【正文】 房 籌建 籌建 籌建 未來新地塊一 電梯房 籌建 籌建 籌建 未來新地塊二 籌建 各項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)、工程進(jìn)度、入市時(shí)間、銷售進(jìn)度比較： 星沙東南新城板塊預(yù)判與前瞻 2022年預(yù)計(jì)新上市樓盤： 4－ 5個(gè) ； 物業(yè)類型：多層、小高層、洋房、TOWNHOUSE、別墅等 ； 大盤為主，待開發(fā)土地儲(chǔ)備亦較多。而該區(qū)域部分地帶還顯得有些凌亂且不成規(guī)模，但隨著城市的拓展，市政配套的完善、經(jīng)濟(jì)商業(yè)圈的形成，促使板塊將呈現(xiàn)出一種新型的、活力的區(qū)域亮點(diǎn)。 預(yù)計(jì)本板塊今年上市量為 68萬方。 本板塊有以下特點(diǎn)： 物業(yè)類型較多：住宅區(qū)，生態(tài)綠地，工業(yè)園區(qū)。 板塊內(nèi)占主導(dǎo)的產(chǎn)品類型單一，基本上為中檔住宅項(xiàng)目。 板塊市場(chǎng) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 供給趨勢(shì) 市場(chǎng)特征 初步發(fā)展階段 中檔物業(yè)占主導(dǎo)地位 本板塊內(nèi)后續(xù)產(chǎn)品供應(yīng)量較大 后推產(chǎn)品都以中等體量，產(chǎn)品為主。 適中容積率中檔產(chǎn)品占主導(dǎo) 項(xiàng)目體量基本集中在 20萬方左右 以小高層為主要建筑形態(tài) 本板塊為一個(gè)剛剛起步階段，主要為中檔中小型樓盤 東南新城板塊地緣屬性特點(diǎn) 盡管東南新城板塊的發(fā)展前景看好 但是長久以來，這里一直是一個(gè)被忽視的角落 是長沙風(fēng)風(fēng)火火的地產(chǎn)革命中覺悟稍晚的區(qū)域 先期入市的中低端項(xiàng)目以價(jià)格打開了僵局 可是對(duì)于長沙普通置業(yè)者而言 他們記住了這里的價(jià)格卻沒有記住這個(gè)地方 同時(shí)，依靠星沙現(xiàn)有的居民很難消化本案的體量 隆平科技園 科技園區(qū)域界定： 展覽館路以南 合平路以西 瀏陽河以東，北 長房 東岸錦城 一路上我們經(jīng)歷了從期待到失望的心路歷程 這樣的心理落差 讓我們深切的感到 “ 科技園區(qū)域 ” 這樣一個(gè)與市中心 8公里的區(qū)位 內(nèi)部對(duì)項(xiàng)目的支撐還反不如星沙東南新城板塊 ？ 結(jié)論：從營銷概念上來說 依托東南新城板塊或者科技園區(qū)域這樣的地理屬性都不恰當(dāng) 那么，如何梳理本案獨(dú)特的，不可復(fù)制的區(qū)位價(jià)值？ 難道我們的出路不僅僅只是在傳統(tǒng)的住宅產(chǎn)品之上。 紅色區(qū)域 —— 為長沙批發(fā)零售市場(chǎng)較集中區(qū)域；此區(qū)域臨近長沙火車站，以火車站為龍頭從而拉動(dòng)周邊區(qū)域迅速成為批發(fā)零售貿(mào)易集散地。 綠色區(qū)域 —— 新城區(qū)的興起帶動(dòng)眾多開發(fā)商蜂擁而入，從而形成一片新興中高檔住宅區(qū)，而大多項(xiàng)目都多多少少帶有體量不等的商業(yè)散鋪。 藍(lán)色區(qū)域 —— 為兩個(gè)區(qū)域商業(yè)中心，一個(gè)是以麥德龍為主的四方坪社區(qū)商業(yè)圈。另一個(gè)則是以通程商業(yè)廣場(chǎng)和易初蓮花超市為主的次級(jí)商業(yè)中心。 南湖商圈 ：大型批發(fā)、零售、倉儲(chǔ)商圈，以五金、石材、建筑產(chǎn)品、家具裝飾等為主要經(jīng)營載體。 高橋商圈 ：大型批發(fā)零售綜合商業(yè)體系，涵蓋家電、裝飾裝修、日化 等多個(gè)領(lǐng)域，中南地區(qū)最大的交易市場(chǎng)。 二環(huán)線周邊商業(yè)區(qū)域主要商圈 兩大商圈沿城市環(huán)線布局，在過去一度成為城市商業(yè)支撐點(diǎn)。隨著時(shí)間的推移，城市外擴(kuò)，其設(shè)備開始老舊，交通情況日趨繁忙擁擠。同時(shí)兩大商圈也面臨更新?lián)Q代問題。長沙的城市建設(shè)的腳步逐漸加快。諸多問題讓長沙市政府開始考慮片區(qū)商業(yè)進(jìn)行調(diào)整問題，騰出土地以供城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 項(xiàng)目周邊商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 216。 大規(guī)模、品牌商業(yè)將逐漸將雜牌及小型賣場(chǎng)吞并。 216。 由于本板塊正在經(jīng)歷高速化發(fā)展的過程，商業(yè)化進(jìn)程速度將逐步啟動(dòng)。 216。 隨著商業(yè)的發(fā)展，因其發(fā)展而聚集起來的商業(yè)需求將逐漸增加。 216。 隨著路網(wǎng)改造，其輻射面將從長沙向周邊擴(kuò)張，而品牌化運(yùn)營需要專業(yè)的強(qiáng)勢(shì)支持。 而本區(qū)域商業(yè)版圖是屬于什么商圈？物流繁重，日趨飽和；還是發(fā)展仍需時(shí)日 …… 處在城市結(jié)合部的承接處的區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)，是存在發(fā)展機(jī)遇的。商業(yè)承接與發(fā)展，給項(xiàng)目所在區(qū)域位于可填補(bǔ)片區(qū)的空缺，也恰恰正是這樣一個(gè)地理位置使項(xiàng)目對(duì)區(qū)域內(nèi)商業(yè)圈的發(fā)展擁有著相當(dāng)大的優(yōu)勢(shì)！ 項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)判讀 在 “ 長沙東城 ” 這一全新崛起的地產(chǎn)板塊上，聚集了相當(dāng)多的樓盤，眾多樓盤的集中亮相，將給此片區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)帶來新一輪品質(zhì)升級(jí)的強(qiáng)勁沖擊波，它們的集中發(fā)力將對(duì)本區(qū)域的居住品質(zhì)及商業(yè)版圖產(chǎn)生深刻影響。 長沙大東城城市格局將會(huì)發(fā)生深刻變革。 而現(xiàn)階段本板塊還只是處于初級(jí)階段發(fā)展起，那么從板塊商業(yè)而言，整個(gè)商業(yè)規(guī)劃還只是停留在規(guī)劃圖紙之上，很難型成實(shí)際意義上的商圈。 東城傳統(tǒng)商圈 星沙商業(yè)中心 項(xiàng)目所 處位置 星沙東南新城板塊 ？ 隆平科技園區(qū)域 從以上一系列的推導(dǎo)中我們不難看出項(xiàng)目的天然屬性對(duì)自身的支撐效應(yīng)有限，那我們就必須從產(chǎn)品所具內(nèi)涵中挖掘產(chǎn)品潛力及其產(chǎn)品不可復(fù)制的 核心競(jìng)爭(zhēng)力：開發(fā)模式 ！ 通過對(duì)項(xiàng)目外在價(jià)值的挖掘和產(chǎn)品特點(diǎn) 概括可以得出項(xiàng)目的直觀素描印象 —— 項(xiàng)目可成為 包含商，住為一體的大型綜合項(xiàng)目。 身材 身價(jià) 內(nèi)涵 長相 城市規(guī)劃和發(fā)展的重心地帶，在區(qū)位、交通、生態(tài)、配套方面具有優(yōu)勢(shì) 土地平整，易開發(fā)。土地形狀方正無浪費(fèi)面積。 地處城市近郊區(qū)地帶，前景看好。 項(xiàng)目具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，商住一體的 大型綜合體項(xiàng)目。 居家空間 社交空間 工作空間 按照城市人群一天的時(shí)間分配 構(gòu)成一座城市的三大基本功能空間 當(dāng)這些基本功能空間 整合于一個(gè)特殊地理特征的地點(diǎn) 一個(gè)城市綜合體就誕生了 …… 居家類時(shí)間 工作類時(shí)間 社交類時(shí)間 關(guān)于城市綜合體 社交空間 居家空間 工作空間 現(xiàn)代城市及早期城市綜合體的萌芽： 西方發(fā)達(dá)國家的城市化率在 20世紀(jì)中葉就已經(jīng)超過 70%。 城市發(fā)展階段 1城市化 2城市郊區(qū)化 3逆城市化 4再城市化 紐約 洛克菲勒中心 城市綜合體的形成背景 包含了各種城市功能，有商務(wù)辦公、居住、酒店業(yè)、商業(yè)、休閑娛樂、縱橫交叉的交通及停車系統(tǒng)，有些還具有會(huì)展等展覽功能。 都市綜合體具備完整的街區(qū)特點(diǎn)，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化發(fā)展的結(jié)果，同時(shí)都市綜合體通過街區(qū)的作用，實(shí)現(xiàn)了與外部城市空間的有機(jī)結(jié)合、交通系統(tǒng)的有效聯(lián)系，城市城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價(jià)值。 城市綜合體概念 城市綜合體 是指在都市中的居住、辦公、商務(wù)、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復(fù)合、相互作用、互為價(jià)值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體。 難波新城