié)：海泉灣商業(yè)發(fā)展機(jī)遇 商業(yè)發(fā)展機(jī)遇 OPPORTUNITIES 1 2 3 4 現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點職能 現(xiàn)有商業(yè)中心職能以服務(wù)中心城區(qū)居民日常生活為主，對旅游度假區(qū)居民及游客的服務(wù)職能較弱 商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀 零售商業(yè)業(yè)態(tài)種類多樣，但是其組合缺乏合理性，各種業(yè)態(tài)對應(yīng)的消費群體何提供的商品類別雷同，缺乏具有特色的商業(yè)業(yè)態(tài)支撐 居民消費水平 島城居民消費水平提高迅速，消費結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整，旅游健康娛樂等新興消費理念成為未來青島居民消費的重要組成部分 商業(yè)布局規(guī)劃 未來青島三級商業(yè)中心序列對城郊五市輻射能級較弱，濱海旅游區(qū)具有自行發(fā)展特色商業(yè)業(yè)態(tài)的市場機(jī)遇 青島商業(yè)發(fā)展的以上特征為本項目提供了新的機(jī)遇：需要新型商業(yè)業(yè)態(tài)的導(dǎo)入突顯濱海旅游商業(yè)特色 項目商業(yè) /商務(wù)組團(tuán)發(fā)展主題導(dǎo)入性分析（一） “ LOHAS” 成為濱海商業(yè) /商務(wù)開發(fā)新趨勢 商業(yè)發(fā)展階段 第一次變革 第二次變革 以單純服務(wù)于濱海旅游的簡單商業(yè)為主，缺乏特色，檔次較低 配套服務(wù) 休閑型商業(yè)成為主導(dǎo)，業(yè)態(tài)范圍更廣，服務(wù)設(shè)施逐漸完善 休閑商業(yè) LOHAS ？ 國際上濱海度假區(qū)商業(yè)開發(fā)的三次變革 第三次變革 ? 概念 ： “ 樂活 ”源于新興的有機(jī)生活方式 （ LOHAS， Lifestyles of Health and Sustainability， 一種重視健康 、 向往和諧自然的優(yōu)質(zhì)生活方式 ） ， 是伴隨著大批的中產(chǎn)階級消費升級而產(chǎn)生的 。COCOWALK購物中心 AMC劇院 購物中心的庭院 庭院周邊的商鋪 ? 主要職能 ：購物、餐飲、娛樂 ? 主要特征 ： ? 商業(yè)設(shè)施 ：高級購物街店、 16屏幕的 AMC影劇院、藝術(shù)畫廊、餐廳、咖啡吧、酒吧 ? 商業(yè)形態(tài) ：沿街商鋪為主 ? 將邁阿密特色的椰子樹林與濱海小鎮(zhèn)風(fēng)情完美融合 ? 開發(fā)的空間 ? 寬敞的停車場 ? 溫泉養(yǎng)生度假細(xì)分市場狀況研究 /主題元素策劃 —— 溫泉養(yǎng)生度假細(xì)分市場發(fā)展機(jī)遇 —— 溫泉養(yǎng)生度假產(chǎn)品開發(fā)主題 —— 溫泉養(yǎng)生度假板塊功能與形象定位 —— 溫泉養(yǎng)生度假板塊具體設(shè)施策劃 ? 主題游憩度假細(xì)分市場狀況 /物業(yè)形態(tài)研究 —— 主題游憩度假細(xì)分市場發(fā)展機(jī)遇 —— 主題游憩度假功能板塊構(gòu)建要點 —— 主題游憩度假板塊功能與形象定位 —— 主題游憩度假板塊具體設(shè)施策劃 ? 商務(wù)會議度假細(xì)分市場狀況 /物業(yè)形態(tài)研究 —— 商務(wù)會議度假細(xì)分市場發(fā)展機(jī)遇 —— 商務(wù)會議度假板塊功能與形象定位 —— 商務(wù)會議度假板塊具體設(shè)施策劃 ? 小結(jié)：六大亮點打造一個世紀(jì)的濱海溫泉旅居城 溫泉養(yǎng)生度假功能發(fā)展機(jī)遇（一）：需求的層面 企事業(yè)、白領(lǐng)、私營業(yè)主、商務(wù)人員為重點客群 ? 在青島與威海的受訪人群中，企事業(yè)單位職員、白領(lǐng)、私營業(yè)主、商務(wù)人員出游比重最高合計 %；公務(wù)員和服務(wù)行業(yè)人員出游比重 %；離退休人員為 10%； ? 其中，企事業(yè)白領(lǐng)和商務(wù)人群消費能力最強(qiáng)，合計人均消費 5000元以上占 80%以上；私營業(yè)主占 74%；離退休人員消費能力相對較弱，占40% ?企事業(yè)職員、白領(lǐng)、私營業(yè)主、商務(wù)人群出游比重最高，消費能力最強(qiáng)，是本項目發(fā)展的重點客群 溫泉養(yǎng)生度假功能發(fā)展機(jī)遇（二）：需求的層面 針對不同的養(yǎng)生度假客群，打造差異化養(yǎng)生產(chǎn)品 ? 在青島、威海、煙臺三地的受訪人群中，企事業(yè)、白領(lǐng)人群養(yǎng)生度假主要動機(jī)為身心調(diào)整，其次為減緩壓力；私營業(yè)主、商務(wù)人群最主要動機(jī)為減緩壓力；身體養(yǎng)護(hù)是離退休人群出游養(yǎng)生的最大動機(jī)； ? 在企事業(yè)、白領(lǐng)人群中亞健康現(xiàn)象普遍存在，因此對美體、保健需求熱切；商務(wù)人群對溫泉保健、養(yǎng)生知識培訓(xùn)課程有強(qiáng)烈的需求；離退休人群對康復(fù)療養(yǎng)偏好度最高 溫泉養(yǎng)生度假功能發(fā)展機(jī)遇（三）：需求的層面 以中高端人群為主，追求全新健康的生活理念 家庭收入 中高等以上收入 性別 女性 65%，占主導(dǎo) 年齡 2555歲 教育程度 35%45%左右以上大學(xué)學(xué)歷、 40%為大專學(xué)歷 度假原因 減緩壓力；身體養(yǎng)護(hù)、個人健康心理調(diào)整、養(yǎng)生培訓(xùn)課程、戶外運動、健康飲食、按摩、水療、瑜珈、美體 主要功能類型 ?放松與回春 ?內(nèi)心朝圣 ?健身與運動 ?生活方式修正 ?Wellness補(bǔ)充式療法 ?大自然療法 度假地選擇 ? 濱海度假村 ? 鄉(xiāng)村度假村 ? 牧場 除了養(yǎng)生度假以外的活動 探險、培訓(xùn)、高爾夫、和家人一起 市場消費特征（以青島為主要目標(biāo)客群市場）： 放松、回春、減緩壓力 生活方式的修正 冥想、心里調(diào)節(jié) 溫泉養(yǎng)生度假功能發(fā)展機(jī)遇（四）：供給的層面 環(huán)渤海灣 “ 綜合性健康養(yǎng)生 ” 需求增長，消費群體日漸廣泛 目前環(huán)渤海城市群的消費者已經(jīng)把養(yǎng)生休閑當(dāng)作是一種保持和促進(jìn)健康的必需品， 尋求新鮮的體驗是養(yǎng)生休閑度假產(chǎn)品最大的度假動機(jī) 國內(nèi)大健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 1 2 3 4 綜合性養(yǎng)生休閑中心 ”概念開始流行，并得到迅速發(fā)展 家庭 Spa假期獎日益增多 城市郊區(qū)型養(yǎng)生休閑休閑度假產(chǎn)品市場潛力巨大 男性消費者數(shù)量將逐漸增多 5 6 7 8 豪華養(yǎng)生休閑度假目的地日漸流行 政府、公司、組織以及團(tuán)體的養(yǎng)生休閑度假市場日漸龐大 疾病治療假期將成為養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最快領(lǐng)域 養(yǎng)生休閑度假將與第二居所全面融合 溫泉養(yǎng)生度假功能發(fā)展機(jī)遇（五）：供給的層面 目前以溫泉為主題的養(yǎng)生度假產(chǎn)品處于能級躍遷的階段 第一代 小型溫泉 豪華溫泉度假區(qū) 第二代 第三代 ?客群特征： 17至 18世紀(jì)貴族階層特權(quán)象征 ?客群特征： 19世紀(jì)后期進(jìn)入工業(yè)時代，中產(chǎn)階層逃避工業(yè)污染和過渡擁擠的生活 ?客群特征： 60年代健康生活理念傳遍歐美，面向高端人群的豪華 Spa度假區(qū)盛起 產(chǎn)品類型 帳篷 Spa 倡導(dǎo)身、心、靈平衡的濱海綜合性養(yǎng)生休閑度假區(qū) 第四代 ?80年代后，養(yǎng)生休閑理念廣泛被接受 ?為高端人群提供個性化健康服務(wù)和身心養(yǎng)護(hù)方案興起 歐美國家 國內(nèi)現(xiàn)狀 溫泉療養(yǎng)院 療養(yǎng)度假 主題或多功能化養(yǎng)生度假區(qū)，以溫泉、生態(tài)資源為主 SPA、 健身、美體、營養(yǎng)、飲食、放松、冥想、心理調(diào)節(jié)、教育、醫(yī)療 … 功能單一性 市場機(jī)遇 基地溫泉養(yǎng)生度假產(chǎn)品開發(fā)主題 導(dǎo)入全新的 WELLNESS養(yǎng)生理念，引領(lǐng)中國養(yǎng)生度假市場 WELLNESS養(yǎng)生理念： 終生致力于生活方式的改變 身、心、靈的平衡 提升品位，引領(lǐng)生活風(fēng)范 性靈、自我調(diào)整、教育 健身 美容 美體 健康 營養(yǎng) 飲食 身心放松、休息、冥想 自我負(fù)責(zé) 養(yǎng)生培訓(xùn) 養(yǎng)生療養(yǎng) 養(yǎng)生居住 養(yǎng)生餐飲 生活方式 獨享天成的 WELLNESS—— 并非放縱的體驗 Yoga Retreat Detox Retreat Ultimate Detox Retreat Fitness Retreat Golfer Retreat Body Tuning Ret。樂活 ” 項目商業(yè) /商務(wù)組團(tuán)發(fā)展主題導(dǎo)入性分析（二） “ LOHAS”與項目核心資源的對接 LOHAS 核心資源 ? 回歸自然的理念 ? 健康的生活方式 ? 輕松的消費方式 ? 濱海 ? 溫泉 健康的生活方式 溫泉功能特色：養(yǎng)生、保健、美容 濱海廣闊空間讓人身心開闊 回歸自然的理念 濱海、溫泉等自然資源成為新興消費場所 優(yōu)美的自然環(huán)境讓人流連忘返 輕松的消費方式 游客更傾向于在優(yōu)美的濱海度假環(huán)境中實現(xiàn)體驗性消費 高素質(zhì)倡導(dǎo)人群 消費層次更高，符合濱海、溫泉休閑產(chǎn)品的消費特征 LOHAS 項目核心資源 青島海泉灣商業(yè) /商務(wù)組團(tuán)主題定位 ? 橙色代表著夕陽照耀下的濱海與溫泉 在橙色風(fēng)情海泉中體驗 LOHAS全新生活理念 ?天同為主管利益的星座，也本板塊商務(wù) /商業(yè)功能相契合，并且也蘊涵了持續(xù)經(jīng)營、基業(yè)長青的寓意。 中山路和遼寧路商業(yè)中心呈帶狀分布 ， 商業(yè)職能的均質(zhì)度較高；臺東和李村商業(yè)中心呈塊狀形態(tài) ， 商業(yè)和居住混雜布局 。充分發(fā)掘溫泉養(yǎng)生與健康療養(yǎng)的功能，為 居住空間賦予特色的生活場景，特定的生活氛圍；對基地內(nèi)部景觀資源的利用與呼應(yīng)成為營造 “ 溫泉度假 +平衡身心 ” 的情境核心 ?景觀地產(chǎn)與旅游場所的情境合一 。 分類 來源 主要特征 高端第一居所需求 即墨市居民對別墅產(chǎn)品的需求 以換房或改善居住質(zhì)量為目的的自住購房 青島市區(qū)的私營業(yè)主、高級白領(lǐng)等是北部別墅的購買主力 對稀缺資源和私密空間的需求 青島市半小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)其他城市高端需求 交通發(fā)展引導(dǎo)的高端住宅需求 第二/三居所旅游度假需求 依托流亭機(jī)場的商務(wù)公出人員、結(jié)合區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)人員需求 宜居宜業(yè)的產(chǎn)品需求 商務(wù)度假相結(jié)合的居住需求 威海、濟(jì)南、大連等地流向青島的旅游度假人群 看好青島旅游業(yè)發(fā)展的投資購房 休閑旅游度假需求 外籍人士特別是韓國在青島及周邊區(qū)域工作、度假人群 休閑旅游度假 居業(yè)游相結(jié)合的物業(yè)偏好 ? 項目居住需求主要來自山東半島尤其是以青島、威海為代表的高收入有閑階層對類別墅產(chǎn)品與公寓套房的需求； ? 敖山組團(tuán)未來規(guī)劃的工業(yè)園區(qū)與研發(fā)基地，作為相關(guān)人群的居住配套，如酒店式公寓和工作式公寓是主要需求之一； ? 客群重視度假區(qū)內(nèi)的生態(tài)環(huán)境和生活質(zhì)量的關(guān)系，青睬能夠與水上運動、高科技體驗、高爾夫運動及相結(jié)合的居住物業(yè)。 市南區(qū) 嶗山區(qū) 城陽區(qū) 即墨區(qū) ? 根據(jù)即墨市規(guī)劃： 2022年即墨東部沿海地區(qū)將成為青島大旅游的補(bǔ)充、延伸和升華， 發(fā)展吸納精英人才的居住中心，帶動城東高端居住物業(yè)的發(fā)展 ； ? 2022年以來， 即墨房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展 ，房地產(chǎn)投資從 1999年的 2022年的 ； ? 即墨已經(jīng)發(fā)展為 青島花園洋房和別墅區(qū)開發(fā)重點區(qū)域 ，產(chǎn)品具有低密度、低容積率、高綠化率等優(yōu)勢。 別墅均價： /平米 高檔公寓均價： 8000元 /平方米 ? 規(guī)劃將結(jié)合地形、地貌、當(dāng)?shù)匚拿}設(shè)計； ? 城郊別墅和連排別墅是主要方向； ? 室內(nèi)空間功能劃分更加具體，強(qiáng)調(diào)私密性、個性化與實用性； ? 產(chǎn)品開發(fā)重視環(huán)境設(shè)計，園林設(shè)計上以水景園林為主導(dǎo)，綠化率將提高，注重前園后庭的設(shè)計。深廣珠三地占到 62%，廣東本地合計 82%。停留時間不足導(dǎo)致大量設(shè)施利用率不高。營業(yè)額 。 ? 到 20世紀(jì) Merano成功轉(zhuǎn)變成為 溫泉目的地 。 ? 19世紀(jì)中，歐洲貴族和美國商人進(jìn)入，開始建立國際一流的酒店和一系列有吸引力的社會節(jié)目。 通過節(jié)慶活動系列化，將時點行為轉(zhuǎn)化為時序行為，使旺季人旺，淡季不淡，從而起到平滑旅游波峰波谷的效果 1 2 附：國際濱海旅游度假景區(qū)發(fā)展趨勢研究（二） 趨勢特點二：用地趨于復(fù)合 商務(wù) /商業(yè)用地比重 居住地產(chǎn)用地比重 旅游用地比重 ? 10%—— 25% ? 15%—