【正文】 顯示，有別墅居住經(jīng)驗、特別是海外生活經(jīng)歷的女性和外籍客戶，對家庭廳和廚房的關(guān)注度極高，關(guān)注點集中于： ?從廚房是否能看到院子里玩耍的孩子； ?從廚房或家庭廳是否能實現(xiàn)與院落的交通。 細節(jié)處理 細節(jié) 〃 首層與院落的聯(lián)系 適用范圍：聯(lián)排、類獨棟、下疊產(chǎn)品 ?不帶挑空的玄關(guān)可以設臵在大戶型中，開間較大，可以縮小客廳挑空面積，剩余部分結(jié)合玄關(guān)作為二樓的次主臥空間。 ?客戶關(guān)注 別墅的居住感受 。對于長期居住在城市公寓的自住客戶來說，入口的吹拔處理能使其有明顯的、 不同于普通住宅 的居住感受。 ?綜合考慮 總價控制和居住感受 因素，建議客廳挑空處理方案： 玄關(guān)面積： 2030平米 細節(jié)處理 細節(jié) 〃 玄關(guān) 適用范圍：聯(lián)排、類獨棟 規(guī)范要求 ?天津市 09年 3月 1日施行的新規(guī)范規(guī)定：客廳挑空高度超過 ，只計算單層面積。 ?可以適當增加挑空面積，提高產(chǎn)品溢價，可以進行搭板填充，提供產(chǎn)品內(nèi)部空間增加使用面積的機會。 細節(jié)處理 細節(jié) 〃 客廳挑空 適用范圍：聯(lián)排、類獨棟、疊拼產(chǎn)品 ?作為城市的第一居所，項目居住客群家庭結(jié)構(gòu)復雜，對于客廳的使用率較高，客廳是業(yè)主停駐和活動的重要場所， 在景觀面設臵 大面積落地窗可以加強觀景效果，配合一定的挑空使室內(nèi)空間明亮、寬敞，體現(xiàn)居住 檔次 ； ?主臥室 是業(yè)主尊貴的私密空間，對采光和景觀要求同樣很高，因此需要 在南向采用 大面積的采光窗，保證居住 舒適度 ，同時有良好的室外景致。 細節(jié)處理 細節(jié) 〃 大面積采光窗 適用范圍：聯(lián)排戶型、類獨棟、疊拼產(chǎn)品 ?主臥區(qū)是房子內(nèi)最為私密和尊貴的空間，也是業(yè)主的主要生活空間，對居住舒適度要求很高； ?考慮本項目戶型面積限制， 建議主臥區(qū)著力打造體現(xiàn)尊貴的設計點，而非一味擴大面積 ，如：景觀浴室、淋浴與浴盆分開、男女衣帽間分開，雙洗手池。 細節(jié)處理 細節(jié) 〃 尊貴主臥區(qū) 雙洗手池 雙洗手池 男女衣帽間分開 豪華主臥 豪華主臥 適用范圍：聯(lián)排、類獨棟、疊拼產(chǎn)品 兩跑樓梯 三跑樓梯 臺階 種類 優(yōu)勢 劣勢 兩跑樓梯 最為經(jīng)濟，占地面積相對較小，安全性最高 較為生硬，別墅感不強 三跑樓梯 有一定的儀式感和別墅感 占地面積最大，安全性較低，不經(jīng)濟 旋轉(zhuǎn)樓梯 占地面積最小 別墅感突出 安全性最低 建議選用兩跑或旋轉(zhuǎn)樓梯 增強別墅的儀式感 細節(jié)處理 細節(jié) 〃 樓梯 /臺階 旋轉(zhuǎn)樓梯 在托斯卡納風格中，常用旋轉(zhuǎn)樓梯配合 其圓柱形的房屋結(jié)構(gòu) 適用范圍：聯(lián)排、類獨棟、疊拼產(chǎn)品 設備設施建議 ? 門窗 ? 車庫 ? 采暖 ? 安防 ?智能化 ?熱水及空調(diào)系統(tǒng) 熱水及空調(diào) 設備設施建議 門窗 金屬欄桿 鐵藝手工鍛造 表面為黑色亞光噴涂質(zhì)感 木制扶手 安全防衛(wèi)門 鋼木復合結(jié)構(gòu) 面層為橡木材料 內(nèi)開，開啟扇約為 安裝門磁系統(tǒng) 外檐門窗 羅克迪系統(tǒng)窗 斷橋鋁型材， K值小于 威魯克斯小天窗 160180 180200 智能化 安防 采暖 160180 車庫 門窗 熱水及空調(diào) 設備設施建議 車庫門 —— 索瑪自動車庫門系統(tǒng) 車庫木隔架 ?自動開啟 ?頻道安全 ?自動感應系統(tǒng)，保證家人安全 160180 180200 智能化 安防 采暖 160180 車庫 門窗 熱水及空調(diào) 設備設施建議 建議采用地采暖的方式 采暖方式普通暖氣片式14%空調(diào)0%壁掛爐采暖14%地板輻射采暖72%?在調(diào)研樣本中，地板采暖作為一種成熟先進的采暖方式被大多數(shù)客戶所接受，比例達72% ?作為第一居所別墅，它不同于度假型別墅需要自由控制采暖時間。它需要設臵長久耐用舒適性的采暖方式。 熱泵系統(tǒng) 優(yōu)點 節(jié)能環(huán)保 缺點 造價高；其供熱及制冷的效果也不如戶式中央空調(diào) 戶式中央空調(diào) 優(yōu)點 安裝方便，冷暖兼用。 缺點 熱風從上而下對流采暖的方式舒適度和健康性均不是很好，時間一長容易產(chǎn)生頭冷腳涼，皮膚干燥，頭昏腦脹，煩燥上火的現(xiàn)象。 傳統(tǒng)散熱器 優(yōu)點 —— 缺點 采暖效果不如人意；能源浪費大。一方面散熱器熱轉(zhuǎn)換效率不高，另一方面散熱器缺乏好的方法分室控溫，能源浪費大；藝術(shù)性和品質(zhì)感低端。 地板采暖 優(yōu)點 舒適健康；可利用戶式中央空調(diào)，集中供熱、壁掛爐作為熱源，不需重復投資。 缺點 —— 160180 180200 智能化 安防 采暖 160180 車庫 門窗 熱水及空調(diào) 設備設施建議 建議采用地采暖的方式 高效節(jié)能： 低溫地面輻射采暖方式較傳統(tǒng)供暖方式熱效率高，可節(jié)能約 30% 使用安全： 壽命長達 50年。 管理方便： 可實現(xiàn)單獨收費。熱網(wǎng)供暖時，還可微機遠程抄表。 運行費用低 熱穩(wěn)定性好 ：熱穩(wěn)定性好，在間歇供暖條件下，室內(nèi)溫度變化小。 舒適衛(wèi)生： 以輻射方式向室內(nèi)散熱，使室內(nèi)地面溫度均勻，室溫由下而上逐漸遞減，符合 “暖人先暖腳”、“暖足涼頂” 的中醫(yī)保健理論，而且由于地面輻射采暖空氣流速小，能 有效減少塵埃飛揚 。 節(jié)省空間： 不占用室內(nèi)面積，每百平方米可使室內(nèi)有效使用面積增大 25平方米（相對散熱器取暖）， 便于裝修和家具布置。 160180 180200 智能化 安防 采暖 160180 車庫 門窗 設備設施建議 紅外幕簾 電子巡更 電子密碼鎖 可視對講 電子監(jiān)控 報警系統(tǒng) 霞光道 5號 1 1 1 1 1 檀府 1 1 1 1 鉆石山 1 1 1 江勝天鵝湖 1（部分區(qū)域） 1 1 紅磡領世郡 1 1 1 1 新悅庭 1 1 1 中天首府 1 1 必做系統(tǒng)為：紅外幕簾、可視對講、電子監(jiān)控 選作系統(tǒng)：電子巡更、報警系統(tǒng)、電子密碼鎖 熱水及空調(diào) 160180 180200 智能化 安防 采暖 160180 車庫 門窗 熱水及空調(diào) 設備設施建議 五重安防保障社區(qū)安全 ? 第一層防護： 小區(qū)入口訓練有素的保安，對于非社區(qū)內(nèi)人員進入進行登記。 ? 第二層防護： 小區(qū)周邊設置探測器和攝像頭，緊急情況下可自動報警并錄下現(xiàn)場畫面，小區(qū)內(nèi)多個招援按鈕，可隨時呼叫管家援助； ? 第三層防護： 24小時保安巡邏，保證社區(qū)安全私密；設置專門的管家，對每戶的安全情況進行實時掌握。 ? 第四層防護： 每戶配置智能化門鎖等形成特色安全保護； ? 第五層防護： 戶內(nèi)安全防范系統(tǒng)設置紅外線探測器、緊急按鈕，廚房設置火災探測器，煤氣泄漏探測器等一系列先進的戶內(nèi)報警系統(tǒng)。 五重安防措施 160180 180200 智能化 安防 采暖 160180 車庫 門窗 熱水及空調(diào) TIANJIN VANKE REAL ESTATE CO .,LTD. 小區(qū)周界為高 ； 沿圍墻設臵紅外對射及紅外高速快球監(jiān)視系統(tǒng)，如有人從圍墻翻入，控制室會收到報警信號，物業(yè)進而進行處理。 區(qū)內(nèi)監(jiān)視系統(tǒng) 區(qū)內(nèi)設臵車輛監(jiān)視系統(tǒng)。 設臵原則為首尾相連，公共部位不設盲區(qū)。作用為記錄社區(qū)內(nèi)車輛和行人的行動。 車輛出入管理系統(tǒng) 小區(qū)入口大門電動開啟，開始時間為 10s； 業(yè)主與訪客車輛在進入方向采用不同車道； 業(yè)主車輛通過車內(nèi)感應卡識別身份，大門自動開啟；訪客車輛通過門衛(wèi)室經(jīng)業(yè)主確認身份后發(fā)放訪客后，訪客進入小區(qū)；訪客車輛如果誤駛?cè)霕I(yè)主車道，門衛(wèi)室將收到警報，保安進行處理。 駛出同理：如果訪客為刷卡，門衛(wèi)室會收到警報，保安進行處理。 周界防范系統(tǒng) 設備設施建議 安防保障社區(qū)安全 系統(tǒng)設臵示意圖 系統(tǒng)設臵示意圖 系統(tǒng)設臵示意圖 160180 180200 智能化 安防 采暖 160180 車庫 門窗 熱水及空調(diào) 霍尼韋爾 智能化系統(tǒng) 該系統(tǒng)是基于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的家庭自動化系統(tǒng)，能實現(xiàn)本地及遠程對家中燈光窗簾控制系統(tǒng)、安防環(huán)境控制系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、智能家電系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)及視網(wǎng)電話的控制。 可選擇為每戶安裝配臵系統(tǒng)中的紅外幕簾、報警系統(tǒng)以及空調(diào)控制系統(tǒng)，監(jiān)控完成燈光、窗簾、電視管線預埋，后期在業(yè)主裝修過程中根據(jù)實際需求安裝。 設備設施建議 霍尼韋爾智能化系統(tǒng) 160180 180200 智能化 安防 采暖 160180 車庫 門窗 大金戶式集中空調(diào)系統(tǒng) 阿里斯頓戶式集中熱水系統(tǒng) ?采用阿里斯頓熱水器，容量 200L。 ?每個衛(wèi)生間及廚房及安裝熱水給水點。 ?供回水系統(tǒng)采用循環(huán)供水系統(tǒng)，以保證客戶實際使用中可隨時獲得熱水。 設備設施建議 熱水及空調(diào)系統(tǒng) 熱水及空調(diào) 160180 180200 智能化 安防 采暖 160180 車庫 門窗 典型項目 備注 配送空調(diào) 霞光道 5號、新悅庭、江勝天鵝湖（室外機） 空調(diào)品牌：大金中央空調(diào) 預留管道 鉆石山、紅磡領世郡 —— 無預留 檀府 —— 出于成本考慮，可預留盤管和內(nèi)外坯，空調(diào)由客戶自行安裝。 空調(diào)作為提升溢價的手段，受到客戶的廣泛認可，但是需要考慮成本核算問題，霞光道大金中央空調(diào)的價格約為5萬 /戶。 THE END 附件 附加值贈送 —— 內(nèi)庭院 首層： 空間通透、布局緊湊、功能齊全、分區(qū)明顯、流線清晰、轉(zhuǎn)角入戶。客廳寬敞、寬幅落地景窗、氣派明亮、盡攬陽光。內(nèi)庭院天井設計、通風采光俱佳、充分融入自然。 二層： 戶型方正，舒適實用。寬幅景窗，通透開揚。布局緊湊，流線合理。大開間家庭廳，盡顯生活悠揚。 三層： 豪華主臥，功能俱全，舒適奢華。雙陽臺配置，前后通透，空間流暢。超大觀景平臺，成就名宅氣派。 半地下室： 層高 ， 上部分，天井采光，通透開揚。車庫入戶，家庭娛樂室、家庭影院、健身房 SPA、桑拿房任君自由組合。 設計理念 ?聯(lián)排別墅設計天井，充分考慮增加采光通風面，增加對流； 贈送部分 ?前庭、后院、超大地下室，可做車庫、貯藏等個性空間。陽光觀景露臺。 建議設計以大開間，短進深為前提，而內(nèi)庭院主要能夠解決采光不足的問題，所以在本項目中，內(nèi)庭院僅做參考。 底層示意 在臥室之中既可以擁有內(nèi)院外院“ 雙重景色 ” 由客廳可以直接步入天井 二層示意 天井 天井： 后院 獨門 附加值贈送 天井花園的贈送 適用于大進深戶型 圖片來源：深圳硅谷別墅 附加值贈送 —— 內(nèi)庭院 剖面圖 天井 屋頂露臺花園 頂層示意圖 解決了暗室采光問題 ? 窄開間，長進深卻沒有暗室和暗廊 ? 連過道都是自然光，而且在上樓下樓都可以看到內(nèi)院 天井 附加值贈送 天井花園的贈送 適用于大進深戶型 圖片來源：深圳硅谷別墅 附加值贈送 —— 內(nèi)庭院 地上二層 院墻 山墻 內(nèi)庭院 地上一層 附加值贈送 L型戶型創(chuàng)新結(jié)合內(nèi)庭院 圖片來源：亞瀾灣 連院別墅 附加值贈送 —— 內(nèi)庭院 景觀自足性 空間內(nèi)向性 功能多樣性 根據(jù)景觀資源的不同設置不同的戶內(nèi)花園 /形成豐富的空間形式 /同時賦予空間不同的功能 戶內(nèi)花園 附加值贈送 —— 內(nèi)庭院